買い主への対応について

売買契約の締結から引き渡しまでの間も、買い主の要望があればできるだけ応えて、ベストな状態で物件の引き渡しができるように努めましょう。
物件をきれいにすることはもちろんのこと、抵当権などの権利関係や管理費の支払義務についても整理しておく必要があります。

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買い主の要望にはできるだけ応える

売買契約の締結から引き渡しまでの間も、買い主の要望があればできるだけ応えることが大切です。
一般に、契約締結から引き渡しまでは1か月から数か月の期間があり、その間に、買い主から追加の要望が出されることもあります。

契約で定めていないから応じられないという姿勢では、お互いに態度が硬化してしまいトラブルのもとになります。
理不尽な要求でない限り、買い主の要望にはできるだけ応えて、ベストな状態で物件の引き渡しができるように努めましょう。
たとえ要望に応えることが難しい場合でも、応えようとする姿勢を見せることで信頼を得られるでしょう。

内装や附属品について

内装や附属品については、売買契約の締結までにどのようにするか決めておきましょう。

長年住んでいれば、建物にはさまざまな附属品がついています。
給湯設備はそのまま引き渡すことが多いですが、古いものであれば取り換えを検討してもよいでしょう。

エアコンや照明器具は取り外しができるため、売り主が撤去して持っていくことも可能ですが、買い主の意向でそのまま引き渡してほしいとのことであれば、聞き入れるようにします。
契約前の内覧の時点ではエアコンや照明器具があったのに、引き渡しを受けたらなくなっていたことでトラブルになることもあります。
また、必要であれば、壁のクロスの張り替えやハウスクリーニングを行います。



抵当権など権利関係を整理する

ローン返済の途中で物件を売却する場合は、物件に抵当権が設定されています。
抵当権は物件の引き渡しまでに売り主の責任で抹消しなければなりません。

金融機関にローンの残額を確認し、ローンの返済と抵当権抹消のスケジュールの調整をします。
一般に、抵当権抹消の手続きは、売買代金(手付金以外の残金)の決済や所有権移転登記と同時に行うため、金融機関や司法書士、仲介の不動産会社とのスケジュール調整が重要になります。

念のため、売却する物件の登記情報を取得して、どのような抵当権が設定されているか確認することをおすすめします。
登記情報は法務局で取得できますが、インターネットで申請することもできます。

滞納している管理費は納付する

マンションでは、管理費や修繕積立金を月々支払う必要があります。
売り主が管理費・修繕積立金などを滞納したまま引き渡した場合は、法的には買い主が滞納分を支払うことになります。

このことはあまり知られておらず、売り主が管理費・修繕積立金などを滞納していれば、買い主にとっては予定外の支出になりトラブルの原因となります。
管理費・修繕積立金などを滞納しているのであれば、売り主は買い主にその事実を伝えたうえで、精算の方法を定めておく必要があります。

具体的には、引き渡しまでに売り主が滞納分を支払っておくか、売買代金を減額したうえで買い主が支払うといった方法が考えられます。
精算の方法は契約締結前に決めておくことが重要です。
契約締結後に売買代金を減額することとなった場合は、契約内容を変更しなければならなくなるからです。

買い主に万が一のことがあった場合

契約の締結から代金決済・引き渡しまでの間に、不慮の事故などで買い主が亡くなることもあり得ます。

原則では、買い主の遺族(相続人)が売買契約に定めた義務を引き継ぐことになります。
売買契約にローン特約がある場合は、買い主の死亡によって住宅ローンの貸付は中止され、自動的に売買契約は解除されます。売買契約にローン特約がない場合は、買い主の事情による解約になるので、原則では違約金を請求することができます。

しかし、買い主の死亡は予期できない特殊な事情であるため、話し合いによって柔軟な対応をすることが大切です。
買い主の遺族に支払い能力がないのであれば、契約の白紙撤回に応じることも考えなければなりません。

一方、生命保険金を受け取って遺族に支払い能力があるのであれば、遺族と話し合ったうえで、契約の履行を求めるか違約金を受け取ったうえで解約することになります。



この記事のまとめ

不動産の売買契約を締結したあとでも、買い主から要望が出されることがあります。
このようなときも、契約で定めてないと突っぱねることはトラブルのもとになるので、できるだけ買い主の要望に応える姿勢を見せることが大切です。
一方、物件に付随した抵当権などの権利や管理費などの支払義務については、買い主の要望がなくても整理しておく必要があります。
ベストな状態で物件を引き渡して、お互いに気持ちよく取引を終えたいものです。

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