【土地活用の基礎知識】レバレッジ効果とは?そのメリットとデメリットをやさしく解説します【イエカレ】


この記事を読むのにかかる時間:5分


このコラムのポイントこの記事ではアパート経営などで不動産投資をご検討中の方へ、なるべく分かりやすいように「レバレッジ効果」について解説致します。

例えば、今まで一度でも土地活用などの検討をされた方々のなかには金融機関やハウスメーカーから「不動産投資では、借金をすることで『レバレッジ効果』が得られますよ!」という説明を受けたご経験がある方は多いかもしれません。

レバレッジ効果は、借金を『しない』よりも『した』方が儲かる!という話であるため、特に不動産投資のご経験や知識が少ないと「なんかうまく乗せられているだけでは?」「怪しい儲け話しでしょ?」と考えてしまい、なかなか理解しにくいところではないでしょうか?

一般的に不動産投資では、その投資規模にもよりますが、先行投資で負債を抱えることになるわけですが、実のところ、レバレッジ効果の内容を十分理解をしたうえで借入金・ローンを組むことは望ましいといえます。それでは、その理由も一緒に内容を確認してみましょう!

1.レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とはどういうものなのでしょうか?
分かりやすくいうと「借入金を使ってより大きな物件に投資をすることで高い収益を得る仕組みのこと」です。アパート経営やマンション経営で、自己資金と共に借入金も併用することが一般的となる不動産投資では、レバレッジ効果は一つのメリットとされています。

ではそれがなぜメリットなのか?という疑問も出てくることでしょう。レバレッジ効果を理解するには、「同じ利回りの物件に対して自己資金100%で投資をした場合と借入金を併用した場合での違いを比較すること」がコツになります。 その際、まず「NOI利回りが5%の不動産投資」というものを考えます。NOI(エヌオーアイ)利回りとは「家賃収入から固定資産税等の費用(借入金の返済額を除く)を差し引いた実質利回りのこと」です。

以下、例話を使って分かりやすくご説明したいと思います。

例1:「3,000万円の自己資金で、物件価格が3,000万円でNOI利回りが5%の物件に投資」
例えば、あなたのお手元に3,000万円の自己資金があったと想定します。
その3,000万円の自己資金で、物件価格が3,000万円でNOI利回りが5%の物件に投資をしました。3,000万円の自己資金で3,000万円の物件に投資をしたわけですから、自己資金100%による投資ということになります。そしてNOI利回りが5%であることから、この物件に投資をすると年間収益は150万円(=3,000万円×5%)となります。
つまり、この投資では自己資金3,000万円を使って年間150万円を稼ぐことが想定できるということです。

例2:「3,000万円の自己資金で、物件価格が1億円でNOI利回りが5%の物件に投資」
それでは、次に、同じ3,000万円の自己資金で物件価格が1億円でNOI利回りが5%の物件に投資をしたケースを考えてみます。同じく5%の利回りの物件に投資をするというのところが比較する上でミソになります。

1億円の物件に投資をするには3,000万円の自己資金だけでは足りませんね。ですから7,000万円の借入金も組むことにします。例えば、7,000万円を2%の金利で35年間のローンで組んだとすれば、毎年の返済額は利息も含めて280万円程度です。そして、物件価格が1億円でNOI利回りが5%の物件に投資をしたと想定すると、借入金の返済を除く年間収益は500万円(=1億円×5%)となりますから、さらにその年間500万円の収益から年間の返済額である280万円を差し引くと、手残りは220万円となります。
つまり、この投資では上記と同じ自己資金3,000万円を使って年間220万円を稼げることが想定できることになります。

例1と例2を検証してみましょう!
この2つの例では、前者の3,000万円の自己資金で物件価格が3,000万円でNOI利回りが5%の物件に投資をすると、年間150万円しか稼げない想定でした。
しかし一方で、同じ自己資金に7,000万円の借入金を足して、物件価格1億円でNOI利回りが5%の物件に投資をしたとすると、年間220万円を稼げる想定になったわけです。
つまり、借入金を使って大きな物件に投資をした方が大きな収益を得られるということであり、これがレバレッジ効果の意味になります。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉です。少ない力(自己資金)をてこの原理(借入金)によって大きな力(収益)を得るのと似ていることから、レバレッジ効果と呼ばれています。
ここでご理解頂きたいことは、レバレッジ効果は、決してまやかしの怪しい話ではなく、実際に起こり得る理論的な話だということです。

2.レバレッジ効果のメリット

ご所有物件から無料一括資料請求が可能な企業が選べます

お客様の所有物件を選択

ただし、レバレッジ効果が生じるには、前提条件があります。
それは、物件の利回りと金利との間にある程度の差の存在が必要であるという点です。
利回りと金利の差のことを「イールドギャップ」と呼びます。
例えば、高利回りの物件に低金利でお金を借りて投資をすればイールドギャップが大きくなります。イールドギャップが大きければ、レバレッジ効果を得やすくなります。

ここでは、レバレッジ効果のメリットについてお伝えします。
レバレッジ効果のメリットは「自己資金に対して収益力を上げられるという点」です。
先程の例では、同じ額の自己資金でも、借入金を使った方がより多くの収益が得られる想定になりました。

世の中には、株式投資やFX等の様々な投資案件があるわけですが、それらの中でも、一般的に借入金を使って投資ができるのは不動産投資だけと言えます。もちろん借金をして株や債券に投資しようとする人もいないかと言えば嘘かもしれませんが、そういう方は特殊な方かとも思いますので一般的という意味では不動産だけといえるでしょう。

借入金を併用して投資をできる不動産投資においては、レバレッジ効果は他の投資では得にくいと言われる代表的なメリットなわけです。

3.レバレッジ効果のデメリット

ではレバレッジ効果にデメリットはないのか?といえばあります。逆レバレッジが発生するリスクがあるという点です。 逆レバレッジとは「借入金を併用することで逆に儲からなくなる」という現象です。

先程、レバレッジ効果が生じるには、ある程度のイールドギャップが必要と述べました。
極端な例を挙げますが、例えば「物件の利回りよりも金利の方が高い場合」にはレバレッジ効果は発生しないのです。逆レバレッジの状態では、借入金返済後の手残りがマイナスになってしまうこともあり、保有すればするほど損をしてしまうこともあるわけです。

アパート・マンション経営を例にとると、逆レバレッジは、例えば空室が発生して利回りが下がったり、金利が上昇したりすることで生じる可能性があります。
そういう意味では、昨今では、物件価格の高騰から利回り自体が低下しており、イールドギャップが確保しにくく逆レバレッジも発生しやすい状況といえます。

4.何倍になるかの目安は負債と利回りで異なる

ご所有物件から無料一括資料請求が可能な企業が選べます

お客様の所有物件を選択

レバレッジ効果は、負債と自己資金の割合や、物件との利回り、金利等の諸条件によって決まるため、一概に目安を示すことはできませんが「イールドギャップとしては3%以上の差があることが望ましい」とされます。例えば、金利が2%だとしたら5%以上の利回りの物件に投資をしないとレバレッジ効果は得にくいという話しです。

収益が何倍かなるかもイールドギャップによります。例えば、イールドギャップが3%程度なら収益は約1.2~1.3倍程度、4%程度なら1.5~1.6倍程度になると推定されます。

なお、レバレッジ効果はイールドギャップが大きいほど得やすくなりますが、利回りが高い物件は投資リスクも高いため、イールドギャップを追及し過ぎないことも必要です。

投資リスクとレバレッジ効果のバランスも考慮しながら、適正利回りの物件に投資することが望ましいといえます。

まとめ

以上、レバレッジ効果について解説してきました。
レバレッジ効果とは、負債を併用した投資をした方が全額自己資金で投資をするよりも収益が上がる仕組みのことです。つまり、レバレッジ効果のメリットは、全額自己資金で投資をするよりも収益が大きくなるという点になります。

一方で、デメリットは、逆レバレッジが発生するリスクもあるという点です。
そしてレバレッジ効果を享受するには、十分なイールドギャップを確保しておくことが望ましいといえます。

金融機関や不動産会社の担当者からこうした説明があっても、特に不動産投資初心者の方なら尚更「うまく乗せられているのでは?」と不安になる方もいると思います。
しかし、こうした仕組みの話しを事前に知っておけば、こうした提案をされた場合でも、話の理解が進みやすいでしょう。これから不動産投資の検討を行うにあたり、参考にして頂けたなら幸いです。

イエカレについて
イエカレとは-イエカレの取り組みについて

イエカレとは-イエカレの取り組みについて

イエカレとは、日本最大級の不動産の総合比較サイトです。皆さまの不動産に関する不安やお悩みを解決できるように、不動産コラムを通じて、日々最新の不動産情報の発信や、一括無料査定サービスの提供などに取り組んでいます。

この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

Copyright (C) EQS ,Inc. All Rights Reserved.

賃貸経営のメリット・デメリットの関連記事

【脱炭素時代のアパート・マンション経営】SDGsな省エネ基準適合型賃貸で入居者ニーズが変わる?について解説
【脱炭素時代のアパート・マンション経営】SDGsな省エネ基準適合型賃貸で入居者ニーズが変わる?について解説 公開
【戸建を賃貸に出したい】自宅を賃貸住宅にするメリットとデメリットについて解説します
【戸建を賃貸に出したい】自宅を賃貸住宅にするメリットとデメリットについて解説します 公開
【アパート・マンション経営】成功率を上げるために不可欠なリスク管理方法!をおしえます
【アパート・マンション経営】成功率を上げるために不可欠なリスク管理方法!をおしえます 公開
【アパート・マンション経営】収益率が変わるオペレーショナルアセットについて解説します
【アパート・マンション経営】収益率が変わるオペレーショナルアセットについて解説します 公開
【アパート・マンション経営】入居率を高めるコンセプト型賃貸について解説します
【アパート・マンション経営】入居率を高めるコンセプト型賃貸について解説します 公開
【賃貸経営】これから賃貸オーナーになりたい方は必見!賃貸経営の重要ポイントについてお伝えします
【賃貸経営】これから賃貸オーナーになりたい方は必見!賃貸経営の重要ポイントについてお伝えします 公開
【アパート経営】失敗してしまう理由と有効なリスク対策について知っておこう!
【アパート経営】失敗してしまう理由と有効なリスク対策について知っておこう! 公開
【アパート・マンション経営】相続税対策で始めるメリットと注意点をお伝えします
【アパート・マンション経営】相続税対策で始めるメリットと注意点をお伝えします 公開
【民泊運営】空き家対策になる?民泊運営のメリットとデメリットを解説します
【民泊運営】空き家対策になる?民泊運営のメリットとデメリットを解説します 公開
【不動産投資】中古リノベーションマンションに不動産投資するメリットと注意点をお伝えします
【不動産投資】中古リノベーションマンションに不動産投資するメリットと注意点をお伝えします 公開
【脱炭素時代のアパート経営】ZEH賃貸住宅|貸主と借主のメリットとデメリットをお伝えします
【脱炭素時代のアパート経営】ZEH賃貸住宅|貸主と借主のメリットとデメリットをお伝えします 公開
【アパート・マンション経営】円安時代で賃貸経営を行うメリットとデメリットについて考えます
【アパート・マンション経営】円安時代で賃貸経営を行うメリットとデメリットについて考えます 公開
【土地活用の基礎知識】レバレッジ効果とは?そのメリットとデメリットをやさしく解説します
【土地活用の基礎知識】レバレッジ効果とは?そのメリットとデメリットをやさしく解説します 公開
【アパート経営】変形地ではじめるメリットと注意点についてお伝えします
【アパート経営】変形地ではじめるメリットと注意点についてお伝えします 公開
【サ高住とは?】高齢者向け住宅の土地活用!サ高住のメリットと注意点についてお伝えします
【サ高住とは?】高齢者向け住宅の土地活用!サ高住のメリットと注意点についてお伝えします 公開
【土地の活用方法】高齢者介護施設の経営を行う際のメリットとデメリットをお伝えします
【土地の活用方法】高齢者介護施設の経営を行う際のメリットとデメリットをお伝えします 公開
【アパート経営】固定資産税の平均や節税効果が高まるポイントを解説します
【アパート経営】固定資産税の平均や節税効果が高まるポイントを解説します 公開
【土地の活用方法】代表格8種類の方法をメリット・デメリット別に徹底比較します!
【土地の活用方法】代表格8種類の方法をメリット・デメリット別に徹底比較します! 公開
【アパート経営】狭小地で始めるメリット・デメリットについてお伝えします
【アパート経営】狭小地で始めるメリット・デメリットについてお伝えします 公開
【アパートの建て替え】所有アパートの老朽化問題!迷うことも多い建て替えについて解説します
【アパートの建て替え】所有アパートの老朽化問題!迷うことも多い建て替えについて解説します 公開