不動産の相続をする人が知っておきたい家族信託・民事信託

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  • 更新日: 2021/7/6

このコラムを見ている方の中には、近い将来、親御様から不動産を相続する予定があるものの、それらの不動産を利用する予定がなく、親御様の生前に売却や転用(賃貸)しようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか?。

しかし、物件の所有者である親御様が認知症を発症してしまい、判断能力が低下していると判断された場合、どうなってしまうのか?をご存知でしょうか?実は、その場合、親御様の正しい判断に基づく許可が得られないため、そうした財産を勝手に処分(転用を含む)はできなくなります。

「もし親御様が認知症になったとしても十分間に合う」と思っていた方にとっては、予定が大幅に狂ってしまう場合があるので注意が必要です!

そんな方々の不安解消の一つとして考えられるのが家族信託・民事信託の利用です。

このコラムでは、家族信託・民事信託とは何か、利用するメリット・デメリットや手続きの流れ、どこに相談すればよいかご紹介していきます。

1.家族信託・民事信託とは

家族信託とは、認知症や病気などを理由に自分で財産を管理できなくなった場合に備えて、事前に自分の財産を管理する権利を家族に与えることです。

民事信託はこれまでも認められていましたが、2007年の信託法の改正によって家族間での民事信託もできるようになったため、家族信託とも呼ばれるようになりました。

家族信託が認められるようになった背景には、高齢化による認知症や病気などのリスクが高まったことが挙げられます。

「家族が本人の代わりに資産を管理すればいい」と思っている人も多いかもしれませんが、家族であっても勝手に資産を管理・売却することはできません

そのため、本人の判断能力が低下した場合、資産を管理・処分できる人がいなくなることが問題視されていました。

成年後見制度の1つである任意後見制度では、そのような判断能力が低下することによるトラブルを回避するために、財産を管理・処分する人を事前に選任できます。

しかし、実際に着手するのは本人の判断能力が低下してから、裁判所の監視下で財産管理を行わなければならないので利便性が低いという課題がありました。

そこで登場したのが家族信託・民事信託です。家族信託・民事信託には以下の3人の人物が登場します。

  • ・委託者
  • ・受託者
  • ・受益者

それぞれどのような人物なのか詳しく見ていきましょう。

1-1.委託者

委託者とは、財産の管理をお願いしたいと考えている人です。つまり、未然に認知症によるトラブルを防ぎたいと考えているケースでは親が委託者に該当します。

親の認知症を心配している場合でも子供が委託者になるわけではありません。あくまでも親が自らの意思で家族信託・民事信託を委託する委託者になる点に注意が必要です。

委託者は、受託者を選任・解任する権利、財産管理の方法や処分方法といったルールを決める権利を有しています

1-2.受託者

受託者とは、委託者から財産管理を委託される人です。家族の1人が受託者となった場合、家族信託、金融機関や不動産会社などの企業が受託者となった場合は民事信託となります。

委託者との間で信託契約を締結し、委託者から名義変更(所有権移転)を受けて財産管理を行います。

受託者は信託契約に基づいて、善管注意義務、忠実義務といった誠実に財産管理に取り組む義務、自身の財産と分別する分別管理義務といった責任を負うのが特徴です。

1-3.受益者

受益者とは、受託者が財産管理を行うことによって発生した利益を受け取る人です。通常は「委託者=受益者」となりますが、受益者を他の人に指定することも可能です。

受託者が信託契約の契約内容に基づいて受託業務をきちんと行っているか監視します。

2.家族信託・民事信託のメリット

親が高齢であるため、家族信託・民事信託を利用したいと考えている人も多いと思いますが、全ての人に家族信託・民事信託が適しているというわけではありません。

恩恵があまり感じられず利用したことを後悔したということがないように、家族信託・民事信託のメリットとデメリットを事前によく理解した上で利用することが重要です。

家族信託・民事信託のメリットとして、以下の5つが挙げられます。

  • ・本人の判断能力の影響を受けずに財産管理できる
  • ・委託者の意向を容易に財産や事業承継に反映しやすい
  • ・成年後見制度よりも柔軟性が高い
  • ・不動産の遺産分割協議トラブルを未然に防げる
  • ・二次相続の指定が可能

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

2-1.本人の判断能力の影響を受けずに財産管理できる

親が認知症を発症して意思能力を有していないと判断された場合、家族でも親が所有する不動産を管理・売却、定期預金を解約するといった行為ができなくなります

親が生活を続けていくために必要な資金を確保できなくなるため、家族が生活だけでなく資金面もサポートしていかなくてはなりません。

しかし、家族信託・民事信託を利用した場合は、委託者が仮に認知症を発症しても受託者が自由に不動産を管理・売却、定期預金を解約できるため、資金面のサポートが不要になります。

本人の判断能力の有無に関係なく財産管理を速やかに行えるため、万が一に備えたい人は家族信託・民事信託の利用をおすすめします。

2-2.委託者の意向を容易に財産や事業承継に反映しやすい

遺言書では委託者の意向を財産や事業承継に反映できます。しかし、遺言書は民法で定める方式に基づいていない場合は、遺言書の効力が認められない可能性があります。その結果、遺言書の不備が原因で意向が反映されない可能性があるので注意が必要です。

家族信託・民事信託には、そのような厳格なルールはありません。委託者と受託者との間で信託の内容を決めてから信託契約を締結するだけなので、難しい手続きを行うことによる手間や時間を省けます

遺言書を作成するよりも委託者の意向を容易に財産や事業承継に反映しやすいという点がメリットと言えるでしょう。

2-3.成年後見制度よりも柔軟性が高い

成年後見制度の1つである任意後見制度は、指名された後見人の負担と制約が大きい点がデメリットです。

例えば、毎年裁判所に報告しなければならない(報告義務)、本人の判断能力が低下したと明確になるまで財産管理を行えないなどです。

その結果、資産を積極的に活用できない、生前贈与といった相続税対策を行いにくいため、万が一に備えたいと考えていてもなかなか一歩を踏み出しにくいと言えます。

しかし、家族信託・民事信託の場合は報告義務がなく、本人の判断能力と財産管理の開始は関係ありません

判断能力を有している間も本人の希望に基づく財産管理が行われ、判断能力を失っても財産管理が継続されます。家族信託・民事信託は成年後見制度と比べるとハードルが低く、柔軟性の高さが魅力です。

2-4.不動産の遺産分割協議トラブルを未然に防げる

親が亡くなり、遺産に不動産が含まれている場合、相続人同士が遺産分割協議でトラブルに発展する可能性があります

遺産分割協議とは、どのように遺産分割するのかという話し合いです。遺産が分割しやすい現金の場合は遺産分割協議が速やかに進みやすいですが、遺産に現金化しにくい不動産が含まれていると、誰が不動産を相続するのか、どのように分割するのかで揉めます。

家族信託・民事信託で誰が不動産の管理や処分の権限を持つのかを決めておけば、遺産分割協議で揉めるリスクを軽減できるのが大きなメリットです。

遺産分割協議は相続人全員で話し合い最後に遺産分割協議書を作成する必要があります。遺産に不動産が含まれている場合には、相続人全員の同意を得ることが困難であることを踏まえると、家族信託・民事信託を利用した方が良いと言えるでしょう

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2-5.二次相続の指定が可能

「委託者の意向を反映したいのであれば遺言書という選択肢でも良いのでは?」と思った人も多いのではないでしょうか?

確かに遺言書を作成していれば、相続割合や誰がどの遺産を相続するのか指定できますが、指定できるのは一次相続までです。

一次相続とは、親から配偶者や子供、子供がいない場合は親、子供も親もいない場合は兄弟姉妹に遺産が分与される流れです。

例えば、委託者が子供には財産を相続させたいと考えていても、孫には相続させたくないと考えていたとします。

遺言書で指定できそうですが、あくまでも指定できるのは一次相続までで、子供から孫への二次相続についての指定はできません

しかし、家族信託・民事信託の場合は、二次相続についての指定も可能です。自身の意向を反映した相続プランを立てられるでしょう。

3.家族信託・民事信託のデメリット

家族信託・民事信託は万が一の事態に備えやすいという点が大きなメリットですが、以下の4つのデメリットも伴うため、双方を踏まえた上で利用を判断することが重要です。

  • ・受託者の選任で揉める可能性がある
  • ・成年後見制度のみ認められている権利がある
  • ・家族信託・民事信託に精通した専門家が少ない
  • ・家族信託・民事信託には費用がかかる場合もある

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

3-1.受託者の選任で揉める可能性がある

受託者は、委託者から名義変更(所有権移転)を受けて財産管理を行います。財産の名義が委託者から受託者に変わるため、受託者が自分の意思で全てを自由にできてしまいます

その結果、受託者の立場を利用して委託者の財産を使い込もうとする受託者も。そのため、家族信託・民事信託では、誰を受託者に選任するかが重視されます

委託者に決定権がありますが、選任した受託者によっては関係者間の仲が悪くなることも珍しくありません

家族信託の場合はなぜその人物なのか、民事信託の場合はなぜその業者なのかをきちんと説明して、周囲の同意を得ることが不可欠と言えるでしょう。

3-2.成年後見制度のみ認められている権利がある

家族信託・民事信託は、成年後見制度と比べて万能であるといった印象を抱いた人も多いと思いますが、決して万能ではありません

例えば、成年後見制度には身上配慮義務が規定されています。身上配慮義務とは、代わりに契約を締結するといった行為です。

認知症を発症した親が施設への入居を希望した場合は、受託者である子供が親に代わって契約しようと思っても、身上監護権が認められていないので代理契約はできません

家族信託・民事信託はあくまでも財産を管理するためのもので、権利関係についても代理を希望する場合は、家族信託・民事信託と成年後見制度の併用をおすすめします。

3-3.家族信託・民事信託に精通した専門家が少ない

家族信託・民事信託の先例はあまり多くありません。高齢化による認知症のリスクが高まり、注目されるようになりましたが、精通している専門家が少ないという印象です。

例えば、親が所有する不動産で賃貸経営することになった場合、知識や経験の少ない業者に相談すると収支が悪化して最終的に不動産を手放さなくてはならない可能性も

そのため、家族信託・民事信託について相談する際は家族信託・民事信託に精通している、依頼したい分野の知識や経験が豊富という両方の条件を満たす業者を選びましょう

安定した賃貸経営をするには専門知識やノウハウが必要になります。

管理会社によってプランや費用が異なるため、複数社に相談して比較検討することが大切です。その際、複数社の会社に無料で一括見積り依頼ができる不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

もし必要な場合は、無料で複数の不動産企業と相談が可能です。また、信頼ができ自分に合った管理会社を見つけることも可能でしょう。

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3-4.家族信託・民事信託には費用がかかる場合がある

家族信託・民事信託を利用する場合には、所有している財産や委託先、契約内容によっては費用がかかる可能性があります

家族信託・民事信託でかかる可能性がある費用は以下の3つです。

  • ・公正証書作成費用
  • ・登録免許税
  • ・コンサルタント報酬

公正証書で信託契約を締結することにする場合は、公正証書作成費用がかかります。信託の目的となる財産によって費用は異なりますが、1~5万円程度を想定しておきましょう。

信託財産に不動産が含まれている場合は、名義を変更する必要があります。名義変更の際に登録免許税という費用がかかりますが、固定資産税評価額に0.3%をかけて算出します

信頼できる家族に委託する場合には特に費用がかかりません。しかし、コンサルティングを手掛ける企業に委託する場合には報酬が発生します。

コンサルティング報酬にはいくらといった上限が定められていません。上限はないものの、設定が高ければ無駄な支出が増えてしまうため、複数の業者の報酬を比較することが必要不可欠と言えるでしょう。

4.家族信託・民事信託を利用する主なケース

家族信託・民事信託の特徴が分かったところで、実際にどのようなケースで家族信託・民事信託の利用を検討すればいいか分からないという人も多いと思います

家族信託・民事信託を利用する主なケースとして、以下の2つが挙げられます。

  • ・親の認知症に備えたい
  • ・二次相続以降についても指定したい

それぞれのケースを詳しく見ていきましょう。

4-1.親の認知症に備えたい

例えば80歳の親が不動産を所有しているとします。認知症を発症した場合、その不動産を売却することも建て替えることも、賃貸として貸し出すこともできません

上記の場合、家族を受託者にし、売却や建て替えなどを許可する信託契約を締結していれば、親が認知症になっても許可された範囲内の行為が可能となります。

しかし、不動産の賃貸経営や売却を初心者が独断で行うのは危険です。不動産の賃貸経営や売却の失敗を未然に防ぐためにも、不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産を活用する方法はさまざまですが、より高い収益性が見込めるケースもあります。

不動産会社によってプランや費用が異なるため、複数社に相談して比較検討することが大切です。

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4-2.二次相続以降についても指定したい

先ほどと同様、80歳の親が不動産を所有しているとします。既に親が1人の場合、財産は最終的に子供が引き継ぐことになります

2人の子供がいて両方とも結婚しているものの、1人は夫婦のみです。このようなケースで多いのは、親が孫に不動産を残したいという意向です。

通常の相続の場合、不動産の所有権が一度夫婦のみの家庭に移ってしまうと、そこから孫に所有権が戻ってくることは基本的にありません。

しかし、家族信託・民事信託で一度夫婦のみの家庭に権利が移り、両方が亡くなった場合は孫に権利が移るというルールを設けておけば、親の意向を達成できます

制度が複雑なので独断で行うのは危険です。そのため、必ず家族信託・民事信託に精通した弁護士といった専門家に相談しましょう

5.家族信託・民事信託の手続きの流れ

家族信託・民事信託を利用するにあたって、具体的にどのような手続きを行えばいいのかが分からないという人も多いと思います

家族信託・民事信託を利用する際はスムーズに手続きを完了させるためにも、以下の流れを事前に把握した上で手続きに取りかかることが大切です。

  • ①信託契約の締結
  • ②信託用口座の開設
  • ③信託登記・運用開始

それぞれの手続きの流れを詳しく見ていきましょう。

5-1.①信託契約の締結

最初に行うのは信託契約の締結です。

信託契約には、以下の3つを必ず定めておく必要があります。

  • ・信託の対象(財産)
  • ・信託の当事者(委託者、受託者、受益者)
  • ・信託の目的

家族信託・民事信託は財産の管理が目的なので、どのような財産を信託の対象とするのかを明確にしなくてはなりません。信託の対象には、不動産(土地や建物)、現金、株式などが挙げられます。

信託の当事者は委託者、受託者、受益者の3人です。受託者の選任を誤った場合、委託者が望んでいた通りの財産管理が行われない可能性が高まります。そのため、本当に信頼できる、他の関係者も納得するような受託者と契約することが重要です。

また、委託者以外が受益者になる場合は、他の関係者との間でトラブルに発展しないように配慮しましょう。

委託者の目的によっては家族信託・民事信託ではなく、遺言書や成年後見制度を選んだ方が良いケースがあります。そのため、家族信託・民事信託が正しい選択かを判断するためにも目的を明確にすることも重要です。

家族信託・民事信託だけで不十分な場合は、遺言書の作成や成年後見制度の利用も検討しましょう。

5-2.②信託用口座の開設

信託契約を締結した後は、信託用口座の開設に移ります。

「開設済みの口座はダメなの?」と気になった人も多いと思いますが、受託者は他の財産と分別して管理する分別義務を有しており、口座を分けた方がトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます

信託銀行では、民事信託口座という家族信託専用の口座を開設することも可能です。詳しく知りたいという人は近くの信託銀行に相談してみましょう。

5-3.③信託登記・運用開始

信託用口座を開設した後は、信託登記を行います

信託登記は委託された財産の中に不動産が含まれている場合に必要です。その理由は、家族信託・民事信託では、委託者から受託者に不動産の名義を変更しなくてはならないためです。

名義変更は不動産を管轄する法務局で行います。手続きに不備があればやり直しの手間と時間がかかるため、登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士に依頼することで手間と時間を省ける一方、報酬を支払わなくてはならない点に注意が必要です。

口座の開設と登記が完了した後は、いよいよ契約内容に基づきながら家族信託・民事信託の運用を開始します。

6.対策を練らないまま放置することは危険!

不動産の所有者である親の高齢化に対して何の対策も練らずにそのまま放置していた場合、親が認知症を発症すると不動産の管理・売却を自由に行えなくなります

居住用の不動産の場合、売却できないことで固定資産税や都市計画税などの無駄な支出が増える、売り時を逃すことで損をする可能性があります。

また、賃貸物件の場合、管理に必要な許可を本人以外が下せないので、管理に支障により賃貸経営に悪影響を及ぼす可能性も。

「自分は大丈夫」「まだ親は認知症になる年齢ではない」という根拠のない油断は禁物です。不幸にもそうした現実が訪れてしまうとそれは本当にやり切れないことです。しかし財産を守る意味では現実を直視する必要が出てきます。実際に親が認知症になっても落ち着いて対応できるように、家族信託・民事信託の知識を事前に身に付けておきましょう

まとめ

高齢化が進行する昨今、認知症や病気などを理由に財産管理でトラブルが生じるケースが増えています

実際にそのような状況になってから対策を講じたとしても十分間に合うと思っている人も多いと思います。

しかし、油断は禁物で対策を講じずに放置していると、いざ親が認知症を発症した場合に不動産の管理や売却ができなくなるので注意が必要です。

家族信託・民事信託で、不動産を賃貸物件に転用し、不動産管理をする可能性のある方は「適した活用方法を選択する」、「複数のプランを十分に比較検討する」ことが重要です。

じっくりと、複数のプランを比較検討する際は、不動産一括査定サービスをおすすめします。一括査定サービスだと、複数の不動産会社に一括で無料見積もり依頼ができるうえ、FP資格を持った各社の専門のコンサルタントと無料相談が可能だからです。

今のうちからしっかり準備をしてトラブルを未然に防ぎましょう。

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執筆者の紹介

矢野 翔一

(プロフィール)
関西学院大学法学部法律学科卒業。
保有資格:2級ファイナンシャルプランニング技能士(AFP)
宅地建物取引士、管理業務主任者。
不動産賃貸業、学習塾の経営に携わりながら自身の経験と保有資格の知識を活かしながら専門家ライターとして金融関係、不動産全般の記事執筆に携わる。

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