土地活用8種類の方法についてメリット・デメリットを徹底比較

所有している土地が遊休地のままになっていて、どのように活用するのが最適か悩む方は少なくありません。また、急に土地を譲り受け、はじめて土地活用について考えた方もいるでしょう。土地活用は、土地の条件によって向き不向きがあるほか、オーナーの財政状況やライフプランによっても左右されます。

そこで今回は、主な土地活用方法8種類と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。土地活用に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

目次

1.主な土地活用方法8つの一覧とそれぞれの特徴

所有している土地の活用方法としては、下記の8点があります。それぞれメリットやデメリットがあるため、活用方法ごとの特徴を知ることが大切です。

賃貸物件(アパート・マンション)経営 建設コストが高いが、高収益を期待できる
戸建賃貸経営 アパートやマンションに比べて収益性は低いが、建設コストが安い
駐車場経営 ローリスクで経営できるが、リターンも少ない
トランクルーム経営 初期費用があまりかからないが、利用客が見つかるまでが長い
コインランドリー経営 設備投資が必要だが、管理の手間がかからない
自動販売機設置 出費が月々の電気代だけで済むが、立地条件に左右される
テナント経営 長期的に安定して収入を得られるが、借り手を探す必要がある
コンビニ経営 高利回りが期待できるが、経営状況に左右される

また、土地の活用方法を考える際は、立地条件や周辺環境も考慮しましょう。大きくわけて、土地近辺の交通の利便性、付近の住宅街の雰囲気、商業施設があるか否かの3点をチェックします。たとえば、駅から遠い土地で賃貸経営をしても、なかなか部屋が埋まらない可能性があります。土地の立地条件や周辺環境をもとにして、最適な土地活用方法を選びましょう。

2.高収益が期待でき管理の委託が可能な賃貸物件(アパート・マンション)経営

まずは賃貸物件(アパート・マンション)経営の特徴や、メリット・デメリットを解説します。賃貸経営は高い収益性が見込めるほか、不動産管理会社に管理を委託することによって、あまり労力をかけずに経営できます。
建築コストはアパートよりもマンションの方がかかる傾向にあります。不動産管理会社とサブリース契約を結ぶことで、入居者の募集やトラブル対応などを委託できます。

2-1.賃貸物件(アパート・マンション)経営のメリットは高い収益性・節税効果

土地の活用方法のなかでも、高い収益性を見込めるのが賃貸経営です。賃貸経営の主な収入は家賃収入であり、そこから電気代、メンテナンス費、固定資産税などの経費を引いたものが収益になります。ただし、空室が増えるとその分の家賃収入がなくなるため、空室リスクには注意が必要です。

また、土地にアパートやマンションを建てることで、節税効果も期待できます。賃貸物件の建った土地は、更地と比べて相続税評価額が20%程度下がるほか、固定資産税や都市計画税も節税できるというメリットがあります。

2-2.賃貸物件(アパート・マンション)経営のデメリットは高額の初期費用が必要な点

賃貸物件の建設には高額な費用がかかります。一般的に建築費用はアパートローンを組んで捻出しますが、頭金や諸経費など、まとまった初期費用が必要です。坪単価は木造、鉄骨造、RC造などの建物構造によって変動します。

2-3.駅から近い土地は賃貸物件(アパート・マンション)経営に最適

賃貸経営に最適なのは、駅から近いエリアです。入居者が集まりやすいため、空室リスクを下げられます。また、中高層住宅が多い地域も暮らしやすく、学校や病院などの便利な施設が集まるため、一定の賃貸ニーズを見込めます。


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3.ファミリー層が主なターゲットとなる戸建て賃貸経営

アパートやマンションではなく、戸建て賃貸を建てる方法もあります。アパートやマンションよりも利回りは低下しますが、建設コストを抑えられます。
戸建て賃貸経営は、主にファミリー層がターゲットとなる土地活用方法です。ファミリー層が多いエリアでは戸建て賃貸の需要が高く、高稼働率が期待できます。土地を分割し、敷地内に複数の戸建てを建築する活用方法もあります。

3-1.戸建て賃貸経営のメリットは建築コストが安く売却しやすい点

戸建て賃貸経営のメリットは、アパートやマンションを一棟建築する場合と比べ、建築コストが安い点です。また、戸建て賃貸は中古の一戸建てとして買い手がつきやすいため、万が一の際に売却しやすいというメリットがあります。さらにアパートやマンション同様、節税効果もあります。

3-2.戸建て賃貸経営のデメリットはアパート・マンションと比べて収益が少ない点

戸建て賃貸経営は賃貸スペースが限られるため、満室状態のアパートやマンションよりも収益性が低くなります。とくに都心に近い土地であれば、アパートやマンションの方が高い利回りを得られます。ただし、ファミリー層の需要が高いエリアは、戸建て賃貸の人気が高いため、空室リスクを下げられます。

3-3.利便性が高く住環境が良い土地が戸建て賃貸経営に最適

交通の便が良い土地や、学校や病院などの施設が充実した土地が向いています。とくにファミリー層の需要が高いため、住環境の良さは重要です。


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4.ローリスク・ローリターンな駐車場経営

駐車場経営は比較的少ない初期費用で事業を始められます。また、賃貸経営と異なり、管理の手間もかかりません。ただし、駐車場経営から得られる収入はそれほど多くなく、ローリスク・ローリターンな活用方法です。

駐車場経営には、初期投資の少ない月極駐車場と、パーキングシステムの導入が必要なコインパーキング形式の2種類があります。ただし、コインパーキング形式でも、土地だけ貸し出し賃料を得る事業形態があります。

4-1.駐車場経営のメリットは少ない初期費用でも始められる点

駐車場経営のメリットは、初期費用が比較的少ない点です。とくにパーキングシステムが不要な月極駐車場はコストを抑えられます。コインパーキング形式の場合、自分で機械を設置する場合は費用がかかります。ただし、専門業者に土地を貸し出し、地代を受け取る業態であれば、舗装費用のみ負担します。

4-2.駐車場経営のデメリットはリスクが少ない代わりにリターンも少ない点

駐車場経営は初期費用を抑えられますが、リターンも多くありません。とくに月極駐車場の収益性は低く、駐車場が埋まらなかったり、不正利用があったりするリスクもあります。専門の業者から地代を得る業態であれば、安定して収益が得られますが、アパート・マンション経営よりも収益性は低くなります。

4-3.駅や商業施設に近い土地が駐車場経営に最適

駐車場経営に最適なのは、駅や商業施設、オフィスの近辺など、駐車スペースのニーズが高いエリアです。郊外の住宅地も、住人の利用が見込めるため、一定のニーズがあります。

5.様々な方法で物品を保管するコンテナを貸し出すトランクルーム経営

トランクルーム経営は、物品を保管するコンテナを貸し出す土地活用方法です。変形地や狭小地でも可能な上、維持費もあまりかからないため、注目を集めています。

トランクルーム経営は、フランチャイズ企業に加盟する方法や、トランクルーム業者の一括借り上げを利用する方法が一般的です。この場合は少ない自己資金でも事業を始められます。高収益を求めるのであれば、自分でコンテナを購入し、トランクルームの管理のみ業者に委託する方法があります。

5-1.トランクルーム経営のメリットは狭小地や変形地でも活用できる点

トランクルーム経営のメリットは、アパートや戸建てを建築できない狭小地や変形地でも活用できる点です。ただし、コンテナも建築物に該当します。エリアによっては、都道府県の条例で建築できない土地もあるため注意が必要です。

5-2.トランクルーム経営のデメリットは借り手がつくまで時間がかかる点

トランクルーム経営のデメリットは、借り手がつくまで時間がかかり、利益が出るまでの期間が長くなる点です。アパートやマンションと比べると、物品の収納に特化したトランクルームは認知度が少ないため、集客に努力が必要です。また、物品の収納に需要があるエリアかどうかの調査も必要です。

5-3.オフィスや商業施設の近辺がトランクルーム経営に最適

トランクルームに最適なエリアは、オフィスや商業施設の近辺です。物品の収納に一定のニーズがあるため、トランクルームの利用が期待できます。また、大型のコンテナであれば、港湾施設の付近の土地も利用が見込めます。

6.リース方式も利用できるコインランドリー経営

コインランドリー経営とは、乾燥機や自動洗濯機を設置し、利用料金をとる事業です。セルフサービスで展開するため、オーナーとして常駐する必要はありません。狭い土地でも営むことができ、手間のかからない土地活用方法です。

コインランドリー経営には、フランチャイズ企業に加盟する方法と、自ら管理を行う方法の2種類があります。乾燥機や自動洗濯機などの設備投資が必要ですが、購入資金が十分になければ、リース方式も利用できます。

6-1.コインランドリー経営のメリットはセルフサービスで管理が楽な点

コインランドリー経営のメリットは、利用客がセルフサービスで利用する業態のため、常駐する必要がなく管理が楽な点です。乾燥機や自動洗濯機を一度導入してしまえば、メンテナンスやトラブル対応などをのぞき、手軽に運営できます。また、従業員を雇う必要もないため、人件費がかかりません。

6-2.コインランドリー経営のデメリットは乾燥機や自動洗濯機の初期投資が必要である点

コインランドリー経営のデメリットは、乾燥機や自動洗濯機などの設備投資が必要な点です。また、機械が故障したり経年劣化したりする可能性があるため、メンテナンス費用もかかります。コインランドリーのニーズを見極め、設備投資を回収できるだけの収入が得られるかどうかの判断が必要です。

6-3.住宅街の近くの土地がコインランドリー経営に最適

コインランドリーという事業の性質上、住宅街の近くが最適な立地条件です。見通しがよく、コインランドリーの存在がわかりやすい土地だと尚可です。また、競合するコインランドリーが少ないほど収益性が上がります。

7.狭小地や変形地でも活用できる自動販売機設置

自動販売機設置は、文字通り土地に自動販売機を設置して収入を得る土地活用方法です。
自動販売機設置とは、土地に自動販売機を設置し、販売本数に応じて収入を得る方法です。狭小地や変形地でも活用できるほか、アパート・マンション経営や駐車場経営など、ほかの土地活用方法と組み合わせられるのが特徴です。

7-1.自動販売機設置のメリットは出費が月々の電気代だけで済む点

自動販売機設置のメリットは、設備投資や維持管理費は設置事業者側が負担するため、オーナーとして支払うコストは月々の電気代のみという点です。電気代の目安は1ヵ月あたり2,000円から5,000円程度のため、十分に販売本数を伸ばすことができれば、ローリスクのままリターンを得られます。

7-2.自動販売機設置のデメリットは立地条件によってはほとんど利益が出ない点

自動販売機設置のデメリットは、立地条件が悪ければほとんど利益が出ない点です。販売本数に応じて、売上の20%程度が利益となる出来高制のため、回転率が悪い場合は収入も減少します。自分の土地に自動販売機のニーズがあるかどうかの検討が必要です。

7-3.人通りが多い土地が自動販売機設置に最適

販売本数が増えるほど収益性が高まるため、自動販売機の利用率が高い土地が向いています。オフィスや商業施設の近くなど、人通りが多い土地が自動販売機設置に最適です。

8.事業者に土地を貸して借地料を得るテナント経営

テナント経営とは、コンビニや飲食店といった店舗を展開したい事業者に土地を貸し、対価として借地料を得る事業のことです。借り手がつくまで時間がかかりますが、長期的に安定して収入を得られる土地活用方法です。

テナント経営には、事業者と一般的な借地契約を結ぶ方法と、定期借地契約を結ぶ方法の2種類があります。一般的な借地契約は契約の自動更新がありますが、定期借地契約は10年~50年の契約期間後、土地が返還されます。いずれも初期投資が不要なため、自己資金ゼロでも事業を始められるのが特徴です。

8-1.テナント経営のメリットは長期的に安定して収入を得られる点

テナント経営のメリットは、長期的に安定して収益を得られる点です。契約期間中は、事業者からのテナント料が入りつづけます。とくに定期借地契約を結ぶ場合、10年~50年の長期に渡って借地料が得られます。定期借地契約は自動契約更新がないため、満了後に土地が確実に返還されるのも特徴です。

8-2.テナント経営のデメリットは借り手の事業者が見つかるまでが長い点

テナント経営のデメリットは、テナント希望者が現れるまで時間がかかる場合がある点です。テナントが空のままだと収入が得られないため、広告宣伝やインターネットの活用など、事業者を探す努力が必要です。

8-3.テナント経営に最適な土地は事業者ごとに異なる

テナント経営に最適な土地は、事業者によって異なります。駅や繁華街に近い土地では、飲食店や小売店のような店舗が最適です。また、幹線道路沿いの土地では、コンビニやガソリンスタンドなどがターゲットです。自分の土地の立地条件を分析し、ニーズに合致した事業者に貸し出しましょう。

9.経営状況に左右されるが高利回りが期待できるコンビニ経営

コンビニ経営とは、コンビニ業者と共同で店舗を出すという土地活用方法です。実際の店舗経営はコンビニ業者が行います。
コンビニ経営には、店舗や内装を土地のオーナーが負担し、コンビニ業者へ貸し出すリースバック方式と、土地のみ貸し出す定期借地方式の2種類があります。リースバック方式は初期投資が必要ですが、金融機関からローンを借りるほか、コンビニ業者から無利息で資金を借りる「建設協力金」も利用できます。

9-1.コンビニ経営のメリットは収益性が高く高利回りが期待できる点

コンビニ経営のメリットは、初期投資に対し高収益を得られる点です。事業用定期借地式は自己資金ゼロで事業を始められます。リースバック方式の場合も建設協力金などを利用すれば初期費用を抑えられます。とくにコンビニ需要が高い地域の場合、土地や建物の賃料も上がるため、高い利回りが期待できます。

9-2.コンビニ経営のデメリットは経営状況によっては撤退を迫られることもある点

コンビニ経営のデメリットは、経営状況に大きく左右される点です。オーナーの経営がうまくいかなかったり、近隣に競合店の出店が相次ぐなどのアクシデントに見舞われたりした場合、店舗が撤退を迫られる可能性があります。そのため、賃貸経営などに比べると安定性の面で不安要素があります。

9-3.人通りが多い土地や幹線道路沿いがコンビニ経営に最適

コンビニ経営に最適なのは、人通りが多い土地や幹線道路沿いなど、コンビニ需要の高い土地です。土地が道路に近いほどニーズに合致します。コンビニ需要のある土地は高い賃料を得られることも多く、収益性の面でも有利です。

10.自分に合った土地活用の方法を選ぶには初期費用と収益性に注目

ここまで、8種類の土地活用方法を解説してきました。自己資金の金額やライフプランに基づき、自分の土地をどのように活用するかを選択しましょう。

10-1.初期費用の予算に合わせて土地活用方法を選ぶ

初期費用の予算によって、最適な土地活用方法は異なります。初期費用がほとんどない方は、テナント経営やコンビニ経営などの借地契約がおすすめです。契約期間中は土地の利用ができませんが、自己資金ゼロで安定した収入が得られます。駐車場経営やトランクルーム経営も初期投資が少なく、管理の手間がかかりません。ただし、リスクが少ない代わりにリターンも少なくなります。

自己資金が潤沢な方は、アパートやマンションの経営がおすすめです。賃貸物件の建設など初期投資が必要ですが、満室状態を維持できれば家賃収入で高利回りを実現できます。不動産管理会社とサブリース契約を結べば、管理の手間がかかりません。ただし、空室が続けば収益性が低下するリスクがあることは理解しておきましょう。

10-2.ライフプランに合わせて土地活用方法を選ぶ

事業経営によって将来的にどれだけ収益を上げたいかによっても、最適な土地活用方法は異なります。高い収益性を求めるなら賃貸経営がおすすめです。一定の利回りを求めつつ、万が一の際の売却しやすさを重視するなら、戸建て賃貸経営がおすすめです。戸建てであれば、将来的に自分で住むこともできます。

ある程度の収入を長期的に安定して得たいのであれば、定期借地契約が向いています。10年~50年の長期に渡って借地料が入り続けるため、副業に最適です。満了後は土地が戻ってくるため、別の目的に転用することもできます。


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まとめ

今回は、おすすめの土地活用方法を8種類解説しました。土地の活用方法を考える際は、土地近辺の交通の利便性や、住宅街の雰囲気、商業施設の有無など、立地条件や周辺環境も考慮しましょう。また、土地活用にあたっての自己資金の金額や、生活していく上でどの程度の収益を得たいかというライフプランによっても、最適な土地活用方法は異なります。

たとえば、自己資金が豊富な方は賃貸経営やコンビニ経営、そうでない方はテナント経営や駐車場経営などがおすすめです。また、多少のリスクを考慮しても高いリターンを得たい場合は、アパートやマンション経営が利回りの面で優れています。副業として長期的に安定した収入を得たい方は、10年~50年の長期に渡って借地料が入る定期借地契約が向いています。土地の立地条件や、土地活用で実現したいことを考慮し、最適な土地活用方法を選ぶことが大切です。

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