2020年東京オリンピックに向けた土地の有効活用とは?

東京オリンピック開催が4年後に控えています。
この4年間、土地の有効活用として、どのようなことを意識すると良いのでしょうか。
オリンピック開催によるメリットとデメリット。
いくつかの視点から、オリンピックへ向けた不動産市況への「備え」をお伝えします。

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この記事のライター
この記事のライター 安藤 篤司(土地活用プランナー) 大手不動産会社の営業を経て、土地活用プランナーに転身。
あらゆる賃貸物件を目にし、さまざまなオーナー・住人の声を聴いてきた経験を最大限に活かし、これから賃貸経営をスタートする大家さんに誠意あるアドバイスをすることがモットー。
【本記事へのライターコメント】

東京オリンピック楽しみですね

2019年まで土地や上物市場は上昇基調?東京オリンピック市況を押さえた有効活用

2020年、東京オリンピックが開催されるまで、あと4年となりました。
今夏2016年夏にはブラジルのリオデジャネイロで夏のオリンピックが開催され、東京がいよいよ「次の開催地」となります。
オリンピック...と聞くと、何となく好景気を想定するキーワードですが、オリンピックを目前に控えたこの時期を、土地の有効活用と向き合う地主の方はどのように捉えるべきなのでしょうか。

「オリンピックは東京だけのイベント」と落ち着いた見方をしている人も多いでしょう。
確かに協議が行われるのはほとんど東京(一部サッカーの試合は全国各地で開催)ですが、観光客の増加など多大な景気浮揚効果が期待されています。
みずほ総合研究所によると、東京オリンピックの経済効果はGDP押し上げ値で約36兆円と言われています。

オリンピック開催が近づくにつれ、不動産価格は上昇トレンドにあります。
2016年1月7日の日本経済新聞でも、新築マンションや戸建て価格は引き続き上昇が見込める、という記事が記載されていました。

東京オリンピックが不動産活性化を招くのは開催前年の「2019年まで」と予測されています。
五輪開催の数カ月前になっても、まだトンカン工事をしているのはあまり恰好良いものではないですよね。
では現在土地を所有している方やこれからの有効活用を検討している方にとって、東京オリンピックは歓迎すべきものなのでしょうか。

具体的に、東京オリンピックが与える影響を見ていきましょう

東京オリンピックが与える影響は?

経済は活性化!不動産への影響は?

では、地主の方にとって五輪開催はどのような影響があるのでしょうか。
最も考えられるのは「経済活性化」です。
特に都市部に土地や上物を所有する地主の方は、入居率の向上が期待できます。

2020年の東京オリンピック開催や日銀の大胆な金融緩和による円安などを背景に、海外投資家たちが東京の不動産を購入しており、今後1~2年は日本国内の不動産価格上昇が予想されます

中でも中国の投資家たちの影響で、東京のマンション価格は過去2年間で約11%上昇しています。彼らは東京や大阪といった、都市部の不動産見学ツアーなどにも積極的に参加しています。

中国の投資家たちは、2008年北京オリンピック開催時の北京エリアの不動産価格高騰から、東京オリンピックによる東京エリアの不動産価格上昇を見込んでおり、将来の値上がりを期待して、不動産を購入しているのです。

東京晴見では6000戸ものオリンピック選手村を建設中ですが、開催後にはそれらが一般住宅として市場に供給されると言われています。
また、同じく湾岸地域ではいくつもの超高層分譲マンションが建設されていますが、それらを一部の富裕層や海外投資家が投資用として購入するため、賃貸住宅として市場に出回ります。
賃貸オーナーにとっては、利便性が良く比較的新しいライバル物件が増加することになります。
オリンピック開催後も資産価値の下がらない工夫や人気が落ちにくい企画など、今後の土地活用・賃貸経営は一段と慎重に判断していくべきでしょう。

土地オーナーさんに与える影響は??

土地オーナーさんに与える影響は? 

ランニングコストとなる修繕費の上昇!頭の痛い問題です。

1つめは「固定資産税額の増加」です。

  平成26年度 平成27年度
固定資産税 当初税額 7,000,000 × 1.4% = 98,000 7,000,000 × 1.4% = 98,000
新築減額税額 98,000 × 1/2 = 49,000
納付税額 49,000 98,000
都市計画税 当初税額 7,000,000 × 0.3% = 21,000 7,000,000 × 0.3% = 21,000
納付税額 21,000 21,000
納付税額(計) 70,000円 119,000円

一般的に不動産価格が上昇すると、毎年1月1日の不動産所有者に対して課税される固定資産税額が比例して増加します。
固定資産税額は3年に一度「評価替え」をして新しい固定資産評価額が地主の方へ伝えられていきますが、東京オリンピックまで上昇し続けるのではないか、と言われています。

固定資産評価額が上昇すると、当然のことに地主の方が毎年支払う固定資産税額が上昇し、大きな負担になります。

固定資産税の評価額と厳密には異なるものですが、同じ評価額で「相続資産」としての算定がされます。
資産価値が上昇トレンドにある時に万が一のことがあれば、遺された家族が相続する資産も高額になり、相続税も高くなってしまいます。

また、物件のランニングコストとなる修繕費の上昇も頭の痛い問題です。
オリンピックの開催に向けて工事が行われるのは、計画見直しで話題となっている新国立競技場だけではありません。
オリンピックの環境を見越した宿泊施設、首都高の補修など公共工事が活発化し、建築業の人材を取り合いになることとなり「人件費」が上昇します。
各地で建築素材を使用することで「素材費」も上昇する可能性があります。

修繕費の上昇は、土地活用において大きなデメリットです。
多くの方は上物の建築時に資金計画を組み立てる際、「修繕積立金」を把握し、アパートローン返済額などの固定費に組み込みます。
想定していた修繕費の上昇はこの資金計画を狂わせるだけではなく、自己資産から修繕に充当する「持ち出し」まで発生してしまうでしょう。

土地活用の方法のひとつとして、「売却」という選択肢はあります。
先祖代々の土地を売却するのは難しい場合も、より効果的な土地活用を行うため、文筆して余剰部分を宅地用地として売却する方法があります。

この場合、不動産価格の上昇はメリットとデメリットの両面が想定できます。
売却値があがり、手元に入ってくる現金が多くなるのはメリットですが、その分購入者が見つかりにくい、という側面もあります。
売却により、これまで自身の土地だったところに予期せぬ建物が建築されることにも不安がありますね。



この記事のまとめ

ここまで、「オリンピック需要に向けた土地有効活用とは」というテーマのもとオリンピック開催に向けた不動産の状況。
そして様々なメリットとデメリットをお伝えしました。
様々な影響が予想されるオリンピックの開催ですが、土地の有効活用にとってどのような影響があるのか、まだまだ「読めない」部分も多いです。
数年後の日経平均を読めないのと同じでしょうか。
正しい情報を収集していくことが、現段階で最も大切なことといえるでしょう。

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