マンションを建てるにはいくらかかる?儲かる物件にするための10ヶ条

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このコラムのポイントこのコラムでは「マンションを建てること」について解説します。マンションを建てる流れや費用、建築費の具体例、儲かるマンションを建てるための10個のポイントについて紹介します。

マンションを建てるには、5階前後のマンションであれば2億円前後、10階前後のマンションであれば3~4億円程度の建築費が掛かります。

マンションを建てることは一大事業であり、しっかり学んでから建築計画に参加することが望ましいです。

また、儲かるマンションとするためには、受け身で設計者の提案を聞くだけではなく、自らも積極的に意見を出すと納得のいくマンションを建てることができます。

この記事では、「マンションを建てる」ことについて解説します。
最初にマンションを建てる流れや費用について紹介し、儲かるマンションを建てるために知っておきたい10個のポイントについて解説します。

1.マンションを建てる流れ

マンションを建てる流れは以下のとおりです。

【土地活用相談】

マンションを建てるには、最初にハウスメーカー等に土地活用相談を行うことからスタートします。

ハウスメーカーというと、戸建てだけをイメージする人もいますが、ハウスメーカーは賃貸マンションも多く施工しています。

分譲マンションは、例えばタワーマンションのように規模が大きくなることが多いため、ゼネコンが施工会社となることが多いです。

一方で、個人が建てる賃貸マンションは、4~5階建てや、高くても10階前後の規模のものが多く、ハウスメーカーが建てています。

また、ハウスメーカーは社内に一級建築士が在籍していますので、無料で何度もマンションの設計プランを描いてくれます。

ハウスメーカーは施工会社と設計会社が同じになる設計施工一括方式であることから、設計料も安いです。

そのため、賃貸マンションを建てるときの相談先としては、ハウスメーカーが適切となります。

【プラン提案・概算見積】

マンションは建築基準法や条例等によって、建てられる建物の規模や高さが制限されるため、プロの一級建築士に設計図を描いてもらわないと、どのようなマンションを建てられるか?が分からない・・・という点があります。

本来、設計事務所に基本プランを依頼すると有料となりますが、ハウスメーカーにマンション建築の相談をすると、無料で建物プランを描いてくれます

しかも、ハウスメーカーは建物プランだけではなく、建築費の概算見積や竣工後の収支予想まで提案してくれます。
また、関連会社に管理会社を有しているハウスメーカーも多いので、竣工後の管理の提案まで受けられます。

複数のハウスメーカーから提案を受けると、概算見積や竣工後の収支も変わってきますので、良いマンションを建てるには、最初の段階で複数のプランをしっかり比較検討することが重要です。

なぜ重要なのかと言うと、複数のハウスメーカーへご自身の希望を同じように伝えて、そうして出て来たプランを比較することによって、はじめて各メーカーの提案力や実力を測ることができるからです。提案の根拠を必ず聞くようにして下さい。そうすることによって信頼するに値する内容なのか?安心して建築を依頼することができるか?が見極められるようになります。

【プラン決定】

プランを決定します。
近年、マンションを建てるオーナーは初期費用の安さよりも、「アフターサービスの充実度」や「メンテナンス費用の掛からない建物」を選ぶ傾向にあります。

マンションは、少なくとも50年以上は稼ぐ資産となるため、この先50年のことを考えれば竣工後のメンテナンスの方が重要になってきます。

マンションに限らず、建物の建築は、安く建てると保守メンテナンス費用が高くなり、高く建てると保守メンテナンス費用が安くなる傾向があるのが一般的です。

プランに関しては、初期費用や竣工後の保守メンテナンス費用を総合的に考慮して選ぶことをおすすめします。

【現況測量・地盤調査】

プラン検討の前後で、オーナーは設計者から現況測量地盤調査が求められることが一般的です。

現況測量とは、真北や敷地内の高低差といった詳細設計を行うために必要な情報を知るための測量になります。

また、地盤調査(ボーリング調査)とは支持地盤の深さを測る測量のことです。
マンションのような大きな建物を建てる場合、杭工事が必要となることが一般的ですので、最終的な詳細見積を行うために初期の段階で地盤調査が必要となります。

【詳細設計・詳細見積】

最初のプラン提案時は、概略設計の段階であるため、最終的な詳細見積を提示するために詳細設計を行います。

最初の概算見積と最終的な詳細見積は、大きく変わることは稀ですが、若干は差異が生じることはあります。

例えば、地盤調査の結果、予想以上に杭の長さが必要だった場合には金額は上がり、詳細設計の段階で、設備や仕上げの仕様を落とせば金額は下がります。

【請負工事契約締結】

ハウスメーカーと工事金額が妥結したら、請負工事契約を締結します。
請負工事契約書には、印紙を貼ることが必要です。

印紙は、請負工事金額によって異なりますが、その主な金額は下表のようになります。

契約書記載金額税額(2022年3月末まで)
5,000万円超1億円以下13万円
1億円超5億円以下16万円
5億円超10億円以下16万円

【近隣説明】

高層建築物となるマンションでは、条例で建築前に近隣説明を行うことが定められているケースがあります。

近隣説明のスタイルは自治体の条例のよって異なり、会場を設けての説明会まで必要なケースや、個別訪問して説明するだけ良いケースもあります。

いずれにしても、マンション建築は工期が長いため、近隣に騒音や振動で迷惑を与えてしまうことは事実です。

近隣とのトラブルを防ぐには、最初が肝心ですので、挨拶回りはしっかりと行うようにしましょう。

【着工】

近隣挨拶が無事終了したら、着工です。
着工の際は、地鎮祭を行うこともあります。

アパートオーナーは「鍬入れの儀」という儀式を行いますので、どのようにやるかハウスメーカーからレクチャーを受けておいてください。
また、最近はYoutubeでも地鎮祭の様子の動画がありますので、見ておくと良いでしょう。

【モノ決め】

マンションは、工期が長いため、竣工後にモノ決めを行うことが一般的です。
モノ決めとは、クロスや床の色、キッチンの水栓金物、ドアノブ、トイレのペーパーホルダー等、細かいモノを最終決定していくプロセスのことです。

請負工事金額は、予算取りのようなものに過ぎないため、住宅に設置するモノの詳細までは決まっていません。 細かい詳細は、着工から竣工までの間に決めていくことが一般的です。

【管理契約締結】

着工後は竣工までの間に、管理会社と管理契約を締結することが通常です。
管理には、「管理委託」や「サブリース」等の方式があります。

管理はこの先50年の収益に直結する内容ですので、適切な管理会社や管理方式を選ぶようにしましょう。

【竣工・運営開始】

工事がすべて完了したら、竣工・運営開始になります。
マンションは、鉄筋コンクリート造で建てる場合、工期は「階数+5か月」が目安です。
1年近くかかることもありますので、ハウスメーカーや近隣とは良好な関係を築いていくことをおすすめします。

2.マンションを建てる費用

この章ではマンションを建てる費用について解説します。

2-1.建築費

マンションの建築費は構造によって若干異なってきます。
マンション建築費の坪単価相場は下表のとおりです。

構造坪単価
鉄筋コンクリート造坪90万円~110万円
重量鉄骨造坪80万円~100万円
壁式PC造※坪70万円~90万円

※PCはプレキャストコンクリートの略

マンションは、鉄筋コンクリート造で建てられるのが一般的です。
鉄筋コンクリート造であれば、3階建ての低層マンションからから15階建ての中層マンションまで幅広く建てることができます。

一方で、「重量鉄骨造」や「壁式PC造」といった構造は、一般的に5階建て程度までのマンションにしか利用できません。

5階建て以下のマンションを建てるのであれば、「重量鉄骨造」や「壁式PC造」も含めて建築費を比較することが可能です。

2-2.諸費用

マンション建築では、以下のような諸費用が発生します。
諸費用は、ハウスメーカーの設計施工一括方式で設計料を抑えた場合、諸経費の合計額は建築費の概ね3~5%程度です。

諸経費目安
設計料設計施工一括方式なら建築費の1~3%程度。
現況測量費15万円~20万円程度
地盤調査費用1ポイントあたり50万円程度
初穂料・奉献酒初穂料は2~5万円程度、奉献酒は5,000円程度
水道分担金100万円~500万円程度
不動産取得税建物の固定資産税評価額※×3%
登録免許税(保存登記)建物の固定資産税評価額×0.4%
登録免許税(抵当権設定登記)債権金額×0.4%
司法書士手数料6~7万円程度
印紙税総額により3万円~16万円程度
融資手数料事務手数料は5~10万円、保証料は貸出金額100万円あたり1.5万円程度
損害保険料1年分の概算値は、請負工事金額の0.05%程度
※建物の固定資産税評価額は、新築請負工事金額の50~60%程度。

2-3.マンション建築費の具体例

マンションは敷地の広さや指定されている容積率、高さ制限、日影規制等によって、建築できる面積や階数がかなり異なります。
容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

マンションは、容積率に不算入となる床面積が大きいため、アパートのように土地の広さから総額を概算するようなことができません。
マンションでは、建てられる延べ床面積や階数を知るには、実際に設計を行ってみることが必要です。

以下に、ワンルームマンションの具体的な敷地面積や延床面積、階数、建築費総額等の建築例を示します。

No.敷地面積延床面積階数建築費総額坪単価構造
1150坪349坪4階25,142万円720,000円/坪壁式PC
237坪96坪5階10,829万円1,127,000円/坪RC
355坪143坪5階16,959万円1,182,000円/坪RC
457坪189坪5階19,492万円1,029,000円/坪RC
5112坪229坪5階26,099万円1,142,000円/坪RC
6135坪225坪6階21,259万円945,000円/坪S
7150坪321坪6階29,443万円916,000円/坪S
8143坪419坪6階40,394万円964,000円/坪RC
992坪363坪7階30,638万円844,000円/坪RC
1065坪292坪8階25,069万円858,000円/坪RC
1170坪316坪10階33,831万円1,069,000円/坪RC
1274坪333坪10階32,434万円975,000円/坪RC
1344坪232坪11階20,963万円902,000円/坪RC
1452坪235坪11階24,765万円1,055,000円/坪RC
1587坪405坪11階37,866万円935,000円/坪RC
1670坪408坪11階36,490万円895,000円/坪RC
1762坪436坪11階39,320万円902,000円/坪RC
1893坪459坪11階42,077万円916,000円/坪RC
1959坪244坪12階25,615万円1,051,000円/坪RC
2051坪392坪13階39,176万円1,000,000円/坪SRC

建物の規模にもよりますが、建築費総額としては2億円~4億円の物件が多いです。
5階前後のマンションであれば2億円前後、10階前後のマンションであれば3~4億円かかるイメージとなります。

3.儲かるマンションを建てるための10ヶ条

お待たせ致しました。この章では、儲かるマンションを建てるための10ヶ条について紹介します。

3-1.複数のプランを比較検討する

まず、儲かるマンションを建てるには、複数のプランを比較検討して建築費を抑えることがポイントです。

少しでも建築費を安くするために効果的な方法があります。
上述もしましたが、それは複数の企業のプランを比較検討することです。比較検討をしている旨をハッキリと伝えた上で、複数プランを比べてください。

あなたに見積もり提案をするハウスメーカーは、自分たちが他社と競合状態にあることが分かっているため、最初からベストプライスで勝負に出てくるはずです。
比較検討をすることで、最も安い建築費に最短コースで近づくことができるわけです。

3-2.バルコニーの向きは南を基本とする

儲かるマンションを建てるには、バルコニーを南向きとすることが基本です。
バルコニーは、東西に長い敷地だと、全部屋南向きに配棟計画をすることが可能です。

一方で、南北に長い敷地だと、南向きに多くの住戸を作ることができません。
南向きの次に好まれる方角は東向きですので、南北の長い敷地の場合は、全部屋東向きで配置します。
建物を少し傾けられるようであれば、南東向きに配置するのがベターです。

最初に各社の図面をもらったら、まずは南向きバルコニーの部屋がどれだけ多いかをチェックするようにしましょう。

3-3.ワンルームタイプを中心に検討する

儲かるマンションを建てるには、ワンルームタイプを中心に検討することが基本です。
ワンルームはファミリータイプよりも賃料単価が高く、かつ、賃貸需要も強いため、賃貸経営が高収益となり安定もします。

一方で、ワンルームはファミリータイプよりも建築費総額が高くなります。
理由としては、同じ延床面積だと、ファミリータイプよりもワンルームの方が戸数は増え、バスやトイレ、キッチン等の住宅設備の数も増えてしまうからです。

ただし、この先50年の収益性を考慮すれば、初期費用が多少上がってもワンルームマンションを建てることをおすすめします。

3-4.ファミリータイプは上層階に配置する

賃貸マンションは、収益性を高くするためオールワンルームとしたいところですが、自治体によっては条例で強制的に一定割合のファミリータイプを設けなければならないことがあります。

ワンルームに加えて一定のファミリータイプも設けなければならない場合には、ファミリータイプは上層階に配置することがポイントです。

ファミリータイプは賃料総額が高く、かつ、賃貸需要も弱いため、基本的に貸しにくい部屋となります。

その場合、ファミリータイプは上層階に配置すれば、眺望や景観に優れるため、少しだけ貸しやすくなります。

また、上層階の部屋は賃料を上げることができ、賃料単価の低いファミリータイプのデメリットを補うことができます。
よって、ファミリータイプは上層階に配置することで、収益性を上げることができるのです。

3-5.部屋は整形にする

儲かるマンションを建てるには、各部屋を長方形の整形に作ることが非常に大事になります。

各部屋が長方形の形のマンションは「羊羹(ようかん)切り」と呼ばれます。
羊羹切りのマンションは、建築費も安く、また、一番貸しやすいのでベストです。

ワンルームマンションは部屋が小さいため、形状が悪いとベッドを置いた後にデッドスペースが生じやすくなります。

形の悪い部屋は入居者が決まりにくく、また、退去も早いので、極力作らないことがポイントです。

3-6.キッチンと居室は分ける

ワンルームマンションを計画する際は、キッチンと居室は分けることがコツになります。
キッチンは廊下側に配置し、居室とは扉で区切ることがポイントです。

たまに、部屋の中にキッチンを配置してしまっている物件がありますが、このような物件は部屋中に臭いがこもるという理由で入居者が決まりにくくなります。

また、アイランドキッチンも不評なことが多いため、避けた方が無難です。
図面をよく見て、キッチンがどのように配置されているかしっかりチェックするようにしましょう。

3-7.間口を広くし脱衣所を設ける

貸しやすいワンルームマンションとするには、間口を広くし脱衣所を設けることが大切になります。
初めて図面を見る人は、脱衣所の有無を見落としがちです。

ワンルームでは、脱衣所がなく廊下から直接バスに入るような構造の物件をよく見かけます。

脱衣所がないと、家族や友達を泊まらせにくいという理由で入居者が決まらないことがよくあります。

この先、安定的に入居者を確保していくには、最初の段階できちんと脱衣所を設けるプランとしておくことがコツです。

尚、脱衣所がないプランは、その原因が部屋の間口の狭さにあります。
羊羹切りで細長過ぎる部屋を作ってしまうと、脱衣所が省かれてしまうことが多いです。
脱衣所を設けるには、細すぎない羊羹切りの部屋を作ることがポイントです。

3-8.セキュリティを充実させる

儲かるマンションとするためには、セキュリティを充実させることがポイントです。
入居者には「マンションは、セキュリティの高さがアパートにはない強み」と思われています。

マンションは、オートロックの設計が可能ですし、エレベーターやエントランス内にも防犯カメラを設けることができます。
集合玄関で映せるカラーモニター付きのインターフォンも設置することが可能です。

マンションは、エントランスの風除室に「入口の扉」と「セキュリティの自動ドア」の2つの扉を設けることでセキュリティを強化しています。
入口の扉は自動ドアでなくても構いませが、セキュリティの扉は自動ドアが望まれます。

自動ドアの金額は高いですが、セキュリティの自動ドアは、コストカットの対象としないことがコツです。

3-9.エントランスの仕上げを良くする

稼げるマンションとするには、エントランスの仕上げを良くすることもポイントです。
エントランスの床や壁を石や大判タイルにすることで、エントランスに高級感が演出されます。

石や大判タイルは工事費のアップ要因となりますが、エントランスの仕上げは削ってはいけない部分です。
エントランスに高級感がある物件は、物件案内時の入居者の反応が良くなります。

エントランスはできるだけ天井高を高く取り、ホテルのような高級感を醸し出すようにしましょう。

3-10.バイク置き場を設置する

貸しやすいマンションにするには、共用部にバイク置き場を設置することもコツです。
狭い敷地でマンションを建てると、バイク置き場を作らないことが良くあります。

一方で、ワンルームマンションのターゲットである単身者は、バイクを持っていることが多いです。
バイク置き場がないという理由で入居を断られることも多いので、最低でも2台程度は確保しておくことが必要です。

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まとめ

以上、マンションを建てることについて解説してきました。今回のコラムはいかがだったでしょうか?

マンションを建てる流れは、まず最初に土地活用相談をすることからスタートします。
土地活用相談は、マンション建築の実績豊富なハウスメーカーを複数ピックアップして、同じ条件下でプランを比較検討することから始めます。
比較検討をすることで、各メーカーの提案力や実力度合いを見極め、選定をしていきます。

マンションは鉄筋コンクリート造で建てることが多く、その建築費の坪単価は坪90万円~110万円程度となります。
総額としては、5階前後のマンションであれば2億円前後、10階前後のマンションであれば3~4億円の物件が多いです。


儲かるマンションを建てるためには、「複数のプランを比較検討する」、「ワンルームタイプを中心に検討する」、「部屋は整形にする」等の10個のポイントがありました。
※最近は、リモートワークが拡がってきたことから「リモートワークができるDENを設ける」「高速インターネットは必須」といった条件も加わっています。

マンションを計画する上では、オーナー側も積極的に意見を出すことで納得のいくマンションを建てることができます。

今回の「儲かるマンションの10ヶ条」を、あなたのマンション経営計画の打ち合わせで役立てていただけると幸いです。

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