サブリースと一般管理委託の違いは手数料だけではない理由

不動産賃貸経営をする際、管理契約をサブリースにするか一般管理委託にするかによって、手数料には大きな差があります。
でも、両者の違いについてちゃんとわかっていますか?
手数料だけではない明らかな差がそこにはありました。両者の違いについて、解説します。

この記事を読むのにかかる時間:5分

サブリースと一般管理委託の違い

不動産賃貸経営をはじめて行う人にとっては、両者の違いはいまいちわかりにくいかもしれません。
まずはこれらの違いをはっきりさせておきましょう。
まず、サブリース(一括借上管理契約)とは、管理会社がオーナーから一括して物件を借り上げる契約です。
オーナーはサブリース会社とやり取りをするだけで、入居者と直接のやり取りはしません。図に表すと、次のようになります。

図

一方、一般管理契約は、管理会社がオーナーの代理人となり、賃貸契約や入居管理をします。
ただし、オーナーも入居者と賃貸借契約は結ぶので、入居者とのやり取りがあることになります。図に表すと、次のようになります。

図

つまり、「オーナーが入居者と直接かかわるか」という点において、大きな違いがあるのです。
なお、これだけ契約が違うのですから、管理会社やサブリース会社が受け取る手数料にも大きな違いがあります。
詳しくは口述しますが、サービスの違いが手数料の差に跳ね返っていると考えてください。

サブリースと管理委託の手数料の違いの理由

さて、手数料について話を進めていきましょう。
会社や物件によっても違いがありますが、一般的に、サブリースと一般管理委託の手数料は、次のようになっています。

・サブリース:10~20%
・一般管理委託:4~8%

ずいぶんと開きがあるのがお分かりいただけたかと思います。
でも、なんでこんなに開きがあるのでしょうか?
そこで先ほどの「オーナーが入居者と直接かかわるか」という点に結びついてくるのです。
サブリースを利用した場合、入居者とのやりとりはすべてサブリース会社が担当します。
つまり、オーナーはサブリース会社に手数料を払えば、あとはお任せです。
基本的に、何もする必要はありません。
このため、サブリース会社は手数料を高く設定しているという見方もできます。

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サブリースの高い手数料は安心を買うもの

では、サブリース会社に一般管理委託よりも高い手数料を払う意味は何でしょうか。
オーナーご自身が不動産業界での経験が長く、ノウハウや意気込みがあるなら、一般管理委託でもいいでしょう。
しかし、そういうオーナーではない場合、入居者対応をするのは正直難しいです。
不動産賃貸経営はトラブルと隣り合わせです。
家賃をどういう水準で決めればいいか、入居者に問題はないか、入居者が何か問題を起こしたらどうするか......これらの問題に何も知らない人が対処できるでしょうか?
現実的には、オーナー自身で何もかも抱え込むのは困難でしょう。
まさに「素人が手を出してうまくいく分野ではない」のです。
そうなると、一般管理委託より高い手数料を払ってでも、プロであるサブリース会社の手を借りることには意味があります。
安心を買うために手数料を払う、と考えれば、決して高いものではないでしょう。
自分でできないことは、人にお金を払ってでも頼んだほうが効率的かもしれません。

サブリースの手数料が不当に高いと感じたら

それでも、サブリースの手数料が高いと感じてしまうケースがあるでしょう。
なぜ、そう感じてしまうのでしょうか。

一つの原因として考えられるのは、サブリース会社の対応です。
手数料の根拠を明示していない、手数料を支払ってもトラブルにきっちり対応してくれない......サブリース会社への信頼が揺らいだ場面こそ、手数料を高いと感じてしまう瞬間かもしれません。
もし、不信感を覚えたら、まずはサブリース会社に連絡しましょう。
真摯な対応をしてくれる会社なら取引を続ける価値はあります。
しかし、いい加減な対応をしてきたなら、契約を打ち切るのも一つの選択肢です。
また、実際にサブリース会社と契約する前に、一つの業者で決めてしまわず、いくつかの業者を見て回ることをお勧めします。
信頼できる営業担当者に出会えれば、サブリースに対する不安も払しょくされるからです。

納得のいく説明をしてくれるかどうかも選定の一つのポイントにしましょう。
ある意味、サブリースは高い買い物です。
だって、一定の手数料を毎月支払うのですから。
だからこそ、情報収集と意思決定は慎重にしましょう。

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この記事のまとめ

サブリースと一般管理委託の手数料の違いから、サブリース会社に手数料を払う理由まで解説しました。
ほぼすべてのプロセスをおまかせできるからこそ、サブリースの手数料は一般管理委託の手数料より高いのです。
でも、これを高いと感じるか安いと感じるかは、サブリース会社の働きにかかっているといっても過言ではありません。
納得のいくサブリース会社を選ぶ努力を怠らないようにしましょう。

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