リロケーションの全体の流れを知る

不動産投資をこれから始める、という人は、「いつどこで何をやるか」という流れもわからないのが普通でしょう。
その場合、まずは流れを知ることがとても重要になってきます。
そこで今回は、不動産を貸す際の流れについて、徹底解説してみました。

この記事を読むのにかかる時間:5分

リロケーションの全体の流れを把握する必要性

どんな物事でもそうですが、まず全体の流れを把握する、ということはとても大事です。
「どのタイミングで、どんなことをやるか」という点について理解が浅いと、何をどうしたらいいかわからず、適切な行動に移れない、という問題が生じてしまいます。
これは、賃貸経営においても言えることです。
特に、初めて賃貸経営を行うという人は、まずは全体の流れを把握することから始めてください。
それでは、さっそくまいりましょう。

まずは何から始めるか!「収支シミュレーション」でしょ!

まずは収支シミュレーションから
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賃料の設定・収支のシミュレーションを行う

最初に行うべきなのは、賃料の設定と収支のシミュレーションです。
まず、賃料の設定について説明します。

自分が保有する不動産を貸した場合、賃料はいくらにできるか?という点をまずは考えてみましょう。
自分が保有する不動産と似たような条件の不動産の賃料相場を調べれば、おのずといくらくらいにできるか、という目安は付けられます。

その結果を踏まえ、自分が保有する不動産を貸した場合の収入とコストについて、シミュレーションを行いましょう。

賃料収入、入居率など収入面からのアプローチおよび税金、管理費、ローン返済の諸費用などの支出面からのアプローチという視点で考えてください。
収入面からのアプローチはやや低めに、支出面からのアプローチはやや高めに金額を見積もると、後々慌てなくて済むかもしれません。

次の段階は「依頼・交渉」です!

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不動産会社への査定の依頼・交渉を行う

収支のシミュレーションまで完了したら、次の段階に移りましょう。
賃貸仲介・管理を依頼する予定の不動産会社に賃料査定を正式に依頼して下さい。
この際、自分が想定した賃料と大きな開きがあった場合、どうすればいいのでしょうか?
一番大事にしてほしいのは、臆することなく質問することです。

もし、条件がうまく折り合わなかったとしても、妥協する必要はありません。納得がいかなければ別の不動産会社にする権利もあります。
また、賃料査定と並行して、不動産管理のサービス内容、運営方針などについてもすり合わせを行います。

これについても、納得がいかない点があれば、積極的に提案しましょう。
くれぐれも、一社だけで決めてしまわないことも大事です。
その上で「ここならお願いできる!」という不動産会社に正式に依頼するといいかもしれません。

契約が済んだらいよいよ入居者募集です!

次は入居者募集~契約です。
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入居者募集を行い、賃貸借契約を結ぶ

正式に不動産会社と契約したら、次の段階に移りましょう。
賃料、契約期間、募集に関する賃貸条件等を確定し、入居者の募集を開始します。
自分でやる方法もありますし、不動産会社と合意した募集方法があればそれに従いましょう。

その結果、入居希望者が現れた場合、条件交渉や物件見学の手配に移ります。
これも、不動産会社に依頼している場合は不動産会社がコーディネートを行ってくれます。
また、そこから入居申込者が出てきた場合、貸主が審査を行います。
問題がないようであれば、入居者との賃貸借契約を結びましょう。
なお、賃貸管理会社・仲介会社のサポートを受けている場合、コーディネートはそれらの会社が行います。

しかし、実際に契約を結ぶのはオーナーと入居者であるということも、併せて押さえておきましょう。

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さまざまな賃貸管理業務を行う

入居者が決まったら、いよいよ実際の賃貸に移ります。
賃料の回収、トラブル対応、清掃、契約管理など様々な賃貸管理業務が待っています。
業務が多岐にわたるので、全部を自分ひとりでこなすのはなかなか難しいかもしれません。

やはり、賃貸管理会社の協力を仰ぐのが一番確実で効果も上がる方法でしょう。
サポート体制を整えてくれる賃貸管理会社を見つけるのも重要な要素となります。
口コミ、担当者とのフィーリングなど、様々な要素を考えながら、自分にとって最適のパートナーとなる賃貸管理会社を選びましょう。

収益が出たら確定申告をします!

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賃貸経営で得た収益に関し、確定申告を行う

個人が不動産の賃貸経営を行って、家賃やその他の収入を得た場合、利益を「不動産所得」として申告しなければいけません。
不動産所得は「不動産収入―必要経費」という式で計算します。
なお、必要経費には次のようなものがあります。

・支払利息:ローンの利子部分
・原価償却費:建物、設備の経年劣化による価値減少相当額
・損害保険料:建物にかけている火災保険などの保険料
・管理委託費:管理を委託している会社に払う費用

この他にもいろいろな項目が経費として認められます。

なお、不動産所得は総合課税といって、給与所得、事業所得等と合算して所得控除が受けられます。

特に、初めて確定申告を行う場合は、早めに動いた方が何かと問題が起こらずに済むでしょう。

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この記事のまとめ

不動産を貸す際の流れについて、可能な限りわかりやすくまとめました。
こうして見ると、結構やらなくてはいけないことが多いのに気づいていただけたかと思います。
自分でできることは自分でやるのが基本ですが、どうしても無理なことはプロの協力を適宜仰いでいくのが賢いかもしれません。
いかに信頼できるプロに出会えるかが、不動産を貸すことの成否を握っているといっても過言ではないでしょう。

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