管理会社とトラブルが発生した際の対応方法

管理会社とのトラブルにはいくつかのパターンがあり、同様にトラブル解決に向けてオーナーがなすべきことにもいくつかのパターンがあります。
それらの典型例と悪質な管理会社に対する対処法を具体的にご紹介します。

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管理会社のトラブルの典型例

管理会社とのトラブルで多いのは「管理不良」「管理費の不満」の2つ
管理不良は、頼んでいる管理をきちんと行ってくれない、対応が遅い、いいかげんなどといった場合が典型例となります。
定期的な見回りをしていないことによる電球切れ放置や、ゴミ捨て場の掃除がなされていない等は、入居者や近隣からのクレームや近隣トラブルの原因ともなります。
管理費の不満は、管理不良とまでは行かなくとも事前の期待よりは管理の質が低かった場合、管理費が高いと感じることになり、 管理会社への管理の質的向上や管理費値下げの要求をはじめとする管理会社とのトラブルに発展することがあります。

過去のトラブル事例を参考にする

全国各地では様々なトラブルが起こっており、国土交通省が「不動産トラブル事例データベース」(http://www.retio.jp/)にまとめています。
類似のトラブルがどのような結末となったかを見ることで、次の一手をどうするか考えることができます。
また、同じく国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」(http://www.mlit.go.jp/nega-inf/)では、国土交通省所管事業者の処分歴などが掲載されており、 項目「家や土地を売る・買う」で管理会社(宅地建物取引業者、マンション管理業者)についても見ることができます。

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契約書を改めて確認しましょう

管理会社とのトラブルでは、まずは契約書をしっかり読み直して「契約上本来あるべき姿」が何であるか、あらためて確認することから始めましょう。
契約書を読み直してみたらオーナーの勘違いだったというケースもあるかも知れませんし、契約書には記載されていないが口頭で管理会社の営業が約束した場合もあるかも知れません。
契約書には記載されていない口頭の約束については、言った言わないの水掛け論になることが多く、納得のいく解決に至らないことが大半です。トラブルとなってしまってから後悔することのないよう、 最初の時点でしっかり契約書に細かく記載しておくことが非常に重要になります。

管理契約を解除する2つの法的根拠

もうあの管理会社には任せたくないと思っても、契約が残っている限りは管理費を払い続けなければなりません。
別の管理会社に依頼する前に、管理契約を解除することが必要になってくるのです。
管理契約を解除するには原則として「契約書の解除条項に基づく解除」か「債務不履行に基づく解除」のいずれかの法的根拠が必要になります。
契約書の解除条項に基づく管理契約の解除は、契約書中に解除できる場合が書かれており、かつそれに該当する事情があれば管理契約を解除できます。
債務不履行に基づく管理契約の解除は、管理業務をきちんと履行しない管理会社に対して適正な管理を行うよう要求(催告)し、一定期間が経過しても改善されなかったという事情があれば管理契約を解除できます。

悪質な管理会社への是正措置請求

管理会社が不動産会社の場合、都道府県知事や大臣の免許を受けて営業をしているため、所轄官庁の監督下にあることになっています。
そこで、都道府県庁や地方整備局の担当部署に苦情を入れて管理会社の指導・監督による是正措置の請求や、罰則適用等を求めるという方法もあります。
悪質な管理会社は不動産会社全体の信用を損ない、転じて賃貸オーナー自身の社会的地位も損なう可能性がありますので、必要があれば遠慮なく窓口に連絡しましょう。

宅地建物取引業免許(知事免許)に関する窓口一覧
都道府県宅地建物取引業免許事務担当課名 電話番号
北海道 建設部 住宅局 建築指導課 管理指導グループ 011-204-5575
青森県 県土整備部 建築住宅課 住宅政策グループ 017-734-9692
岩手県 県土整備部 建築住宅課 公共住宅担当 019-629-5932
宮城県 土木部 建築宅地課 調整班 022-211-3242
秋田県 建設部 建築住宅課 建築指導班 018-860-2565
山形県 県土整備部 建築住宅課 住まいづくり支援担当 023-630-2641
福島県 土木部 建築指導課 指導審査担当 024-521-7523
茨城県 土木部 都市局 建築指導課 監察・免許グループ 029-301-4722
栃木県 県土整備部 住宅課 宅地指導担当 028-623-2488
群馬県 県土整備部 住宅政策課 宅建業係 027-226-3525
埼玉県 都市整備部 建築安全課 宅建相談・指導担当 048-830-5488
千葉県 県土整備部 建設・不動産業課 不動産業班 043-223-3238
東京都 都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課 03-5320-5072
神奈川県 県土整備局 事業管理部 建設業課 横浜駐在事務所 (宅建指導担当) 045-313-0722
新潟県 土木部 都市局 建築住宅課 025-280-5439
富山県 土木部 建築住宅課 管理係 076-444-3355
石川県 土木部 建築住宅課 建築行政グループ 076-225-1778
福井県 土木部 建築住宅課 住宅計画グループ 0776-20-0505
山梨県 県土整備部 建築住宅課 宅建業担当 055-223-1730
長野県 建設部 建築住宅課 建築技術係 026-235-7331
岐阜県 都市建築部 建築指導課 宅建係 058-272-8680
静岡県 くらし・環境部 建築住宅局 住まいづくり課 054-221-3072
愛知県 建設部 建設業不動産業課 不動産業グループ 052-954-6582
三重県 県土整備部 建築開発課 宅建業・建築士班 059-224-2708
滋賀県 土木交通部 住宅課 管理係 077-528-4231
京都府 建設交通部 建築指導課 宅建業担当 075-414-5343
大阪府 住宅まちづくり部 建築振興課 宅建業指導グループ 06-6210-9734
兵庫県 県土整備部 まちづくり局 都市政策課 土地対策班 078-362-3612
奈良県 県土マネジメント部 まちづくり推進局 建築課 総務宅建係 0742-27-7563
和歌山県 県土整備部 都市住宅局 公共建築課 指導班 073-441-3243
鳥取県 生活環境部 くらしの安心局 住まいまちづくり課 0857-26-7411
島根県 土木部 建築住宅課 住宅企画グループ 0852-22-5226
岡山県 土木部 都市局 建築指導課 街づくり推進班 086-226-7504
広島県 土木建築局 建築課 宅建業グループ 082-513-4185
山口県 土木建築部 住宅課 民間住宅支援班 083-933-3883
徳島県 県土整備部 住宅課 建築指導室 指導・宅建担当 088-621-2604
香川県 土木部 住宅課 総務・宅地建物指導グループ 087-832-3582
愛媛県 土木部 道路都市局 建築住宅課 宅地建物指導係 089-912-2758
高知県 土木部 住宅課 088-823-9861
福岡県 建築都市部 建築指導課 092-643-3718
佐賀県 県土づくり本部 建築住宅課 総務宅建担当 0952-25-7164
長崎県 土木部 建築課 宅地指導班 095-894-3093
熊本県 土木部 建築住宅局 建築課 宅地指導班 096-333-2536
大分県 土木建築部 建築住宅課 管理・ニュータウン班 097-506-4682
宮崎県 県土整備部 建築住宅課 宅地審査担当 0985-26-7195
鹿児島県 土木部 建築課 099-286-3707
沖縄県 土木建築部 建築指導課 098-866-2413
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地方整備局等
担当課名
所在地 管轄区域
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不動産業第一、二係(宅建・マンション・賃貸)
〒060-8511
札幌市北区北8条西2丁目
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011-709-2311
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不動産業第一、二係(宅建・マンション)
賃貸住宅管理業係(賃貸)
〒980-8602
仙台市青葉区本町3-3-1
仙台合同庁舎B棟
022-225-2171

※庁舎移転に伴い、平成27年11月24日より
住所が変更になりました。

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山形県
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不動産業第三、四係(マンション)
賃貸住宅管理業係(賃貸)
〒330-9724
さいたま市中央区新都心2番地1 
さいたま新都心合同庁舎二号館
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賃貸住宅管理業係(賃貸)
〒460-8514
名古屋市中区三の丸2-5-1
名古屋合同庁舎第二号館
052-953-8119
直通)052-953-8572
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不動産業第一係(宅建)
不動産業第二、三係(マンション)
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〒540-8586
大阪市中央区大手前1-5-44
大阪合同庁舎第一号館
06-6942-1141
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不動産業第一係(宅建)
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〒730-0013
広島市中区八丁堀2-15
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山口県
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建政部
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不動産業係(宅建・マンション)
賃貸住宅管理業係(賃貸)
〒760-8554
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087-851-8061
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〒812-0013
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民泊を行っている違法管理会社への対応

Airbnbなどで外国人観光客などを泊める「民泊」を行おうとする管理会社もあります。
大田区や大阪府など民泊条例で特別に認められた場所で条例にもとづく手続きをとった場合を除き、民泊は旅館業法違反の違法行為に当たります。
民泊条例施行と同時に違法民泊の取り締まりも強化されており、即刻民泊をやめさせなければ犯罪者として検挙、処罰されることになります。
管理会社に民泊の誘いを受けたり、民泊を行っているのを発見した場合には、即刻契約を解除して関わりを絶ちましょう。

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この記事のまとめ

管理不全や家賃の不満などオーナーと管理会社とのトラブルは、過去の事例を確認するとともに、契約書をしっかり読み直すことで状況を確認することが重要です。
管理契約を解除できる場合は手続きに則って解除をし、監督官庁への是正請求も併せて行っておくことも必要かも知れません。
また、旅館業法の許可なく行われている民泊は違法であり、民泊を行う違法業者とは即刻関わりを絶たねばなりません。

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