不動産管理会社の基礎知識

会社によって一括借り上げのシステムはこんなに違う！事前に比較しましたか？

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このコラムのポイントここ数年、耳にすることが多くなってきた「一括借り上げ」ですが、そのシステムは会社によって異なります。ここでは、いくつかの借り上げシステムの特徴と、そのメリット・デメリットについてわかりやすくご紹介します。

※本記事は2017年3月時点の情報をもとに改訂を重ねてましたが、最新の賃貸住宅管理業法等に関する情報は網羅し切れておりません。気になる方は以下の記事も合わせてご参考にしてみて下さい。

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はじめに、一括借り上げとはどういうものなのか？をご説明します

一括借り上げとはどういうものなのか？

不動産物件を賃貸する場合、通常は物件オーナーが賃貸人となり、入居者との間で賃貸借契約を交わします。そして、入居者は物件オーナーに対し、毎月の賃料を支払います。
これに対して、一括借り上げでは、不動産管理会社が物件をまとめて、つまり一括して借り上げます。そして、物件オーナーに対しては、あらかじめ取り決めた賃料が支払われます。

一括借り上げのメリットとは

物件の一括借り上げをした場合、賃貸管理にかかる業務は、その全てを不動産会社が行います。
そのため、物件オーナーは、入居者の募集や建物の維持・管理、入居者のクレーム対応など、煩わしい業務を行う必要がありません。

また、たとえ入居者が見つからず空室が出たとしても、物件オーナーには一括借り上げをした会社から所定の賃料が支払われます。そのため、一括借り上げをしてもらうと、空室のリスクを回避することもできます。

一括借り上げにはデメリットもある

家賃保証があるうえ賃貸管理業務からも解放される一括借り上げですが、この不動産運用形態にはメリットだけでなく、以下のようなデメリットも存在します。

賃料の見直しによって賃料が減少する可能性がある

原状回復費用や修繕費用、その他の諸経費が割高になることがある

工事の発注先を自分で選ぶことができない

これらのうち、どのようなデメリットが発生するのかは、不動産管理会社がどのような一括借り上げシステムを採用しているのかによって変わってきます。

では、一括借り上げにはどのようなシステムがあるのか？を以下でご紹介します。

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ここが違う！賃料の見直し期間が異なります

会社によって賃料の見直し期間が異なる

一括借り上げをしてもらう最大のメリットは、やはり家賃保証があるということでしょう。
しかし、具体的にどれくらいの賃料が保証されるのかということは、契約する会社によって異なります。

「○○年一括借り上げ」といった言葉を聞くと、借り上げ期間中ずっと、最初に決めた賃料が支払われるように思えるかもしれません。しかし、そんなことはなく、ほとんどの会社では数年おきに賃料の見直しが行われます。

この見直し期間がどのくらいで設定されるかは、会社によって異なり、新築の場合は4～5年と長めに設けて、その後は2年ごとに見直すところもあれば、新築時から2年ごとに賃料の見直しをするところもあります。また、物価変動などがあった場合、あらかじめ定められた期間に関係なく賃料改定協議を実施することにしている会社もあります。

一括借り上げは確かに魅力的ですが、賃料の見直しによってその額が引き下げられた場合、自分が貸主となって賃貸した方がより多くの利益が得られたといった事態になる可能性があることを覚えておきましょう。

また、一括借り上げでは一定の「免責期間」を設けていることが多く、この期間は賃料が支払われません。免責期間については1ヶ月のところもあれば4ヶ月というところもありますので、契約前に内容をよく確認しておく必要があります。

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会社によっては費用の負担も変わってきます。

工事の発注先や費用の負担に関する違い

建物の建築や修繕工事をする際の発注先や費用の負担についても、会社によってそのシステムに違いがみられます。

まず、建物の建築についてですが、不動産管理会社の中には、自社もしくは系列会社で新築した物件しか一括借り上げをしない、というところがあります。この場合、建築済みの物件や他社で建築した物件は対象外になりますので、他の会社を探すしかありません。

また、一括借り上げをする会社の多くは、原状回復や修繕などの工事の発注先を指定しています。
そして、その費用を物件オーナーがどれくらい負担するのかということについても、会社によってそれぞれ取り決めが異なります。

修繕費等に関する扱いも会社によって異なる

一括借り上げされた物件に修繕費が発生した場合、一般的にはあらかじめ決められた負担割合に従って、物件オーナーがその負担分を支払います。

しかし一括借り上げをする会社の中には、一定額を賃料収入の中から支払うことで修繕費等を平準化するシステムを採用しているところもあります。これを利用すれば、一度に多額の支払いをしなければならない、といった事態を避けることができます。

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この記事のまとめ

【契約をする前のプラン比較は必須！】

・一括借り上げのシステムには、会社によってさまざまな特徴があります。
・契約する一括借り上げのシステムによっては、思うような収入が得られないこともあります。

物件の一括借り上げを検討している方は、まず各社のプランを比較検討するためにも、複数社への資料請求をしてみてはいかがでしょうか。