アパート経営は経費がカギ!確定申告で経費計上するときのコツ

誰もが夢見る不労所得の方法の中でも、特に人気のある「賃貸アパート経営」。自己資金の少ないサラリーマンが副業として始めているという話を聞いて、ますます興味を持ってきたという方も少なくはないでしょう。

しかし、アパート経営を成功させるためには、常に安定した黒字経営を行う必要があります。そして黒字経営を安定させるためには、「経費」をどう把握するかがポイントとなってきます。

そこで今回は、経費についての知識と、税金を納めるプロセスである確定申告について、初心者が押さえるべき知識をまとめました。アパート経営を始めようと考えている方は、必見です。

1.アパート経営で経費計上できる出費・できない出費とは?

まず初めに、アパート経営をするにあたっての知識を解説します。

アパート経営で得られる収益は、「不動産所得」になります。所得を得た際は、所得額がどれくらいなのかを計算して申告し、納税しなければなりません。
具体的には、次のプロセスを踏んで計算、申告、納税が行われます。

つまり、所得を決定するにあたり重要となるのが、「経費の集計」なのです。このことをポイントとして押さえておきましょう。

では、アパート経営において、どんな項目が経費にできるのでしょうか?わかりやすく、表にまとめてみました。

〇アパート経営で経費計上できる項目

「割といろいろなものが経費にできる」ということがお分かりいただけたでしょうか?
経費に計上できるかどうかの判断に迷った場合は、以下2つの基準で考えてみてください。

  • ①アパート経営に必要不可欠な支出であるかどうか
  • ②社会通念上、妥当と認められる金額であるかどうか

これらの条件を満たすものは、とりあえず経費になると考えてもいいでしょう。なお、経費として計上するためには、裏付けとなるデータ(領収書・レシートなどの証憑書類)が必要です。

しかし、これらを失くしてしまったとしてもあきらめないでください。覚えているうちに出金伝票に書いておけば、代わりにはなります。もちろん、領収書がもらえない取引の場合でも活用することが可能です。
ただし、あまりに使いすぎると、税務調査で不審がられる原因にもなるため、ほどほどにしておきましょう。

〇アパート経営で経費計上できない項目
アパート経営で経費として落とせない費用は、プライベートの費用や不動産売却時の譲渡損、罰金などです。

・私生活にかかわる費用
飲食費・光熱費・インターネット通信費・交通費・交際費などのうち、プライベート使用分に関する費用は基本的に経費として計上することができません。
車が事業用・私用を兼ねる場合のガソリン代は、それぞれで使う割合に沿って経費計上しましょう。

・ローンの借入金

建物や設備の取得で借り入れたローンの利息分は経費となりますが、返済額のうち借入金分については経費にはなりません。混同しやすいため気をつけましょう。

・不動産売却時にかかる費用
不動産売却時の譲渡損は経費計上できません。
ただし、売却時にかかった仲介手数料や測量費、立退料などの費用は、売却で得た「譲渡所得」を計算するときに経費計上できます。

・罰金
自動車運転の交通違反の罰金や、確定申告が遅れたときの追徴課税などの費用は経費計上できません。仕事で車を運転していたときの罰金だったとしても、経費にはならないため気をつけましょう。

2.初めての確定申告も怖くない!白色申告と青色申告って?

アパート経営には「減価償却」という、支出を伴わない経費もあります。今まで確定申告もしたことがない、という場合、若干わかりにくい概念かもしれないため、詳しく解説します。

例えば、アパート・マンションを建築したとします。
これらの建築に要した費用は、建築した年に全額経費にはできません。法律で決められた一定の年数(=法定耐用年数)にわたり、毎年、価値が減った分を経費として計上します。

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があります。
定額法は毎年一定の金額を計上する方法、定率法は残高に毎年一定の割合をかけて計算する方法です。建物は定額法の採用が義務付けられています。

経費を集計したあとは、申告をしなければなりません。
所得税の申告には白色申告と青色申告があります。もともとは申告書の色の違いからきていますが、税法上の扱いに大きな差があります。

白色申告を用いた場合、税法上の優遇措置は受けられません。
しかし、青色申告を用いた場合、最大で65万円の控除が受けられます。つまり、経費が多少かかっていたとしても、急激に税金が高くなることはありません。
アパート経営で得られる収益が大きくなって来たら、経費の計上の仕方と合わせて、申告の仕方も考えたほうがいいでしょう。
幸い、現在はパソコンソフトが発達しているため、青色申告を行う際のハードルはぐっと低くなりました。

ソフトを活用することで、減価償却費の計算、経費の集計も簡単にできます。価格は1万円程度なため、ぜひ導入してみてはいかがでしょうか。

3.副業大家は給料やプライベートの出費が混じらないように注意!

会社員としての「給与所得」と、副業での「不動産所得」は「損益通算」が可能です。
例えば、給与所得が400万円、不動産所得が-100万円と赤字だった場合、総所得は400万円-100万円=300万円です。

ここで気をつけておきたいのが、アパート経営でかかった経費を給与所得から差し引くことはできないという点です。あくまでも給与所得と不動産所得は分けて計算した上で、損益通算を行うこととなります。

最終的な課税所得は、算出した総所得から各種所得控除を差し引いた額となります。課税所得に所定の税率をかけた額が所得税の確定税額です。

副業でアパート経営を始める方は、給料・プライベートでの出費と、不動産での収入・経費とが混じってしまわないように気をつけましょう。

4.確定申告で経費計上して利益を増やすためにできること

経費計上できる項目をうまく使うことで、節税対策となり利益を増やすことができます。
ここからは、アパート経営でできる節税対策の方法を解説します。

4-1.リスク対策は「保険」に加入しておく

アパート経営にはさまざまなリスクがつきものです。損害保険料は経費計上できるため、保険に入っておくとリスク対策と節税対策、両方の効果が得られます。

保険の種類 補償内容
火災保険
地震保険
アパートが火事や地震で受けた損害を補償してくれる保険。建物が復旧するまでの家賃収入を補償する特約もあります。
施設賠償責任保険 アパート管理業務の不備などで第三者にケガを負わせたり物を壊してしまったときの、賠償責任を補償してくれる保険。水漏れなどのトラブルに備えることができます。
死亡事故保険 アパート内で病気などによる死亡事故が発生した場合、家賃収入やリフォーム代を補償してくれます。

4-2.資産価値を下げないように定期メンテナンスを行う

アパートのメンテナンス費用は経費計上することができます。
所有するアパートの資産価値を下げないためにも、定期的にメンテナンスを行いましょう。

  • 入居者入れ替え時の、室内の設備投資、クロスの貼り替えなど
  • 10年、20年、30年といったペースで行う外壁などの大規模修繕
  • 受水槽、浄化槽、エレベーター、消防設備などのメンテナンス
  • 排水管清掃や雑草駆除

これらは、短期・中期・長期的なメンテナンス計画が必要です。こまめにメンテナンスしておくと、大規模改修時の費用が少なくて済むことも多いでしょう。
また、各メンテナンス費用を同じ年にまとめて経費として落として、赤字になってしまうと非常にもったいないため、収入と支払う税金のことも考えて、メンテナンス時期や費用を計画することが大切です。

4-3.小規模企業共済制度を利用して所得税を減額する

小規模企業共済とは、個人事業主や小規模な会社の役員のための退職金制度です。
毎月1,000円〜7万円を掛金として積み立てておき、廃業時や退職時に共済金を受け取ることができます。

1年で支払った積立金は、全額を課税対象所得から控除できます。最大で年間84万円分の控除と節税効果が高いため、ぜひ有効活用しましょう。積立金の額は500円単位で自由に増減することができます。

また、小規模企業共済制度では、共済金を受け取るときにも税制上のメリットがあります。 共済金の満期や満額はなく、退職・廃業時に「一括」「分割」「一括と分割の併用」から選んで受け取ることができます。このとき一括受取りだと「退職所得」、分割受取りだと公的年金等の「雑所得」として扱われ、所得税の負担は軽くて済みます。

まとめ

不動産投資としてアパート経営を行う以上、しっかりと申告は行わなければなりませんが、節税をするという意識を持つことも必要です。

その一環として、経費の知識を得ることは有効な手段と言えるでしょう。「これは経費にできるかな?」と思ったら、まずは領収書やレシートを取っておきましょう。

具体的な判断は申告書を作成する際でも遅くありません。それでも不安な場合は、税金深刻に詳しい不動産会社や税理士など専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

アパートを建てるための基礎知識の関連記事

アパート建築会社の選び方のポイント・避けたいトラブル事例を解説|イエカレ 公開
アパート・マンション経営の減価償却費の計算方法を分かりやすく解説|イエカレ 公開
アパート経営は経費がカギ!確定申告で経費計上するときのコツ|イエカレ 公開
アパート建築にかかる費用|必要な自己資金から建築会社の選び方まで|イエカレ 公開
アパート建築業者・メーカーの特徴と選び方|イエカレ 公開
アパート・マンション経営にかかる建築費と坪単価の相場について解説|イエカレ 公開
木造アパートが見直されている理由を知りたい方|イエカレ 公開
アパート・マンションの構造を知って最適な物件を選ぶポイント|イエカレ 公開
アパート建築成功の必須ポイントは坪単価|イエカレ 公開
賃貸アパート経営の新鋭!!「サラリーマン大家」とは?|イエカレ 公開
アパートの建築費は構造で変わる?コスト削減する方法|イエカレ 公開
相続税対策に有効!?アパート経営の節税効果|イエカレ 公開
アパートを建てるなら地域の状況に合ったものを|イエカレ 公開