不動産管理会社と縁の深い税金である消費税のゆくえ

2017年4月に決定し、「何があっても動くことはない」とさえいわれていた消費税 の再増税。
ところが最近、専門家の意見を借りる形で「増税凍結の可能性」が探られているといわれます。
不透明な増税の流れと、不動産業界への影響を分析します。

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消費税の税金10%は決定ではない?

一度はまず動かない決定事項として考えられていた2017年4月の消費税増税。
ところがここ数日、著名な経済学者や経営者が消費税凍結を主張し、雲行きが変わってきています。
不動産管理会社では税金10%が変わらないものとして、数々のセミナーを開き、特に賃貸物件は「いまが建て時」と伝えてきました。
「いつかは賃貸物件を建てよう」と先祖から土地を相続していたオーナーも、税金の状況に予定を早め、賃貸物件の建築を決断した人もいるでしょう。
そのうえで万が一「増税回避」となれば、どのようなことが起こるのでしょうか。

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不動産管理会社が注目する「請負契約」について

消費税再増税に対し、迎え撃つ不動産管理会社の状況はどうなっているのでしょうか。
実は不動産業界では2017年4月の約半年前に、もうひとつ大きな税金の分岐点が控えています。
それは、2016年9月末の、「請負契約が現行の税金から増税後の税金へ変わるタイミング」です。
不動産業界は、既存の不動産を売買する際には一般的な「売買契約」を締結します。
これは不動産以外の商品と大きな違いはありません。
一方、賃貸住宅の新築などは、「これから建てる住宅」に対して契約をします。
契約時点で、その場所には土地のみ。住宅はありません。
つまり、請負契約は、住宅を建てる建築会社やハウスメーカーに対して、「住宅を建てることを委託する(建築を請け負ってもらう)契約」のことを指します。


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請負契約に現在の税金が適用されるのは?

この制度がある背景には、請負契約で建築する住宅に「工事期間が必要」という側面があります。
つまり、「2016年9月末までに契約した請負契約は、完成(引き渡し)が2017年4月の新税率適用後となった場合も、旧税率(8%)の税金が必要となる」というルールです。
これは、消費税法付則第5条に規定されています。
このため、不動産管理会社や建築会社などは、2016年9月末までが「自宅を建てる建て時!」として積極的に営業活動を進めてきました。
賃貸住宅を建てる場合は一戸建てとは比較にならないほどの建築費が必要となるため、税金の状況をアパートメーカーなどは一斉の好機と見ていました。

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仲介手数料も税金の影響を受ける

賃貸住宅のオーナーにとって、消費税の税金が関わるのは建築費だけではありません。
不動産管理会社とのあいだで発生する「仲介手数料」も大きなポイントです。賃貸マンションの貸主と借主の両方と結ぶ媒介契約。
当然、1つの不動産管理会社が借主も、貸主も見つけた場合、媒介契約から受け取る仲介手数料も2倍になります。
仲介手数料は以下の公式で算出できます。
仲介手数料=賃貸1か月分相当額この仲介手数料に、「消費税」が加算されることはあまり知られてはいません。
たとえば1カ月の家賃が10万円の物件があると、

消費税8%時= 10万円×1.08=108,000円
消費税10%時=10万円×1.1=110,000円

となります。
1円でも引っ越し費用を浮かせたい時期での2,000円をどう考えるか、オーナーにとっては「賃貸物件の空室率」と深く関わってきます。


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請負契約に現在の税金が適用されるのは?

既に賃貸物件を持っているオーナーは、現在の入居者が退去した後に行うリフォームにかかる税金の影響を強く受けます
リフォームにおいて、工事業者との契約に現行税率の税金8%を適用するためには、上記にてご説明した2016年9月末までの「請負契約」が必要となります。今年の春から夏にかけて、リフォーム業者には不動産管理会社からの紹介をはじめとした、「消費増税前の駆け込み需要」が訪れるのでは、と言われています。

不動産管理会社と消費税のゆくえ

筆者の見解として述べると、消費税増税は早めに決断してほしいものです。
2016年3月現在、「少しずつ」増税凍結に向かっている、と識者は見ていますが、この税金の扱い方は決して良くはないと思います。
2016年9月を以って確かに請負契約の分岐点になるかもしれません。ただ、所有地を持つオーナーにとって、賃貸住宅を建てるタイミングは数年来にわたって見据えてきたもの
消費税増税の進捗をみて、馴染みのある不動産管理会社に相談し、満を持して動き出した人もいるでしょう。
その人にとっては、現在の報道は頭が痛いものです。
いまは「予定通り税金があがった場合」と「税金があがらなかった場合」にわけてアドバイスをするようにしていますが、早めに一本化することが最も混乱を避ける方法でしょう。


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この記事のまとめ

2016年7月には参議院選挙があるため、消費税増税のゆくえは選挙結果も大きく影響します。国全体が参議院選挙に対し、臨戦態勢となる頃に改めて、消費税についても動きがあるかもしれません。仮に消費増税が凍結となれば、不動産業界の今年諸々のスケジュールも大幅な見直しが避けられません。状況を見据え、的確な行動をしていきたいところです。

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