【マンションを建てる】建築の流れやかかる建築費と儲かる物件にするための10ヶ条を細かくお伝えします【イエカレ】

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このコラムのポイント

このコラムでは「マンションを建てること」について解説します。

賃貸マンションを建てるには、建築費はいくらかかるのでしょうか?マンションを建てる流れや費用、建築費の具体例、儲かるマンションを建てるための10個のポイントについて紹介しています。

マンションの建築費は、場所、敷地面積、延床面積、構造、設備仕様などによって変わります。賃貸マンションを建てることは一大事業ですよね!

儲かるマンション経営にするためには、実は、受け身で設計者の提案を聞くだけではなく、自らも積極的に意見を出すと納得のいくマンションを建てることができると言われています。

ですから、しっかりと事前学習をしつつも、お願いする建築会社の営業さんや設計士さんと一緒にご自身も賃貸経営の計画に参加する感覚を持つことが望ましいと言えるでしょう。こう考えるとなんだかワクワクしてきませんか?

今回はまず初めに、マンションを建てる流れや値段についてご紹介をしたあと、儲かるマンションを建てるために知っておきたい10個のポイントについて解説していきます。


1.マンションを建てる流れ

マンションを建てる流れは以下のとおりです。

【土地活用相談】

賃貸マンションを建てるには、最初にハウスメーカーなどの建築会社に土地の有効活用、つまり、賃貸アパートやマンションなどの収益物件を建てて、それを経営する相談依頼をすることからスタートします。

ここでハウスメーカーと言うと、一戸建て住宅を建設する会社だとイメージする人も多いかもしれませんが、ハウスメーカーが施工を請け負う住宅の裾野は広く、賃貸アパートやマンションも数多く請け負っています。

例えば、分譲マンションだと、タワーマンションのように大規模物件になることが多いため、ゼネコンが施工会社となることが多いのですが、地主やそれ以外の土地オーナーが個人で建てて経営するような賃貸マンションは、4~5階建てや、高くても10階前後の規模のものが中心になるので、そうした賃貸住宅の建築はハウスメーカーでも十分対応が可能です。

また、ハウスメーカーには一級建築士が在籍していますので、賃貸経営の相談を依頼すると、無料で何度もマンションの設計プランを描いてくれます。

ハウスメーカーは施工会社と設計会社が同じになる設計施工一括方式を採用しています。そのため、個人の土地オーナーが賃貸マンションを建てるときの相談先としてはハウスメーカーや、それ以外では工務店が適切になるでしょう。

【プラン提案・概算見積】

マンションは、建築基準法や条例等によって、建てられる建物の規模や高さが制限されているため、プロの一級建築士に設計図を描いてもらわないと、具体的にどのようなマンションが建てられるか?の検討のしようがありません。

ちなみに、賃貸アパートでも良いのですが、一般の設計事務所に賃貸経営プランを依頼するとその相談自体が有料となるケースもあるのですが、上述した通り、無料で建築プランを描いてくれるハウスメーカーに賃貸マンション建築の相談をすることをおすすめします。

しかも、ハウスメーカーは設計図だけではなく、建築費の概算見積や竣工後の賃貸経営の収支予想まで提案をしてくれます。また、関連会社に不動産管理会社を持っているハウスメーカーが多いので、竣工後の賃貸管理の提案まで受けることができます。

このように複数のハウスメーカーへ土地活用プランの依頼をすると、全く同じ土地でのプランだとしても、当然一社として同じプランは出て来ません。各社が持つ得意領域の中で工夫をしたプランが出てきます。

その土地に合わせたマンションの概算見積や竣工後の収支プランなど、提案内容の一つ一つが変わってくるので、やはり、良いマンションを建てるためには、最初の段階でそれなりの複数プランを集めた上でしっかり比較検討することが重要です。

よく「なぜ比較検討が重要なのか?」と言う質問を受けますが、複数のハウスメーカーへご自身の希望を同じように伝えて、出て来たプランを比較することで各メーカーの提案力や実力を測ることができるからです。

賃貸マンションの建築依頼は、2、3回の打合せ程度で決められる様な簡単なものではありませんし、建てる期間よりも実際に経営する期間の方が長くなります。

ご自身の希望に我慢強く耳を傾けて付き合ってくれる会社や担当者なのか?そうではないのか?なども見極める必要があります。提案を受けたらプランや収支計画の説明も必ず聞くようにして下さい。

質問に対して真摯に回答をしてもらえるのか?それとも逆に決断を急がそうとするのか?など、そうすることによって信頼に値する内容なのか?安心して建築を依頼してその後の経営のパートナーにすることができるか?などが見極められるようになります。

【プラン決定】

各社から土地活用プランが出そろって、比較検討をした後、徐々に絞り込んでいったプランのなかから最終的に採用をするプランを決定します。

プランに関しては、初期費用はもちろんのこと、それだけではなく、竣工後の保守メンテナンス費用も含めて総合的に考慮して選ぶことをおすすめします。

一般的に、賃貸マンションは、初期費用の安さだけでなく建築後の「貸しやすさ」や「アフターサービスの充実度」も加味して選ぶことが適切です。賃貸マンションには、少なくとも向こう50年以上は稼ぎ続ける資産となるため、竣工後のメンテナンスについても重要になります。

これは何もマンションに限った話ではありませんが、建物は建築費を安く浮かそうとして建てると保守メンテナンス費用が高くなります。逆に費用を掛けなければならないところにしっかりと掛けておけば、その後の保守メンテナンス費用も安く済む傾向があります。

【現況測量・地盤調査】

土地活用プラン検討の前後で、土地オーナーはハウスメーカーの設計者から「現況測量」や「地盤調査」の協力依頼を求められることが一般的です。現況測量とは、真北測量や敷地内の高低差といった詳細設計を行うために必要な情報を得るために行う調査になります。

また、地盤調査とはボーリング調査とも言われ、支持地盤の深さを測る測量のことです。マンションのような大きな建物を建てる場合、杭工事が必要になることが一般的なので、最終的な建築費用の詳細見積を行うためにも初期の段階で地盤調査は必要です。

【詳細設計・詳細見積】

最初の土地活用プランの提案時は、概略設計の段階であることが多いため、最終的な詳細見積を提示するためにハウスメーカーは土地オーナーへ詳細設計を行います。

最初の概算見積と最終的な詳細見積が大きく変わることは稀ですが、建築資材の相場や発注のタイミングなどで差異が生じてしまうことはあります。

例えば、地盤調査の結果、予想以上に杭の長さが必要だった場合には見積金額がることはあります。

【請負工事契約締結】

ハウスメーカーと工事金額を妥結したら、請負工事契約を締結します。 請負工事契約書には、印紙を貼ることが必要です。印紙は、請負工事金額によって異なりますが、その金額は下表のようになります。

契約書記載金額税額(2022年3月末まで)
5,000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円

【近隣説明】

高層建築物となるマンションを建てる場合は、条例で、建築前に近隣へ説明を行うことが義務付けられている場合があります。近隣説明のスタイルは、自治体の条例のよっても異なり、会場を設けての説明会が必要なケースや、個別訪問して説明をするだけで良いケースもあり様々です。

ただ、いずれにしても、マンション建築は、アパートなどに比べると工期も長く、近隣に騒音や振動で迷惑を与えてしまうことも多いです。近隣とのトラブルを防ぐためには、最初が肝心です。挨拶回りはしっかりと行うようにしましょう。

【着工】

近隣説明が無事終了したらいよいよ着工です。着工の際は、地鎮祭を行うこともあります。

地鎮祭で、賃貸オーナーは「鍬入れの儀」という儀式を行いますので、どのようにやるかは、事前にハウスメーカーからレクチャーを受けておくと良いでしょう。 また、最近はYoutubeでも地鎮祭の様子の動画がアップされていますので、見ておくと良いでしょう。

【モノ決め】

マンションは、工期が長いため、竣工後にモノ決めを行うことが一般的です。 モノ決めとは、クロスや床の色、キッチンの水栓金物、ドアノブ、トイレのペーパーホルダー等、細かいモノを最終決定していくプロセスのことです。

請負工事の金額は、予算取りの側面も強く、マンション内の戸別に設置する「細かなモノの詳細」までは決まっていない場合が殆どです。ですから、細かい詳細は、着工から竣工までの間に決めていくことが一般的です。

【管理契約締結】

管理会社との管理委託契約の締結は、着工から竣工までの間に行うことが一般的です。 管理業務の委託には「管理委託」や「サブリース」等の方式があります。物件の立地や戸数によって、適切な管理方式を選ぶことが望ましいといえます。

【竣工・運営開始】

そして建設工事がすべて完了したら、点検などを行い、いよいよ竣工・運営開始になります。

補足ですが、マンションの場合は、鉄筋コンクリート造で建てる場合、工期は「階数+5か月」が目安と言われます。工期が1年近く掛かることもありますので、ハウスメーカーや近隣とは常に良好な関係を築いていくことをおすすめします。

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2.マンションを建てる費用

前章でマンションを建てる流れを掴んで頂いたあと、この章では「マンションを建てる費用」について解説します。

2-1.建築費

マンションの建築費は構造によって変わってきます。 マンション建築費の坪単価相場は下表のとおりです。

構造坪単価
鉄筋コンクリート造坪100〜130万円
重量鉄骨造坪90〜120万円
壁式PC造※坪80〜110万円

※PCはプレキャストコンクリートの略です

3つの構造に関して坪単価を表にまとめましたが、6階建て以上のマンションの場合は、鉄筋コンクリート造で建てるのが一般的です。 5階建て以下のマンションであれば、鉄筋コンクリート造と重量鉄骨造、壁式PC造の3つが選択肢となります。

2-2.諸費用

マンション建築では、以下のような諸費用も発生しますが予め念頭に置いておくことが必要です。

諸費用は、ハウスメーカーの設計施工一括方式で設計料を抑えた場合なら、諸経費の合計額は建築費の概ね4~5%程度で考えておくと良いでしょう。

諸経費目安
設計料設計施工一括方式なら建築費の1~3%程度。
現況測量費20万円~40万円程度
地盤調査費用1ポイントあたり50万円程度
初穂料・奉献酒初穂料は2~5万円程度、奉献酒は5,000円程度
水道分担金100万円~500万円程度
不動産取得税建物の固定資産税評価額※×3%
登録免許税(保存登記)建物の固定資産税評価額×0.4%
登録免許税(抵当権設定登記)債権金額×0.4%
司法書士手数料6~7万円程度
印紙税建築費により3万円~16万円程度
融資手数料事務手数料は5~10万円、保証料は貸出期間が20年で貸出金額100万円あたり1.5万円程度と設定している銀行もある
損害保険料1年分の概算値は、請負工事金額の0.05%程度
※建物の固定資産税評価額は、新築請負工事金額の50~60%程度。

2-3.マンション建築費

最も重要となるマンション建設費についてご説明します。マンション建設では、敷地の広さや指定されている容積率、高さ制限、日影規制等によって、建築できる面積や階数が変わってきます。容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

マンションは、容積率に不算入となる床面積が大きくなるため、アパートを建てる時のように土地の広さから総額の概算を算出することが難しいです。そのため、マンション建設では、建てられる延べ床面積や階数を知るためには、実際に設計を行ってみることが必要となります。

構造と建物の規模にもよりますが、個人が建てる賃貸マンションの場合、建築費は総額としては2億円~5億円前後の物件が多いです。

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3.儲かるマンションを建てるための10ヶ条

マンションの建築費用もご覧いただいたあとは、お待たせ致しました。この章では、儲かるマンションを建てるための10ヶ条について紹介します。

3-1.複数のプランを比較検討する

儲かるマンションを建てるための第1条です。

まず、儲かるマンションを建てるには複数のプランを比較検討して建築費を抑えることが基本ポイントです。

建設費の高騰がつづく昨今の状況下で、少しでも建築費を安くする最も効果的な方法です。試しに「複数の企業から土地活用プランを取り寄せて比較検討をしている」旨をハッキリと伝えた上で、土地活用プランを複数のハウスメーカーへ依頼してみて下さい。

あなたに土地活用プランを提案をしてくれるハウスメーカー各社は、自分たちが他社と競合状態にあることが分かっているため、最初からベストプライスで勝負に出てくるはずです。比較検討をすることは、面倒な面があることも確かに分かるのですが、最も安い建築費に最短コースで近づくことができる効率的な方法です。

3-2.バルコニーの向きは南を基本とする

儲かるマンションを建てるための第2条です。

儲かるマンションを建てるにはバルコニーを「南向き」とすることが基本ですが、それが難しい場合は「東向き」へ配置することです。理由は、南向きに建っているマンションが入居率を高く維持できるためです。

バルコニーは、東西に長い敷地だと、全部屋を南向きに配棟計画をすることが可能ですが、南北に長い敷地だと、南向きに多くの住戸を作ることができません。南向きの次に好まれる方角は東向きですので、南北の長い敷地の場合は、全部屋東向きで配置することが基本になります。敷地の向きによって建物を少し傾けて配置できるようであれば「南東向き」に配置するのもベターです。

ハウスメーカー各社へ土地活用プランを依頼して、提案を受けた際に概略図面ももらえたら、まずは南向きバルコニーの部屋がどれだけ多いかをチェックするようにしましょう。

3-3.共働き世帯を入居者ターゲットにする

儲かるマンションを建てるための第3条です。

時代が変わり、儲かるマンションを建てるには、共働き世帯を入居者ターゲットにすることも検討してみましょう。

今までのアパートやマンション経営の基本は、ワンルーム経営が望ましいとされてきました。理由はファミリータイプよりも賃料単価が高く、かつ、賃貸需要も強いため、賃貸経営が高収益となり安定もすると言われてきたからです。

しかしながら、近年では共働き世帯も増えてきており、共働き世帯をターゲットとしたIoT賃貸住宅の成功例も出始めています。IoT住宅とは、インターネット回線を通じて住宅設備を繋ぎ、居住の快適性の向上させた住宅のことです。

IoT賃貸住宅は、まだまだ供給量が少ないため、競争力があります。周辺に大量のワンルームマンションが供給されているようなエリアであれば、差別化としてIoT賃貸住宅を検討してみることをおすすめします。

3-4.ファミリータイプは上層階に配置する

儲かるマンションを建てるための第4条です。

たとえば、東京23区内では各区でワンルーム条例が定められており、条例で「ワンルームマンションを建てる場合は、一定の割合でファミリータイプの部屋も設けなければならない」と定められていることもあります。この場合、ファミリータイプは上層階に配置することがポイントです。

ファミリータイプは、部屋が広いため、賃料総額が高くなり安く、基本的に貸しにくいです。そのため、上層階に配置することで、眺望や景観という「付加価値」を付けることで貸しやすくします。

ワンルームマンションに混在するファミリータイプは上層階に配置して収益性を高めるようにしましょう!

3-5.部屋は整形にする

儲かるマンションを建てるための第5条です。

儲かるマンションを建てるには、各部屋を長方形の整形に作ることが非常に大事です。各部屋が長方形の形のマンションは「羊羹(ようかん)切り」と呼ばれます。羊羹切りのマンションは、建築費も安く、また、一番貸しやすいのでベストです。

ワンルームマンションは、部屋が小さいため形状が悪いと、ベッド等の大きな家具を置いた後にデッドスペースが生じやすくなります。形の悪い部屋は入居者が決まりにくくなる上、また、入居者がついても生活がしにくいと思われると退去も早くなり経営が安定しない傾向があるので、極力作らないことがポイントです。

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3-6.キッチンと居室は分ける

儲かるマンションを建てるための第6条です。

ワンルームマンションを計画する場合でもキッチンと居室は分けることが儲かるマンションにするコツです。

この場合、キッチンは廊下側に配置し、居室とは扉で区切ることがポイントです。たまに、部屋の中にキッチンを配置してしまっている物件がありますが、このような物件は部屋中に臭いがこもるという理由で入居者が決まりにくくなります。

3-7.間口を広くし脱衣所を設ける

儲かるマンションを建てるための第7条です。

貸しやすい賃貸マンションにするには、脱衣所を設けることが大切になります。 初めて図面を見る人は、脱衣所の有無を見落としがちです。特にワンルームマンションにでは、脱衣所がなく廊下から直接バスに入るような構造の物件をよく見かけます。

脱衣所がないと、家族や友達を泊まらせにくいという理由で入居者が決まらないことがよくあります。この先、安定的に入居者を確保していくには、最初の段階できちんと脱衣所を設けるプランとしておくことがコツです。

尚、脱衣所がないプランは、その原因が部屋の間口の狭さにあります。妙に細い部屋がいっぱい並んでいるプランの場合には、脱衣所があるかを確認することがチェックポイントです。

3-8.セキュリティを充実させる

儲かるマンションを建てるための第8条です。

儲かるマンションとするためには、セキュリティを充実させることがポイントです。一般的にマンションに住みたがる入居希望者には「マンションは、セキュリティの高さがアパートにはない強み」となります。

マンションは、オートロックの設計が可能ですし、エレベーターやエントランス内にも防犯カメラを設けることができます。集合玄関で映せるカラーモニター付きのインターフォンも設置することが可能です。

マンションでは、エントランスの風除室に「入口の扉」と「セキュリティの自動ドア」の2つの扉を設けることでセキュリティを強化しています。入口の扉は自動ドアでなくても構いませが、セキュリティの扉は自動ドアが望まれます。

自動ドアの金額は高いのですが、セキュリティ目的の自動ドアは、入居者の満足度を維持するためにもコストカットの対象としないことが絶対条件です。

3-9.エントランスの仕上げを良くする

儲かるマンションを建てるための第9条です。

稼げるマンションとするには、エントランスの仕上げを良くすることもポイントです。エントランスの床や壁を石や大判タイルにすることで、エントランスには高級感が演出されます。

石や大判タイルは工事費アップ要因にはなりますが、エントランスの仕上げにはコストを削ってはいけません。

エントランスに高級感がある賃貸物件は、入居希望者の内見や、物件の案内時の入居者の反応がかなり良くなります。エントランスはできるだけ天井高を高く取り、高級感を醸し出すようにしましょう。

3-10.バイク置き場を設置する

そして最後です。儲かるマンションを建てるための第10条です。

貸しやすいマンションにするには、共用部にバイク置き場を設置することもコツです。狭い敷地でマンションを建てると、バイク置き場を作らない賃貸オーナーがいるのですが、特に、ワンルームマンションの入居者ターゲットである単身者はバイクを持っていることも多いです。

単純に「バイク置き場がない」という理由だけで入居を断られることもあるので、部屋の数にもよりますが、全く作らないよりは、最低でも2~3台程度はスペースを確保しておく方がいいでしょう。

まとめ

以上、儲かるマンションを建てるコツについて解説してきました。

マンションを建てる流れは、最初に土地活用相談をすることからスタートします。

土地活用相談は、マンション建築の実績豊富なハウスメーカーを複数ピックアップして、同じ条件でプランを依頼してみて比較検討することから始めます。 比較検討をすることで、建築費高騰への対処や、各メーカーの提案力や実力度合いを見極めながら選定をしていくことができます。

また、マンションは鉄筋コンクリート造で建てることが多く、その建築費の坪単価は坪100万円~130万円程度となります。

儲かるマンションを建てるためには「複数のプランを比較検討する」「共働き世帯を入居者ターゲットにする」「部屋は整形にする」等の10個のポイントがありました。

本編では触れませんでしたが、最近は、リモートワークが拡がってきたことから「リモートワークができるDENを設ける」「高速インターネットは必須」といった条件も加わっています。

賃貸マンションを建てて経営をする場合、計画段階では、土地オーナー側も積極的に意見を出すことで納得のいくマンションを建てることができるという点もありました。

今回の「儲かるマンションの10ヶ条」を是非、打ち合わせの事前対策で役立てていただけると幸いです。ご成功をお祈りしています。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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