知っておきたい!リロケーションに関する法律

借地借家法が改正されてから増加傾向にあるリロケーション物件。
リロケーションで自宅を賃貸にする際に知っておきたい、リロケーションの法律について解説します。

この記事を読むのにかかる時間:5分


この記事のライター
この記事のライター 安藤 篤司(土地活用プランナー) 大手不動産会社の営業を経て、土地活用プランナーに転身。
あらゆる賃貸物件を目にし、さまざまなオーナー・住人の声を聴いてきた経験を最大限に活かし、これから賃貸経営をスタートする大家さんに誠意あるアドバイスをすることがモットー。
【本記事へのライターコメント】

リロケーションの法律も少し知っておきましょう

定期借家権とはどんなもの?

定期借家権というのは俗称で、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が正式な名称です。
賃貸物件の従来の契約は、更新を希望すれば住み続けることが出来ることが前提になっていました。
しかし、平成12年に施行された定期借家権は、決められた契約期間が過ぎれば入居者が更新を望んでも終了することができる法律です。
この法律がリロケーション物件を後押ししました。

リロケーション物件は、他所の土地に一定期間転勤するなど空き家になる持ち家を、入居者を募って貸し出す物件のことです。
海外赴任や地方転勤などにより、一定期間が留守になる自宅を管理するサービスです。空き家のままで維持管理をする場合もありますが、たいていはこれを第三者へ賃貸することになります。
転勤先から予定通り帰ってくれば、この持ち家に再び住むことになります。定期借家権によって契約期間を定めることができるので、それまでに入居者は退去してくれるわけです。

この改正により、一定期間は第三者に貸したうえで転勤が終わったら自宅に戻るという選択がしやすくなったのです。それに伴ってリロケーションサービスを手掛ける不動産会社も格段に増えました。

具体的な契約内容を見ていきましょう。

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定期借家契約の種類と契約内容は?

定期借家契約を結んで借りた物件は、あらかじめ決めていた期間が満了すると必ず契約が終了します。もしも入居者が更新を望み、持ち主が了承する場合は再契約を行います。

再契約に関して、定期借家契約には3つの種類が存在します。

・非再契約型

再契約は無いということを前提としています。リロケーション物件はこの契約になります。
もちろん持ち主の帰還が延期になった場合、入居者が更新を望めば再契約しても問題ありません。また、リロケーション物件以外でも、リフォームや取り壊し時期が決まっている物件は、この契約が利用されます。
募集の際には、一定の賃貸借期間(1年未満の契約も可能)を定め、一般の賃貸借契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了します。
(貸主より契約期間満了日の6ヶ月~1年の期間において借主に対して満了の通知を行うことが必要。)

・再契約未定型

再契約するかどうかは契約終了期限に近づくと、持ち主と入居者が協議して決めることになります。この場合、双方合意により再契約をすることでそのまま住み続けることも可能です。
定期借家契約には、更新はありませんので、そのまま住み続ける場合にはオーナー様・契約者様の合意の元で再契約をすることができます。
オーナー様の経営方針(転勤・建替え取り壊しなど)により、契約期間を決められているため、一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主様も多いと予測され、周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多いです。

・再契約型

契約期間満了後に、原則的には再契約をすることを大前提とした契約方式。従来の賃貸借契約の代わりに使うのはこの方式となります。原則的に、再契約することを保証する契約です。
(ただし、契約違反や家賃滞納があった場合は再契約をしない)

契約が決まったあとの流れはどうなっているでしょうか。

契約が決まったあとの流れはどうなっているでしょうか。

賃貸物件は、管理会社に代理委託しましょう!

賃貸物件を委託する時は、代理委託方式がとられることが多いです。
管理会社である不動産会社が、持ち主の代理で契約の代行などをします。賃貸借契約の当事者は、持ち主と入居者です。
転賃借契約の場合、まず持ち主と管理会社が賃貸借契約をして持ち主に賃料を支払います。
借りたこの物件を管理会社が入居者に貸して、入居者に家賃を支払ってもらいます。ですから、賃貸借契約の当事者は、管理会社と入居者ということになります。
お気付きの通り、入居者がいようといまいと賃料が管理会社から支払われます。これが持ち主にとってのメリットとなります。デメリットは、管理会社の儲けの分、入居者に直接貸すより収入が減ります。
といっても代理委託方式でも不動産会社と契約するわけなので、大したデメリットではありません。
しかし、不動産会社にとっては大きなメリットです。代理委託方式は持ち主が当事者なので、入居者に対して行動をとるとき持ち主に確認しなくてはなりません。
転勤などで遠くにいると大変ですが、転賃借契約なら当事者は管理会社なのでその必要はありません。

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この記事のまとめ

これまでの借地借家法では立ち退き問題から転勤などで2・3年の期間空家になっていた部屋も、定期借家制度を利用することで、立ち退きなどを考えずに気軽に安心して貸せることが可能になりました。
これから分譲マンション・一戸建てなどの比較的専有面積の広い賃貸物件が市場に多く出ることが期待できると考えられます。

また、借りる側も生活スタイル・状況によってバリエーション豊富な賃貸住宅が選べるようになるのではないでしょうか。

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