「仲介」の他に、「買取」という選択肢も

不動産売却の際、一般的に不動産会社は「仲介」として関わります。
ただ、不動産会社自身が買主となり、売主と交渉する形態があり、それが「買取」です。
売主にとって、仲介と買取は何が違うのでしょうか。
それぞれの違いをもとに、買取という選択肢について解説します。

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不動産の買取とは何か?

不動産売却には、不動産会社が買主を見つける「仲介」のほか「買取」という方法もあります。
買取とは「不動産会社自体が買主となって購入すること」です。
仲介とは何が違うのでしょうか。
また、不動産会社の目的はどんなところにあるのでしょうか?

買取をすることで、不動産会社は物件を所有します。
今度はこの物件を不動産会社が売主となって販売します。
たとえば築年数の経過した一戸建てや倉庫などを買取し、リフォームやリノベーションのうえで再び販売をします。
不動産会社にとっては、更地を購入して新築で建てるよりも安価で販売できるという利点があります。

売主が買取を受けるメリットとデメリット

買取は売主にとってメリットもあります。
最大のメリットは、売主が通常「仲介」で関わる不動産会社に支払う
「仲介手数料」を支払わなくていいことです。
仲介手数料の計算式を見てみましょう(簡易計算式。物件価格400万円超)。

仲介手数料=物件価格×3%+6万円

物件価格が5,000万円の場合...5,000万×3%+6万円=156万円
実際に支払う仲介手数料は、この額に消費税が課税されます。
156万円×8%=1,684,800円
不動産売却時に150万円以上が不要になると嬉しいですね。

なお、買取は仲介手数料のみが不必要となります。
印紙代や抹消登記料など、その他の売却にかかる費用は仲介のケースと変わりません。
また、不動産を売却した場合は所得税(譲渡所得)が課税されますが、これも仲介と買取で違いはありません。

■買取を受けるデメリット

一方、売主にとって買取を受けるデメリットも存在します。
買取は仲介で物件を販売するケースに比べ、売却値が大きく下がってしまいます。

不動産会社の視点から考えてみましょう。
買取によって発生しない仲介手数料は、通常、不動産会社の収益にあたるものです。
不動産会社はこの収益分と、購入後に施工するリフォームやリノベーション工事の代金も確保しなければなりません。
つまり、以下の計算式を成立させる必要があります。

リフォーム(リノベーション)後の売却価格=売主からの購入価格+リフォーム(リノベーション)工事代金+仲介手数料分

「買取の話が来たので仲介手数料がかからない」と油断していると、売主は思わぬ損をしてしまうことになります。



早く売りたい物件は買取狙いも

ただ、買取は不動産会社が買主となるため、買う、買わないという「意思決定」がとても早いのも特徴です。
この早さは、売主にとってもメリットとなります。

不動産物件によっては、至急売却したいケースがあります。
相続の最中に不動産を売却して現金を準備したい場合や、不動産を所有することで課税される「固定資産税」が負担になっている場合です。
この場合は、売却値にそう拘ってはいられないので、はじめから買取を選択肢として検討することで、早いタイミングでの売却が可能となります。

秘密裏の売却も可能?

仲介は買主を探す分、広く告知しなければなりません。
相続で土地を引き継いだお子さまが売却する時に、「あの土地を相続した」となっては様々なしがらみや噂の対象ともなります。
筆者は以前不動産会社に在籍しておりましたが、お客様のなかには「(オーナーの自宅や物件の)近隣では内緒にしていて欲しい」と言われたこともありました。

買取はこのデメリットも解決します。
不動産会社が相手のため、秘密裏に売却手続きを進めることができるのです。
この点も買取のメリットのひとつと言えるでしょう。

買主がプロになるデメリットも

買主が不動産会社ということは、売主にとって相手がプロになる、ということです。
当然売主より何倍も豊富な知識を持っているため、交渉にて劣勢になってしまうことは否めません。
かといって、別の不動産業者にアドバイザーを頼むと仲介手数料が発生し、本来の買取のメリットがなくなっていまいます。

買取の不動産業者と信頼関係を築き、自分に不利にならないようにして貰うのがベストですが、なかなか難しいでしょう。
その場合は、ファイナンシャルプランナー(FP)など不動産に詳しく、専門知識のある交渉役に依頼することをお勧めします。
素人では知識のない部分をカバーして貰えるでしょう。
宅建業法では、宅建業者が「売主となった場合」は様々な規制がされていますが、「買主となった場合」は未整備のため、法整備が待たれています。



この記事のまとめ

不動産の売却における、買取のメリットとデメリットをお伝えしました。
様々な不動産売却の案件のなか、仲介に向いている案件と、買取に向いている案件があります。
また、当初仲介で買い手を探していたものの、売主の状況が変わり、買取へ切り替える場合もあります。
いずれも決定権は売主です。
自身の希望を付加して、どちらの方法を選ぶのいいのか判断して進めていきましょう。

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