良いサブリース会社選びのポイント

良いサブリース会社とはどういったものなのでしょうか。サブリース会社選びのポイントを見てみましょう。

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事業計画は適切か?

通常、賃貸経営を行うにあたり、収支予測も含めた「事業計画」を立てる必要があります。ローンの返済や税金などこまごましたことが多いので、できれば専門家に作ってもらうほうがいいでしょう。サブリース契約を考えているのであれば、サブリース会社に事業計画案を依頼し、その計画案に無理はないかどうかを吟味します。もしも計画案に疑問などがあるようであれば説明を求め、サブリース会社の対応能力を見極めましょう。いくつかのサブリース会社で計画案を作ってもらい、比較検討してみるのもひとつです。

リサーチ、分析力はどうか?

周辺の競合物件に打ち勝つためにはリサーチ、分析力がとても重要です。周辺地域のリサーチ力、競合物件の家賃の相場、入居状況などをどれくらい把握し、分析を行っているかを見ましょう。この場合、大きなサブリース会社であれば安心というわけではありません。その地域にどれくらい精通しているかも大切になってきます。もしかしたら地元密着型のサブリース会社がいい場合もあります。また一律な分析力ではなく、所有する物件に即したものであるかどうか、将来的な予測も加えて分析しているかなども重要です。サブリース会社のホームページを確認したり、担当者と実際会って話したりして確認しましょう。

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建物管理に実績があるか?

どの程度の建物規模で管理実績があるか、また清掃やメンテナンスなどをどういった形で管理するのかを確認しましょう。もしも自社で行わないのであれば提携会社の有無はどうなっているかをみましょう。メンテナンスに手抜きや管理に甘さがあると空室リスクを高めてしまう可能性があります。またサブリース契約が終了して物件が自身に戻ってきた場合、管理されていなければオーナー自身で改めて修繕しなくてはならず、その際の費用も莫大になってしまう場合があります。そうならないためにも事前に管理実績をチェックしましょう。

入居者募集にノウハウはあるか?

空室が続くとオーナーにとってもサブリース会社にとっても大変デメリットになります。空室保証をしているサブリース会社はそれだけ持ち出しは増え、会社に負担がかかってしまいます。そうならないためにも空室をださないことが重要です。どういった方法で入居者募集をするのか、積極的に行っているのかを見ておきましょう。おもな入居者の募集方法としては下記のようなものが挙げられます。

おもな入居者の募集方法

店頭に物件情報を掲示しているか。 インターネットの賃貸物件の検索サイトの活用し、幅広く情報を流しているか。 社宅などの法人契約などはあるか。

経営状況は大丈夫か?

サブリース会社の経営状況は大変重要です。たいてい「空室保証」のサービスを付属している場合が多いですが、経営が立ち行かなくなれば、その保証をしてもらえなくなる場合があります。またサブリース会社に預けておくことが多い敷金も手元に入らない場合もあります。サブリース会社のホームページなどをチェックし経営状況を確認しましょう。その場合は随時情報がこまめに更新されているか、検索エンジンで該当する言葉を検索した際に上位に表示されるかなどをみます。それらの様子である程度の経営状況を把握することも可能です。経営が危うければ、そういったところの情報開示にまで手が回っていない可能性があります。もっと具体的に確認されたい場合は、帝国データバンクなどの調査会社から情報を購入することもできます。もしもディベロッパーなどの子会社であった場合は親会社の経営状況を確認しておけばもっと安心でしょう。

会話ができる会社か?

賃貸経営をするにあたって、サブリース会社はオーナーのパートナーとなります。長ければ30年ほどのつきあいになるはずです。既存の物件を建て替えなどした場合、自身の子や孫の世代まで付き合う仲になるかもしれません。サブリース会社の方も会社員になってしまいますので、担当者が変更した場合、会社内での引継ぎがきちんと行われ、オーナーの想いをくみ取り、話し合いができるサブリース会社を選ぶ必要があります。会社側の考えを押し付け、オーナー側の希望を聞いてくれない会社などはあまりお勧めできません。誠実に対応してくれるサブリース会社を見極めましょう。

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この記事のまとめ

サブリース会社には大切な所有物件の管理をお願いすることになります。一度契約してしまったら、なかなか解約することは難しいでしょう。事前にそれぞれの会社資料などを取り寄せ、納得できるまで担当者と話しあい、一番自信にあったサブリース会社を選ぶことが重要ですね。

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