サブリースの契約時、ここに気を付けよう!

サブリースを契約する場合、どういった点に注意すればいいのでしょうか。お互い気持ちよくサブリースを始めるための主な確認ポイントを挙げてみます。

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賃貸借契約書を熟読しよう

契約時には必ず賃貸借契約書の確認が必要です。見慣れない文言も多くあるかと思いますが、面倒くさがらず内容をすべて熟読しましょう。
また事前に受けている説明と相違がないかどうか、不明な点がある場合は自ら質問し納得いくまで話し合いましょう。
契約してからではその内容を変更するのが難しいかもしれません。特に確認するポイントを挙げてみます。

管理の内容

物件の専有部、共用部の管理内容を確認しましょう。どの程度の割合で巡回をするのか、その結果の連絡はどうなるのか。またトラブル時の連絡体制も確認しておきましょう。トラブルは適切に対応しておかなければ、のちに大きな問題に発展する可能性があります。

修繕の費用負担は?

原状回復や設備の不具合時の費用負担先を確認しましょう。すべてサブリース会社で対応してくれるとは限りません。場合によっては大きな負担がオーナーにかかることもあります。また敷金の取扱いについても事前に確認しましょう。

家賃保証の保証内容は?

家賃保証の内容がどういったものなのかをきちんと認識しましょう。「空室保証」と「延滞保証」ではサービス内容にだいぶ差があります。また免責期間の有無、免責期間の変更は可能かも確認しましょう。家賃保証があっても免責期間が長いと収入が減ってしまいます。

家賃の減額について

家賃設定は周辺の相場と比べて適切かどうか、また今後家賃の減額有無を確認しましょう。減額設定がある場合は何年ごとにどういった見直しが入るのかも見ておきましょう。家賃に関しては特にシビアに確認する必要があります。

入居者の募集方法

入居者をどういった形で募集するのか、積極的に対応してもらえるのかも確認しておきましょう。空室が続いてしまうとオーナー、サブリース会社どちらにも不利益となります。

経営者としての意識

サブリース会社とサブリース契約を結ぶわけですが、はじめに認識しておかなくてはならないことは、「物件の所有者が経営者」であるということです。相続税対策や税金対策などで賃貸経営を始める方も少なくないでしょう。ただ物件を所有しているだけでは財産とはなりません。賃貸経営を成功させてこそ、投資した資金を回収でき、収入を得ることができますが、経営方法によってその収入は左右されます。サブリース契約はあくまでも所有物件の経営の代行をしてもらっていると捉えるようにしましょう。すべての管理をサブリース会社に任せっきりにせず、積極的に管理状況に目を向けるようにしましょう。

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サブリース会社とはパートナー関係に

多額なローンを組んで賃貸経営を始める場合はキャッシュフローが重要になってきます。だいたいが家賃収入を念頭に入れてのローン返済になることでしょう。賃貸経営は会社経営と同じといえます。競合と差別化を図り、より多くの入居者を獲得しなくてはなりません。そのためには周辺環境の状況、競合物件の家賃設定、空室状況をリサーチし、分析する必要がでてきます。オーナー自身もそれらに敏感になっていたほうがいいですが、専門的な部分はサブリース会社に任せることになるでしょう。そういったリサーチ、分析力に長けているか、またどういった方法をとるのかを確認し、活発な意見を交わせるように、はじめに自身の想いを伝え、よきパートナー関係を築いていきましょう。

お得なフレーズに注意!

サブリースはあくまでも転貸借契約ということです。空室が続いたりすれば、当然サブリース会社の負担が大きくなります。サブリース会社の経営状況が悪化すれば、オーナーへの家賃収入が減額されたりストップしたりする場合もあります。契約の際に、あまりにオーナー側に得があるようなサービス、フレーズが出てきたら、特に注意して確認するようにしましょう。

賃料自動増額とは?

最近ではあまり見なくなりましたが、以前「○年毎に○パーセントずつ家賃を上げていきますよ」というようなサービスがありました。これでいけば時が経つほど家賃収入が増えるということになります。しかし物件の経年劣化は避けられません。物件の築年数が増えれば、逆に家賃の上乗せが難しい状況になることでしょう。こういったサービスを提唱しておきながら、のちに家賃の減額請求を求め、裁判でもそれが認められているという事例がありました。

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この記事のまとめ

契約はすべてに合意したという意味で行われます。不明な点をあいまいなままにしておくと、あとでトラブルになる可能性があります。理想的な賃貸経営を進めるために、特に契約書は何度も熟読し納得してからサインをするようにしましょう。

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