どこまで経費にできる?アパート経営に必要な経費の種類を徹底解説

アパート経営をするうえで発生する経費をしっかり計上しておくと、翌年の所得税や住民税を節税できます。
ただし、どんな出費でも自由に経費として処理できるわけではありません。
個人的な支払いを経費として処理していた場合、いずれごまかしていた税金をまとめて納税することになってしまいます。

事業として長期的にアパート経営を続けていくなら、アパート経営を始める段階で経費の扱いを覚えておくことが重要です。
ここでは、アパート経営の経費にできるものとできないもの、経費として処理する際の注意点等を解説します。

目次

1.「事業に使ったお金」はアパート経営を行う上での必要経費になる

アパート経営をする場合、賃貸経営という事業をするために支払った費用の大部分を、必要経費として計上可能です。
経費にできるものは種類が多いので、順番に確認していきましょう。

1-1.固定資産税・都市計画税といった不動産にかかる税は経費にできる

通常、税金の支払いは経費で落とすことができません。
しかし、

  • ● 固定資産税
  • ● 不動産取得税
  • ● 登録免許税
  • ● 印紙税
  • ● 事業税

など、不動産の維持や購入時にかかる税金は、経費として処理できるので覚えておきましょう。

1-2.減価償却費は経費のなかでも最大

アパート経営の経費として、一番金額的に高いのが減価償却費です。アパートのように高額な資産を購入した場合、国税庁が定める耐用年数で購入費を分割して、毎年少しずつ経費として処理します。

賃貸の木造アパートなら、耐用年数は22年です。
そのため、仮に4,000万円で木造アパートを建てると、22年間毎年約182万円ずつ経費を増やせます。

1-3.修繕費は賃貸物件として維持するために必須

賃貸アパート経営では、物件が老朽化したときや入居者が退去して部屋をクリーニングしたときに、壁紙の貼り替えなどの費用がかかります。
これらの工事は賃貸物件として部屋を維持するために必須の出費なので、「修繕費」という経費で処理可能です。

ちなみに、経費にできるのは原則「その年度に実際に支払った金額」だけなので、「修繕をするために積み立てているお金」など、まだ使っていないものは経費にすることができません。

1-4.火災や地震保険料も経費として計上可能

自然災害の被害に遭遇したときに役立つ、火災保険や地震保険の保険料も経費にすることができます。

仮に数年分まとめて支払っている場合は、支払った年に全額経費として処理可能です。

1-5.管理委託料も経費になる

アパート経営の管理を自身の手で行わず、管理会社に委託する場合、家賃の数%を管理委託料や管理費といった名目で支払います。
管理委託料は、アパートを賃貸物件として維持するために必要な出費なので、経費として処理しましょう。

1-6.広告宣伝費にはポスティングやチラシのデザイン料などが含まれる

アパート経営で最も重要なのは、入居者を集めて部屋を埋めることです。
入居希望者を集める際、不動産会社や客付け会社を利用して宣伝広告をしてもらう作業にかかる広告宣伝費も、費用として処理できます。

なお、広告宣伝費の主な内訳は、近隣地域に配るチラシのデザイン料や印刷費、ポスティング費用、営業マンの人件費などです。

1-7.アパート経営やセミナー参加した際の交通費

もし、アパート経営をするにあたって遠方のセミナーや勉強会に参加した場合、セミナー会場への交通費も経費にすることができるので覚えておきましょう。
また、自宅から遠い場所にアパートを購入し、賃貸物件として運用している場合は、アパートの視察や不動産会社への挨拶回りをする際にかかった交通費も経費です。
ただ、経費を計上するためには領収書やレシートなどの証拠書類が必要なので、ガソリンやバス、電車等の領収書は積極的に残しておきましょう。

1-8.不動産ローンの利息のみが経費になる

アパートの建設時にローンを組んだ場合、元金に上乗せして利息を支払う必要があります。
ローンの元金は経費にできませんが、利息に関しては経費として処理できるので、アパート経営をするならローンの利息計算に関する知識も持っておいたほうが有利です。

1-9.仲介手数料は全額経費

中古の物件を不動産会社に仲介してもらって購入した場合、不動産会社に支払う仲介手数料は全額経費になります。基本的に不動産を売買したときにのみ発生する経費なので、アパート経営を始める初年度は忘れずに経費として計上しておきましょう。

1-10.食事会や会合などの接待交際費

不動産会社や管理会社への手土産、事業関連の人とお茶や食事をしたりする際の費用は交際費として計上できます。
法人化している場合は接待交際費のルールを厳格に決める必要がありますが、個人業主としてアパート経営をする場合交際費の制限はありません。
不動産オーナー仲間との会合や食事会や忘年会などに参加する機会があるなら、その都度領収書を取っておきましょう。

1-11.消耗品費は購入費が10万円未満

アパートの撮影やチラシ、内覧時に渡す物件の資料などを手作りする場合、撮影や印刷に必要な消耗品を経費にすることができます。
デジタルカメラやパソコン、プリンターなども消耗品費として処理可能です。
ただし、消耗品費として処理できるのは、原則セットでの購入費が10万円未満の場合のみとなります。
10万円以上の買い物は消耗品ではなく、資産として減価償却を行う必要があるので、覚えておきましょう。

1-12.事務用品費は項目を分けておく

アパート経営の管理をある程度自身で行う場合、経理作業等に使うボールペンやファイル、ノートなどの文房具も事務用品費として処理することができます。
金額が小さい、支出の頻度が少ない場合は消耗品費や雑費として計上することも可能ですが、最初から項目を分けておいたほうが税務上健全です。

1-13.アパート経営に関する書籍は新聞図書費として経費計上

アパート経営や不動産に関する本・雑誌を読んで勉強している場合、本や雑誌の購入費も経費にできます。
また、月額定額制の雑誌・書籍読み放題サービスの利用料も、事業に使った分は経費として計上可能です。

1-14.定期的に発生する借地の使用料

土地を購入するのではなく地主から借りて使っている場合、借地の利用料も経費にしましょう。
借地の利用料は定期的に発生する出費なので、経費として処理すれば節税につながります。

1-15.税理士や司法書士への報酬は法人の場合要注意

アパートの購入にあたって、登記の手続きや会計上の助言を求めたりするために税理士や司法書士へ支払う報酬も経費です。
ただし、不動産オーナーが法人化しているかどうかなどの条件によっては、税理士・司法書士へ渡す報酬から源泉徴収をする必要があります。

1-16.青色申告専従者給与は全額経費として処理できる

青色申告をしている事業者が、自身の商売を手伝ってくれる家族に対して支払った給料は、全額経費として処理可能です。
家族に賃貸経営の経理作業やチラシのデザイン等を手伝ってもらい、適切な給料を設定して経費を積み重ねましょう。
ただし、青色申告専従者給与を利用するためには、アパートなら最低でも10部屋以上所有している必要があります。
これは、事業として成り立つ程度の規模で不動産事業を行っている事業主に対する、ボーナスに近い立ち位置の経費だからです。

2.経費として計上できない費用

経費を積み上げて節税する場合は、経費にならないものを理解しておきましょう。
個人でビジネスをやっていても、法人化していても、「税務調査」という税務署による抜き打ちチェックで帳簿に問題が見つかった場合、追加徴税などを課せられてしまいます。

税金の延滞分や追加徴税は、基本的に現金一括払いです。
たとえ自己破産をしても納税義務から逃れることはできないので、経費にならないものを排除してクリーンな会計処理を行いましょう。

2-1.通信費・ガソリン代は事業用以外経費計上できない

経費として処理できるものは、「事業に直接関係のある出費」です。
運用しているアパートにオーナーが住んでいたり、車を仕事でもプライベートでも使っていたりする場合、「家事按分」といってプライベートの利用割合と事業に使った利用割合を分けて、プライベート部分を経費から除外する必要があります。

アパート経営に関係のない友人との食事代や、インターネット利用料、マイカーのガソリン代、アパートから離れた場所にある自宅の家賃などは経費の対象外です。

同様に、携帯電話の通信費やインターネット料金といった、通信費も事業用であれば経費計上できます。ですが、プライベートで使用した分は経費の対象とはなりません。

2-2.ローンの借入金の元本は経費対象外

ローンの利子部分は経費になりますが、借入金の元本はただ単に借りたお金を返しているだけなので、経費にはできません。

会計処理としては、事業を始めたときに負債というマイナスの資産を抱え、返済を進めるごとに帳簿上にあるマイナスの資産がゼロに近づいていくという手続きになります。

2-3.所得税や法人税は経費の対象外

原則として、税金の支払いは経費になりません。
不動産取得時の各種税金や固定資産税など、経費として処理できるものはあくまでも例外です。
とくに、所得税や会社にとっての所得税である法人税は、いくら納めていても経費にできないので注意しましょう。

2-4.白色申告者の専従者給与経費ではなく控除

白色申告者の専従者給与は、経費ではなく控除なので、厳密には経費になりません。
また、青色申告の場合は専従者への給料を全額経費にできますが、白色申告の場合、

  • ・申告者の妻・夫 :最大86万円
  • ・配偶者以外の親族:最大50万円

が控除額の上限です。
金額や専従者として登録できる相手に制限があるため、白色申告で専従者を置く場合は、事前に控除額等を確認してから給与を決めましょう。

2-5.罰金は事業に直接関係ないため経費の対象外

確定申告に不備があったり、経営しているアパートの様子を見るために駐車禁止の場所に停め、切符を切られたりした場合に支払う罰金も、経費にできません。
「罰金を払う」ことが、直接事業に役立っているわけではないからです。

3.アパート経営で節税するポイントは領収書を保管して青色申告・法人化すること

関連記事:マンション経営の経費について押さえておくべき必須事項

アパート経営では、

  • ・必要経費を増やす
  • ・控除額を増やす

ことで年間の家賃収入による利益を圧縮すれば、翌年度の所得税や住民税を節税することができます。
また、サラリーマン大家など不動産業とは別に本業がある場合、不動産事業で出た損失を本業の所得から差し引き、本業の収入を含めた所得税・住民税を節税することも可能です。

ただし、経費や控除を使った節税方法は、自分で知識をつけたり税理士を雇ったりして準備をしている人だけが利用できるもの。
アパート経営で節税するために、青色申告や法人化のメリット、領収書の保管方法等を知っておきましょう。

3-1.青色申告をすると65万円の控除を利用できる

10室以上、または一戸建てを5棟以上所有している不動産オーナーが、不動産事業主として「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出すると、青色申告という方法で申告できるようになります。

青色申告のメリットは、先程もご紹介した「青色申告専従者給与」を利用できること、そしてサラリーマンの給与所得控除にあたる、65万円分の「青色申告特別控除」を使えることです。

なお、青色申告をするためには、複式簿記という複雑な方法で帳簿をつける必要があります。
それでも、無条件で65万円分控除を増やせるメリットは大きいです。

控除がつかないかわりに、簡易的な帳簿さえあれば申告できた白色申告も、税法の改正によってある程度厳密な帳簿作りが義務化されています。
家賃収入を得ていて事業規模を満たしているなら、青色申告をしない理由はありません。

3-2.法人化すると節税対策の幅が増え赤字も繰り越せる

青色申告できる規模まで不動産経営事業を育てたら、法人化を選ぶのもひとつの手です。
法人化するメリットは、

  • ・青色申告よりルールが厳しいものの、ルールさえ作れば経費にできるものが多い
  • ・不動産の名義を会社のものにすると相続税を節税できる
  • ・法人の赤字を最大9年間繰り越せる
  • ・役員として生命保険等に加入し、支払った保険金を控除できる
  • ・所得が一定額を越えると所得税より法人税のほうが低税率になる

など、複数あります。

また、法人化をするためには、以下の手続きが必要です。

  • 1.会社名・本店の所在地にする事務所を決める
  • 2.資本金を用意して決算日を決める
  • 3.会社の定款と登記簿謄本に記載する事業内容を決めて定款を作る
  • 4.法務局に出向いて法人登記を行う(株式会社の場合は15万円・合同会社なら6万円必要)
  • 5.都道府県・税務署・社会保険事務所等へ必要な届け出をする

青色申告に比べると費用も手間もかかるため、法人化すべきかどうか迷ったときは、税理士等に相談して費用対効果を考えましょう。

3-3.領収書の保管

個人の所得税も法人の法人税も、

という計算式で納税額を求めます。
家賃収入が多くても、経費の額さえ増やせば所得を減らせるので節税可能です。

ただし、青色申告をする場合でも法人化した場合でも、アパート経営の経費を計上するためには経費を証明できる書類、つまり領収書が必要不可欠。
領収書なしで完璧な帳簿をつけていても、税務調査で領収書がなく経費を否認されてしまったら、経費はゼロ円です。

経理関連の書類は最低7年間保管しておくことが義務づけられているので、アパート経営の経費にできそうなものにお金を使った場合は、領収書を取っておきましょう。

なお、領収書として認められる書類の形式には条件があり、

  • ・日時
  • ・使った金額
  • ・領収書の宛名
  • ・領収書・レシートを打ち出した担当者の名前
  • ・お金を使った目的・品名

が記載されている必要があります。
上記の条件を満たしていれば、証拠書類は領収書でもレシートでも構いません。

バスの交通費やセミナーの参加費など領収書を確保できない出費に関しては、経費を使った日時やその他の証拠(切符等)を「出金伝票」という書類にまとめておけば、経費として処理できます。

4.確定申告で経費を計上する方法は領収書の保管と帳簿づけ

一年分の経費を計上して節税するためには、毎年2月の半ばから3月の半ばに行われる「確定申告」での申告手続きが必要です。
アパート経営で一定額以上の収入を得ている人がこの期間内に申告をしなかった場合、無申告、つまり脱税している状態になってしまうので注意しましょう。

国や税務署は所得隠しに対して非常に厳しい対応を取るため、無申告や所得のごまかしが判明すると、追加徴税や重加算税などのペナルティを課せられてしまいます。

税金の納税手続きは、原則現金での一括払いしか認められていません。
確定申告の準備を怠ると、最終的に税金を払えずアパートを手放すことになってしまう可能性があります。
確実に経費を計上し、適切な金額の納税をするために、確定申告で経費を計上する方法を知っておきましょう。

4-1.確定申告のタイミングは2月16日から3月15日まで

確定申告のタイミングは、毎年2月の16日から3月15日までの1ヶ月間です。
法人化している場合は、法人化するときに決めた決算の時期によって期限が変わってきますが、個人や個人事業主の場合基本的にこの期間以外で確定申告をすることはできません。

また、確定申告では、「前年の1月1日から12月31日まで」の収入・経費・控除を使って申告を実施します。

「2年前の経費を今年度の経費として計上する」
「今年度は家賃収入が多くて税金が高いので、今年の利益を来年に振り替える」

といった手続きをすることはできません。
なお、会社員の場合、年間の不動産所得が20万円を越えたら確定申告が必要です。
個人事業主の場合、白色申告であれば基礎控除にあたる38万円を越えた年度に、青色申告者なら103万円を越えたときに確定申告をする必要があります。

4-2.確定申告に必要な書類

アパート経営の収入や経費を使って確定申告をする場合、以下のような書類の準備が必要です。

  • 確定申告書
  • マイナンバー
  • 会社員の場合:源泉徴収票
  • 青色申告の場合:青色申告決算書
  • 白色申告の場合:収支内訳書
  • 当年度にアパートを売買した場合は物件の売買契約書
  • 固定資産税の納税額に関する通知書類
  • 寄付金・医療費控除・社会保険料控除の証明書類
  • 火災保険・地震保険の証券
  • ローンの返済予定表(金融機関から送られてくる返済実績表)
  • 必要経費の領収書

アパートオーナーの立場や経費の種類等によって必要書類の多さは変わってくるので、なるべく早めに準備をはじめましょう。

4-3.確定申告の手続方法は決算書類・確定申告書類の準備と提出

確定申告手続きは、

  • ・必要書類を作成する
  • ・確定申告時期に最寄りの申告会場で申告書類を提出する

だけです。忙しくて確定申告会場へ出向く時間が取れない場合は、郵送やe-Taxでの申告も認められています。

5.経費の計上時に注意すべきこと

アパート経営の経費を計上するときは、修繕費や個人的支出の扱いに気をつけましょう。

5-1.修繕費は分類に注意

アパート経営に関連する経費の中で、扱いが難しいのが修繕費です。
修繕費は、原則として「元の機能に戻すため」に使った出費のみ経費として計上できます。

「リフォームをして高機能な設備を入れた」
「ケーブルテレビの回線だけだったアパートに光回線やWi-Fiを設置した」

など、住宅の機能を高める工事の費用は、修繕費にすることができません。
帳簿上は「資本的支出」という名前の出費になるため、どういう修繕を行ったか記録を残しておくことをおすすめします。

5-2.サラリーマンは収入支出の区別が必要

サラリーマンは、個人の収入・支出と事業用の収入・支出が混ざりやすいです。
個人事業主として申告をする場合、

「個人的なお金の出入り」
「会社からの給与」
「アパート経営で得た家賃収入と経費の出費」

をきっちりと分けて管理しましょう。
お金の流れが不透明だと、税務調査の際に経費の一部を個人的支出として否認されるリスクが上がります。
プライベート用の口座・アパートの入出金だけをする口座など、個人用と事業用で口座を分けておくのがおすすめです。

まとめ

アパート経営をする場合は、経費を積み上げて翌年度以降の税金を節税しましょう。
日本の納税制度は自己申告方式なので、基本的に税や経理に関する知識を持っている人が得するようにできています。

事業の種類や実態によって経費にできるものとできないものが変わってくる上に、青色申告や法人化などでさらなる節税も可能なので、アパート経営に必要には経費の知識が必要不可欠。

また、一定額以上の賃貸収入を得ている場合、確定申告も必要になります。
サラリーマン大家と個人事業主、アパート経営の事業規模等によっても扱いが変わってくるため、適切な会計処理で経費を計上し、確定申告に備えましょう。

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