知っていますか?不動産管理会社の仕事内容で何をしてくれるのか

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このコラムのポイント不動産管理会社をお探しのオーナー様は絶対に知っておかなければならないこと。それが、「不動産管理会社とは、いったい何をしてくれる会社なのか」ということです。

実際に不動産管理会社を探す前に、いったい不動産管理会社とは、具体的にどのようなサービスを提供してくれる会社なのか、不動産管理業務を不動産管理会社に任せた場合には、どのようなメリットがあり、逆にどのような点に注意をしなければならないのかを知らなければなりません。

というのも、多くの不動産オーナー様は、これらのことを把握しないまま、紹介されたり、たまたま物件の近くにある、などの理由で不動産管理会社を選んでしまいがちではないでしょうか?

しかしながら、それこそが落とし穴、なのです!!

本コラムを通して、さまざまな不動産管理会社の特徴を把握し、正しく比較検討ができるようになっていただきたいと思います。また、私たちがまとめ上げて掲載中の関連コラムもいくつか盛り込みましたので、もしご興味があればご参考にしてみて下さい。


1.不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、オーナー様の代わりに不動産管理を行う会社です。
たとえば賃貸経営には、入居者からのクレームといったトラブルが起きる可能性もあります。

「当たり前の仕事を、当たり前にやろうとする不動産管理会社」なら豊富な経験をもとにトラブルに対して適切に対応をしてくれます。「入居者にとって魅力的な物件であり続ける」「入居者を集める」といった目的に対して、適切に対応し、オーナー様を支えてくれる不動産管理会社を選びましょう。

▶-----不動産管理会社とはなにか、もっと詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。不動産管理会社の業務内容や契約の種類について解説をしています。

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1-1.不動産管理会社の役割は大きく2つ!

不動産管理会社ができる役割は
1)入居者の管理
2)建物の管理

の2つです。

まずひとつめの役割である「入居者の管理」ですが、
不動産管理会社に委託すると入居者が入居してから退去するまでの一連の業務を行なってくれます。 例えば家賃の集金を代行してくれたり、家賃を滞納された場合の対応、入居者の苦情対応や建物管理もその仕事の一つです。

ふたつめ「建物の管理」は、
日常的な業務、退去に関わる業務、その他の長期的な業務の3つが主な建物の管理になります。

実際には、この2つの中でさらに細かく分けられるので、どこまで管理業務の委託できるのかを知り、どこまで業務委託するのかということを十分考えてから不動産管理会社と契約することをおすすめします。

ただし賃貸するのが分譲マンションになると、共用部分の建物管理はマンションの管理組合がすることになりますので、また一般的な賃貸管理とは異なる部分もありますので、注意が必要です。

では、不動産管理会社の役割をさらに細かく説明をします。

入居者の管理について
不動産管理会社が行なう「入居者の管理」は大きく分けると2つあります。
1)入居中の家賃管理や苦情などに関する対応
2)契約更新や解約など契約期間終了前後の対応

になります。 家賃の集金代行や家賃滞納への対応、賃料保証、苦情対応、契約更新業務などです。

「賃料保証」とは入居者が決められた保証料を支払い、入居者の賃料や管理費、駐車場料金などの居住用の賃料債務を保証会社が債務保証してくれるサービスです。 借主が賃料を滞納すると貸主側は保証会社からの代わりに支払ってもらうことができます。
この賃料保証はとても便利なものですが、その会社によって内容が多少違うので、委託する前にきちんと確認をしておく必要があります。

「入居者の管理」とは、具体的にどのような仕事でしょうか。
不動産管理会社で行われる入居者の管理業務について、より具体的にご紹介します。不動産管理会社との契約をお考えなら、どのような仕事が委託できるのかを知っておけば、会社選びの参考になるはずです。

1-2.集金代行・家賃滞納の対応について

不動産管理会社は、オーナー様の代わりに家賃を回収します。また、家賃の支払い遅延があったとき、滞納者への督促も行います。家賃を滞納しても法律により入居者の権利が守られているため、すぐに退去してもらうことはできません。

そのため不動産管理会社は、滞納者を上手に説得して、家賃の支払いを促す必要があります。金銭問題は対応が難しく、経験を必要とする仕事です。

ただし、入居者が家賃保証会社と契約しているときは、滞納した家賃を家賃保証会社が代わりに支払います。その後の督促についても、家賃保証会社が行う仕組みです。

1-3.苦情対応について

特に水回りのトラブルや近隣住民への不満といった苦情は、迅速に対応する必要があります。
苦情が入ったのにいつまでも解決できない管理会社では、入居者が退去する原因になる可能性もあるからです。

苦情対応の窓口が決まっている、24時間体制の窓口がある、といった会社を選ぶと迅速に対応してもらえます。近隣住民とのトラブルといった繊細な問題は、到底、いち個人で対処できるものではありません。法的な対応も含めて「解決するノウハウ」や「解決の実績や経験」が豊富な不動産管理会社に委託して頼るほうが無難と言えるでしょう。

1-4.契約更新業務について

「入居者契約の更新作業」も不動産管理会社が行います。賃貸契約は一般に2年契約となるため、2年ごとの契約更新が必要です。

具体的には、入居者へ契約更新の意思を確認し、更新書類を作成します。更新料が発生する契約であれば、更新料の請求が必要です。また、入居者が退去するのであれば、退去手続きをします。

退去前に部屋の確認や、鍵の受取で物件を訪問することも仕事内容です。加えて、退去後は次の契約者が入居する前に業者を手配し、原状回復工事を済ませます。

そして、もう一つの役割「建物の管理」とはどんなものでしょう。

1-5.建物の管理について

建物管理には大きく3つあります。
1)日常的な業務
2)退去に関わる業務
3)その他の長期的な業務

の3つです。

【日常的な業務】は定期的に管理する人が派遣されて清掃などをしてくれるという業務です。
共有部分の掃除などや蛍光灯の交換などもその仕事の一部になります。

【退去に関わる業務】は物件退去後の部屋のクリーニング、リフォーム、修理などの手配をしてくれます。

【その他の長期的な業務】はその物件の価値を落とさないようにすることです。
例えば適切な時期に適切な補修を行うなどがそれにあたります。
その建物の老朽化対策は特に必要不可欠な業務です。

そしてそのために長期的な修繕計画を作ったり予算計画を考えたりなどをすることも含まれています。その物件を長期間賃貸にする場合には建物の老朽化対策の委託はぜひしておいたほうが良いでしょう。

ただし、こちらもこちらも全ての不動産会社が全ての業務を行なっているわけではないので、どの業務をしてもらうことができるか必ず事前に確認をしておくことが重要です。

不動産管理会社で行う業務は多岐にわたります。具体的にどのような仕事があり、どこまで対応してもらえるのかを知ったうえで、不動産管理会社を選びましょう。下記で入居者や建物以外の管理業務について具体的にご紹介します。

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2.仲介業務を兼任

不動産管理会社が仲介業務を兼任して行うこともあります。仲介業務とは貸したい人と借りたい人の橋渡しです。インターネットなどの情報ツールを使って、借りたい人を見つけて物件とマッチングします。契約が成立したら、成果報酬として手数料を受け取る仕組みです。

不動産管理会社が仲介業務を行う場合、オーナー様と直接やり取りする元付けと呼ばれます。参考として客付けは、オーナー様と直接接触はせず元付けである不動産管理会社とやり取りして仲介業務を行います。

■元付け
貸主・売主と直接契約し、借主・買主を探す不動産会社

■客付け
元付けの不動産会社に、借主・買主を紹介する不動産会社

仲介業務を兼任する不動産管理会社は客付けに委託すると同時に、自社の取引ルートを使って借主や買主を直接探すことも行います。

なお、賃貸か売買かによって仲介業務は異なります。下記で具体的な業務内容をご紹介します。

2-1.賃貸の仲介業務

賃貸物件の仲介業務は、物件の情報提供から始まります。
元付けであれば、客付けへの仲介を依頼するか、独自で入居者を探します。そして、入居希望者を見つけた業者が、物件の詳細説明や内見の案内をします。

内見には物件の鍵が必要ですが、物件の管理は元付けである不動産管理会社が行っているため、客付けに鍵を貸し出すことが多くあります。

入居希望者が物件を気に入れば契約事項を説明し、正式な契約を締結します。客付けの業務は契約締結までで終わりですが、元付けである不動産管理会社はそのまま入居者やオーナー様の対応も引き続き行います。

2-2.売買の仲介業務

不動産売買の仲介業務では、買主や売主を探すことから始まります。元付けは、オーナー様から売買の依頼を受けて、買主を探します。賃貸と同様、客付けに購入希望者を探してもらうか、自身で購入希望者を探します。

客付けはインターネットや独自の情報網で、物件の種類や立地の条件にあった人を元付けに紹介する仕事です。

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2-3.仲介業務の契約形態

仲介業務の契約には「媒介契約」と「代理契約」があります。

「媒介契約」は、仲介業者が見つけた入居者と契約するかしないかを、オーナー様が決める契約です。オーナー様は自分の意思を直接反映できますが、契約のたびに確認の手間がかかります。

一方、「代理契約」において、入居者との契約を決める人は仲介業者です。オーナー様の手間は減りますが、仲介業者に入居者の希望を正確に伝えておく必要があります。

3.物件オーナー様との応対

オーナー様とのやり取りも、不動産管理会社の重要な仕事です。
オーナー様と不動産管理会社は、不動産経営という共通の目的を持ったパートナーです。どのような応対が行われるのかを契約前に確認しておけば、オーナー様が負担する範囲も見通すことができます。

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3-1.物件オーナーとの金銭やり取り

賃貸料の集金を不動産管理会社に任せているときは、毎月の家賃が管理会社から送金されます。直接、借主から支払いを受けることも可能ですが、複数の借主と金銭をやり取りすると、オーナー様にとって負担が大きくなります。

そのため、不動産管理会社に任せて、一括の入金を待つ方が効率的です。その他にも、物件の修理や修繕といった費用が発生した時には、金銭のやり取りが発生することもあります。

3-2.入居者トラブルの報告

入居者からの苦情やトラブルといった内容も、不動産管理会社はオーナー様に報告を行います。なぜなら、苦情やトラブルが原因で入居者が退去したり、物件に修理が必要となったりするとオーナー様の利益に影響が出る可能性があるためです。

具体的な対処は、プロである不動産管理会社に任せましょう。またその際、オーナー様は自身の意見が反映できるよう、伝えたいことがあれば今後の方針も含めて連絡することをおすすめします。

3-3.入居者募集の相談

入居者の募集にも、不動産管理会社とオーナー様との間で意思の疎通が必要です。
特に空室が埋まらないときには、条件の変更といった相談が必要です。
オーナー様が譲ることができない最低限の条件を元に、不動産管理会社が変更プランを考えます。入居者の募集を不動産管理会社へ積極的に相談して、空き室リスクを減らしましょう。

3-4.見積もりや契約の説明

原状回復工事といった物件にかかる費用の見積もりを、オーナー様が分かるように説明することも、不動産管理会社の仕事です。工事が行われる範囲や費用を、オーナー様に理解いただいた上で、工事を進める必要があるためです。

また、不動産管理会社とオーナー様との間に締結された契約の説明も、不動産管理会社が行います。契約内容を確認することで、不動産管理会社の業務範囲を把握できます。

3-5.その他の仕事内容

不動産管理会社が行う業務に、警備業務が含まれることもあります。
・不審な人はいないか
・共用部分の照明が点いているか
・路上駐車がないか


防犯業務も、オーナー様が所有する物件の価値が下がらないようにするための重大な仕事です。

4.仕事をしない管理会社に注意!

不動産管理はさまざまな仕事を柔軟にこなす必要があります。
不動産管理会社は多様な仕事を一括で請け負う、頼もしいパートナーです。
しかし、委託している管理会社の質によっては、適切に仕事をしてくれない可能性もあります。

4-1.管理会社選びを間違えるとあらゆるリスクが伴う

管理会社選びは慎重に行う必要があります。
物件の管理を任せる管理会社が怠慢であれば、物件の価値が下がります。適切な管理が行われないままに委託を続けると、今後の不動産経営にも影響を及ぼすことは間違いありません。

不動産管理会社によって管理業務の範囲が異なります。具体的にどのような仕事があり、どこまで対応してもらえるのかを知ったうえで不動産管理会社を選んでください。

4-2.仕事をしない管理会社を見定めるチェックリスト

現在の管理会社の仕事ぶりに違和感があるなら、以下のチェックリストを使って確認しましょう。重要な項目が適切に行えていないのであれば、管理会社の変更も検討してください。

管理会社を変えるときも、下記のチェック項目を十分に満たしているかを検討材料にするとよいでしょう。

項目概要
入居者対応が十分であるか?クレーム対応が遅い、最悪の場合は放置。
→退去リスクが増大する。
入居者募集や空室対策に力を入れているか?募集方法に工夫がない。改善意欲がない。
→空室により収入が減る
物件の価値を下げない管理をしているか?清掃・警備・設備の点検を怠る。
→退去リスクが増大する。
原状回復工事を適切に行っているか?必要な工事やらない。または、必要以上の請求をする。
→入居者が入らない。オーナーの費用負担が増える。

まとめ

不動産管理会社の業務内容はかなり広範囲になりますので、どこに、どこまでの業務委託をおこなうのかで物件の管理状況や長期的な不動産資産価値などが大きく左右されることになります。

あなたの大切な不動産資産を安心して任せることができる不動産管理会社を見つけるためにも、不動産管理会社や、その管理業務の範囲・内容ついてある程度の知識を持ってから複数社に相談し選定をすることをお勧めします。

▶-----最後に、これから賃貸経営をお考えの方に向けて、賃貸経営に必要な仕事や委託先の候補について、以下のコラムでご紹介しています。賃貸経営に興味のある方はぜひご覧ください。

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