【イエカレ】どこまで経費で落とせる？アパート経営の税務対策で知っておくべきポイントとは

更新日2023年9月24日

このコラムのポイント

本コラムでは、アパート経営において正しく経費を計上するための基本知識を解説しています。

計上できる経費・できない費用を具体例とともに整理し、青色申告や減価償却など、税務処理で注意すべきポイントも丁寧に紹介。

また、家賃収入や共益費、礼金、駐車場代などの収入の扱い方や、会社員など他の所得と合算されるケースでの注意点も解説しています。

確定申告時に経費計上ミスでトラブルにならないためにも、この記事で実践的な節税知識を身につけておきましょう。

アパート経営ではしっかりと入居者を確保して経営ができれば、継続的且つ安定的に家賃収入を確保できます。

例えば、株式の売買によって得られた譲渡所得は分離課税が採用されているので、独自の税率を用いて税額が算出されますが、アパート経営で得られた不動産所得は総合課税が採用されているので給与所得などの他の所得と合算して税額が決まるという点が大きな特徴と言えます。

家賃収入や礼金といった収入から経費を引いくと不動産所得が算出できるのですが、経費なら何でも計上ができるわけではありません。経費に計上できない支出を計上した場合は、納税上のトラブルに発展するのでどんな支出がアパート経営の経費として認められるのか？その項目を把握しておくことが大切です。

アパート経営で計上できるのは以下のような支出です。

• ・固定資産税・都市計画税
• ・不動産投資ローンの利息部分
• ・各種保険料
• ・修繕費
• ・租税公課
• ・専門家報酬
• ・雑費・実費
• ・減価償却費

以下で、それぞれの経費を詳しく解説していきます。

固定資産税・都市計画税とは、不動産を所有している人に対して毎年課される税金です。

アパート経営では、一棟アパートを建築したり購入することになります。アパートという不動産を所有することになるので固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかってきます。

固定資産税や都市計画税は、アパート経営と直接関係のある支出になるので、経費として計上することが認められています。

アパート経営を始める際、自己資金だけで購入することができる人はほんの一握りでしょう。多くの人たちは不動産投資ローンを契約して不足分を補います。

不動産投資ローンを契約した場合、元本と利息を返済していきますが、利息部分については経費として計上することが可能なので覚えておきましょう。

アパート経営を行う際は、万が一のトラブルに備えて火災保険や地震保険、損害保険などの保険に加入しておくことが必要です。

保険に加入する際は保険料を支払いますが、この保険料もアパート経営に直接関係のある支出なので経費として計上することが可能です。

修繕費とは、アパートの経年劣化に伴う修繕にかかる費用です。

例えば、給湯器が故障したり、共用部分の電気系統に不具合が出たので修理や部品交換をした際にかかった費用、雨漏れ防水工事や外壁塗装などの劣化の予防に必要な工事にかかった費用などです。

しかし、修繕にかかった費用を何でも修繕費として経費に計上できるわけではありません。アパートの資産価値を上昇させるために行った修繕は資本的支出に該当します。複数年にわたって経費として計上する減価償却扱いになるので注意してください。

租税公課とは、各種税金のことです。アパート経営を行う際に課される税金には、アパートを所有している間、つまり、アパート経営を続けている間に課される固定資産税や都市計画税以外にも、不動産取得税や印紙税などの税金が課されます。

不動産取得税はアパートの取得時に課される税金、印紙税は売買契約を締結する際に売買契約書に貼付けて納める税金です。どちらも経費に計上できます。

アパート経営では、専門家に様々なサポートを依頼します。

例えば、アパート経営に必要な管理を不動産管理会社、確定申告を税理士、登記を司法書士に依頼するなどです。

不動産管理会社には管理委託費、税理士や司法書士には報酬を支払いますが、各種専門家に支払う報酬・手数料も経費計上できるので覚えておきましょう。

アパート経営を行っていると、新聞図書費や接待交際費、交通費、消耗品費、通信費などの支出も生じることがあるでしょう。

上記の費用もアパート経営に直接関係があると認められた場合は経費に計上できます。ただ、直接関係がないと判断された場合は、後で税務署から指摘が入りやすい項目なので注意が必要です。

減価償却費とは、アパートの経年劣化により生じた資産価値の減少です。アパート経営では不動産が土地と建物に分かれますが、経年劣化が生じるのは建物部分のみです。

耐用年数に応じて資産価値の減少を算出し、毎年経費として計上します。他の経費とは違い実際に支出を伴わないため、節税効果の大きい経費と言われています。

次は、アパート経営で計上できない経費を見ていきましょう。経費は多く計上できれば不動産所得を減らせるので、所得税の節税効果が期待できると考えている人も多いかもしれません。

しかし、何でも経費として計上できるわけではなく、基本的に経費は支出を伴うものなので「経費を増やす＝支出が増える」という矛盾が生じている点に注意が必要です。

経費として計上できない支出を計上した場合、税務署から指摘が入り、ペナルティによって追徴課税の対象となる可能性もあります。そうしたトラブルを未然に防ぐにも、アパート経営で計上できない経費についても把握しておくことが大切だと言えます。

アパート経営で計上できないのは以下のような経費です。

• ・アパート経営と直接関係がない支出
• ・プライベートと混在している支出
• ・不動産投資ローンの元本部分

それぞれの経費を詳しく解説していきます。

アパート経営と直接関係がない支出を経費として計上することはできないので要注意です。

例えば、固定資産税や不動産取得税、印紙税といったアパート経営と直接関係がある税金は経費として認められますが、所得税や住民税、法人税などの税金は認められません。

税金に限らず、自己使用のために買ったものに対する購入費用も同様です。認められるのは、あくまでもアパート経営に関する費用に限られている点に注意してください。

プライベートと混在している支出は、全額ではなく家事按分という概念が適用されます。家事按分とは、プライベートとアパート経営とで使用している割合に基づいて経費計上する仕組みです。

例えば、良く例になるのが車のガソリン代です。物件の見回りや下見で使用する車とプライベートでも使用する車が同じだった場合、家事按分が折半の場合、年間のガソリン代の半分がアパート経営による経費として計上することができます。

しかし、これも注意点ですが、家事按分は自分で自由に決められるわけではありません。実態とかけ離れた家事按分の場合は、税務署の指摘が入る危険性があるので注意が必要です。

不動産投資ローンの元本部分の支払いもアパート経営に対する支出に変わりありませんが、それは融資を受けたお金を金融機関へ返済しているだけで、アパート経営のために特別に支払いを必要としているとは判断されないので経費計上はできません。

あくまで経費計上できるのはアパート経営において特別に支払いを要する「利息部分」に限られているということを覚えておきましょう。

アパート経営では、経費の項目を正しく理解して計上することによって所得税・住民税の節税効果が得られる仕組みになっています。節税ポイントをよく押さえながら経営に臨むことが大切です。

アパート経営で経費計上する際の節税ポイントとして、以下の2つが挙げられます。

• ・不急の修繕はタイミングをうまくずらす
• ・税理士に相談する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

これはどういうことかと言いますと、普通、設備の故障が起きてしまい、その修理対応が遅くなった場合は、入居者満足度の低下につながるので早急に対処する必要があります。

しかし、不測の事態に備えた防水工事や外壁塗装など、今すぐにやらなくても問題がないと判断できる不急の修繕や工事についてはタイミングをずらしても問題はありません。

例えば、入居者の入れ替わりや、更新時期が重なって、礼金や更新料による収入が見込めるタイミングに合わせて修繕を行うことで所得税をうまく抑えられることが可能です。

経費と税金に関する知識に自信がない場合、自己判断で計上ができない経費を計上したばかりに、税務署から指摘が入り追徴課税の対象にされてしまうリスクが高まります。こうなると、逆に節税対策をうまく取り入れられずにご自身が損をする危険性が伴います。

こうした納税上のリスクを避けたり、節税効果を高めるためには、やはり税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

アパート経営に詳しい税理士に相談ができれば、節税効果が期待できる青色申告や、法人化などに関するアドバイスなどが得られることがあるので、たとえ報酬を支払ったとしてもお釣りがくるほどの知識を得られる可能性があります。

また、アパート経営を兼業しているサラリーマンの場合は、会社の年末調整によって確定申告をしたことがないという人も多く、確定申告の仕方が分からない人も珍しくありません。

上述した通り、各種専門家に支払う報酬・手数料も経費計上できる上、税理士に相談すれば確定申告も行ってくれるため、そうした手間が省ける点もメリットと言えるでしょう。

以上のように、今回は、アパート経営で計上できる経費と計上できない経費、節税ポイントなどを解説してきました。

アパート経営では、経営により得られた収入が不動産所得として扱われるため、収入の項目と、アパート経営に関する経費として認められる項目を把握しておく必要があります。

特に「経費として、どの項目が認められるのか？」という点は、正確に把握しておきたいところになります。経費として認められない支出を計上してしまい、税務署から指摘が入るリスクは避けなくてはなりません。

そうしたリスクを回避して節税効果を最大限に活かすことや、確定申告の手間を省きたい人は、やはり報酬を払ってでも税理士に任せることが無難です。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php