マンション経営で陥りがちなリスクは物件と管理会社選びで避けよう

マンション経営の初心者は、「投資のリスクを徹底的に避けること」に集中しましょう。
賃貸経営に関する知識を習得していない初心者は、物件の収益率や何年くらいでローンを返済できるのかといったリターンの部分に注目して、空室リスクを始めとした様々なリスクに陥ってしまうケースが多いです。
しかし、マンション経営は投資でありビジネスなので、誰もが必ず成功するわけではありません。
ここでは、初心者が陥りがちなマンション経営のリスクと、それぞれのリスクの対処法をご紹介します。

1.マンション経営で陥りがちなリスクは集客・出費・災害・返済など6つ

マンション経営における代表的なリスクは、以下の6つです。

  • 空室が埋まらず利益が出ない
  • 家賃が下がって収益率が下がった
  • 建物が老朽化したものの修繕費を用意できない
  • 火災や地震等の災害で建物が損壊した
  • 周辺環境の変化で入居率が下がった
  • 金利が上昇してローン返済が大変になった

基本的に、かけた労力に見合う利益を確保できなくなったらマンション経営は失敗します。 今回ご紹介するリスクは、どれも一歩間違えるとマンション経営を失敗に導いてしまう可能性を秘めているため、まずはそれぞれのリスクがどういうものなのか内容を確認していきましょう。

1-1.空室が埋まらず利益が出ない

ワンルームでも一棟マンションでも、賃貸経営ではいかに入居者を集めて満室か満室に近い状態を維持し、安定した家賃収入を確保できるかが重要になってきます。

空室のまま新しい入居者を確保できなければ、いつまで経っても家賃収入は入ってきません。
しかし、残念なことに、マンションの人気はオーナーの努力よりも駅からの距離や築年数などで大部分が決まってしまいます。

  • 駅から遠い物件
  • 近隣の相場よりも家賃が高い物件
  • 管理が行き届いておらず共用スペースが汚れている物件
  • 管理会社の対応が良くない物件

など、一般的に人気のない物件を購入してしまうと、後から取り返すのが大変です。
だからこそ、基本的には賃貸利用者のニーズに合った物件を購入する必要があります。

また、賃貸だと転勤や引っ越し等の事情で入居者が退去するリスクがあるのも事実です。
マンション経営をするなら、常に空室リスクがあることを頭に入れ、普段から対策を考えておきましょう。

1-2.家賃が下がって収益率が下がった

マンション経営などの賃貸経営を始める人も意外と知らないことなのですが、じつは住宅の家賃は固定のものではありません。
どれだけ完璧に物件を管理していても、景気や事件・事故等の影響によって地価が下がると、地域全体の家賃相場も下がってしまいます。

景気の影響等で家賃が下がること自体は、いち個人にどうこうできる問題ではありません。

ただ、実際に家賃が下がったときに対処をせずに放置していると、退去者が増えたり新規の入居者を確保できなくなったりしてしまうため注意しましょう。

また、景気や地価の変動以外でも、建物自体が劣化してくると家賃の値下げが必要になるケースがあります。
いかなる事情があっても、マンションの家賃が相場より安ければ、不動産オーナーは疑いの目で見られやすいです。

マンション経営者にとって、家賃の値下げは一種の最終手段となっています。
マンションを購入する際、数十年間ずっと家賃が変わらないという前提で返済計画を立てると、当初の計画通り返済できなくなってしまったときに対応できなくなるため気をつけましょう。

仮に家賃が下がっても利益を出せるように、また、ローンを返済できるように収支や返済計画を考える必要があります。

1-3.建物が老朽化したものの修繕費を用意できない

マンション経営に潜むリスクとして、見落としていると後々困ることになるのが、建物の老朽化リスクです。
形あるものはいつか必ず壊れます。
鉄筋コンクリート造のマンションは、おおよそ50年程度もつとされていますが、築年数が経過するにつれて老朽化が進むこと自体は誰にも止められません。
建物の老朽化を抑えるためには、補修工事を含む定期的なメンテナンスが必要不可欠です。

問題は、建物の劣化が進めば進むほど、修繕にかかる費用も高くなってしまうこと。
おおよそ10年から15年に一度実施する大規模修繕工事では、マンション一棟あたり数百万円の修繕費が飛んでいくことも珍しくありません。
そのため、マンション経営をするなら、定期的に訪れるメンテナスや補修工事に備えて、日頃から家賃収入の一部を修繕積立金としてプールしておく必要があるのです。

修繕費を甘く見積もっていると、「2回目の大規模修繕工事をする予算がない」といったトラブルにつながってしまいます。
適切な修繕を施されていないマンションは、老朽化や劣化の速度も速いです。
見た目の良くないマンションは入居希望者から避けられやすいため、 新しい入居者の確保も難しくなってしまうでしょう。

1-4.火災や地震等の災害で建物が損壊した

日本は、世界でもトップクラスの地震大国です。
全国どのエリアでマンション経営をしていても、大地震に巻き込まれれば建物が損壊するリスクを持っています。
また、マンションの建物に被害を与える災害は、地震だけではありません。

  • 火災
  • 台風
  • 洪水

といった災害のリスクについても考える必要があります。
自然災害、または人災による被害は、場合によっては1日で建物を全壊させてしまう場合があるため、「万が一物件を利用できなくなった場合どう対処するか」もマンション経営を始める前に考えておきましょう。

1-5.周辺環境の変化で入居率が下がった

マンション経営の成功は、入居者を確保できるかどうかで決まります。
入居者と契約し、満室に近い状態さえ維持できれば、どの地域でどういった物件を所有していても安定した家賃収入を手にすることができるのです。

ただし、山奥など人里から離れた不便な場所にあるマンションと、ターミナル駅の目の前にあるマンションでは、欲しいと考える人の数が違います。

そのため、基本的には駅チカのマンションが理想的ですが、

  • 大学に近く新入生を確保しやすい
  • 企業の工場に近い

など、周辺環境に合わせることで集客をすることも可能です。
集客を近隣の大学や企業に頼り切っていると、大学が移転したり工場が閉鎖したりしたときに対処できません。

1-6.金利が上昇してローン返済が大変になった

マンションは非常に高額です。よほどの資産家でもない限り、キャッシュでマンションを購入したり建設したりすることはできないので、大多数の人がローンを組んで物件を手にします。

ただし、ローンの融資をしてくれる金融機関もボランティアではないため、ローンを組むと元金に加えて金利の返済も必要です。

そんなローンの金利には、金利の割合が固定される「固定金利」と、景気の変動に合わせて金利が上がったり下がったりする「変動金利」の2種類があります。
固定金利の場合は景気の影響を受けませんが、変動金利でローンを組んでいる場合、好景気になると一緒に金利も上昇するため注意しましょう。

金利のパーセンテージが上昇すれば、当然月々のローン負担も増えてしまいます。


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2.マンション経営でのリスク対処法

マンション経営における各種のリスクは、

  • 空室や家賃下落は適切なマーケティングと物件選びで対処する
  • 老朽化は日頃のメンテナンスで遅らせる
  • 火災保険や地震保険で災害リスクは減らせる
  • 金利上昇のリスクは計画的な運用で対処する

ことで、軽減可能です。
ただ、「リスクの対処法がある」ことを知っていても、「具体的にどうやってリスクへ対処すれば良いのか」を理解していなければ意味がありません。

マンション経営リスクへの対処法は、多岐にわたります。
ここからは、ひとつひとつどのような方法で対処できるのか、順番に押さえていきましょう。

2-1.空室や家賃下落は適切なマーケティングと物件選びで対処する

マンション経営における空室リスクの対処法として、最も効果的なのは「駅チカの人気物件を購入する」ことです。
マンションは、立地条件と周辺の相場と照らし合わせた家賃の金額で入居率がある程度決まってしまいます。

シンプルに考えれば、駅から遠いマンションや相場より家賃の高い金額は、きれいでおしゃれでも空室は埋まりません。

また、エリアによって入居希望者がマンションに求める条件は変わってきます。
単身者の多い地域であれば、2LDK等のファミリー向け物件を買うよりワンルームや1Kを選んだほうが入居率を上げやすいです。
飲食店の少ない地域ならキッチン設備の充実度を重視する、おしゃれに敏感な人が多いエリアだと外観や内装を重視するなど、物件のウリになるポイントを見極めましょう。

なお、好立地の物件や人気エリアの物件は、地価が下落しづらいため家賃の下落リスクも下げることができます。
すべては物件選び次第なので、マンション経営は事前のマーケティングやエリア、物件の絞り込みに力を入れましょう。

2-2.老朽化は日頃のメンテナンスで遅らせる

形あるものはいつか必ず劣化します。
コンクリート造のマンションは、木造住宅のように「傷んだ箇所だけ取り替える」といった対処を取ることができないため、建物の劣化を防ぐためには問題が起きないように日頃のメンテナンスを欠かさず行うことが重要です。

問題が小さい内に対処しておけば、マンションの売却や建て替えを検討するレベルのトラブルを予防することができます。

マンションの場合、築10年から15年ごとに「大規模修繕工事」という大掛かりなメンテナンス工事が必要になるため、修繕費を払えるように家賃の一部を積み立てておきましょう。

また、築浅や新築のマンションを購入するのもおすすめです。
築年数が新しければ大規模修繕工事までの猶予が伸びるため、物件としての寿命も長くなりますし、メンテナンス費用を用意する時間も多めに取ることができます。

2-3.火災保険や地震保険で災害リスクは減らせる

火災や地震といった災害リスクへのおすすめ対処法は、不動産用の保険に加入することです。
火災保険に入っておけば、火災発生時に保険金が下りるため金銭的な被害を最小限に抑えることができます。
また、火災保険は空き巣等の盗難や浸水等の水害もある程度カバーしているため、保険に入っていれば安心できるでしょう。

ただし、地震に関しては火災保険では対応できないので、火災保険の加入時に地震保険にも入っておくことをおすすめします。
また、火災保険や地震保険で補償を受けられるのは、基本的に建物だけです。
内部にある家具や家電等まで保険でカバーしてほしい場合は、火災保険の特約等で家財保険を契約しておきましょう。

2-4.金利上昇のリスクは計画的な運用で対処する

将来的な金利上昇のリスク対策は、計画的な物件の運用である程度対処できます。
多少金利が上がっても、安定した家賃収入を確保できていればローンの返済に困ることはありません。
理想的なのは、立地が良く築浅で、設備も整っているマンションです。
好条件のマンションは、利回りが良く入居率も高いため、長期的に収入を安定させることができます。

また、月々のローン返済額を抑えるかわりに、余裕があるときに繰り上げ返済をするのもおすすめです。
ローンの金利は元金に対してかかるため、繰り上げ返済で元金を減らせば、返済総額の増大に歯止めをかけられます。

ローンの契約時に、変動金利ではなく固定金利を選ぶのもおすすめです。
固定金利にすれば、ローンを完済するまで金利が上昇することはありません。
金利上昇リスクに悩まされることもなくなるでしょう。

3.初心者の物件選びのポイントは立地・築年数・利回り・管理会社

マンション経営の初心者は、

  • 立地が良い
  • 築浅
  • 高利回り
  • 信頼できる管理会社の管理物件

を選ぶことをおすすめします。
マンション経営のリスクを避けるためには、細く長く収益を上げられる物件を見抜く目が重要です。
ただ、マンション経営初心者の場合、何を基準に物件選びをすれば良いかが分かりません。
何かひとつ基準があれば、物件探しは飛躍的に楽になるので、各ポイントの強みを知っておきましょう。

3-1.立地の良い物件は経営が楽

  • 大都市や中核都市とのアクセスが良い
  • 最寄り駅まで徒歩で行ける

マンションは、地価も資産価値も高いです。
駅チカなど、利便性の高いエリアにあるマンションには常に一定の需要があります。
万が一投資に失敗しても、物件を売却すれば初期費用を回収できる可能性が高い点もメリットです。

また、役所や銀行などが近いエリアにあるマンションも狙い目。
公共施設が密集しているエリアは、比較的治安の良い場所である場合が多いです。
治安の良さは、一人暮らしの女性層へ向けたアピールポイントになります。
大型スーパーが近い、総合病院が近くにあるなど、安心して暮らせるエリアは黙っていても入居希望者がやってくるため、ノウハウを持っていなくても成功しやすいです。

3-2.築年数の浅い物件と古い物件なら築浅がおすすめ

一般的に、賃貸マンション経営では築浅物件に人気が集中しています。
古い物件は老朽化等のリスクがあり、雨漏りやシロアリなど見えないトラブルが潜んでいる可能性もあるため、マンション経営初心者にはおすすめできません。

築浅物件なら資産価値も落ちていませんし、メンテナンスやランニングコストも比較的安いためおすすめです。
古い物件は管理の手間が増えるので、経営に自信をもてない場合はなるべく築浅物件を選びましょう。

3-3.高利回りの物件は収益性が高い

マンション選びでは、利回りの良い物件を選ぶことも重要です。
高利回りの物件は収入が大きいため、短期間でローンを完済したり、資金計画に余裕を持ったりすることができます。
短期間でローンを返済できれば、新しい物件を購入して資産運用の幅を広げたり、家賃収入で生活を楽にしたりすることもできるでしょう。

ただし、不動産業界では、ランニングコストを含めていない表面利回りだけをアピールしている物件が少なくありません。
見かけ上の数値が良くても実態が伴っていなければ意味がないため、優良物件を見つけてマンション経営のリスク対処をする場合は、より現実的な収益率が分かる平均利回りや実質利回りに注目しましょう。

3-4.管理会社が勧める物件には隠れた優良物件も少なくない

どのマンションを選べば良いか分からない場合、頼りになるのがマンションの管理会社のおすすめです。
マンションの管理会社は、複数のマンションを管理しています。
マンション経営事情に精通しているからこそ、隠れた優良物件を知っていることも多いです。

信頼できる管理会社から、大々的な物件の広告をしていない個人オーナー等の隠れた優良マンションを紹介してもらうことができれば、安定した賃料収入を確保できるでしょう。

4.信頼できる管理会社の条件は提案力・修繕ノウハウ・対応の早さと経営状態

マンション経営をするなら、管理会社に管理を委託するのがおすすめです。
戸数が多かったり、複数の拠点にマンションを持っていたりすると、管理者からの問い合わせやクレームに対応するだけで手一杯になってしまいます。

ただし、管理会社の品質はピンキリです。
悪徳業者や手抜き業者との契約を避けるためには、

  • 提案力
  • 修繕ノウハウ
  • 対応の早さと丁寧さ
  • 経営状態

といった能力のうち、複数のポイントを満たしている必要があります。
ポイントごとに、どのような点に注目すれば良いのかを押さえていきましょう。

4-1.提案力がある

空室対策や住民トラブルなど、何か問題があるときに積極的かつ的確に提案できるのは、実力や経験のある管理会社だけです。

「空室が生まれたらどう対応するのか」
「マンションに適した宣伝方法は何なのか」
「過去の提案が失敗したときと成功したときのデータ」

といった質問から、幅広い提案、分かりやすい提案をしてくれる管理会社を選びましょう。

4-2.修繕ノウハウがあると必要最低限の修繕プランを立てられる

劣化した設備を取り替えたほうが良いのか、それともやメンテナンスで対処できるのかなど、不動産の老朽化や経年劣化は、プロが見ないと中々判断できません。マンションの寿命を伸ばし、長持ちさせるためには修繕のプロの協力も必要です。
修繕ノウハウを持った管理会社だと、いつメンテナンスや修繕工事をすべきかを聞けるため、必要以上に家屋や内装がボロボロになってしまう心配もありません。

4-3.対応が速くて丁寧な業者は有能

優良な管理会社と契約したい場合は、営業マンの仕事ぶりをチェックしましょう。
管理会社とのやり取りは、自分の担当になった営業マンを中心に行います。
メール等で質問をしたりしたとき、素早く対応してくれるなら、安心して契約できるでしょう。

レスポンスの遅い管理会社はたいていの場合仕事が遅く、問題が起きてから解決するまで時間がかります。
管理会社の対応が早いと、入居者からの信頼も手に入れやすいのでおすすめです。

4-4.経営状態が安定している管理会社は倒産のリスクが小さい

資本金が少ない、設立して間もないなど、経営状態に難のある管理会社はある日突然倒産するリスクを抱えています。
家賃の支払いが遅れるなどのトラブルが起きると、ローン返済にも支障をきたしてしまうため、管理会社を選ぶ場合は経営状態の安定している企業を選びましょう。


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まとめ

マンション経営には、空室リスクを始めとした様々なリスクが存在します。
ただし、ほとんどのリスクは適切な運用プランの設定や物件選び、信頼できる管理会社と契約することで対応可能できるため、過剰にリスクを恐れる必要はありません。

マンション経営の初心者の場合、条件の良い物件を購入したり、メンテナンス費用を節約できる築浅マンションを買ったり、管理会社の対応や経営状況を参考にしたりして物件を選ぶのがおすすめです。

一人だと思わぬ問題点を見落としてしまう可能性があるので、不動産会社や管理会社と相談して気に入る物件を見つけましょう。

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