マンション経営のリスクとは?成功戦略のアイデア3選

かねてからマンション経営には、価格下落による資産価値大幅減と空室による経営不全がリスクとしてつきまとうとされてきました。

しかし、現在はこれらのリスクに対する考え方も変化してきています。さらに、適切なリスク対策を行うことで、競合物件との差別化にもつながり、これまでよりさらに人気のある物件となる可能性もあります。

今回はマンション経営として不動産投資を行うメリット・デメリットから、失敗を防ぐための方法・3つのアイデアまで詳しくご紹介します。マンション経営を検討しているが、リスクや失敗に不安を抱き、なかなか勇気が出ないという方は必見です。

1.マンション経営はリスクが高い?投資するメリット・デメリット

マンション経営を行う際は、メリットとデメリットをしっかり把握する必要があります。
デメリットやリスクに対して、入念に対策を立てずに開始すると、失敗する可能性が高まるためです。

●マンション経営のメリット
マンション経営における最大のメリットは、アパート投資と比較して多くの家賃収入を得られる点です。戸数が多いだけでなく、駅近など利便性の高い立地に立っていることが理由として挙げられます。

また、マンションは鉄筋コンクリート造で、遮音性が高く耐用年数も長いため、人気が出やすく入居者が付きやすいというメリットもあります。

マンション経営を行うと、固定資産税や都市計画税、相続税、所得税などを節税できます。
建物の減価償却費や借入金の利息を経費に計上したり、赤字が出た場合も他の所得と損益通算を行って所得税の節税効果があります。

以上の点から、マンション経営は収益性の高い投資方法と言えます。

●マンション経営のデメリット
マンション経営のデメリットは、初期投資費用や維持費用などの経費が高額になるという点です。
初期費用には、不動産取得税や登録免許税などの税金、火災保険や地震保険などの保険料、ローンなどの手数料と、多岐にわたります。
特にマンションは建物に高さがあり、構造も木造よりもグレードの高い鉄筋コンクリート造が基本となるため、建物や設備の修繕費が高額になります。

そして、マンションにも空室リスクや家賃滞納リスクが存在するため、空室や滞納家賃の発生によって収入が低下可能性があります。加えて、修繕費の支払額が増えたり、ローンの金利上昇が起こると、借入金が返済できない可能性も発生します。

収益が低下しても、ローン返済は待ってくれません。経年劣化により、資産価値や物件の魅力は年々低下していくだけでなく、人口などの周囲の環境も変化していくため、いつまでも同じ賃貸需要が続く訳ではありません。

また、サブリース契約を結んで家賃保証されていたとしても安心できません。空室保証されていても、建物が劣化し入居率が低下すると、保証家賃を下げられたり、契約更新できない可能性もあります。

高い収益が得られる一方で、経営に失敗するリスクも比較的高い点に気を付ける必要があるでしょう。

2.マンション経営の失敗を防ぐカギは「出口戦略」

マンション経営の失敗を防ぐためには、収益を確保し、高い利回りを実現する必要があります。そのため経営を始める前には、事業計画を緻密に練ることが非常に大切です。

事業計画に盛り込むことは、初期費用や維持管理費、借入金の額、空室対策、想定される実質利回、出口戦略などが挙げられます。中でも、疎かになる可能性が高いことは「出口戦略」です。

出口戦略とは、投資物件を「いつ・どのタイミングで切り上げるか」という戦略で、インカムゲイン(保有)とキャピタルゲイン(売却)が大きく関係します。

これが疎かになってしまうと、きちんと収支計画が練れているとは言えず、賃貸経営が順調でも、最終的に赤字になる可能性があります。

マンションなどの不動産は、建物の劣化や需要の変化により、空室率が上昇する可能性が常にあります。環境が変わってしまい、入居者が付かなくなってから売却しても、売値が低くなってしまいます。

そのため、賃貸の需要が変化が起こる前の適切なタイミングで不動産を売却しなければ、不動産投資は成功しません。
出口戦略は、最終的な収支を確定させる重要な項目であるため、物件を取得する段階でどのように投資物件を手放すかを、入念に検討することが最も重要です。

3.マンション経営の成功戦略アイデア3選

マンション経営においては、空室リスクへの対策が最も重要であるといっても過言ではありません。しかし、建物は劣化していき、周辺の環境も日々変化していくため、単純に新規入居者募集を行っても、入居率が改善されない場合もあります。

そこで、空室リスクに対する対策として注目されている方法が、マンションを「コンセプト物件」や「家具付き物件」です。これらの戦略を行うことで、投資物件に新たな付加価値を生み出すことができ、築古物件でも空室リスクが低下する可能性があります。
ここからは、それぞれの方法について具体的に解説します。

3-1.ターゲットに向けた賃貸経営ができる「コンセプト物件」

コンセプト物件とは、ある特定のターゲットの居住を狙った物件のことを指します。
例えば、室内で楽器の演奏が可能な「音楽マンション」では、音大生や芸大生、バンドマンなど楽器を演奏をする人をターゲットにしています。

楽器の演奏は、賃貸マンションでは、禁止・制限されているケースがほとんどです。音楽マンションに居住すると、スタジオを借りることなく、自宅で楽器演奏ができます。
また、自転車が趣味の方をターゲットにした「バイカー向け賃貸物件」は、築古アパートを改修し、シェアガレージと専用工具を無料で使い放題にしています。

このようなコンセプト物件は、「楽器演奏可能」「工具とガレージ使い放題」など、付加価値を高め、ターゲットを絞ることで、築年数が経過した物件でも入居率を高くできます。

3-2.世界中でいま話題の「Airbnb」

今、世界中でムーブメントを起こしている「Airbnb(エアビーアンドビー)」とは、宿泊施設・民宿を貸し出す人向けのサービスです。
マンション経営で常に頭を悩ませる空室のリスク対策として民泊事業を併用する方法が話題になっています。

民泊で空室を埋めることが可能であれば、入居者が決まるまでの間は民泊に回して都度賃料収入を得ることができるのですからマンション経営の空室リスクは大幅に軽減されることになります。

しかし、民泊には「違法営業」という新たなリスクが問題となっています。
民泊は東京オリンピックを見据えた外国人観光客増加への対応として国家戦略特別区域法に基づく国家戦略特区を設ける等、国を挙げて進める方針を示しているかのように見える一方、民泊経営者が旅館業法違反で逮捕される事件が報道される等、空室リスク対策として踏み出しにくい状況です。

法律的に説明すると、「マンション経営は賃貸」「民泊は旅館営業」ということになります。貸す期間が長ければ賃貸、短ければ旅館営業になり、旅館営業の場合は旅館業法という法律に則って許可を受けなければ営業できません。

マンスリーマンションやウィークリーマンションなどもよく耳にしますが、どこが境目になるのかは実はあいまいで、一般に不動産業界ではマンスリー(月単位)は賃貸、ウィークリー(週単位)は旅館営業と考えられており、大半の不動産業者では現在ウィークリー(週単位)以下の賃貸は扱っていません。

つまり、現状の法制度からは、ウィークリ-(週単位)以下はマンション経営としての賃貸ではなく、民泊としての旅館営業になるので旅館業法の許可がなければ原則違法、ということになります。

しかし現在では、国家戦略特区として旅館業法の適用を排除できる自治体が大きく拡大しており、東京都や大阪府をはじめとした各地域では、旅館業法の許可がなくても民泊経営が可能となっています。

3-3.入居者の初期費用を減らす「家具付き物件」

家具付き物件とは、賃貸住宅に家具や家電をあらかじめ設置してある賃貸物件のことです。
家具や家電を室内に設置して貸し出すことで、大学への進学など親元を離れて1人暮らしを始める方や、単身赴任する方の初期費用を抑えることができます。

これまで日本では、家具付き物件はあまり人気がありませんでした。引っ越しは新たな門出とされ、1人暮らしを始めるときは、家具や家電を新調して送り出す家庭が多かったことが理由です。

しかし時代が変わり、お金や物に対する価値観は徐々に変化したため、家具付き物件の需要が上昇しています。また、家具付き物件が人気なのは単身者用物件に限った話ではありません。

ファミリー用物件では、冷蔵庫やエアコンなどの長く使える家電製品においては自分たちで購入する傾向にありますが、何らかの用途に活用できる新品のラックなどがあるだけでも喜ぶ方は少なくありません。

これらの家具は、時としてオーナーと入居者との大切なコミュニケーションツールとなることもあります。入居者に長く住んでもらい、安定した経営を目指すためには、家具付き物件として入居者を募集することも一つの手段だと言えるでしょう。

まとめ

近年、人口減少問題などにより「不動産投資は失敗する・リスクがたくさんある」と言われがちです。しかし、それでもまだまだ住居を必要とする方は世に溢れかえっています。

実際に、マンション経営やアパート経営を始めて失敗に終わってしまったという方もいます。しかしそれは「不動産投資は何もしなくても不労所得が手に入る」と考えていた方がほとんどです。

マンション経営におけるリスクは、適切な対策をとることで回避できます。ここまでご紹介した内容を参考に、物件や物件周辺の状況を把握しながら、常にリスクヘッジを行っておきましょう。

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