売却のタイミングと、高く売るための方法とは?

不動産売却にあたっては「時勢」が大事です。
いかに高く売却できるか、いかに素早く買い手を見つけることができるか。
時勢をしっかりと分析し、相応しいタイミングで売却に動きましょう。
今回は時勢の読み方として、「空き家時代」と「金利」について分析します。

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「空き屋売却時代」の到来?

先日、衝撃的な数字が不動産関係者のあいだで話題になりました。
統計局の調査で、平成25年の空き家率は約820万戸と発表されたことです。
今後はこの「820万戸」という数字が中心となって不動産事情が動いていくとさえ言われています。
この数字は、総住宅数の13.5%にも達しています。
調査後も全国的に空き家は増加傾向にあり、この次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道される可能性が高いとも。

今回の調査はあくまで「外観からの調査」のため、郵便ポストや洗濯物の状況によっては「居住中なのに空き家と判断されてしまった」ケースも多いでしょう。
この空き家時代、実は家を高く売却する大きなチャンスでもあります。

外観からの調査

現在、空き家の売却が推進されている

その理由は「新たな法律」です。
空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で定められた、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
平成28年税制改正大綱に含まれました。
一定の条件を満たした空き家の売却に対し、3,000万円の特別控除を行うというものです。

一定の条件をまとめると、

〇相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
〇昭和56年5月31日以前に建築された。
〇マンションなど、区分所有建物ではない
〇相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること
〇売却額が1億円を超えないこと
〇相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)
〇行政から要件を満たす証明書等が発行されていること
○平成31年12月31日のあいだの売却が対象です。

以上の条件を「すべて満たす」必要があります。
敷居が高い印象がありますが、控除額3,000万円はとても高額のため、まずは様々な条件と「実家の相続」に限定した適用となるようです。
今後の情報に注目していきたいですね。
このように、現在、まさに「空き家を売却する」タイミングを、国も一体になって推しているといえるでしょう。



売却のタイミングは「金利」に注目を

不動産を売却するのには「どのタイミングで不動産が高く売れるか」が大事。
もうひとつ大切なのは「金利」です。
金利は銀行など各金融機関がお金を貸し出す際の利息で、不動産では住宅ローンを借りる際の利息に関係があります。
住宅ローンは固定金利と変動金利がありますが、どちらの方法にしても金利の低い時に申し込むのが有利です。
この視点からも、不動産売却のタイミングが掴めそうですね。
また、国はここ数年不動産の取引拡大を考えており、様々な売却特例を設定しています。
その情報にも嗅覚を持つ必要がありますね。

金利は、代表的な住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構のホームページで確認することができます。

融資率 取扱金融機関の提供する
金利の範囲
取扱金融機関の提供する
金利で最も多い金利
返済期間:21年以上35年以下 9割以下 1.540%~2.090% 1.540%
9割超 1.670%~2.220% 1.670%
返済期間:20年以下 9割以下 1.270%~1.890% 1.270%
9割超 1.400%~2.120% 1.400%

売る前にリフォームしたほうがいい?

築年数もあり、場所によっては経年劣化も。
売り手の方は高く買われることを願って、買い手のつく前にリフォームをする傾向があります。
ただ、このリフォームには注意が必要です。
破損している箇所を修繕するのは問題ありませんが、流行りの内装などを取り入れて、内覧に訪れた買い手に「この部分が好みと違う」と言われても時すでに遅し。
特に居住用として考えている方は内装に拘りをもっているため、売り手との感覚の違いには注意しましょう

仲介会社とのパートナーシップを

では、どうやって買い手のニーズをくみ取り、売却のタイミングを捉えるといいのか。
結論は、プロに任せることです。

不動産会社の職員は、売り手である不動産所有者の相談相手となる一方、買い手の方の相談相手にもなります。
つまり、不動産の購入を考えている方が、どのような需要を持っているかの、最新傾向を掴んでいます。
仲介会社を単なる「買い手との繋ぎ役」と見るのではなく、不動産売却のコンサルタントとして活用しましょう。
不動産の売却値が高くなると、それをもとに計算する仲介手数料も高くなり、不動産会社としてもメリットがあります。
WIN-WINの関係を築くことが大切です。

売買額(4,000万円(税抜)) 仲介手数料(税込)の上限額
200万円の部分 200万円×5.4%=10.8万円
200万円~400万円の 200万円部分 200万円×4.32%=8.64万円
残り 3,600万円部分 3,600万円×3.24%=116.64万円
合  計 136万800円

また、既にご説明したリフォームの発展形で、建物の基礎的な部分以外を大きく改修する「リノベーション」や、内装をお洒落にして近隣物件との差別化を目指す「DIY賃貸」も流行するなど、不動産売買を巡っては様々な知識が必要です。 普段から不動産の世界に精通している方は別ですが、このような専門知識はなかなか一朝一夕では理解できません。
仲介会社の中には様々な案件をこなし、不動産の最新情報に精通した方も多いです。
賃料を決めるのも、広告を作成するのもまとめて請け負う不動産仲介会社は、まさに不動産売買のキープレイヤーといえるでしょう。



この記事のまとめ

このように、不動産を売却するタイミングを掴むためには、時代の趨勢を読むことと、良きアドバイザーとなる会社と強固なパートナーシップを築くことが重要となります。

オリンピック開催や消費税の増税も大きく関わってきます。
しっかりと対策のうえ、タイミングを逸しないようにすることが肝要です。
良き専門家を見つけることと、信頼感を築くことが何よりも大切ですね。

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