「アパート経営が失敗する理由」とリスクヘッジをご紹介

「失敗は必然、成功は偶然」という言葉があるように、アパート経営で「たまたまうまくいった」というセリフは、謙遜も含めて言えそうな気もしますが「たまたま失敗した」と言う言葉は聞いたことがないですし、そんな言葉もないでしょう。何事も同じでしょうが「失敗したのは”失敗した理由”が必ずあったから」と言い換えられます。

不動産投資の王道であるアパート経営も同じで、それを成功させるためには「失敗しないための事前対策を行う」ことが最も重要です。事前対策もなく行き当たりばったりのアパート経営をしても上手く行きません。まずはアパート経営で失敗してしまう「代表的な7つの理由」を把握していただき、リスク対策法をしっかり身につけましょう。

一つ目は「自己資金や手元資金が少ない」です。
「自己資金がなくてもアパート経営が始められる」というCMがありましたが、もし仮に、それでアパート経営ができたとしても、自己資金が少なければ成功する確率は大幅にダウンします。賃貸物件の建物購入費から実際にアパート経営を始めるための諸費用まで、それら全てを自己資金でまかなえる人は殆どいません。多くの人は、金融機関へアパートローンを申し込んで融資をしてもらい必要な投資金額を調達しています。しかし、自己資金や担保もない人に銀行は融資をしてくれるはずがなくローン審査を通してくれません。以前はこの辺りが緩い一部の金融機関があったので「自己資金がなくてもアパート経営が始められる」とCMや広告で煽られていたのです。

「自己資金だけは何とか溜めていたので、なんとかアパート経営が始められるところまで漕ぎ着けました」となっても、手元資金が全くない状態でアパート経営を始めてしまうと、これもまた不測のトラブルが起きた時に追い込まれてしまうことがあります。

以下の様なトラブルです。

• 共用部分に破損が出て、入居者からの問い合わせが鳴り止まず、すぐに修繕することになった
• エアコン付き物件のエアコンが故障、すぐに新しいエアコンへ交換しなければならない
• トラブルを起こす入居者のせいで空室が増加、立ち退き料を払ってすぐに退去してもらった

こうした「共用部分の修繕費」「新しいエアコン設備の導入・交換」「立ち退き料」などは、多くの賃貸オーナーが「想定をしていなかった不測の事態だった」と口を揃えて、頭を抱えたトラブル例です。3つ目の例はまさにそうですが、クレーム対応が遅くそれを放置をしてしまった結果、他の入居者からの怒りを買ってしまいそれが原因で退去者が増えた例です。

このように、自己資金や手元資金がない状態では「アパート経営は長く続かない」ことになりますので、そこはしっかりと考慮しておく必要があります。そして、アパート経営で失敗しないためには、様々なリスクを想定した経営を考えることが大切です。

「何もトラブル対策なんて考えていませんでした。手元資金も無かったので急なトラブル対応なんてできるはずもありませんでした」ということが起こらないよう準備をしましょう。最低でも300万円以上の手元資金は準備しておく方が安心です。

二つ目は「建物の管理を怠る」です。
アパート経営で利益を上げ続けるためには、無駄なコストの削減も不可欠です。
しかし、たとえ無駄だと思ってもその認識が間違っている項目もあります。それが「建物の維持管理費」です。

建物の維持管理費は、基本的に支出額が大きくなる傾向があるので、コスト削減対象として「建物の維持管理にはお金は掛けたくない」と言う賃貸オーナーが必ずいます。しかし、建物の維持管理は、入居者満足を高めて、定住率を上げるためには非常に重要な要素です。入居者の快適な生活環境を整えることは安定的な収益を生むために「必要な投資」です。それに、ご自身の建物の物件価値を維持するために「必要な経費」でもあります。

一般的には、多くの賃貸オーナーが、入居者管理や建物管理といった管理業務を賃貸管理会社へ委託をしますが、なかには「コスト削減だから！」と言って管理会社に委託をせずに、自主管理で家賃管理や建物の清掃をやる賃貸オーナーもいます。ご自身でやるのが悪いわけではなく、それらをキチンとこなせれば良いわけですが、次第に様々な入居者対応で手一杯になってくると、現実的に建物の維持管理業務にまで手が回らなくなり、それを放置してしまう賃貸オーナーも少なくありません。

建物の維持管理については、通常の清掃や付帯設備のチェックのみならず、中長期的な定期メンテナンスや修繕も必要になります。定期メンテや長期修繕となると綿密な修繕計画と積み立てなどによる修繕資金計画が必要になります。賃貸オーナー自身がそれをやり切るのは間違いなく不可能です。

アパート経営で成功をしている賃貸オーナーは、入居者の確保といった入居者管理だけでなく、建物の維持管理も「アパート経営を成功させる要素のひとつ」だと考えています。そして、自身で行う管理業務と、管理会社に任せるべき管理業務を切り分けて考えています。いつまでも入居者が気持ちよく過ごせるように建物の管理をしっかり行うことが大切です。

三つ目は「建物の立地が悪い」です
建物の立地条件が想定した入居者像に合致していないと、入居率を上げることは難しくなり、また、空室を埋めるまでに時間が掛かる危険性も考えられます。空室による減収は、当然、減益に直結するため、空室が長期化すると、せっかく始めたアパート経営の成功率が格段に下がってしまいます。

また、人気の「駅近エリア」であっても、駅近であった分、物件の購入価格が高かったのに無理をして購入をしたり、さらに土地勘がなかったにも関わらずロケーションや生活環境調査が不十分なまま、不動産投資会社から出された「表面利回り（詳しく後述します）」などの投資条件だけを見て簡単に結論を出してアパート経営を始めると、当初想定をしていた十分な利益が確保できずに失敗に繋がる大きな原因になる場合があります。

間取りの一部や部屋の設備は、アパートを購入した後でも費用を掛ければ変更することができるかもしれませんが、立地だけは変えることができませんし、入居者が集まらないと、更なる対策で頭を痛めることになります。そのため、アパートを購入する時は、入居者ターゲットの選定にあった物件とその立地状況をしっかり把握することが大切です。

四つ目は「利回りの見方が間違っている」です。
アパート経営を行うときに、よく「利回りを重視して物件を選びましょう」と聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

しかし、利回りといっても「表面利回り」という物差しだけで投資物件を判断してしまうと失敗してしまう恐れがあるので注意です。これは非常に重要な点なので、以下で詳しく解説します。

まず、表面利回りですが、以下の計算式を用いて求められます。

このように、表面利回りは「満室時の賃料収入を物件価格で割って計算されているのみ」なので、実際のアパート経営で、将来発生するであろう「改修費」「修繕費」などの経費の要素が全く考慮されていません。そのため、利回りを見る際は、入居時や経営時に発生する経費も考慮された「実質利回り」で考えることが大切になってくるのです。

実質利回りの計算方法は以下の通りです。

このように実質利回りは「必要経費」や「諸経費」の要素を含んで計算しますので、具体的な数字をもとにそのアパートへ投資ができるのか？が検討できます。表面利回りの高さばかりに目を奪われて割安なアパートを購入してしまうと、以下のような物件を掴まされてしまいトラブルに発展する可能性が考えられます。

• 建物の老朽化が進んでおり、多額の修繕費用が発生する
• 老朽化や周囲の環境の変化により、物件の入居率が低い

表面利回りだけを前面に押し出し、割安で売却されている投資用物件は、何らかの理由や事情が隠されている可能性もあるため、あまり上手い話しには騙されないように注意しましょう。

五つ目は「所得税対策として経営を始める」です。
節税対策については、ご自身でも良く調べられている人も多いと思います。不動産投資には「固定資産税や都市計画税」「相続税」「所得税」といった税金の負担を軽減する効果があります。特に「所得税を節税する」場合は、不動産投資によって発生した経費を利用して所得を減らして節税を行うため、アパート経営を検討する際に注意しなければならない盲点があります。

では、その盲点を説明します。それには「所得を減らすとはどういうことか？」をよく考える必要があります。具体的に以下2つ方法が考えられます。

• 減価償却費などを経費として計上する
• 不動産経営が赤字経営の場合、確定申告の差に損益通算をする

こうした手法で所得を圧縮することが可能です。しかし、所得が減ってしまうと、逆に金融機関からの信用が低下するだけでなく、手元に現金が残らないことで不動産経営に支障が出る可能性が出てしまいます。金融機関からの信用が低下するということは、新たな融資を受けて不動産投資を継続したり拡大することが難しくしてしまうことを意味します。また現金が手元に残らなければ、冒頭で解説した通り、修繕・維持管理などで突発的な費用が発生した場合、資金繰りに行き詰まり、不動産運用が不発に終わる確率が高まります。

それに、不動産投資の目的が「節税対策のためだけ」になってしまうと、どうしても入居者目線での経営ではなくなりがちです。不動産投資する以上はもちろん経営ですから無駄な経費は削ることは必要ですが、アパート経営では、入居者満足度を高めた上で「その見返りとして利益を出して収入を増やす」という循環になるような意識を持つことの方が重要です。

六つ目は「事業計画の見積もりが甘い」です。
不動産投資を始める場合は、事業計画をしっかり立てキャッシュフローを管理しながら進めなければ、せっかくの不動産投資が失敗する可能性が格段に上がってしまいます。

事業計画で見積もられなければならない項目は、以下の4点です。

①事業を開始するために必要な資金
アパート経営を始める際にも、登録免許税や登記費用、手数料、保険料など数々の費用が発生しますから、それらをあらかじめ考慮しておく必要があります。また、新築アパートの建築を検討している場合は、物件の建設費用だけでなく、その土地に建っていた既存物件（築古の家やアパートなど）を取り壊す場合はその解体費用が掛かりますし、まだ入居者がいた場合は立退料の支払いが発生する場合があります。

②事業資金を調達する方法
銀行からアパートローンの借り入れで資金調達をされる方が殆どですが、自己資金が全く0円だと銀行はローン審査を通してくれず融資をしてくれない可能性が高まります。これは上述もしましたが、経営上に必要な余裕資金が全くないと、アパート経営の事業としてのリスクが高いと判断されてしまうからです。自己資金は最低でも購入資金の10％くらいは用意しておきましょう。これは補足ですが、あらかじめ土地を所有しており、そこへ新築の収益物件を建てる人の方が融資を受けやすい側面があります。

③支出の見込み
固定資産税、修繕費、減価償却費などの税金の支払いや経費がいくら発生するのかも事前に正確に把握しておく必要があります。実際にアパート経営を行う際には、大多数の賃貸オーナー同様、不動産管理会社へアパートの管理業務を委託することになると思います。収支管理や修繕計画策定といった経営サポートを受けることで、ご自身が管理をする負担軽減が図れることになりますので、管理会社のプロへ相談をしましょう。

④収入の見込みと利回り
賃料収入はいくらを見込めて、実際の利回りはいくらなのか、計画を立てることが必要です。これはおさらいになりますが、利回りを計算する際は表面利回りではなく、初期費用やランニングコストも考慮された実質利回りがいくらになるかを計算した方が良いことは上述した通りです。

以上、事業計画で見積もられなければならない4つの項目を紹介しました。

不動産投資を始める際は、中古の投資物件の購入の場合でも、新築の賃貸物件を建てる場合も、購入先である不動産会社や建築会社の営業マンから、必ず以上の4つの項目を入れてもらった上で、できれば20～30年程度の長期間の想定で組んでもらった事業計画シミュレーションをもらいましょう。そのシミュレーションを見れば「信用できるのか？」「投資に値するのか？」が判別できます。判別方法のポイントは「保守的なシミュレーション」を提出してくる会社かどうか？です。

「保守的とはどういうことか？」を説明します。特に見るべきポイントは「収入の部分」です。判別ポイントは「一定の空室率が見込まれており、かつ、築年数が経過したら賃料が下落しているシミュレーションが現実的なもの」になります。逆に、常に満室経営の想定で、家賃も全く下がらないような想定を出してくる会社は不誠実と言えますので検討に値しないです。なぜなら、もし仮に、家賃保証（サブリース）サービスを使ったとしても、実際には建物の築年数の経過が進めば進むほど家賃を下げざるを得なくなることも想定して当たり前のため、家賃が全く下落しない想定をもとにして作られたシミュレーションなどあり得ないからです。

七つ目は「経営リスクへの備えがない」です。
アパート経営を検討する際は「経営リスク」をしっかり把握した上で、リスクヘッジを考えておくことが重要です。アパート経営でしっかりと利益を出している賃貸オーナーはこのリスクヘッジに対する備えを周到に行っています。賃貸物件に関するリスク想定が不十分のままアパート経営を始めたことで、以下のような事態に陥ってしまった賃貸オーナーが多いのです。

• 収入が安定しない
• 多額の出費が発生する
• 入居者からのクレームに繋がる

こうしたリスク想定をしていなかったばかりに、余計な出費がかさみ、せっかく始めたアパート経営も「やっぱり、やらなきゃ良かった…」と悔やんでしまう結果になってしまいます。賃貸オーナー自身も金銭的負担や精神的負担が増えてしまい、ますます経営が行き詰って失敗してしまいます。

そのため、ご自身が経営する賃貸物件にどのようなリスクが存在しそうか？は必ず事前に確認しましょう。想定されるリスクを1つ1つ洗い出して、適切な方法が取ることができるのか？を考えておくことが大切です。

上述の「７つの失敗理由」をご覧いただいたように、アパート経営で多額の家賃収入を得ながら成功している賃貸オーナーもいれば、アパートローン返済や入居者確保やその対応で疲弊してしまい失敗してしまう賃貸オーナーも実在します。

それを受けて、この章では「この二者の違いはどこにあるのでしょうか？」といった核心に迫りたいと思います。

「成功する賃貸オーナー」と「成功できなかった賃貸オーナー」の経営方法の違いを５つ挙げてみました。一つ一つ比べいきながら「成功するためのヒント」を見つけていきましょう！！

一つ目は「事前調査」に関する件です。
アパート経営で成功するかどうかは、「事前調査の有無」が大きく関係してきます。
アパート経営といった不動産投資で収益物件の購入検討をする時は「近隣住民の属性」「家族構成の特徴」「競合物件の有無」「地域環境」などのさまざまなデータを収集するとともに、それを「ご自身の目で直接確認する」必要があります。 また、用途地域（土地）により、建築基準法による制限や自治体による独自規制が敷かれてる場合もあるので注意です。

土地勘がなく、その地域に精通していない場合は、分からない点が多数あって当たり前です。不動産会社の営業マンの話しだけでなく、建築士など専門家の力も借りながら土地の事前調査を行うことが大切です。アパート経営で成功する人は、土地環境や競合物件により入居希望者のターゲット像に合わせた物件のPR方法があることを理解しているため、ご自身でもしっかりと事前調査を行っています。

一方、アパート経営で失敗しがちな人は「全てを不動産会社の営業マンに任せておけば大丈夫！」と安易に考え過ぎる傾向があります。「営業マンは疑った方が良いですよ」ということではなく「必ず自分の目でも確かめた上で客観的な判断を下した方がいいですよ」ということです。アパートを購入し、経営を始めてから「空室リスク」などに初めて直面して、どうして良いかがわからなくなり、その時点で悔やみ始める人も少なくありません。

一点補足になりますが、投資物件を購入する際は、話だけを聞かされ、その挙げ句「決断を急がせる会社や営業マン」だった場合は避けた方が良いと言えます。不動産投資は大きな投資になりますので、上述した内容を自分の目で直接確かめるまで、決して焦って結論を出してはいけません。

二つ目は「資金計画の立て方」の違いです。
資金計画も、アパート経営の成功を左右する非常に重要な項目です。
計画をする際は、以下の3段階に分けて検討してみて下さい。

• 調達計画
• 支払い計画
• 返済計画

重要なポイントは「必要な支払い項目を全て洗い出した上で、それらを網羅して計画に落とし込む」ことです。

アパート経営に成功している人は、購入時の費用だけでなく、将来大きな支払いが発生するであろう項目、例えば、中長期で行う修繕などの費用を見込んでおき、5年後・10年後など中長期的に見ても無理のない資金計画を立てています。しかし、失敗してしまう人の傾向としては、目先の資金計画のみを考えてしまう嫌いがあり、想定していない大きな支払いが発生して初めて慌ててしまい資金繰りに苦戦してしまう人が多いのが特徴です。

アパート経営を始めた後に、事前に想定していなかった支出が出てしまうと、その後の資金計画が一気に崩れる可能性が高まります。様々なトラブルを想定して中長期的な資金計画を立てておくことが望ましいと言えます。

三つ目は「管理会社の選び方」の違いです。
アパート経営における「管理会社選び」も、経営の成功・失敗を大きく左右する重要な要素のひとつです。 なぜなら、管理会社の存在は、賃貸オーナーに成り代わって任された管理業務を代行してくれる存在になるため、その管理会社がたいへん優秀であれば”、賃貸オーナーにとっては「とても便利で頼りになる存在」になるからです。ご自身の日常生活に支障が出ることもなく、経験豊富で優秀な管理会社が必要な管理業務をご自身に代わり、ケースに応じた適切な判断をしながら物件の経営に協力してくれるならこんなに心強いことはありません。

しかし、ご自身が必要な管理業務を考えることをせず、適当に「管理手数料が安かったから」といった理由だけで管理会社を選んでしまうとトラブルに発展してしまうこともあるのです。また、ひとくちに管理会社といっても、以下のように管理会社により得意な業務や受け持つ業務の内容が違う場合がありますのでよく確認して管理業務の依頼について相談しましょう。

• 入居者の募集のみを行う管理会社
• 入居者の募集から家賃の資金管理まで行う管理会社
• サブリース（家賃保証）を行う管理会社

こうした違いがあります。そのため、まずは、ご自身がどのような目的でアパートの管理業務を管理会社に依頼したいのかを考え、最適な管理会社を選ぶことが大切です。

アパート経営に成功している人は「入居希望者の集客力」や「入居者からクレームが出た場合の対応力」といった「入居者管理」の側面と、「建物の物件価値の維持」といった建物管理の側面、そして「経営収支の管理」に長けているか？といった項目を予め調べたあげた上で、ご自身が重視する項目を洗い出し、希望を叶えてくれそうな管理会社を複数社比較検討した上で、最も信頼できる管理会社を選んでいます。

一方で、失敗しがちな傾向がある人は、目先の収益を考えるあまり「コスト削減のみ」を重視して管理会社を決める人が多いです。いくら管理手数料が安くても、アパート経営を始めた後になって「やっぱりこの管理業務をやって欲しかった」などと後悔をしてしまうと、結局、管理会社は悪くなくても「何もしてくれない管理会社だった」などと嘆く結果になってしまいます。コスト削減を重視したはずが、結局、その費用そのものが無駄なコストとなってしまったというのでは本末転倒です。

補足となりますが、アパート経営で最も重要となる「入居者募集」や「空室対策」は、原則的に宅地建物取引業の免許を保持している管理会社ができることなっています。賃貸オーナーが自ら行えるものではなく基本管理会社へ依頼せざるを得ません。満室状態が維持できるアパート経営を望むなら、地域に精通した集客力のある管理会社を選ばなければなりません。

四つ目は「条件交渉のバランス」の取り方です。
アパート経営では、アパート購入段階から入居者対応まで、様々な相手と条件交渉を行う場面が出てきます。

• アパート購入時に不動産会社との物件価格の交渉
• 入居希望者との家賃交渉
• トラブルを起こす入居者に立ち退いてもらう際の交渉

アパート経営に成功している人は、相手の立場や気持ちを考えながら相手の主張を受け止めた上で、ご自身の主張を話し、最終的にはお互いの話を客観的にまとめます。時には相手の要望を受け入れながら、相手にとって「デメリット」を感じさせない交渉も行います。

しかし、失敗してしまう傾向がある人は、相手の話を一切聞かない、もしくは逆に相手の条件を全て受け入れてしまい、結果として、どちらか一方にデメリットを偏らせる交渉をしてしまがちです。お互いにとって納得ができる条件交渉を行うことができず、結果によってはご自身が身銭を切って支払う必要もなかった費用を相手側へ支払って解決してしまったり、交渉内容によっては、大きな損害をご自身で被むる可能性が考えられます。それでは何のための交渉だったのか？という話になってしまいます。そのため、条件交渉を行う際は、双方にとってバランスの良い結果となるよう意識をすることが必要です。

補足になりますが、特に入居者のトラブル対応は、話をうまくまとめるための交渉術やノウハウが必要になる内容になります。また、賃貸オーナーご自身がそれをやるのは精神的にも大変厳しいことが予測されます。ですから、こうした業務も対応力のある管理会社へ依頼しておくことが、多少のコストアップになったとしても、結果として大怪我をせずに済むことに繋がります。

五つ目は「リスク対策」の備え方の違いです。
これはアパート経営といった不動産投資に限った話ではありませんが、投資と名の付くものには「リスク対策」が必ず不可欠です。不動産投資におけるリスクは「危険性」ではなく「不確実性」と考える方が適切かもしれません。これも上述した内容と被りますが、あらかじめ、どの部分にどのようなリスクがありそうなのか？を賃貸オーナーご自身が把握した上で、ひとつひとつ対応策を用意して不確実性のあるリスクを最小限に抑えようと準備をしておく必要があります。

アパート経営に成功している人は、アパート経営における代表的なリスクのみならず「他にも考えられることはないか？」と用心深く幅広くリスクを想定し、その回避策も知識として得ています。 一方で失敗してしまう傾向がある人は「まぁ、何とかなるでしょ！」と思い込み、あまり考えようとしなかったため、突然、想定外のリスクやトラブルが起きても適切な対応が取れず、結果として多数の退去者を出して、次第に経営に行き詰まるというパターンに陥ります。不確実性に対する「リスク対策」さえしておけば、そうはならなかった可能性が非常に高いわけです。それにアパート経営では事前にリスク対策を考えておけば心に余裕も生まれます。

また、管理会社へリスク対策に関する管理業務を依頼する場合は、想定されるトラブルの内容に応じた賃貸オーナーとしての対応方針を伝えておくことです。そうすれば、管理会社もケースに応じた適切な対応をしてくれますので、リスクヘッジに繫がりやすいと言えます。いつどのようなリスクやトラブルに直面しても余裕を持って回避できるよう、できる限り、小さなリスクから大きなリスクまで、網羅的なリスク対策を準備しておきましょう。

以上、アパート経営経営に成功する賃貸オーナーと失敗する賃貸オーナーの経営方法の違い５つを細かく紹介してきました。

ここまでご覧いただいてお気づき頂いた方も多いと思いますが、アパート経営の成否を分けているのは「不確実性が伴う様々なリスクに対して、如何に適切な事前対策が出来ていたか？」だったとお分かり頂けたかと思います。

この章ではさらに、賃貸オーナーとして「アパート経営で必ず知っておきたい代表的な5つのリスク」と「そのリスク回避策」について紹介をしながら、これまでの内容を補足したいと思います。 リスク内容とその回避策を理解して頂き、アパート経営で失敗する確率を減らしましょう。

一つ目は「空室リスク」です。
アパート経営において、最大の収入源である家賃収入が入らなくなる「空室リスク」は最大のリスクと言えるでしょう。特に、1棟あたり4～10室の小規模アパートの場合は、空室が1室あるだけでも収入の減少に大きく影響しますので、そうした規模を想定したアパート経営をお考えの方は参考にして頂ければと思います。

空室となってしまう期間（時間）の損失は、後から取り戻すということができません。ホテル業と同じで「部屋の稼働率が重要」だと言い換えることができます。
そのため、もし空室が発生したら、空室になってしまった原因分析を行うと同時に、一刻も早く新たな入居希望者を募集して迅速に空室対策を行う必要が出てきます。

例えば、一人暮らし用のワンルーム物件を経営するなら「2～4年で大半の入居者が入れ替わるな！」と、あらかじめリスク想定をしておく必要があります。大学生の一人暮らしや独身の社会人は、入学や入社・転勤などが集中する1月～3月は入退去が重なる可能性が高まります。アパート経営に成功している賃貸オーナーなら、いち早く、現在の入居者の退去情報を事前キャッチしておき、次の入居者募集を早めに掛ける準備をするでしょう。

また、時期に関係なく退去が続く場合や、ハイシーズンにもかかわらず入居希望者が出ない場合は、物件そのものや入居条件に何かしらの問題があり、入居が敬遠されているケースもあります。

定住率の悪化、空室率の上昇を防ぐためには「空室ができる前に空室対策を行う」ことがポイントです。アパート経営に成功している賃貸オーナーであれば、あらかじめ「周辺環境の変化」「家賃の相場動向」を調査したり、「競合物件の設備」などをベンチマークしながら新らしい入居者の募集方法をあらかじめ管理会社とも相談をしておき、今の入居者から退去予定の情報を把握できた時点ですぐに物件情報サイトに物件を掲載するなどの手を打とうとするでしょう。

また、管理会社へ清掃作業の管理業務を依頼しない場合は、退去者が出てしまった場合に備えて、クリーニング業者や内装業者をあらかじめ選定をしておき、可能な限りコストを抑えながら短い期間で次の入居希望者を迎える準備を行うことをおすすめします。

クリーニング済みの一室を確保できれば、物件の見学や内覧にも迅速に対応しやすくなるためです。内外装ともに清掃が行き届いていない物件は、せっかく興味を持って内覧に来てくれた入居希望者がいても印象を悪くしてしまい、他の物件に流れかねません。そんな勿体ない話しがあるでしょうか？ そうならないためにも清潔感が行き届いた物件にしておく必要があります。

二つ目は「金利リスク」です。
世の中の基準金利が変動する事で、返済金額の負担が増えてしまう金利リスクがあります。
なぜアパート経営でこのリスクが成否に大きく関わるのか、それは、殆どの賃貸オーナーが金融機関からアパートローンで多額の融資を受ける事が関係しています。

ローン金利には「固定金利型」と「変動金利型」の2種類がありますが、固定金利型ローンの場合、世の中の金利（短期プライムレートなどの基準金利）が上昇しても借入金利は変わらない仕組みのため、金利リスクは無いと言えます。

しかし、変動金利型のローンの場合は違います。現在の日本は、日銀の政策事情から、他の主要先進諸国と比べて総じて低金利水準が続いていますが、それでも、世の中の金利が上昇すると返済金額が増えてしまい収支を圧迫する恐れがあります。例えば、アパートローンからの借入れが1億円だった場合は、金利が1％上昇すると、単純計算で年間100万円の利息支払いが増加してしまいます。

こうした金利リスクの回避策としては、変動金利ではなく固定金利型（全部または一部）のローンを組む方法が考えられます。固定金利型のローンは、変動金利型のローンに比べ金利水準は高めとなっていますが、それでもタイミングによっては金利上昇による利息支払い額の増加を抑えることができます。

また、金利変動に耐えられる手堅い返済計画を策定しておくこともポイントです。金融機関は通常借入金利を1～2％程度高めに設定し、金利が上昇した場合でもローンを返済してもらうことが可能かどうかを判断しています。同様に、計画の策定時の想定金利を高めに設定することで、金利上昇時のバッファーを設けておくことができます。

しかし、金融機関のエキスパートでもない限り、ローンの仕組みや金利動向といった話しは、ご自身で勉強をしていたとしても見落としてしまう重要ポイントも出てしまうでしょうからご自身だけで判断するのも難しいと言えます。ローンを選択する場合も、できる限り、中立的に意見を話してくれそうなファイナンシャルプランナー（FP）やアパート経営の経験を持っている人に相談をしてみたりできると良いと言えます。曖昧だと思えるような意見には注意しましょう。FPであればアパートローン以外のお金の話しも相談ができます。ご自身にとってベスト、ベターな相談相手を見つけることも重要です。

三つ目は「災害リスク」です。
大地震や台風などの自然災害や、それに伴う火災の発生などにより、アパート経営の原動力である建物資産に損害が出てしまう「災害リスク」は、近年大規模な自然災害が目立っていることもあり、より多くの賃貸オーナーが注意している点です。

近年は、異常気象や大規模な自然災害が増加傾向にあるため「災害なんて自分の物件エリアでは滅多に起こらないだろう」と甘く見ている賃貸オーナーもいますが、大規模な自然災害や火災が起きて、建物が半壊、最悪全壊してしまったケースも少なくありません。

もし建物が全壊してしまうと、当然入居者からの家賃収入は一瞬で途絶えます。まだアパートローンが残っていた場合は借金だけが残ってしまいます。そんな惨い話しもありません。

災害リスクに対する基本的な回避策は、やはり必要経費と考えて損害保険へ加入することです。

保険には「住宅総合保険」「火災保険」など、様々な保険商品が存在し、その保険ごとに付帯できる特約も変わります。保険によっては「家賃補償特約」などの特約を付けることができる保険もあるため、災害リスクを最小限に抑える意味で、予め保険の種類をピックアップした上で必要最低限の保険加入、そして特約を付けておくことをおすすめします。

その他、補足ですが、近年では全国各地で大きな地震が続いて発生してもいるため、経営をしたい物件付近の地盤や活断層についてもしっかり調べておくと良いでしょう。

四つ目は「家賃下落リスク」です。
「近隣の環境変化」「競合物件の存在」「建物の経年劣化に伴う老朽化」などによって入居者満足度が減少してしまい、当初設定していた家賃を下げなければならない「家賃下落リスク」があります。これは、年間家賃収入にも大きく関わるため、なるべく回避したいリスクになります。

経営に成功している賃貸オーナーは、それも予め想定した上でアパート経営を行っています。ずっと同じ家賃を維持できていても、近隣に新たな競合物件が建ったり、ご自身の建物の築年数が嵩めば、明らかに地域相場よりも高くなってきてしまう時期がいずれ訪れます。確かに空室対策を考える上で「家賃を下げる」ことは最終手段と言えますが、しかし、いつまでも家賃を相場に近づけることを拒めば空室期間がさらに長くなってしまう可能性もあります。できるだけ早い段階で空室が長引いてしまう原因を探った上で、家賃設定を見直すことが必要と判断されるならそれを検討することは重要です。

家賃下落リスクを回避するためには、できる限り好立地なアパートを選びましょう。
好立地なアパートは購入価格が高い側面があることは冒頭で述べました。もちろん背伸びをして購入するものではありません。しかし、賃貸物件は築年数が経てば経つほど家賃が下落すると言われていわれます。駅から近いなど利便性の高いアパート物件は、比較的家賃が下落しにくいというメリットも持っています。

また、時期を計る必要はありますが、リフォームやリノベーション、または新規の設備投資で物件の価値を上げる方法もあります。一時的な再投資コストはかかりますが、床をフローリングに変える、ワンルームをファミリー向けに転用して家賃をアップさせる等、結果的に以前より大きな収入を得ることも可能です。これからは独身ワンルームよりも共働き世帯を入居者ターゲットにした賃貸物件の方が息が長いアパート経営ができるという意見も見られます。他にもペット共生物件や、リモートワーク普及を意識した間取り、高速無料インターネット物件など、近年のトレンドを意識して、物件価値の維持向上を試みる対策を建てておくことは重要です。

こうした家賃下落リスクや、この章の最初に紹介した空室対策では、やはり、優秀な管理会社を経営パートナーとして持つことがやはり重要です。経営に成功している賃貸オーナーにはそうした経営パートナーが付いています。そして、優秀な管理会社であればあるほど、常に賃貸オーナーのもとへ「入居者管理「建物管理」「経営に関する事」に対して様々な提案を持ってきます。勿論、提案を受け入れて採用するかどうかは、最終的には賃貸オーナーの決断次第ですが、本当に困った時に何も提案がもらえない様では解決策の検討のしようがなくなるのも事実です。

五つ目は「家賃滞納リスク」です。
入居者から家賃が支払われなくなる「家賃滞納リスク」。この問題はすべての賃貸オーナーが悩む共通した厄介なリスクと言えるでしょう。理由は様々ですが、急な経済的事情の悪化から家賃を滞納する入居者が出てしまう危険性はあるものです。

しかし、借地借家法では、貸主よりも借主の権利の方が守られているため、1～2ヶ月の家賃滞納で、入居者からも「支払うつもりはあるのですが」と言われてしまえば、その入居者を簡単に退去してもらうことはできません。半年以上など長期間の家賃滞納が続いた場合は、「正当事由」として退去させられる可能性は高いですが、滞納し続けていた家賃が入ってくるかはわからない上、法的対応に費用や時間がかかってしまうことも考えられます。

管理会社が入居者を募集する際は、賃貸オーナーは入居者の見極めをしっかりと行わなければなりません。また、賃貸オーナーとして「入居者選定そのものを管理会社へ任せる場合」は「こう言う人に入居をして欲しい」と希望を伝えておく様にしましょう。例えば「勤め先がしっかりしている人」「未成年や外国人でもしっかりした身元保証人が付いている人」などといった具合です。確かに空室が出た場合はすぐにそれを解消しなければなりませんが、誰でも良いというわけにもいきません。如何に優良な入居希望者を確保するか？という視点も大事です。

家賃の滞納者が出た場合はすぐに家賃を回収すべく督促対応をする必要がありますが、賃貸オーナーご自身がそれを行うのは時間的にも精神的にも厳しいでしょう。このリスク対策については、管理会社のプロへ家賃回収の委託管理と合わせて「万が一の場合は督促対応も行ってもらう」ように委託する方が無難です。管理会社の中には家賃滞納者を逆撫ですることなく上手く督促対応できる経験やノウハウを持っている会社も多いですし、法務的な対応に備えて弁護士などの専門家を抱えている会社もありますから、そうした会社を選んでおけばさらに安心でしょう。

その他、家賃滞納保証サービスを活用するという方法もあります。家賃滞納保証サービスは、入居契約時に家賃保証会社が入居者とその契約が取り交わします。万が一、入居者が家賃を滞納した場合は、家賃保証会社は賃貸オーナーへ家賃の立て替えを行い、入居者には家賃の督促を行って回収・取り立てを行います。ただ、このサービスは1種類ということではなく、取り扱う管理会社によってサービス内容に違いがありますから、利用する場合は良く内容を確かめる様にしてください。

ここまで、アパート経営で成功する人と成功しない人の違いを詳しく見てきました。皆さま、どのような感想を持たれたでしょうか？ 結局「アパート経営に向いている人」「成功する人」とは、簡単に言うとどのような人達なのでしょうか。

最後に「アパート経営に向いている人」だと言える2つのポイントを紹介して締めくくりたいと思います。

前述したように、アパート経営に限らず不動産投資には様々なリスクが発生する可能性があるわけですが、購入物件の利便性が回避のポイントとなる「家賃下落リスク」のように、購入物件の事前の品定めによって抑えられるリスクも存在します。そのため、何らかのトラブルに遭遇してから対策に動く人と言うよりも、ご自身でも率先して幅広く情報収集を行い、経営リスクに対して事前に備えをしようとする人、それができる人がアパート経営に向いている人と言えます。

テレビやインターネットの広告を見て「アパートを購入して入居者さえ確保できれば、あとは何もしなくても不労所得で安定した家賃収入が得られる！」と考えている人もいたりするのですが、賃貸オーナーは家賃の全額を収入として得ているわけではありません。

そもそも、アパート経営では、賃貸オーナーになることがゴールではなく、賃貸物件を購入する前から投資計画や経営戦略を立てることが必須であり、実際にアパートを購入して賃貸経営が始まれば、常にさまざまなリスク対策を行いながら経営と向き合わなければなりません。

従って、アパート経営を行うにあたっては、いつ想定外のトラブルが起きても余裕を持って対応できるように、徹底的に計画や目標を立てて、堅実に進められる人こそアパート経営に向いている人だと言えます。良く考えてみれば、会社経営者に近い感覚が必要だと言えるでしょう。

「成功すれば不労所得で悠々自適、失敗すれば借金地獄のアパート経営...」などと揶揄される不動産投資ですが、こうして見てきますと、人生を掛けて不動産投資を成功させることは「ちょっとやってみようかな」的な軽い気持ちでは確かに難しいように見えます。しかし、努力を惜しまず失敗に繫がってしまうリスクを最大限回避しながら、堅実に資金計画を立てて実行できる人なら、アパート経営で成功できる可能性は大いにあります。

そのためには、ご自身の力だけでは成り立たない面もありますから、物件選定や建築プランの検討を行う際は「信頼できる不動産会社や建築会社」。そして、実際の経営面では「優秀な不動産管理会社」の選定が重要です。

将来のための貯蓄目的や不労所得を目指して不動産投資を視野に入れている人は、この記事をご参考に、ご自身がアパート経営に向いているかどうかを吟味して頂きながら、成功している賃貸オーナーを目指して、引き続き、不動産投資や土地活用をご検討頂けましたら幸いです。