「入居者募集」すぐに借り手が付かない場合のリスク回避策とは？

空室のリスク

空室が増えれば増えるほど、その間の家賃収入が途絶え金銭的に大変なことになります。もしもローンを組んでマンションやアパートを建築していた場合、キャッシュフローの中には当然家賃収入を組み込んで計算していることでしょう。大事な収入源が途絶えしまうと、その返済計画が崩れてしまいます。また賃貸物件は常に管理が必要です。そのためにはさまざまな諸経費がかかってきます。たとえ空室が続いたとしても、管理会社に支払う手数料などは満室の時と同じ分だけかかるということを覚えておく必要があるでしょう。

賃貸経営でかかる経費

賃貸経営をするうえで必ずかかってくる経費を見てみます。あくまでも一例となりますので、実際には管理会社で確認しましょう。

管理委託費

持ち家がある場合に支払わなければならない税金です。賃貸物件も同様に、所有者が各自治体に納めなければならない税金です。

物件購入、建築費のローン

すべてを完済するまでは、月々決まった金額を返済していく必要があります。

メンテナンスや修繕費用

専有部の設備の不具合や共用部のメンテナンスの費用。また入居者が退去する際のリフォーム費用やクリーニングの費用などがかかります。

管理会社への仲介手数料

入居者募集を管理会社に依頼する場合、入居者との契約の際に月額賃料の0.5カ月分＋消費税の範囲内で仲介手数料を管理会社へ支払う必要があります。
なお委託者が承諾していれば、最大で月額賃料の1カ月分＋消費税の範囲内で手数料を支払う必要となる場合もあります。

その他諸経費

損害保険料、通信費や交通費などの諸経費、その他にもさまざまな費用がかかる場合があります。さらに建物や設備のリフォームなどの費用は、計画的に用意しておく必要があります。
この費用は、物件の規模、築年数、付帯設備の使用の年数などによって変わってきます。

空室を避けるために

賃貸経営は意外にさまざまな費用がかかるため、収入源である家賃をできるだけとり損ねないようにしたいものです。もしも空室が出てしまった場合の対処方法はどうしたらいいのでしょうか。

募集条件は適正か？

募集の条件はとても重要です。家賃の設定が周辺の相場と比べて高すぎではないか、敷金・礼金・更新料などの条件は適正であるかどうか見ておきましょう。
また引っ越しのオフシーズンの場合、どうしても入居者が入りにくいことがあります。そういった時は一時的に家賃を下げる、礼金を減らすなどして乗り切りたいものです。

物件に魅力はあるか？

競合物件に比べて、間取りや設備などが劣っていないかをチェックしましょう。
築年数や立地などで不利な条件であれば、リフォームやメンテナンスなどを強化し、競合と何か差別化を図る必要があるでしょう。
入居者は綺麗な物件を好みます。設備だけではなく物件の外観などの見た目も重要です。
特にトイレ、浴室、キッチンなどの水回りは、清潔感があるほうが魅力は増すといわれますので、部分的にリフォームをするのであれば、そういったところに注意をしてみましょう。

募集活動は積極的か？

入居者募集は、積極的に行わなければなりません。ネットや住宅情報誌などを有効的に利用したり、管理会社の担当者とよく相談して魅力ある広告を出していきましょう。

競合にないウリを作ろう

競合にないウリを作って入居者の興味をひくことも必要です。
例えば、「ペットの飼育が可能」「楽器演奏可能」や、外国人や高齢者なども入りやすい条件にするなど、工夫しだいでさまざまなウリを作ることができます。
ただしそのためにはそれなりの設備が必要となってくるので注意が必要です。

この記事のまとめ

賃貸経営をするにあたって、建物の維持管理費のほか、税金などの諸経費が意外と多くかかってきます。もしもローンを組んでいるのであればその返済も月々でてくることでしょう。それらを滞りなく支払っていくためには、家賃収入がとても大切になります。空室を出すことだけは避けたいですね。ちょっとした工夫で、空室を出さず円滑な賃貸経営を行えるはずです。パートナーとなる管理会社と相談しながら進めていくのがとても大切となります。

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