【アパート経営】空室リスクの回避策を解説

空室のリスクとは？

空室が増えれば増えるほど、その期間の家賃収入が途絶えてしまい、段々と資金繰りが厳しくなってしまいます。

不動産投資ローンなどを組んでマンションやアパートを建築していた場合、キャッシュフローの中には当然、家賃収入を見込んで資金計画を立てていたはずです。
しかし、家賃収入という根幹である収入源が途絶えしまうと、その返済計画は崩れてしまいます。

また、賃貸物件は常に管理が必要です。そのためにはさまざまな諸経費がかかってきます。
たとえ空室が続いたとしても、管理会社に支払う管理委託費なども、満室の時と同じようにかかってしまいます。

賃貸経営でかかる経費

アパートやマンション経営といった賃貸経営を行う上で必ずかかってくる経費を確認してみます。
あくまでも一例となりますが、以下のような項目が挙げられます。

固定資産税・都市計画税

持ち家がある場合に支払わなければならない税金です。
賃貸物件も同様に、所有者が各自治体に納めなければならない税金です。

物件購入、建築費のローン

すべてを完済するまでは、月々決まった金額を返済していく必要があります。

メンテナンスや修繕費用

専有部の設備の不具合や共用部のメンテナンスの費用。
また入居者が退去する際のリフォーム費用やクリーニングの費用などがかかります。

管理会社への仲介手数料

入居者募集を管理会社に依頼する場合、入居者との契約の際に月額賃料の0.5カ月分＋消費税の範囲内で仲介手数料を管理会社へ支払う必要があります。
なお委託者が承諾していれば、最大で月額賃料の1カ月分＋消費税の範囲内で手数料を支払う必要となる場合もあります。

その他諸経費

火災保険や地震保険などの損害保険料、通信費や交通費などの諸経費、その他にもさまざまな経費がかかる場合があります。
さらに建物や設備のリフォームなどの費用は、計画的に用意しておく必要があります。
この費用は、物件の規模、築年数、付帯設備の使用の年数などによって変わってきます。

賃貸経営で得られる家賃収入などは、こうした経費を差し引いた後、賃貸オーナーの不動産所得となります。確定申告する上で経費計上ができる項目や、サラリーマンと兼業していた場合は給与所得から源泉徴収された所得税に対してあとから還付金を受け取ることができる損益通算といった税法上の特別措置もあるのですが、空室が長い間埋まらない賃貸経営をずっと続けるわけにはいきません。

空室を避けるために

賃貸経営では、意外にさまざまな経費がかかります。そうした経費を賄うのも、やはり収入源である家賃収入があってこそです。空室リスクを避けて、家賃収入をしっかりと確保していきたいものです。

ここから本題になりますが、もしも空室が出てしまった場合の対処方法はどうしたらいいのでしょうか。以下で解説します。

募集条件は適正か？

入居者募集の条件はとても重要！
まず家賃の設定です。部屋探しをしている人たちも「まずは家賃がどれくらい掛かるか？」を意識して部屋探しをします。家賃を簡単に下げることはおすすめできませんが、周辺相場と比べて明らかに家賃が高過ぎてやしないか、敷金・礼金・更新料などの条件は適正であるかどうかはチェックしておきましょう。

また引っ越しのオフシーズンの場合、どうしても入居希望者を集めにくい時期があります。
そういった時期に空室を埋めたい場合は、管理会社と相談のうえで、一時的に敷金・礼金を減らす、どうしても必要な場合、一時的に家賃を下げて、厳しい時期を乗り切りたいものです。

物件に魅力はあるか？

周辺地域の競合物件に比べて、間取りや設備などが劣っていないかをチェックしましょう。
築年数や立地などで不利な条件が見つかった場合は、特定の入居者ターゲット層に絞って物件の訴求する、必要であればリフォームや設備の更新を図るなどで、競合物件と何か差別化を図る必要があるでしょう。

部屋探しをしている人たちは綺麗な物件を好みます。設備だけではなく物件の外観などの見た目も重要です。
築年数が経っている物件であっても、特にトイレ、浴室、キッチンなどの水回りに清潔感があれば魅力は増すといわれますので、部分的にリフォームをすることで勝算が見込めるなら、そういったところにも注意をしてみましょう。

入居者募集活動は積極的か？

入居者募集は、積極的に行わなければなりません。
インターネットや住宅情報誌などを有効的に利用してくれるように、管理会社の担当者とよく相談して魅力ある広告を出してもらいましょう。

競合にないウリを作ろう

上述した「物件に魅力はあるか？」の項目と被りますが、やはり、周辺地域の競合物件にはないウリを作って入居者の興味を惹くことも必要です。
例えば「ペットの飼育が可能」「楽器演奏可能」や、外国人や高齢者なども入りやすい条件にするなど、工夫しだいでさまざまなウリを作ることができます。

ただしそのためにはそれなりの設備も必要となる場合がありますので、これも管理会社の担当者と相談をしながら改善を図れると良い結果が生まれるでしょう。

この記事のまとめ

賃貸経営を行うと、建物の維持管理費のほか、税金などの諸経費が意外と多くかかってきます。 もしもローンを組んでいるのであればその返済も月々でてくることでしょう。
それらを滞りなく支払っていくためには、家賃収入がとても大切になります。
そう考えると空室を出すことだけは絶対に避けたいですよね。

ただ、ちょっとした工夫次第で、空室を出さず円滑な賃貸経営が行えるものです。
パートナーとなる管理会社と相談をしながら成功率を高めていくのがとても大切となります。