田舎でもできる土地活用のアイデア5選|活用時の注意点まで

幅広い土地活用の方法が検討できる都会の土地に比べ、田舎の土地は最適な活用方法が見つかりにくくなっています。
そのため、田舎に土地を持っていても放置し、無駄に税金を払い続けている地主の方も少なくありません。

しかし、田舎という特徴をしっかり捉え、さまざまなアイデアを知ることで、田舎でも土地を有効活用することが可能となります。

あなたは、田舎に所有している土地を活用せずに、この先ずっと無駄な税金を支払い続けたいですか?

今回の記事では、田舎の土地活用に特化したさまざまな土地の活用方法や注意点についてご紹介します。田舎に活用していない土地を所有しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.田舎の特性に適した土地活用の始め方とは

田舎で土地活用を始めるには、田舎の特性に適した土地活用の方法を知っておくことが大切です。その上で、所有している土地に向いている活用方法を選びましょう。

まずは、土地の基本的な活用方法から、田舎の活用方法としての向き・不向きについてご紹介します。

1-1.土地を売る

「良い活用方法が見つからず、もう手放してしまいたい」
そんな方に選ばれているのが「土地の売却」です。
ただ、所有している土地を完全に手放すことになるため、誰もがそれなりの価格で売却したいと考えるでしょう。
しかし、都会の土地に比べ田舎の土地は需要が低く商業的な価値が低いため、売却予定を立ててからすぐに売却することはかなり難易度が高いと言えます。

もちろん土地の規模や立地条件により売却価格は異なりますが、基本的に田舎の土地そのものを売却するのであれば、適正価格より安くする位の勢いも大切です。
収益性目的で土地を売却することはおすすめできませんが、今すぐ無駄な税金の支払いをなくしたいという方に向いています。

1-2.土地を貸す

「土地を売却するのは気が引けるが、建物を建てるための建設費用も無い」
そんな方におすすめの活用プランが「土地を貸す」という方法です。これは「借地方式」とも呼ばれています。
借地方式は、所有している土地のみをサービス事業者などに貸し出し、事業者が建物を建てるという流れになっています。

しかし、安い土地が豊富にある田舎の場合、土地を借りるよりもいっそ購入したいという事業者が多いため、土地を安く売却するよりも難易度が高くなっています。
土地を有効的に活用したいのであれば、他の活用方法を考える方が賢明でしょう。

1-3.建物を建てて貸す

数ある土地活用方法の中で、最も収益性があると言われているのが「建物を建てて貸す」という方法です。王道の賃貸アパート経営や賃貸マンション経営、コンビニ経営などは基本的にこの方法になります。

地主に入ってくる収入はその建物に入居している入居者からの「家賃」で、地代で収入を得るよりもさらに大きな収入を得ることが可能です。

しかし、都会では成功しやすい活用方法ではあるものの、田舎の土地は需要が低いため、大損害を受ける可能性があります。
リスクを避けたいのであれば、他の活用方法を検討するべきでしょう。

1-4.使用貸借をする

使用貸借とは簡単に言うと「第三者に無料で土地を貸す」という方法です。第三者と言っても大切な資産である土地を無料で貸すことになるため、家族や友人など信頼のおける人に貸すケースが一般的となっています。

建物を建てて貸した場合の賃料収入や土地そのものを貸した際の地代収入に比べ、使用貸借は収益性が見込めません。
しかし、土地を所有しているだけでかかる税金は、賃借人が支払うケースがほとんどです。そのため、これまで支払っていた無駄な税金を支払う必要がなくなります。
このようにノーリスクで税金対策を行えることは、土地を遊ばせていた方にとって大きなメリットとなるのではないでしょうか。

収益性は見込めないものの、田舎での土地を活用する方法では最も現実的で、手軽に始められる活用方法だと言えます。

1-5.自分で活用する

所有している土地を自分で活用するには、大まかに2つのパターンがあります。

①自分の自宅や別荘にする
これまで都会で生活をしていた方が田舎の土地を活用し、自分で家を建てて田舎に移り住むことも珍しい話ではありません。
しかし、無駄な税金を支払わないための有効的な活用方法ではあるものの、収入を得るために有効的な活用方法ではありません。

②自己運用をする
土地を売却する訳でもなく、建物を建ててから事業者に貸す訳でもない自己運用は、難易度が高いと言われている田舎の土地活用方法の中でも比較的稼げると言われています。
ただ、田舎では商売することがそもそも難しいため、利益にならない可能性も充分考えられます。

しかし、自宅にしてしまえばせっかく持っていた土地を活用して今後収益を得ることができません。不労所得で収益を得ることが目的なのであれば、やはり自己運用がおすすめです。

2.田舎にある土地の特徴や注意点

そもそも、田舎の土地活用が難しいと言われる理由にはさまざまな原因があります。

田舎に所有している土地の活用を成功させるためには、土地があるエリアの状況や特徴を把握しながら、田舎の土地活用が難しいと言われている原因の一つひとつをしっかり取り除くことが大切です。

ここからは、田舎にある土地の特徴や、土地活用を始める際の注意点などを説明していきます。

2-1.土地利用の規制(市街化調整区域・農地法)について

農地や森林が広がる田舎では、街の自然を守るために多くの法律が定められています。
規制の関係で活用すら行うことができないケースも考えられるため、土地活用を始める際は必ず所有している土地の規制について把握しておきましょう。

土地活用を始める前に必ず知っておきたい主な規制は、以下の2つです。

■市街化調整区域
まず、土地を活用するにあたり最も注意しなければならない規制が「市街化調整区域」です。市街化調整区域は「市街化を抑制するべき区域」として都市計画法に基づき指定された規制で、区域内では新たにアパートやマンションなどの集合住宅を建築することができません。
建物を建てて貸すという活用方法も必然的に不可能となってしまうため、注意が必要です。

■農地法
農地法とは、農地を減らさないために定められた法律です。農地を転用したり、売却する際は許可が必要になります。
所有している土地が農地である場合、いくら自分が所有している土地だとしても、無許可でその土地を有効的に活用することができません。

上記2つは土地活用を始める際の重要なポイントとなるため、田舎の土地活用を検討する際はまず初めに調べておきましょう。

2-2.地域の観光資源や人口割合

田舎は都会に比べて人口割合が低く、さらに観光資源も少ないため、集客が重要となる商業系施設を目的に土地を活用することは基本的に不向きであると言えます。
だからこそ、地域の観光資源や人口割合を考えた上で、田舎でしかできない活用方法を行うことが大切です。

人口割合が少ないことを見越して、集客には全く関係のない太陽光発電を設置して安定収入を得ている方や、あえて地域の観光資源となるような面白い商業系施設を建設し、大成功を収めた方もいます。

このように、田舎での土地活用はアイデア次第でデメリットなところも大きな成功要因となります。
田舎の土地を活用することはなぜ難易度が高いと言われているのか、その原因を一つひとつ考えながら、さまざまなアイデアを出してみると良いでしょう。

2-3.活用の難易度を上げる土地の地形

都会での土地活用方法には基本的に幅広い選択肢がありますが、田舎は所有している土地の地形により難易度が大きく異なるため、選択肢が絞られます。

例えば放置していた土地をようやく活用しようとした際、いざその土地を見てみると、長年放置していたために、雑草や木が土地一面に生えてしまっていたり、窪みや丘でデコボコになってしまっている土地も少なくありません。
このような土地のことを「原野」という地目で表されますが、原野を活用するにはまず荒れ果てた土地の造成をしなければならない、ということが考えられます。

田舎は一つひとつの土地が比較的広いため、造成工事だけでも多額のコストがかかります。さらに規制がある土地の場合、造成工事を行う際にも許可が必要となるため、融資も通りにくくなっています。

所有している土地が荒れ果ててしまっている場合、活用方法を検討する以前の問題で土地活用を諦めてしまう方も少なくありません。所有している土地が現在どのような状態なのか、活用方法を検討する前に一度確認を行いましょう。

3.田舎のニーズを考えた土地活用アイデア5選&それぞれの活用方法

田舎で行う土地活用は、都会ではできない田舎の特性を生かした活用方法が存在します。

しかし田舎の土地は、市街化調整区域や農地法の影響を受けていたり、賃貸需要の低さから、土地活用で特に人気のあるアパートやマンションなどは向いていないことが多いです。

そんな田舎でも「成功しやすい」と言える土地活用には、以下5つの方法が挙げられます。

  • ①戸建て賃貸住宅
  • ②太陽光発電
  • ③資材置き場
  • ④駐車場
  • ⑤サービス付き高齢者向け住宅

ここからはそれぞれの活用方法について、特徴からメリット・デメリットまで詳しくご紹介します。

3-1.①戸建て賃貸住宅

戸建て賃貸住宅はその名の通り、戸建てを貸し出すことで、賃料収入を得る活用方法です。田舎暮らしを希望している方が少しずつ増えてきていることから、一定の需要が見込めます。

メリット デメリット
  • 多くの入居者を集める必要がない
  • 入居者が長く居住する傾向にある
  • アパートやマンションよりも高い家賃収入が得られる
  • 狭い土地や変わった形の土地でも行いやすい
  • 退去者が出ると収入が0円になる
  • 空室になると次の入居者が決まりにくい
  • 人が暮らせない土地では借り手がつかない

田舎の活用方法の中でも、比較的高い利回りが期待できますが、空室リスクも高いため、入念な対策が必要と言えるでしょう。

3-2.②太陽光発電

太陽光発電は、太陽光を使って発電をした電気を、電力会社に買い取ってもらうことで、収入を得る活用方法です。太陽光発電設備を設置するため、太陽光を遮らない土地であることが必須です。

太陽光発電システムから得た電気の買取価格は、投資開始から10年、もしくは20年間固定価格となっているため、アパートやマンションのように空室による収入低下のリスクがありません。

メリット デメリット
  • 集客の必要がない
  • 広い土地を利用して行える
  • 高い利回りが見込める
  • 雑草の刈り取りなど維持管理が面倒
  • 太陽光パネルの反射光が原因で近隣住民との間でトラブルになる可能性がある
  • 発電量が天候や地域に左右される

高い利回りが見込める一方で、太陽光発電特有のデメリットが存在するため、他の活用方法とは別の対策が求められます。

3-3.③資材置き場

資材置き場はその名の通り、資材の保管場所として建設会社などに貸し出す活用方法です。何も建設する必要がなく、ただ土地を貸すだけの場合が多いため、手軽に始めることができます。

メリット デメリット
  • 制限のかかった土地でも行える
  • 初期費用の負担が少ない
  • 他の活用方法を検討するまでの間の一時的な活用としても使える
  • 利回りが低い
  • 固定資産税や都市計画税、相続税等の節税効果が期待できない

手軽に始められる一方で、高い収入は見込めないということがデメリットだと言えますが、上手に経営すれば固定資産税分の収入分を得ることができるでしょう。

3-4.④駐車場

月極駐車場やコインパーキングにして貸し出すことで、賃料収入を得る活用方法です。

月極駐車場は、駐車スペース毎に契約者を決めて、賃料を支払ってもらいます。毎月決まった収入を得ることが可能です。
コインパーキングは、駐車スペースを利用する毎に料金が発生する仕組みで、利用者が多いほど多くの収入を得ることができます。

メリット デメリット
  • 制限のかかった土地でも行える
  • 初期費用の負担が少ない
  • 転用性が高い
  • 需要があるエリアでなければ収入が見込めない
  • 固定資産税や都市計画税・相続税等の節税効果が期待できない

市街化調整区域や農地法が適用されたエリアでも行えますが、活用開始前に駐車場の需要があるかどうかを調べる必要があります。

3-5.⑤サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、アパートやマンションのように賃貸契約を結んで賃料収入を得る活用方法です。高齢者向けの賃貸住宅に介護サービスがついた施設のようなもので、主に民間事業者に貸し出すことが一般的です。

初期投資額が数千万円〜数億円と高額ですが、需要のある土地で上手く経営ができれば、高い利回りが期待できる活用方法です。

メリット デメリット
  • 高い利回りが期待できる
  • 田舎の土地に高いニーズがある
  • 社会貢献にもなる
  • 補助金制度がある
  • 退去者が出にくい
  • 初期費用の負担が大きい
  • 土地にある程度の広さが必要
  • 介護職員不足になる可能性がある
  • 売却できない場合がある

高利回りを実現するためには、信頼できる民間事業者や介護業者を探し、いかに上手く経営をするかがポイントです。

4.【売却or活用】土地所有者によくあるお悩み

土地活用は、良くも悪くも今後の人生を大きく変える出来事となり得るかもしれません。そのため、幅広い選択肢の中から活用方法を選択することは、気軽に行えることではないでしょう。

だからこそ、所有している土地を売却してしまうのか、活用してみるのかという選択は土地所有者によくあるお悩みです。
基本的に難易度が高いと言われている田舎の土地であれば、さらに悩んでしまうのも無理はありません。

では、結局のところ土地の売却と活用ではどちらの方がおすすめなのでしょうか。
税金や資金などそれぞれにかかる費用を確認しながら、どちらを選択すべきかを考えてみましょう。

4-1.土地を放置した場合にかかる税金

所有している土地を放置しているだけでも、さまざまな税金の支払い義務が生じます。
中でも大きな負担となる代表的な税金は主に、「固定資産税」「都市計画税」の2つです。

固定資産税の評価額により、最終的に合計でかかってしまう税金の金額は人によって異なります。

例えば、あなたが固定資産税の評価額が約2000万円の土地を所有し、さらに放置している場合、以下の税金が発生してしまいます。

年間にかかる合計金額は、固定資産税と都市計画税の2つをあわせて34万円と、かなり大きな負担になります。
さらに、そのまま土地を30年間放置してしまった場合、合計で1020万円の税金を支払うことになります。
しかし、土地を活用することで固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減税することが可能です。

このように、所有している土地を放置しているだけでかかる税金は無駄そのもので、長い年月をかけて大金をドブに捨てていることと変わりありません。
せっかくの資産である土地をこの先ずっと放置することに、メリットは一つもないことが分かります。

4-2.有効活用した際にかかる費用

土地の活用方法はたくさんのプランがあり、それぞれ必要な初期費用は大きく異なります。
ここでは、手軽に始められる活用方法から、難易度が高いと言われている活用方法まで、3つのプランを例に「有効活用した際にかかる初期費用」をご紹介していきます。

難易度 活用プラン(田舎) 初期費用
駐車場経営・太陽光発電 約50~300万円
戸建賃貸経営 約1000~4000万円
サービス付き高齢者向け住宅 約1~3億円

【難易度:低】駐車場経営・太陽光発電
駐車場経営や太陽光発電での活用方法は、初期費用の負担が少なく始めやすいという大きなメリットを持っています。しかし土地の広さや経営形態により初期費用は大きな差があることに留意しておきましょう。さらに、収益性が低いという特徴もあります。

ただし太陽光発電は初期費用の回収期間が早いと言われており、手軽に始められる活用方法の中でも比較的収益性があります。
周辺に太陽光を遮る障害物が無い大きな土地を持っている方の多くは、太陽光発電を選んでいます。

【難易度:中】戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は、都会に比べ初期費用の負担が少ない上、田舎の戸建賃貸経営を積極的にサポートしている専門の不動産会社や建築会社などが存在しており、さらに手厚いサポートを受けられる可能性も高いです。
また、戸建賃貸住宅は入居者の入居期間が長く、投資費用の回収期間が早い上、その後は安定した収入を得られることが多いです。

【難易度:高】サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者住宅は建物の建築費用から入居者が快適に過ごせる設備の導入、さらにサービスを行う従業員や入居者を集めるための広告費用など、さまざまな場面において多額の初期費用がかかります。
しかし高齢化社会と言われる現在、高齢者施設は現在でも入居待ちの施設が多く、今度も需要が高まっていくと言われている将来性のある活用方法です。
自然豊かな場所にあるサービス付き高齢者住宅は多くの方から好まれているため、利用者が多ければ多いほど収益を得ることができます。

放置していた土地に建物を建てるだけで、税金の支払い額を減らすことが可能な上、将来的な収益化にも繋がります。

4-3.土地は必ず有効活用するべき

以上を踏まえた上で、もう一度、放置している土地をどうするべきか考えましょう。
何もせずただ放置しているより、少しでも税金を抑えられ、かつ収入を得られる活用方法を行う方が良いと感じた方は多いのではないでしょうか。

もちろん土地の売却も一つの活用方法ではありますが、一度売却してしまった土地はもう自分の所有物では無いため、自由に管理することができません。
所有している土地の商業的な価値を確かめるためにも、まずは手軽に始められる駐車場経営から始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

田舎にある土地の活用は難易度が高いと言われていますが、その土地に合った最適な活用方法は必ずあるはずです。
使い道のわからない田舎の遊休地をそのままにして、長期にわたり無駄な支払いをし続けるよりも、田舎ならではの面白い活用アイデアを取り入れて挑戦してみるのも良いかもしれません。

まずは土地の特徴を理解するところから始め、土地のニーズに合った活用方法探しを始めてみてください。

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