【不動産売却】売却の流れと必要な期間・売却後の確定申告まで徹底解説します【イエカレ】

所有している不動産を売却する際、事前に全体的な流れを掴んでおくことは非常に重要です。
不動産売却には、大きなお金が動きます。取引においてトラブルを防ぐためには、あらかじめ不動産売却時の流れについてしっかり把握しておきましょう。

まずは、不動産売却の基本的な流れを7つのステップに分けて説明します。

ここからは、各ステップの概要や注意点、さらによくある疑問点などをわかりやすくまとめます。

不動産の売却を決めた際、まずは売却に関する情報収集から始めます。より良い条件で不動産を売却するためには、事前の情報収集などの準備が特に重要となります。

まず仲介業者に相談する前に、売却物件の価格イメージを掴むため、物件周辺の土地・物件相場を調べましょう。
広告やインターネットなどで近隣の物件情報から、販売する物件と条件の近い物件の売出価格を調べることで、相場価格を知ることができます。

次に、その地域で口コミの高い不動産会社や、各不動産会社の得意分野などを調べ、最も良い条件で販売してくれそうな不動産会社を探しましょう。可能な限り、さまざまな分野における情報を収集することが大切です。

不動産売却時に必要な書類と、入手先、必要な理由などは以下の通りです。

不動産会社には、それぞれ得意なタイプと、苦手なタイプの物件があります。
不動産会社に相談する際は最初から1社に決めず、複数の不動産会社に一括査定を依頼することが重要です。査定価格だけでなく、不動産会社の対応もよく見て比較・検討しましょう。

不動産会社に相談する際は、以下の点を明確にしておくとスムーズです。

売却物件の価格は、周辺の成約事例や現地調査など、さまざまな面から物件調査を行ったのち決定されます。

物件調査では、売却予定の不動産の現地まで不動産会社とともに出向き、細部にわたって調査が行われます。
加えて、不動産の状態だけでなく、登記簿の記載事項や図面などについても確認します。法律上や権利上の問題点はないかしっかり調査しておくことは、より最適な取引を目指す上で非常に重要となるでしょう。

複数の不動産の仲介会社に査定依頼をして、どの会社に売却依頼するかを決定したら、媒介契約を結びます。
契約は不動産売却の流れの中でも特に重要な項目となるため、慎重に話を進めましょう。

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約有効期間は、どちらも3ヶ月以内と定められていますが、一般媒介契約の契約有効期間は法律上の制約がありません。

しかし、国土交通省による標準媒介契約約款では、一般媒介契約も3ヶ月以内で定めるものとされています。そのため、どの種類の契約においても「3ヶ月以内」でスムーズに不動産を売却できるようにしましょう。

（※）Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワーク・システムのこと

媒介契約の完了後、売却活動が始まります。購入を検討している方が物件を見学するために、自宅や売却物件に頻繁に訪れるようになります。

購入希望者からは、所有物件が「商品」として購入を検討されるため、より商品価値を高めることが大切です。いざ売却活動が始まってから慌てることのないよう、前もって準備をしておきましょう。

購入を検討している方がチェックするポイントのうち、古さや広さなどは、工夫次第で印象を変えられる部分です。少しの投資や手間で、印象はガラリと変わるでしょう。

また、売却活動時は以下のポイントに気を付けておきましょう。

内見後、購入を希望している方から申し込みがあれば、希望に沿って、価格など諸条件を調整します。売主と買主の双方の合意に至れば、売買契約の成立となります。この際に決定した内容で、物件の引き渡しが行われます。

売買契約の流れは、以下を参考にしてください。あわせて、残代金の受け取りから物件の引き渡しまでの流れも紹介します。

不動産の売却を決定してから買主に引き渡すまでは、3ヶ月から半年程度の期間を要することが一般的です。
できるだけ早く売れることが望ましいと言われる不動産の売却ですが、買い換えの場合、引っ越しのタイミングを考えると、早すぎても困るケースもあります。

不動産会社に相談する前には、できるだけ多くの情報を収集すると同時に、明確化しておくべき2つのポイントがあります。

ひとつは、「売却のきっかけとなった理由や価格・引渡し時期などの希望条件」です。理由や条件を明確にすることで、取引のイメージをはっきりさせることができます。
そしてもうひとつは、「物件相場や売却のタイミング」です。希望条件にできるだけ近い状態で取引を成立させるために、上記2点をしっかり押さえておきましょう。

ここからは、各ポイントを詳しく解説します。

不動産の売却の際には、決断を迫られることが増え、迷いが生じる場面も出てきます。最初に売却理由や希望条件を明確にしておくと、迷った時にぶれることなく、取引を進めることができます。

• 〇売却理由の例
• ● 子供の成長や独立、転勤など、家族構成や生活の変化による住み換え
• ● 親の所有する不動産を相続したが、住む予定がないため
• ● とまった資金が必要なため

• 〇希望条件の例
• ● 希望売却金額･･･売却金額によって、買換え物件の価格や資金計画が決まる
• ● 売却までの期限･･･期限によって、売却活動をいつから始めるかが決まる

また、売却前に上記をきちんと考えることが大切な理由のひとつが、本当に物件を売却する必要があるか判断できるという点です。
物件の立地条件などによっては、賃貸物件として貸し出すことで、定期的な収入元になる可能性もあります。
また、売却はもちろん収益物件にもせず、リフォームや建て替えなどを行い、自分で住み続けることを選択した方もいます。

土地や建物物件の売却相場を調べる方法はいくつかあります。最も手軽な方法は、インターネットからの調査です。不動産会社の物件情報サイトでは、売却予定物件と似た条件の物件の売り出し価格を簡単に調べられます。
似た条件の物件とは、「最寄駅」「最寄駅からの距離」「面積」「間取」「築年数」がほぼ同じである物件を指します。

しかし、上記5つの条件がすべて同じ物件は多くありません。面積が条件からはずれる場合は、1平米当たりの「平米単価」や1坪（3.3平米）当たりの「坪単価」で比較することができます。

売却相場を調べる際に注意しておきたいのは、「物件情報サイトに載っている価格は売り出し価格であり、実際の成約価格ではない」ということです。
実際の成約価格が見られるのは、「不動産取引価格情報検索」という国土交通省のサイトです。

地価情報が知りたい場合は、国土交通省の「地価公示」や、都道府県の「地価調査」などの公式サイトの価格を参考にすると良いでしょう。

不動産をできるだけ好条件で売却するためには、売却に最適なタイミングがあります。タイミングによって、売却価格が大きく変わることは十分考えられます。最適なタイミングの見計らい方について解説します。

高く売りやすいタイミングは、相場が上がっているときです。理想的な売買は、相場が底値のときに買って、上がり切った時点で売ることです。しかし、相場の変動を見極めるのはプロでも難しいものです。また買い換えの場合は、購入物件の相場が上がっていることにも考慮が必要です。

季節によるタイミングでいえば、年度末である1～3月が売りやすい時期です。日本では、年度の変わり目の4月までの引っ越しを検討する人が多いためです。

しかし、その時期は売りに出される物件も増えます。その上、新築マンションの引渡しも3月末が多いため、周辺の相場が一時的に下がることもあるため、周辺の建築状況にも注意が必要です。

迷った時には、「買った時より相場が上がっているかどうか」で判断することをおすすめします。買ったときより高く売れるようであれば、売って損はないでしょう。

不動産の売却後には、確定申告が必要な場合と、そうでない場合とがあります。そもそも確定申告を行う理由は、個人の所得税を確定するためです。
会社員は通常会社で年末調整を行うため、会社からの給与以外の収入が無い場合は、確定申告をする必要はありません。

しかし、給与以外の収入があるときには、会社員でも確定申告が必要になります。
不動産売却の際は、売却益が出た場合です。売却代金から不動産の取得費や諸経費などを引いてプラスになれば、売却益が出たということです。売却益は「課税譲渡所得」となり、その金額に応じた税金を納める必要があります。

確定申告が必要ない場合とは、逆に売却益が出なかった場合です。売却代金から取得費や諸経費を引いてマイナスとなった場合には、確定申告の必要はありません。
しかし、必要はなくても、確定申告をすることをおすすめします。
一定の条件を満たした場合には、給与所得など他の所得と損益通算を行い、税金が安くなることがあるためです。

売却したのが居住用物件などの場合は、売却益から3,000万円の特別控除が認められています。
つまり、マイホームを売却した場合、売却益が3,000万円以内であれば、税金を納める必要はありません。
しかし、この控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。

また、売却した不動産を所有していた期間が10年以上の場合は、特例による軽減税率を利用できます。この軽減税率は、上記の3,000万円の特別控除と併用しての利用も可能です。

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。この時期に確定申告をしなければ、受けられるはずの特別控除などの特例が受けられなくなります。
3,000万円の特別控除が受けられなかったために、税金を支払わなければならなくなるといったケースも十分考えられるため、注意が必要です。

申告に必要となる書類は、以下の通りです。

確定申告は、経験がない方にとって非常に敷居が高く感じられるものの、それほど難しい作業ではありません。

申告時期には、自治体主催の確定申告書の書き方指導が無料で行われている場合もあるため、一人では不安な場合は問い合わせてみてはいかがでしょうか。税務署に問い合わせても、丁寧に教えてもらえます。
それでも心配な場合や、どうしても時間が取れないときには、税理士に依頼することをおすすめします。

不動産売買は大きなお金が動く上に、手続きが複雑なため、トラブルも非常に多くなりがちです。
不動産売却の際のトラブルとしてよくある事例は、契約に関するトラブルと瑕疵（かし）問題の大きく2つに分かれます。

では、このようなトラブルを避けるためには、どのようなことを心がけ、対策すべきでしょうか。

契約解除に関するトラブルの原因は、買主や売主などの当事者が、契約後も気軽に契約を解除できると考えていることです。売買契約締結後には簡単に解除できないものという認識を持つようにしましょう。

解除となれば、売主はまた一から買主を探さなければなりません。売却期限がある場合には、引渡し近くになっての契約解除は、売主にとって非常に大きな負担となります。
こうしたことを踏まえて、契約締結の際には売却相手を慎重に見極めることが大切です。

瑕疵問題に関しては、売主のほとんどが専門知識を持っておらず、屋根裏や基礎部分などに瑕疵があっても気付かないケースが多くあります。良い不動産会社であれば、プロの目で瑕疵を見抜いて、トラブルを未然に防いでくれるでしょう。

契約締結の際に、不動産会社の宅地建物取引士は、売主と買主に重要事項の説明を行います。この際、説明が不十分なためにトラブルが起こるケースも少なくありません。
また、不動産会社の営業担当者の対応が悪いために、せっかく物件を気に入った購入検討者が契約を辞めてしまうということもあります。
このようなトラブルを避けるために、不動産会社選びは慎重に行うようにしましょう。

ここまで、不動産売却の流れと必要な期間、最初に明確にすべきポイント、不動産売却後の確定申告について、不動産売却におけるトラブルと対処方法について解説しました。

不動産の売却時には、前もっていくつかのポイントや注意点を明確にしておくことが、その後の取引を計画的かつスムーズに行うことに繋がります。

そして不動産売却時の主な流れを掴んだ後は、売却理由や希望条件を明確にしましょう。
物件引渡し希望時期が決まり、売却物件の相場を調べたのち、その土地に強い複数の不動産会社に一括見積を依頼するのもおすすめです。

より良い条件での取引や、契約・取引に関するトラブル回避のためにも、不動産会社選びは重要です。不動産投資家でもない限り、不動産売買は、一生に何度も行うことではないでしょう。納得のいく売買契約を行うために、誠実かつ信頼できる不動産会社を選ぶべきです。／初回公開日2019年11月18日