【空室対策】空室対策に有効なホームステージングのメリットをお伝えします【イエカレ】

ホームステージングとは、家具やライティングで部屋をきれいに見せるテクニックのことです。売り出し中の家やマンションにホームステージングをすることで、内覧に来た方が「こんなに素敵な家で生活ができるならここに住んでみたい！」と思ってもらいやすくなり、契約してもらいやすくなる効果があります。

ホームステージングの始まりは、アメリカで不動産仲介業をしていたバーブ・シュワルツ氏。そのため、欧米ではホームステージングが主流ですが、近年は日本の不動産会社や物件オーナーの間でもホームステージングが急速に注目を集めています。

日本でもモデルハウスで家やマンションを販売されることがありますが、ホームステージングは貸し出したり売り出したい家の中に実際にインテリア性の高い家具を置いたり、照明を使って部屋を魅力的に見せる方法です。

内覧者は、家具が実際に設置されている部屋を見ることで、その家に実際に住んだ時のイメージがしやすく、そのため成約率のアップが期待できるわけです。

ただし、ホームステージングは単に家具やインテリアを設置すれば良いというわけではなく「内覧者の心を惹く設置」にすることが重要なポイントになります。

ホームステージングには、内覧や購入希望者が興味を持ちやすいという利点がある一方で、それを貸し出したり売り出したい物件オーナー様には、それを行う内装費用がかかるという注意点もあります。ここからは、ホームステージングの利点と注意点を詳しく解説します。

ホームステージングの利点は、何といっても、内覧や購入希望者に対してその家に好印象をもってもらい、より興味を惹きつける効果があるという点につきます。
なぜなら、内覧時に単に家のなかの空間を見せるだけよりも、実際にインテリア性の高い家具やライティングで演出することでその家の魅力が引き出されている方が、内覧者にも「こんな家なら住んでみたい！」とイメージを持ってもらいやすく、購入（契約）意欲をかき立てるからです。

実際にホームステージングをして内覧や契約希望者を募った家やマンションは、それをしない物件よりも、かなり早期に成約に繋がっている傾向があります。これは、ホームステージングの写真を見て内覧希望をしてきた人たちが「本当にあんなに綺麗なんですか！？」と聞いてくるほど効果があり、内覧希望者数を増やせたり、実際に内覧してもらう前に良いイメージが与えられていることが影響していると考えられます。

ホームステージングは、内覧や契約希望者へ物件への興味を惹きつけやすくできるという利点は大いにありますが、現実には、実際にそれを行うための内装費用（後述）が物件オーナー様にかかるという注意点もあります。

ホームステージングを行う方法は、①業者 or DIYに依頼、②バーチャルホームステージングを行ってくれる業者に依頼。のいずれかになります。費用で比較すると、業者への依頼が最も高く、DIYやバーチャルの方が安く抑えられます。ただし、手間は業者への依頼は少なく、DIYやバーチャルの方がかかる傾向があります。

もし物件オーナー様がホームステージングを使って持ち家やマンションへ客付けをしたり購入者を募る場合は、それぞれのメリットとデメリットを把握し、費用を優先するのか？、手間を省くのか？から最適な方法から選ぶのが無難です。

ホームステージングの方法の一種として、バーチャルステージング加工があります。
「バーチャルステージング加工なんて耳慣れない」とおっしゃる読者の方も多いと思いますが、コンピューターグラフィックス（CG）で内装を作る方法のことです。

もっと平たく言えば、物件オーナー様の方で、内覧者や購入希望者へ見せたい部屋の画像データ（画像のファイル形式はJpegやPngというファイル形式が主流です）があれば、コンピュータ上でその画像データを使いバーチャルステージング加工を施して見せることで、客付けや売却までの成約期間の短縮につなげられる方法です。

バーチャルステージング加工について、それで何ができるのか？また、非常に人気が高くなっている理由や、客付けや売却の成約期間を短縮できる理由を以下で詳しく解説します。

まずバーチャルステージング加工は、コンピューター上で画像データを加工する方法なので、部屋の画像から家具や人物を自由に消せます。そのため、例えば、まだ物件オーナー様が住んでいる場合の画像からでもホームステージング加工ができます。それは、賃貸物件として貸し出したり、売り出したい際に「空室期間」をなるべく短くできる効果に繋がります。

また、家具や人物を消せるだけではなく、消したあとの画像を使って、インテリア性の高い家具やカーテン、カーペット、ライティングなどをその画像上に追加配置することが可能です。自由におしゃれな家具などを追加設定することで、その画像を見た内覧希望者に生活した時のイメージを湧きやすくさせることができます。

では、実際にサンプル画像をつかったバーチャルステージング加工実例を以下でご紹介しましょう！ 以下のオリジナル画像をつかって、その画像から家具を消し、新たなインテリアを配置してみます。

オリジナル画像

この画像から、家具類を消します。以下の様に変わります。

家具消し画像

いかがでしょうか？すごくないですか。
更に、この画像をつかって新たな雰囲気のステージングをしたものが以下の画像です！

バーチャルステージング加工を行った画像

こんな風に変わります。
オリジナル画像からガラリと変わり、部屋の印象も随分と変わったのがお分かり頂けるのではないでしょうか？
この画像の場合、家具消しとバーチャルステージング加工を合わせた制作期間はたったの1日でした！

バーチャルステージング加工では、入居時の生活スタイルをイメージさせやすい特徴もあります。例えば、全く同じ家やマンションであっても、「夫婦2人住まい」や「小さい子供がいる4人家族」といったように、契約希望者に合わせたステージング加工が簡単にできます。

バーチャルステージング加工は画像を通じて人が住んでいる状態をイメージさせることができるため、まったくの空室の家（部屋の空間だけ）の画像よりも生活スタイルを内覧や契約希望者へイメージさせることができます。
内覧や契約希望者自身が「どういう家具を置いたらいいか？」「どういうリフォームをしてみようか？」などと想像や夢を膨らますことができるのです。

また物件の外観の画像も加工や修正ができるので、昼間だけではなく夕暮れや夜間での物件の見せ方も加工できます。内覧や契約希望者にとってみれば、昼間と夜間の外観は変わるため、夜間の外観もイメージできれば、さらに生活スタイルがイメージしやすくなるでしょう。

CG技術を駆使したバーチャルステージング加工には、実際のホームステージングより安い、たとえ内覧者が気に入らなくても無駄にならないといった利点があります。
ここからは、バーチャルステージング加工の利点をさらに2つ詳しくご紹介します。

一つ目の利点は、実際のホームステージングより費用が圧倒的に安いことです。バーチャルステージング加工が実際のホームステージングより安い理由は、家具をレンタルしたり購入せずに、CGを使ってコンピューター上で物件の画像をつかって室内を加工・装飾できるからです。

これは一つの部屋をステージングした場合に、一般的に言われる費用ですが、実際にステージングする場合は大体10万円以上はかかると言われています。また購入したりレンタルする家具などの手配や搬入搬出の日程の調整、ステージングで使った家具の保管などでかかる手間などの費用が含まれるかそうでないかは業者に確認する必要があるでしょう。

一方、バーチャルステージングは加工する内容によりますが、数万円も出せば作成ができると言われています。実際のホームステージングとは違い、家具をレンタルしたり購入しなくて良いということは搬入の手間がかからなかったり、レンタルした家具の場合は破損のリスクがありません。費用面だけではなく、手間や破損等のリスクもないため、オーナー様が見せたい画像さえ用意して、依頼後2～3日待てば、バーチャルステージング加工がされた画像を手にすることが出来ます。

こうした理由から、手間やあまり費用をかけずに成約率を高められるバーチャルステージング加工は、不動産会社や物件オーナー様の間でも人気が急上昇しています。

内覧者が気に入らなくても無駄にならないというメリットもあります。
なぜなら、バーチャルステージング加工はあくまでもCGで画像上に家具を設置をするだけなので、実際に家具の購入やレンタルはしないからです。

実際にホームステージングする場合に家具を購入すると、内覧者が気に入らなかった場合、当然、準備した家具は無駄になってしまいます。その費用はもちろん、引き取ってもらえる業者探しや廃棄処分の手間や費用もかかるでしょう。

一方、バーチャルステージング加工は、上述したように、契約希望者に合わせて、内装を何種類か用意することができます。この点は、バーチャルステージング加工ならではのメリットです。部屋の明るさや天気でも画像で雰囲気を変えられるため、内覧者が気に入りやすいインテリアにしやすく成約率を上げられる効果があります。まったく成約に至らないという場合以外は掛けた費用が無駄にならないのがバーチャルステージング加工です。

さて、実際にホームステージングをする時のように家具を購入、レンタルする必要がなく、内覧者が気に入らなくてもそれらが無駄にならないなど、CG技術を使うならではの利点があるバーチャルステージング加工ですが、バーチャルステージング加工にはCGだからこそ、現物とは異なるという注意点もあります。

ここからは、バーチャルステージング加工をつかって内覧や契約希望者を募りたい物件オーナー様が注意しなければならない点を2つご紹介します。

一つ目の注意点は、オーナー様が用意する物件画像（写真）や、CGを使ってバーチャルステージング加工を行う業者次第でその出来栄えが大きく変わることです。特に、同じ被写体である物件の写真を撮影する場合も、その写真の撮り方によってそれを見る側に与える印象は大きく変わります。同じ物件でも自分が撮影した場合とプロが撮ったの写真では当然プロが撮った写真の方が与える印象が段違いになるであろうことは容易に想像できるでしょう。

ただし、プロに依頼するとバーチャルステージング加工に使う物件画像の出来自体は良くなりますが、その依頼に費用がかかるというデメリットがあります。費用をなるべく抑えたい場合は、どのように写真を撮れば与える印象が良くなるかをオーナー様ご自身が勉強されてから写真を撮ってみると良いでしょう。今の時代、インターネットで検索をすれば写真を撮る技術なども紹介されているでしょう。

また、CGの技術も出来栄えに影響します。バーチャルステージング加工を使った物件画像を制作して持ち家やマンションを賃貸に出したり売り出したりしたい場合は、十分、加工実績がある専門業者へ依頼をすることです。

バーチャルステージング加工を使った物件画像はCG技術を用いて制作したものなので、見る側へ誇大広告のような印象や誤解を与えないように気を付けることが大切です。なぜなら、宅建業法によって誇大広告が禁止されているからです。

誇大広告とは、著しく事実と異なる表示をして人を誤認させるような広告のことです。バーチャルステージング加工の場合は「CG作成」としっかりと明記をしたり実際の物件よりも優良と誤認させないように注意しましょう。要はやり方次第では何でもできてしまうため、見せ手である物件オーナー様がエスカレートしないことが重要です。

さて、話題は変わり、ここからは、住宅の宣伝に必要不可欠な建築パースについてご紹介します。 建築パースとは「完成予想図」のことです。住宅の広告や折込チラシは、建築パースで構成されています。

不動産広告が建築パースで構成されている理由は、建築パースを載せることで、見る側がその住宅で生活するイメージが掴みやすくなるからです。
建築パースは『建設前の建物』が建つのを待たずとも宣伝やマーケティングができるのが魅力だと思います。

建築パースには内観と外観があり、それぞれ内観パース・外観パースと呼びます。

内観パースとは、住宅内の間取りや室内空間を再現して制作されたパースのことです。
室内に家具やインテリア、照明を設置して実際に生活しているイメージを掴みやすくします。
なかなかイメージしにくい室内空間も、内観パースによってイメージしやすくなり、購入率アップが期待できます。

内覧パースの制作例


一方、外観パースとは、住宅を外から見た時の外装デザインを再現したパースのことです。
人の目線の角度から外観パースが見られるため、住宅の外観をリアルに実感できます。

外観パースの制作例

建築パースにはコンピューターグラフィックス（CG）と手書きがあり、それぞれで特徴が異なります。

CGは、グラフィックソフトを利用してリアリティに再現した建築パースのことです。手描きでは表現しにくい建物の質感まで再現できるため、よりリアルに住宅の外観や内観を実感できます。上記の制作例をご覧頂ければお分かり頂けると思いますが、最近は画質精度も非常によく、実際の写真と見分けがつかないほどです。

一方、手書きは、一般的に建築パースに用いられる手法で、その名の通り建築パースを手描きして想像性を強調した建築パースのことです。見ている人の目線に立って手描きされるため、物件がイメージしやすいという特徴があります。

建築パースには、建物の細部をイメージしやすかったり、お客様の心に訴えかけられるという利点があります。ここからは、建築パース作成の利点を詳しくご紹介します。

まずは、建物の細部をイメージしやすいという利点があります。
なぜなら、建築パースは図面だけではイメージしにくい箇所も建築パースであれば視覚的に確認できるからです。 また、図面では伝わりにくい外観や室内の雰囲気も伝わりやすく、具体的に完成イメージを想像しやすい点も建築パースの利点です。

お客様の心に訴えかけられるというメリットもあります。なぜなら、建築パースはアピールポイントを強調できたり、リアルな想像ができるからです。

不動産広告では、単に綺麗に建物を見せれば良いというものではなく、生活イメージがしやすい広告の方が訴求できます。ここまでご紹介した通り、建築パースは具体的に生活イメージが伝えられるため、お客様の心に訴えかけられるのです。

建築パース作成には、想像しやすい分気を付けるべき点が複数あります。特に注意すべき点は、専門の技術や知識が必要であること、パースが不十分だと逆にイメージダウンを招く恐れがあることです。ここからは、それぞれの注意点について詳しく解説します。

建築パースには専門の技術や知識が必要不可欠です。
パース制作の手順を知っていたり、CGソフトが使えるだけではなく、パースを通じてお客様に魅力を伝えるコミュニケーション能力も求められます。
専門の技術や知識を持つ人材を確保できていれば良いですが、人材の確保が困難な場合は十分な制作ノウハウと実績を持っている専門会社に外注しましょう。

上述した通り、パースが不十分だとイメージダウンするという注意点があります。
建築パースは訴求率を高められるという効果が期待できます。しかし、訴求率を高めるためには単に建築パースを制作すれば良いというわけではなく、お客様が魅力的に感じるように制作しなければなりません。
不十分なパースは、お客様から見て逆効果になるため注意が必要です。特に、他社とソフトが同じだと似てしまって魅力が減るため、独自性を意識しましょう。

不動産物件を宣伝して、借り手や購入者を募る場合や、不動産投資で利益を得るためには、何と言っても「空室を作らないこと」が最も大切です。
実際のホームステージングやバーチャルステージング加工、建築パース制作などを活用して、お持ちの不動産を魅力的かつ効率的に宣伝をして短期成約へ結び付けましょう。