民泊を賃貸住宅経営の切り札にしよう!

外国からの旅行客を自宅に宿泊させる「民泊」。
旅館業法の対応を見据え、更なる活用が見込まれています。
民泊は自宅だけでなく、賃貸住宅も対象です。
民泊を活用できる賃貸住宅は何が大切なのかを分析します。

この記事を読むのにかかる時間:5分


この記事のライター
この記事のライター 安藤 篤司(土地活用プランナー) 大手不動産会社の営業を経て、土地活用プランナーに転身。
あらゆる賃貸物件を目にし、さまざまなオーナー・住人の声を聴いてきた経験を最大限に活かし、これから賃貸経営をスタートする大家さんに誠意あるアドバイスをすることがモットー。
【本記事へのライターコメント】

民泊ってご存知ですか?

賃貸経営を悩ませる「空き家問題」を解決の切り札になるかも?

「民泊(みんぱく)」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

ホテルや旅館ではない一般住宅で、主に外国から来日している方に有料で宿泊して貰う、新しい潮流のことを指します。 Airbnb(エアービーアンドビー)というアメリカの民間会社が先進的に展開し、日本でもここ1年~2年で馴染み深くなってきています。

民泊は現状、法律で禁止されているものではありません。
また、許可されているものでもありません。
「旅館業法」という法律のもと、旅館やホテルは届出をしていますが、いわゆる個人住宅は対象ではありませんでした。
一方で、有料で初対面の旅行者を泊めることはトラブルを生みやすく、法に依る規制が求められていました。

現在、旅館業法を改正し、「簡易宿所」という定義を緩和して民泊を加えようとする動きが見られ、今年度中に民泊は「法律で認められたもの」となることが期待されています。
一部の地域では特区として、「7日以上の滞在を民泊と認める」と既に決められていますが、こちらも緩和に向けて見直されてゆくでしょう。
この民泊は今後、賃貸住宅の経営にとって、「切り札」になる可能性を秘めています。

「切り札」って具体的には??

「切り札」って具体的には?? 

賃貸住宅の空室率リスクを軽減する民泊

当サイトでも様々なページでお伝えしている、賃貸経営にとって大きな課題である「空き家問題」。
統計局の調査では、全国で約820万戸が空き家という調査結果が示されています。

一説によると、その半数は「賃貸住宅」という情報もあります。
この調査は外観から調査されたため、郵便ポストや洗濯物の状況で誤計上のあった可能性は否めませんが、今後の賃貸経営の難しさを示す貴重なデータです。

空き家問題に悩む賃貸経営のオーナーにとって、民泊を導入することで、どのような効果があるのでしょうか。

全面的な解禁に向けての環境が整備されていく「民泊」は今後、賃貸住宅の経営にとって、「切り札」になる可能性が高いです。
前項でご紹介した既存の不動産管理会社のほかにも、新規で不動産管理会社を作り、新規参入するような話も聞こえてきています。
民泊には既存のアパートオーナーも強い期待を示しています。
特に今後の賃貸経営は人口減少にともなう「空き家」に悩むといわれており、賃貸住宅の空室率リスクに頭を悩ませているオーナーも多いです。

調査によると、平成25年の空き家率は約820万戸です。
総住宅数の13.5%にも達しています。調査後も全国的に空き家は増加傾向にあり、この次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道されるのは確実とされています。
そして、この約820万戸の、およそ半分が「賃貸アパート(賃貸マンション)の空室」ともいわれています。
不動産管理会社は、いかに空室を減らしているか、リスク回避のためさまざまな策を練っています。民泊は、空室率に悩む賃貸オーナーやオーナーと交渉する不動産管理会社にとって「切り札」となるでしょう。
ただし、ノウハウも初期投資もなく成功するはずがない、というのが黎明期に成功した民泊オーナーの見解でもあります。

今後、賃貸住宅の空室を、事業としての民泊として貸し出すことができるようになる見込みです。

今後民泊が与えてくる影響って??

今後民泊が与えてくる影響って??

既存建物との「差別化」で、需要をつかもう!

現在、東京を中心とした大都市圏はホテル需要が急激な高まりを見せており、ある都内のビジネスホテルは定価7,000円のところ、約3倍の25,000円に宿泊費を変更しても満室となった、という話を聞きます。
賃貸を経営するビジネスだけではなく、前述したAirbnbとのやり取りは英語のため、日本の大家さんとのあいだを繋ぐ「仲介業者」も筍式に増えているようです。

賃貸経営と民泊を組み合わせるデメリットとは?

一方、民泊と賃貸経営を組み合わせるデメリットはあるのでしょうか。
この記事を執筆するにあたり、実際に民泊を活用している大家さんに見解を聞いたところ、「文化の違い」が目下の課題、という話をしていました。一例をあげると、

(1)第三者を泊めることへの周囲住民の理解や説明の手間
(2)ゴミや騒音などの問題
(3)言葉の問題


など、まだまだ不慣れな形式によるデメリットが強く感じられているようです。
大家さんは、「今後は民泊として活用できる賃貸住宅は更に絞られ、活用できない住宅は空き家問題や少子化と向き合わなければならない」と話していました。

今後は、これまでの賃貸借契約による入居者の募集だけではなく、民泊のような「一時的な宿泊場所」としても賃貸住宅を活用する風潮が強まるでしょう。
まして東京は4年後にオリンピック開催を控え、宿泊事情は僅かな上下こそあれ、上向き基調の続くことが予想されています。

そんななか、求められる賃貸住宅とはまさに、「民泊」として人気の続く物件です。
家賃備え付けの物件や、最近忌避されがちな「和室」も日本文化の象徴として、再びスポットがあたるかもしれません。

相続税対策でこれから上物の建築を考えられている方は、内装を特徴的にする「DIY賃貸」などをうまく活用しながら、既存の建物と「差別化」を図ることで、需要を掴む近道となるでしょう。



この記事のまとめ

民泊は一見、賃貸住宅と関わりの薄いキーワードです。
今後は先入観を覆し、賃貸住宅の収入を高める「切り札」として活用できるでしょう。

現段階でも増えてきていますが、民泊として人気の高い賃貸アパートの成功モデルが雑誌などで特集されることも増えそうです。
今後の趨勢を掴み、安定した賃貸住宅の経営を続けられる工夫をしていきたいですね。

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