成功事例から学ぶ!田舎でもできる土地活用方法

幅広い土地活用の方法が検討できる都会の土地に比べ、田舎の土地は最適な活用方法が見つかりにくいです。
そのため、田舎に土地を持っていても放置し、無駄に税金を払い続けている地主の方も少なくありません。

しかし、田舎という特徴をしっかり捉え、さまざまなアイデアを知ることで、田舎でも土地を有効活用することが可能となります。

あなたは、田舎に所有している土地を活用せずに、この先ずっと無駄な税金を支払い続けたいですか?

今回の記事では、田舎の土地活用に特化したさまざまな土地の活用方法や注意点についてご紹介していきます。
田舎に活用していない土地を所有しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.田舎の特性に適した土地活用とは

田舎で土地活用を始めるには、田舎の特性に適した土地活用の方法を知っておくことが大切です。その上で、所有している土地に向いている活用方法を選びましょう。

まずは、土地の基本的な活用方法から、田舎の活用方法としての向き・不向きについてご紹介します。

1-1.土地を売る

「良い活用方法が見つからず、もう手放してしまいたい」
そんな方に選ばれているのが「土地の売却」です。
ただ、所有している土地を完全に手放すことになるため、誰もがそれなりの価格で売却したいと考えるでしょう。
しかし、都会の土地に比べ田舎の土地は需要が低く商業的な価値が低いため、売却予定を立ててからすぐに売却することはかなり難易度が高いと言えます。

もちろん土地の規模や立地により売却価格は異なりますが、基本的に田舎の土地そのものを売却するのであれば、適正価格より安くする位の勢いも大切です。
収益性目的で土地を売却することはおすすめできませんが、今すぐ無駄な税金の支払いをなくしたいという方に向いています。

1-2.土地を貸す

「土地を売却するのは気が引けるが、建物を建てるための建設費用も無い」
そんな方におすすめの活用プランが「土地を貸す」という方法です。これは「借地方式」とも呼ばれています。
借地方式は、所有している土地のみをサービス事業者などに貸し出し、事業者が建物を建てるという流れになっています。

しかし、安い土地が豊富にある田舎の場合、土地を借りるよりもいっそ購入したいという事業者が多いため、土地を安く売却するよりも難易度が高くなっています。
土地を有効的に活用したいのであれば、他の活用方法を考える方が賢明でしょう。

1-3.建物を建てて貸す

数ある土地活用方法の中で、最も収益性があると言われているのが「建物を建てて貸す」という方法です。王道の賃貸アパートや賃貸マンション経営、コンビニ経営などは基本的にこの方法になります。

地主に入ってくる収入はその建物に入居している入居者からの「家賃」で、地代で収入を得るよりもさらに大きな収入を得ることが可能です。

しかし、都会では成功しやすい活用方法ではあるものの、田舎の土地は需要が低いため、大損害を受ける可能性があります。
リスクを避けたいのであれば、他の活用方法を検討するべきでしょう。

1-4.使用貸借をする

使用貸借とは簡単に言うと「第三者に無料で土地を貸す」という方法です。第三者と言っても大切な資産である土地を無料で貸すことになるため、家族や友人など信頼のおける人に貸すケースが一般的となっています。

建物を建てて貸した場合の賃料収入や土地そのものを貸した際の地代収入に比べ、使用貸借は収益性が見込めません。
しかし、土地を所有しているだけでかかる税金は、賃借人が支払うケースがほとんどです。そのため、これまで支払っていた無駄な税金を支払う必要がなくなります。
このようにノーリスクで税金対策を行えることは、土地を遊ばせていた方にとって大きなメリットとなるのではないでしょうか。

収益性は見込めないものの、田舎での土地を活用する方法では最も現実的で、手軽に始められる活用方法だと言えます。

1-5.自分で活用する

所有している土地を自分で活用するには、大まかに2つのパターンがあります。

①自分の自宅や別荘にする
これまで都会で生活をしていた方が田舎の土地を活用し、自分で家を建てて田舎に移り住むことも珍しい話ではありません。
しかし、無駄な税金を支払わないための有効的な活用方法ではあるものの、収入を得るために有効的な活用方法ではありません。

②自己運用をする
土地を売却する訳でもなく、建物を建ててから事業者に貸す訳でもない自己運用は、難易度が高いと言われている田舎の土地活用方法の中でも比較的稼げると言われています。
ただ、田舎では商売することがそもそも難しいため、利益にならない可能性も充分考えられます。

しかし、自宅にしてしまえばせっかく持っていた土地を活用して今後収益を得ることができません。不労所得で収益を得ることが目的なのであれば、やはり自己運用がおすすめです。

2.田舎にある土地の特徴や注意点

そもそも、田舎の土地活用が難しいと言われる理由にはさまざまな原因があります。

田舎に所有している土地の活用を成功させるためには、土地があるエリアの状況や特徴を把握しながら、田舎の土地活用が難しいと言われている原因の一つひとつをしっかり取り除くことが大切です。

ここからは、田舎にある土地の特徴や、土地活用を始める際の注意点などを説明していきます。

2-1.土地利用の規制について

農地や森林が広がる田舎では、街の自然を守るために多くの法律が定められています。
規制の関係で活用すら行うことができないケースも考えられるため、土地活用を始める際は必ず所有している土地の規制について把握しておきましょう。

土地活用を始める前に必ず知っておきたい主な規制は、以下の2つです。

■市街化調整区域
まず、土地を活用するにあたり最も注意しなければならない規制が「市街化調整区域」です。市街化調整区域は「市街化を抑制するべき区域」として都市計画法に基づき指定された規制で、区域内では新たにアパートやマンションなどの建物を建てることができません。
建物を建てて貸すという活用方法も必然的に不可能となってしまうため、注意が必要です。

■農地法
農地法とは、農地を減らさないために定められた法律です。農地を転用したり、売却する際は許可が必要になります。
所有している土地が農地である場合、いくら自分が所有している土地だとしても、無許可でその土地を有効的に活用することができません。

上記2つは土地活用を始める際の重要なポイントとなるため、田舎の土地活用を検討する際はまず初めに調べておきましょう。

2-2.地域の観光資源や人口割合

田舎は都会に比べて人口割合が低く、さらに観光資源も少ないため、集客が重要となる商業系施設を目的に土地を活用することは基本的に不向きであると言えます。
だからこそ、地域の観光資源や人口割合を考えた上で、田舎でしかできない活用方法を行うことが大切です。

人口割合が少ないことを見越して、集客には全く関係のない太陽光発電を設置して安定収入を得ている方や、あえて地域の観光資源となるような面白い商業系施設を建設し、大成功を収めた方もいます。

このように、田舎での土地活用はアイデア次第でデメリットなところも大きな成功要因となります。
田舎の土地を活用することはなぜ難易度が高いと言われているのか、その原因を一つひとつ考えながら、さまざまなアイデアを出してみると良いでしょう。

2-3.活用の難易度を上げる土地の地形

都会での土地活用方法には基本的に幅広い選択肢がありますが、田舎は所有している土地の地形により難易度が大きく異なるため、選択肢が絞られます。

例えば放置していた土地をようやく活用しようとした際、いざその土地を見てみると、長年放置していたために、雑草や木が土地一面に生えてしまっていたり、窪みや丘でデコボコになってしまっている土地も少なくありません。
このような土地のことを「原野」という地目で表されますが、原野を活用するにはまず荒れ果てた土地の造成をしなければならない、ということが考えられます。

田舎は一つひとつの土地が比較的広いため、造成工事だけでも多額のコストがかかります。さらに規制がある土地の場合、造成工事を行う際にも許可が必要となるため、融資も通りにくくなっています。

所有している土地が荒れ果ててしまっている場合、活用方法を検討する以前の問題で土地活用を諦めてしまう方も少なくありません。所有している土地が現在どのような状態なのか、活用方法を検討する前に一度確認を行いましょう。

3.田舎での土地ニーズを考えた活用成功事例

難易度が高いと言われている田舎での土地活用ですが、全く成功事例が無いわけではありません。

以下は実際にあった「田舎での土地活用の成功事例」です。
これから田舎に所有している土地の活用を検討しているのであれば、参考にしてみてください。

  • 太陽光発電
  • 戸建賃貸住宅
  • サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
  • 駐車場経営
  • 資材置き場

これらの成功事例の他にも、成功の可能性がある土地の活用方法はまだまだあります。
さらに、土地の面積や立地はそれぞれ異なるため、必ずしも成功事例が多い土地活用がおすすめだという訳ではありません。
田舎の土地で行える活用方法の中でも、さらに成功しにくいと言われているアパート経営やマンション経営で、しっかり収益を得ている方ももちろんいます。

田舎での土地活用を成功させるためには、田舎での土地ニーズを考えることが重要です。
ここからは、田舎の土地活用での成功に役立つ3つのアドバイスをご紹介します。

3-1.地域特性を理解する

田舎での土地活用において、「地域特性を理解する」ことは最も大切なポイントであると言えます。
例えば賃貸戸建住宅では、農地や戸建住宅が密集した場所であれば需要が高いため、比較的早い段階で入居者が見つかることもあります。
しかし、周りに農地も住宅もない場合、賃貸戸建住宅は需要が低く入居者が見つからないケースが多いです。

この場合は、賃貸住宅経営ではなく資材置場や駐車場経営、もしくは田舎ならではの古民家カフェを運営するといったように、地域特性を理解して経営方法を検討することが大切です。

3-2.行政との連携

行政や地域の各自治体は地域の価値を高めることを目標としており、近年ではサービス付き高齢者向け住宅などの事業にも積極的に取り組んでいます。

その他、自治体が太陽光パネルの導入を推奨している地域もあります。そういったエリアでは自治体がマッチング事業者と連携しており、土地の条件に合うマッチング事業者を紹介してくれます。

さらに、自治体と連携して土地を活用することで、行政ならではの手厚い支援を受けられることも多く、初期投資額の負担が少なく済む場合もあります。
ただし、サービス付き高齢者向け住宅などは運営していく上でさまざまな責任が問われるため難易度が高く、注意が必要です。

3-3.田舎暮らしブームを考える

これまでの田舎暮らしブームというと、定年後にゆったりとした生活をしたいという方に人気がありましたが、最近では若者を筆頭に、田舎暮らしを希望する方も増えてきています。 そのような方々を対象とした戸建賃貸経営であれば、入居者を見つけることはそれほど難しくありません。

田舎に住み移りたいと考えている方には、商業施設や住宅がある場所にこだわる方もいれば、周りが山や川ばかりの自然豊かな場所にこだわる方もいます。
利便性の高い新築賃貸物件を建てる、もしくは田舎ならではの古民家物件を建てるなど、所有している土地の立地を考えながら選ぶと良いでしょう。

3-4.情報収集や相談先はどこでするべき?

前述したように、田舎の土地といってもそれぞれ特徴が異なるため、所有している土地に最適な活用方法を選ばなければ、成功することはできません。
最適な方法で土地活用を行うなら、しっかり情報収集を行い、土地活用について知識のある不動産会社や専門会社に相談することが大切です。

現在、インターネット上には土地活用に関する不動産一括査定サイトもあり、土地の条件を入力するだけで複数の不動産業者をピックアップしてくれます。
こういった不動産一括査定サービスは基本的に無料で利用できるため、積極的に利用することをおすすめします。

4.【売却or活用】土地所有者によくあるお悩み

土地活用は、良くも悪くも今後の人生を大きく変える出来事となり得るかもしれません。そのため、幅広い選択肢の中から活用方法を選択することは、気軽に行えることではないでしょう。

だからこそ、所有している土地を売却してしまうのか、活用してみるのかという選択は土地所有者によくあるお悩みです。
基本的に難易度が高いと言われている田舎の土地であれば、さらに悩んでしまうのも無理はありません。

では、結局のところ土地の売却と活用ではどちらの方がおすすめなのでしょうか。
税金や資金などそれぞれにかかる費用を確認しながら、どちらを選択すべきかを考えてみましょう。

4-1.土地を放置した場合にかかる税金

所有している土地を放置しているだけでも、さまざまな税金の支払い義務が生じます。
中でも大きな負担となる代表的な税金は主に、「固定資産税」「都市計画税」の2つです。

固定資産税の評価額により、最終的に合計でかかってしまう税金の金額は人によって異なります。

例えば、あなたが固定資産税の評価額が約2000万円の土地を所有し、さらに放置している場合、以下の税金が発生してしまいます。

年間にかかる合計金額は、固定資産税と都市計画税の2つをあわせて34万円と、かなり大きな負担になります。
さらに、そのまま土地を30年間放置してしまった場合、合計で1020万円の税金を支払うことになります。
しかし、土地を活用することで固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減税することが可能です。

このように、所有している土地を放置しているだけでかかる税金は無駄そのもので、長い年月をかけて大金をドブに捨てていることと変わりありません。
せっかくの資産である土地をこの先ずっと放置することに、メリットは一つもないことが分かります。

4-2.有効活用した際にかかる費用

土地の活用方法はたくさんのプランがあり、それぞれ必要な初期費用は大きく異なります。
ここでは、手軽に始められる活用方法から、難易度が高いと言われている活用方法まで、3つのプランを例に「有効活用した際にかかる初期費用」をご紹介していきます。

難易度 活用プラン(田舎) 初期費用
駐車場経営・太陽光発電 約5万円~300万円
賃貸戸建経営 約1000万円~4000万円
サービス付き高齢者向け住宅 約1億円~3億円

【難易度:低】駐車場経営・太陽光発電
駐車場経営や太陽光発電での活用方法は、初期費用の負担が少なく始めやすいという大きなメリットを持っています。しかしその分、収益性が低いという特徴もあります。

ただし太陽光発電は初期費用の回収期間が早いと言われており、手軽に始められる活用方法の中でも比較的収益性があります。
周りに太陽光を遮る障害物が無い大きな土地を持っている方の多くは、太陽光発電を選んでいます。

【難易度:中】賃貸戸建経営
賃貸戸建経営は、都会に比べ初期費用の負担が少ない上、田舎の賃貸戸建経営を積極的にサポートしている専門の建築会社などが存在しており、さらに手厚いサポートを受けられる可能性も高いです。
また、賃貸戸建住宅は入居者の入居期間が長く、投資費用の回収期間が早い上、その後は安定した収入を得られることが多いです。

【難易度:高】サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者住宅は建物の建築費用から入居者が快適に過ごせる設備の導入、さらにサービスを行う従業員や入居者を集めるための広告費用など、さまざまな場面において多額の初期費用がかかります。
しかし、高齢者施設は現在でも入居待ちの施設が多く、今度も需要が高まっていくと言われている将来性のある活用方法です。
自然豊かな場所にあるサービス付き高齢者住宅は多くの方から好まれているため、利用者が多ければ多いほど収益を得ることができます。

放置していた土地に建物を建てるだけで、税金の支払い額を減らすことが可能な上、将来的な収益にも繋がります。

4-3.土地は必ず有効活用するべき

以上を踏まえた上で、もう一度、放置している土地をどうするべきか考えましょう。
何もせずただ放置しているより、少しでも税金を抑えられ、かつ収入を得られる活用方法を行う方が良いと感じた方は多いのではないでしょうか。

もちろん土地の売却も一つの活用方法ではありますが、一度売却してしまった土地はもう自分の所有物では無いため、自由に管理することができません。
所有している土地の商業的な価値を確かめるためにも、まずは手軽に始められる駐車場経営から始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

田舎にある土地の活用は難易度が高いと言われていますが、その土地に合った最適な活用方法は必ずあるはずです。
使い道のわからない田舎の遊休地をそのままにして、長期にわたり無駄な支払いをし続けるよりも、田舎ならではの面白い活用アイデアを取り入れて挑戦してみるのも良いかもしれません。

まずは土地の特徴を理解するところから始め、土地のニーズに合った活用方法探しを始めてみてください。

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