マンション経営の初期費用はいくら必要?費用の削減方法まで徹底解説

不動産投資としてマンション経営に興味はあるにもかかわらず、費用面で不安があり、投資をするか迷っているという方もいらっしゃるでしょう。

「資産運用をして安心して老後を過ごしたい」
「家族にも財産を残してあげたい」

特に、上記のような資産形成の目的から不動産投資を検討している場合は、貯蓄した方が良いのか、初期投資をかけて投資した方が良いのか悩みどころです。

そこで今回は、マンション経営の初期費用の目安と抑え方をお伝えします。併せて、同一視されがちなアパート経営とマンション経営の違いといった不動産投資の基礎知識についても解説します。

1.アパート経営との違いとは?マンション経営の基礎知識①

アパートとマンションには、明確な定義はありませんが、一般的に以下のような特徴があります。

  • アパート:2~3階建ての木造や鉄骨造で建てられた賃貸住宅
  • マンション:4階以上の鉄筋コンクリート造の賃貸住宅

規模や構図に違いがあるため、収益性や安全性など様々な違いがあります。

まずは、マンション経営とアパート経営の違い、マンションを経営するメリットについて具体的に紹介します。さらに、マンションへの投資がアパートへの投資よりも劣っている点も存在するため、併せてご確認ください。

1-1.アパートではなくマンションを経営する9つのメリット

アパート経営と比較してマンション経営の方が優れている点は以下の9つです。

①希少性が高い
マンションのような高さのある建築物は、限られた場所にしか建てられません。
都市計画法という法律で規制されている地域や、容積率(建物の延べ床面積と土地面積の割合)が200%以下のエリアには、マンションを建設できないことのなっているためです。
対して、新築アパートは戸建ての住宅しか建てられない土地でも建設できるため、建設できる土地が限られるマンションの方が、希少性が高いといえます。

②得られる収入が大きい
マンションの方が、アパートに比べて投資額・戸数など規模が大きいため、得られる収入も多くなります。
駅前などの地価が高い一部のエリアでのニーズが大きく、アパートよりも家賃を高めに設定できます。さらに、階数・戸数が多いため、収入も大きくなります。

③耐用年数が長い
耐用年数とは、建物などの固定資産を使用できる法的に定められた期間のことです。

耐用年数は建物の構造によって、以下のように決まっています。

構造 法定耐用年数
アパート 木造 22年
鉄骨造 19年~34年
(鉄骨厚によって変わる)
マンション 鉄筋コンクリート造 47年

耐用年数が長さは、不動産投資ローンを組む際の借入期間に影響します。不動産投資の場合、投資物件の耐用年数分しか返済期間を設けてくれない金融機関も存在するためです。

マンションはアパートよりも耐用年数が長いケースが多く、ローンの返済年数を設けることができるため、毎月のローン返済額を小さくできるというメリットがあります。

④キャッシュフローが長持ちする
不動産投資でのキャッシュフローとは、家賃収入から経費や借入金の返済などを差し引いて手元に残ったお金(=利益)のことを指します。

不動産などの固定資産は、取得したときの原価を耐用年数で割った金額を、費用として計上でき、これを減価償却費といいます。減価償却費が計上できる間は、経費計上されるお金が増えて利益が減るため、税金の課税所得も減ります。毎月の税金支払いの負担が減って、節税することが可能です。

マンションは耐用年数が長いため、減価償却費を長い年数にわたって計上でき、節税効果を得られる年数も長くなります。

⑤建物の安全性が高い
耐震性は、アパートもマンションも現行の耐震基準を考慮すると、どちらも問題ありません。しかし、マンションの方が耐震性能に優れていると思っている消費者も多く、マンションの方が選ばれやすいという特徴があります。

耐久性に関しては、マンションの方が優れています。鉄筋コンクリートで作られており、外壁にタイルや石などの重く耐久性に優れた素材を利用できるからです。

さらに、アパートは耐火構造ではないものもあるため、耐火構造を備えた建物であるはマンションの方は安全性が高いといえるでしょう。

⑥遮音性が高く需要が大きい
マンションの多くは鉄筋コンクリート造のため、アパートに比べて遮音性が高くなっています。アパートのような遮音性が低い物件は、生活音などが原因で入居者同士のトラブルに発展する可能性があるため、マンションの方が需要を見込めます。

鉄筋コンクリートは、鉄の棒で作った骨組みの中にコンクリートを流し込んでおり、密度が高いことが、遮音性の高さにつながっています。

⑦空室リスクが低い
マンションの多くは、戸数が多いため賃貸ニーズが大きい、駅近など利便性の高いエリアに建てられます。さらに遮音性や耐久性、セキュリティなど住環境が優れているものが多く、入居者が部屋に不満で退去するリスクが低くなり、退去されてもすぐに次の入居者が決まることから、空室になるリスクが低いといえます。

⑧賃料下落リスクが低い
マンションは、耐用年数が長く老朽化しにくいため、賃料が下落しにくい特徴があります。
アパートは建設できる土地にあまり制限がないことから、自分の物件周りに新築のアパートが増えることで、供給過多の状態になり、家賃が下がる可能性もあります。

⑨リノベーションしやすい
鉄筋コンクリート造のため大きな間取りの変更ができるため、マンションはアパートに比べてリノベーションが行いやすくなっています。
柱の数が多いアパートできない大規模なリノベーションも、マンションであれば、壁を壊して2つの部屋を1つにするなど多様な計画を実行できます。

リノベーションは賃料が低下したり、競合との競争が激化した際の対応策として使えるため、リノベーションの行いやすさは経営成功へ影響するメリットといえるでしょう。

1-2.マンション経営の3つのデメリット

良い点が多いように感じるマンション経営ですが、以下の3点のデメリットに気を付ける必要があります。

①コストが高い
マンションはアパートに比べて、投資額・大規模修繕費・維持管理費の負担が大きくなり、コストが高額となります。理由は、マンションはアパートよりも建物が大きく、構造も頑丈であるためです。
収入が多い分、アパートにはないコストが発生するため、賃料収入の中から修繕費用を積み立てておくなどの対策が必要です。

②管理がしにくい
マンションは、戸数・設置設備が多いため管理がしにくいという特徴があります。特に戸数が100戸を超えると、オーナー自ら管理していくことはあまり現実的ではありません。
戸数の多いマンションは、無理をせず多少のコストがかかるとしても管理会社へ管理を委託した方が、物件価値を下げずに経営することができるでしょう。

③建て替えがしにくい
マンションは戸数が多く、建物も巨大で頑丈にできているため、取り壊しの費用が大きくなり、建て替えが難しいです。さらに、戸数が多いと、建て替える前の入居者を退去させる工程に、労力を割かなければなりません。
コストと労力の両面から見て、マンションはアパートよりも建て替えがしにくい点に注意しましょう。

2.マンションの区分・一棟経営の違いとは?マンション経営の基礎知識②

マンション経営には、区分マンション経営と一棟マンション経営があり、それぞれに特徴があるため、自分に適した投資方法を選ぶ必要があります。

区分マンション経営は区切られたマンションの一部を賃貸する方法で、一棟マンション経営はマンション全体を貸し出す投資方法です。通常管理はマンション全体で行われるため、区分マンションでは部屋を所有していても、管理は決められた業者へ委託という形となります。

区分マンション 一棟マンション
部屋ごとに分割して購入するため 物件価格
戸数も多く、土地代も含まれるため
管理費や修繕費が高くなるため 利回り
戸数が多くまとめて管理・修繕できるため
物件価格が低くフルローンでも購入できるため 初期費用
物件価格が高く、1割~3割程度の頭金が必要なため
空室1戸発生すると家賃収入がゼロになるもしくは大幅に下がるため 空室リスク
戸数が多く空室1戸の影響が家賃収入への小さいため
管理の委託先を投資家の独断で変更できない 管理の自由度
オーナーの一存で管理方法をきめることができる
一部屋ごとなので、他投資家・不動産会社・入居者に売れやすいため 出口戦略
高値で売却するためには入居率と利回りが高くないと厳しいなるため

区分マンションは、初期投資の額も少なく、マンションの管理も管理会社に任せられることから、サラリーマン大家や投資をしたことがない新米のオーナーでも始めやすくなっています。
一方で一棟マンションは、初期投資費用も高額で、管理も自ら行う場合もあるため、ある程度投資経験のある方のほうが向いています。

●区分所有と一棟所有のメリット・デメリット
さらに、区分マンション経営と一棟マンション経営には、下記のようなメリットとデメリットがあります。

メリット デメリット
区分マンション経営
  • 購入価格が安い
  • 管理する範囲が狭い
  • 投資場所を分散してリスクを軽減しやすい
  • 立地の良い場所への投資もできる
  • 収益が小さい
  • 土地自体が所有資産にならない
  • 空室になると家賃収入がゼロもしくは大幅減になる
一棟マンション経営
  • 資産価値が高い
  • 収益性が優れている
  • 所有物件が建設されている土地も所有財産となる
  • 投資費用や維持費、修繕費が高額になる
  • 災害などでの需要の低下が避けにくい

区分マンション経営のメリットは、手軽に投資できる点にあります。物件の購入価格が安く管理する範囲が狭いだけでなく、分散して投資できるためリスクも低いからです。

しかし、1物件あたりの賃料が低く、空室が発生するとその物件の賃料収入はゼロ円になってしまうため、収益性は高くありません。

一棟マンション経営は、1物件に複数の部屋があるため収益性が高く、土地も財産となりますが、初期費用や維持費、修繕費が高額になる点に注意しましょう。

3.マンション経営に必要な初期費用と相場

マンション経営するためには多くの初期費用がかかるため、事前に資金を準備する必要があります。

初期投資費用の目安は購入費用の6~8%です。ただし、費用の相場は状況によって変わります。初期費用は以下の8種類に分けることができ、それぞれにいくらの費用が発生するのか把握し、投資計画や資金計画を入念に練る必要があります。

  • 物件の取得費用
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 録免許税
  • 登記費用
  • 不動産投資ローン諸費用
  • 各種保険料
  • 外注費

ここからは、それぞれの費用が必要となる理由と相場について詳しく解説します。

3-1.①物件の取得費用

物件の取得費用とは、新築物件の購入費用や建築費、外構工事費など不動産投資を始める物件をそのものに発生する費用で、初期投資費の大半を占めます。

  • 物件購入費用:既に建っているマンション(一棟・区分)を購入するための費用
  • 建築費:土地にマンションを建築するための費用
  • 別途工事費:車庫や庭、フェンス、門扉などの設置・周辺の整備にかかる費用
  • 付帯工事費:給排水設備・電気設備・ガス工事の費用など

別途工事費は建築費の中に含まれている場合・いない場合もあります。費用が別の場合の目安は建築費の10%程度で見ておきましょう。

物件を建築する場合は、構造によって以下のように建築費の相場が変わります。なお、木造のマンションは存在しないため、記載を省略しています。

構造 建築費(坪単価)の相場
鉄骨造(S造) 50〜80万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 70〜100万円
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 100万円~

建築費用は、耐久性の高い構造であるほど、購入金額が高くなる特徴がありますが、建物の規模などにより費用は変わります。

さらに中古マンションを購入する場合は改修費、建て替えを行う場合は解体費や立退料が発生し、初期費用がさらに高額になる場合もあるため注意しましょう。

3-2.②不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得すると課税される税金です

課税される税金は、「固定資産税評価額」の4%ですが、2021年3月31日まで取得した不動産については税率が3%で計算されます。

固定資産税評価額とは、不動産の公的な価格のことで、各市町村が「固定資産課税台帳」で管理しています。評価額は不動産の時価よりも低い場合が多く、土地は時価の70%、建物は時価の50~60%程度が目安です。

3-3.③印紙税

印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。契約する金額によって収入印紙の代金は以下のように異なります

●不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の印紙税(マンションの購入・建築時にかわす契約)

契約金額 税率 税額(2020年3月31日まで)
100超~500万円以下 2,000円 1,000円
500超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000超~5,000万以下 2万円 1万円
5,000超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円

●金銭消費貸借契約書の印紙税(不動産投資ローンを組むときにかわす契約)

契約金額 税率
100超~500万円以下 2,000円
500超~1,000万円以下 1万円
1,000超~5,000万以下 2万円
5,000超~1億円以下 6万円
1億円超~5億円以下 10万円

印紙は郵便局などで購入できますが、1万円を超える印紙を購入する場合は、事前予約が必要な場合もあるため注意しましょう。

3-4.④登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行う際にかかる税金のことです。マンション経営で必要となる登記と課税の有無を合わせて見ていきましょう。

所有権移転登記と所有権保存登記の費用は固定資産税評価額に特定の税率をかけて算出され、抵当権設定登記の費用は借りたお金に所定の税率がかけて算出されます。

登録免許税は、司法書士が立て替えて納めるため、後述の登記費用とまとめて支払う場合が多いです。

3-5.⑤登記費用

登記費用とは、登録免許税と登録不動産の登記の際に依頼する司法書士の報酬や手数料などを含めた、登記に関わる費用全体を指します。不動産登記は実際には、オーナーが行うのではなく、専門知識を持った司法書士に代行してもらうのが一般的です。
登録免許税は課税されなかった、表示登記にも司法書士の代行料はかかってきます。

登記には専門知識が必要なだけでなく、法務局に何度も通う必要があるため、時間もかかるためです。
費用の目安となる金額は、10万円程度ですが、登録免許税の実費と合わせて請求されるため、実際の報酬・手数料がいくらになるのか確認しておく必要があります。

3-6.⑥不動産投資ローン諸費用

ローンの諸費用には、保証料と事務手数料があります。

  • 保証料:借主がローンを支払えなくなった場合に、残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払うローン保証料
  • 事務手数料:ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料

ローンを組んで物件を購入する場合は、利息以外にも諸費用が発生するため注意しましょう。保証料の目安は、借入額の2%程度(金利上乗せの場合は0.2~0.3%)です。事務手数料には定額制と借入額によって変動する定率制がありますが、定額制であれば目安は3万円程度です。

3-7.⑦各種保険料

マンション経営を始める際には、火災保険や地震保険などの損害保険に加入する必要があるため、保険料の支払いが発生します。
火災保険とは、火災や水災、落雷、破裂、爆発、風災などが原因で建物が損壊した場合に補償するための保険です。

地震保険は、地震が原因で建物が損壊したときの補償する保険です。火災保険は地震が原因での火災は補償の対象外のため、地震に備えるには地震保険への加入が必要です。

金額の目安は、ワンルームマンション場合でおよそ年間1万円~2万円ですが、建物の材質や築年数によって変動します。

地震保険は、単品では加入できず必ず火災保険と合わせて加入する必要があります。

3-8.⑧外注費

外注費には、以下が例として挙げられます。

  • 税理士や弁護士への相談料や依頼料
  • 新規の入居者募集や管理委託を依頼する際の費用
  • 不動産仲介会社の仲介手数料

税理士や弁護士への相談料は時間制の料金となっている場合が多く、依頼先によっては無料のところもあります。依頼料は、内容によって料金が変わる仕組みです。

物件管理会社に管理を委託する場合の手数料の目安は、賃料の5%程度です。

仲介手数料は仲介手数料=(売買価格×既定内の税率+6万円+消費税)です。仲介手数料には上限があるため、契約の大きさに変わるため注意が必要です。

●仲介手数料の上限

売買価格 仲介手数料
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超~400万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

4.初期費用は安いほど良いわけではない!適切な抑え方とは?

マンション経営には多くの初期費用がかかるため、少しでも費用を抑えたい気持ちになる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、マンション経営において初期費用を抑える場合は、適切な方法で抑えなければなりません。費用を抑える部分を間違えると、リスクやコストが上昇し投資効果が減少します。

この章では、初期費用を抑える場合にどの部分を抑えるべきなのかを解説します。

4-1.初期費用を浮かすとマンション経営が上手くいかない?

初期費用を浮かせる方法として、建物のグレードを下げる方法が考えられます。しかし、安易に建物のグレードを下げると、賃料が低下するだけでなく空室リスクも上昇し、収益性が低下する可能性があります。

マンションを購入する場合は、安価な建物を購入すると、かえって修繕費などが高額となることも珍しくありません。さらに、建物を建築する場合は、建築費を抑えることも考えられますが、建築費を抑えるということは建物の構造が変わります。建築費を下げると耐久性・遮音性など低くなり、維持費や修繕費が高額となり、入居者が入りにくくなります。

また、万が一に備えて火災保険や地震保険などの損害保険には必ず加入しましょう。火災保険で補償される範囲は火災だけでなく、水災や風災などとても幅広いためです。

加えて、火災保険は地震が原因で発生した火災や、津波による水災は補償の対象外であるため、地震保険への加入が必要です。東日本大震災が発生した時のような、津波で物件が破壊されるリスクに備え、地震保険に加入しているオーナーが多くなっています。

火災保険料や地震保険料は経費になり、節税対策としても使えるため、できるだけ加入しておくべきといえます。

4-2.初期費用を抑えるためにできること

●仲介手数料のかからない物件を購入する
物件を購入するためには以下の3種類があり、「仲介」で不動産売買を行うと、仲介手数料が発生します。

取引の種類 内容 仲介手数料
売主 物件の所有者と直接不動産の取引を行う 不要
販売代理 売主と買主の間に代理契約を結んだ不動産会社が入り取引を行う
仲介 売主と買主の間に仲介する不動産業者が入るが、取引は買主と売主の間で結ばれる 必要

仲介手数料を発生させないためには、不動産物件の売買を、仲介業者を通して行うのではなく、売主と直接取引するか、販売代理を通じて取引すると良いでしょう。

●保険の補償範囲を限定する
火災保険に加入する際は、災害に逢う可能性がほぼない場合は、加入する必要はありません。例えば、物件が高台に建っている場合は、水災被害に対する補償は不要な場合があります。

ただし、一部の補償を外しても保険料はあまり変わりません。基本的には全ての補償を付帯し、起こる可能性がなく備える必要がない補償のみ外すと良いでしょう。

●賃貸併用住宅を建てる
賃貸併用住宅を建てると、アパートローンや不動産投資ローンよりも金利が1~3%程度低く、審査基準も優しい「住宅ローン」が使えるため、費用を抑えることができます。

賃貸併用住宅は、物件が「人が居住する部分」と「賃貸事業に使用する部分」に分かれています

自宅用の延床面積が約50%以上であれば、住宅ローンを使うことが可能です。50%未満の場合でも、自宅部分と賃貸部分を分けて登記すると、自宅部分のみ住宅ローンを利用できます。

●政府系金融機関を利用する
マンション経営で高い利回りを期待できる場合は、「政府系金融機関」から融資を受けて資金調達する方法があります。

政府系金融機関には、以下の2種類があります。

  • 日本政策金融公庫
  • 商工組合中央金庫

政府系金融機関の融資期間は10〜15年と短く、毎月の返済の負担が大きくなる可能性があるため、毎月の収益が確保できる場合に有効な方法です。

まとめ

マンション経営を始める際は、初期費用がどのくらいの金額で発生するのかをしっかり確認してから始めることが大切です。

できるだけコストを抑えたい場合は、初期費用の中でも抑えられる部分と抑えてはいけない部分を把握し、適切に対応する必要があります。抑える部分を間違えると、経営を始めてから維持費が高額になる、空室が発生するなどのトラブルが発生し、収益性が低下します。

この記事でご紹介した内容を参考に、マンション経営の準備を入念に行いましょう。

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