これからオーナーになる方必見!賃貸経営の重要ポイント


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このコラムのポイント土地を所有していると「賃貸経営のメリット」を提案されない日はありません。
一方で、今後の賃貸経営は慎重になるべき、という専門家の意見を聞くことも多くなりました。
一体、賃貸経営は本当に「得」なのか?どのように判断すべきか?注意点は何か?
をいくつかの視点から考察します。また、提案を受けるハウスメーカーや建築会社の見極めポイントをお伝えします。


100坪以上の土地を所有している土地オーナーさんは大変な思いでしょう。。。

空き家が増え続けてる!?「空き家約820万戸」が、土地活用にもたらす意味。

100坪以上の土地を所有している土地オーナーのもとには、毎日のように全国規模のハウスメーカーや地元のゼネコンが訪問してきて、賃貸マンションを建設することで家賃収入の生み出すメリットや、固定資産税・都市計画税の軽減による優遇措置についての資料を説明していきます。

一方、否定的な専門家の意見を聞くと、
日本の人口はこれから減っていく一方なので、賃貸マンションの建設には慎重になるべき
と言われます(内閣府将来推計人口参照)。

一体どちらが正しいのでしょうか。
この答えを考えるにあたって、押さえて頂きたいひとつの統計があります。

「820万戸」。
平成25年に総務省統計局が発表した、「住宅・土地統計調査」のなかに記載された数字です。
この統計によると、全国で空き家と認定された家屋の数が約820万戸。建築住宅総数の13.5%という数字です。そして、この総空き家数の約半数が「賃貸用に建築されたもの」と言われています。

「空き家」といっても時期によって賃貸マンションの稼働率には差がでるもの。
また、これらの統計は「外観から調査」という方法だと言われています。

看板をすべて空室としてカウントしているため、外に居住感を出していない賃貸住居への空室カウントがいかになされたか、という懸念は残ります。 ただ今後、日本は、毎年約20万人が減少する国として、対策を求められていることは間違いありません。

そんな状況のなかで土地活用について言えるのは、「入居率の下がらない賃貸マンションを建てる」ことと、「建築前(活用前)に収支計画の現実性と向き合うこと」です。

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空室を防ぐにはどんなポイントがあるでしょうか?

活用ポイント(1)入居率の下がりにくい物件を建てること

所有している土地へ賃貸マンションの建築を考えるにあたって「建てる場所を間違えない」ということが、今後いっそう大切になります。現在所有されている土地の環境を見てみましょう。

・最寄り駅からの距離が15分以上か
・小学校や中学校への通学距離はどれくらいか
・保育環境があまり良くない(待機児童が多い地域)かどうか


これらの地域は、「本当にこの場所で土地活用を行って大丈夫なのか」を、信頼する税理士やファイナンシャルプランナー(FP)に相談し、分析して貰うことをお勧めします。

ハウスメーカーの持参した素敵なデザインのパース(賃貸マンションの完成予想図)に心奪われるかもしれませんが、一度慎重になることが重要です。
賃貸マンション経営には「10年神話」という言葉があります。

10年神話とは、「最初の10年が過ぎる頃には、近隣にもその時々で魅力的な新築物件が出来て、入居率の維持が難しくなる時期が来る」というもの。この10年神話は、賃貸経営をする以上避けられるものではありませんが、建てる場所、対象入居者の想定(単身者向けなのか、ファミリー向けなのか)、家賃設定によって影響を少なくすることも可能です。

もうひとつ、賃貸マンションによる土地活用の際に、考えておくべきポイントは、
収支計画の現実性
についてです。

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「収支計画の現実性」とは??具体的に見ていきましょう。

活用ポイント(2)建築前に収支計画の現実性を詰めること

ハウスメーカーの活用提案を受けるなかで、なかには現実性の乏しい収支計画を持ってくる会社や営業マンもいます。

修正計画という言葉について説明しましょう。
多くの賃貸マンションオーナーの場合、賃貸マンションを建てる資金は銀行からの「アパートローン」によって賄います。建築後は毎月計上される家賃収入から、このアパートローンに金利を加えた返済額を引き、余った分が「収益」としてオーナーの手元に残ります。

当然、この収益がしっかりと残せない計画ならば、土地活用をするメリットは存在しません。
また、提案によっては、この収支計画が現実性に乏しいものを見せてくる会社もあるため、注意が必要です。

たとえば、建築後の入居率が100%の収支計画を提案する会社があります。
入居率を100%にする根拠や工夫があれば、とても頼りがいのある収支計画と言えるでしょう。
なかには、「こんなに素敵なマンションのオーナーになれる」と、先ほどのようにパースを見せて憧れを誘うだけの営業が多いのも事実です。
これは「現実性のない『バラ色収支』です。見極めが必要なところです。


素敵な賃貸マンションを手に入れたあなた。今後どのような出費が必要??

土地活用には「長期修繕計画書」を依頼しよう!

土地活用において、今後どのような出費が必要なのか把握することは大切です。
提案時、「長期修繕計画」を合わせて提出しない会社には警戒すると同時に、ぜひ計画書を出させるようにしましょう。

賃貸マンションとして建築した物件は、早ければ10年程度で外壁の補修など、様々なメンテナンスが必要になります。賃貸マンションは建設したオーナーの資産のため、補修費はその時々にオーナーが出費をすることになり、収支計画を圧迫します。

所有する土地に建築して終わりではなく、何年後にどのくらいの出費が見込まれるのか。
そのために積立金は必要なのか。建築後の信頼感にもつながります。

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この記事のまとめ

建築時のポイントと、長期修繕の大切さをお伝えしました。

最も大切なのは「信頼」です。
信頼のある会社は、何年でどのようなメンテナンスが必要なのか、自社に蓄積したデータから「長期修繕計画」を合わせて提出してきます。

収支計画だけではなく、この修繕計画も併せて、各社の計画を比較して吟味することが大切です。子世代にも続く、30年以上の大切な信頼関係を築くことのできることを願っています。

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