アパート経営で計上できる経費とは?経費の種類について徹底解説

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アパート経営では家賃収入や礼金、更新料、共益費、駐車場が設置されている物件であれば駐車場代などの収入が得られます。

アパート経営で得られた収入は経費を引いた後、不動産所得として給与所得といった他の所得と合算されて税金が課されます。経費計上できない費用を経費計上するとトラブルに発展するので注意が必要です。

このコラムでは、アパート経営で計上できる経費と計上できない経費、節税ポイントなどを解説します。

1.アパート経営で計上できる経費

アパート経営では入居者さえ確保できていれば、継続的・安定的に家賃収入を得られます。

株式の売買により得られた譲渡所得には分離課税が採用されており、独自の税率を用いて税額を算出します。

一方、アパート経営で得られた不動産所得には総合課税が採用されており、給与所得などの他の所得と合算して税額が決まるという点に注意が必要です。

家賃収入や礼金といった収入から経費を引いて不動産所得を算出しますが、何でも経費に計上できるわけではありません。経費に計上できない支出を計上した場合には、トラブルに発展するのでどんな支出が経費として認められるのか把握しておくことが大切です。

アパート経営で計上できるのは以下のような支出です。

  • ・固定資産税・都市計画税
  • ・不動産投資ローンの利息部分
  • ・各種保険料
  • ・修繕費
  • ・租税公課
  • ・専門家報酬
  • ・雑費・実費
  • ・減価償却費

それぞれの経費を詳しく解説していきます。

1-1.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税とは、不動産を所有している人に対して毎年課される税金です。

アパート経営では、一棟アパートを建築もしくは購入することになります。アパートという不動産を所有することになるので固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかります。

固定資産税や都市計画税はアパート経営と直接関係のある支出です。そのため、経費として計上することが認められています。

1-2.不動産投資ローンの利息部分

アパート経営を始める際は、自己資金だけでは不足するため、不動産投資ローンを契約して不足分を補います。

不動産投資ローンを契約した場合、元本と利息を返済していきますが、利息部分については経費として計上することが認められているので覚えておきましょう。

1-3.各種保険料

アパート経営を行う際は、万が一のトラブルに備えて火災保険や地震保険、損害保険などの保険に加入します。

保険に加入する際は保険料を支払いますが、この保険料もアパート経営に直接関係のある支出なので経費として計上することが可能です。

1-4.修繕費

修繕費とは、アパートの経年劣化に伴う修繕にかかる費用です。例えば、給湯器が故障した、電球が切れたので修理・交換する際にかかる費用、防水工事や外壁塗装などの劣化の予防に必要な工事にかかる費用などです。

しかし、修繕にかかった費用を何でも修繕費として経費に計上できるわけではありません。資産価値が上昇するような修繕は資本的支出に該当します。

複数年にわたって経費として計上する減価償却扱いになるので注意してください

1-5.租税公課

租税公課とは、各種税金のことです。アパート経営を行う際に課される税金は、アパートを所有している間(アパート経営を続けている間)課される固定資産税や都市計画税以外にも不動産取得税や印紙税などの税金が課されます。

不動産取得税はアパートの取得時に課される税金、印紙税は売買契約を締結する際に売買契約書に貼付して納める税金です。どちらも経費に計上できます。

1-6.専門家報酬

アパート経営では、専門家に様々なサポートを依頼します。例えば、アパート経営に必要な管理を不動産管理会社、確定申告を税理士、登記を司法書士に依頼するなどです。

不動産管理会社には管理委託費、税理士や司法書士には報酬を支払いますが、各種専門家に支払う報酬・手数料も経費計上できるので覚えておきましょう。

1-7.雑費・実費

アパート経営を行っていると、新聞図書費や接待交際費、交通費、消耗品費、通信費などの支出も生じます。

上記の費用もアパート経営に直接関係があると認められた場合には経費に計上できます。ただし、直接関係がないと判断された場合は、後で税務署から指摘が入りやすい項目なので注意が必要です。

1-8.減価償却費

減価償却費とは、アパートの経年劣化により生じた資産価値の減少です。アパート経営では不動産が土地と建物に分かれますが、経年劣化が生じるのは建物部分のみです。

耐用年数に応じて資産価値の減少を算出し、毎年経費として計上します。他の経費とは違い実際に支出を伴わないため、節税効果の大きい経費と言われています。

2.アパート経営で計上できない経費

経費を多く計上することで不動産所得を減らせるので、所得税の節税効果が期待できると考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、何でも経費として計上できるわけではない、基本的に経費は支出を伴うものなので「経費を増やす=支出を増やす」という矛盾が生じている点に注意してください。

経費として計上できない支出を計上した場合、税務署から指摘が入り、ペナルティによって追徴課税の対象となる可能性も。トラブルを未然に防ぐには、アパート経営で計上できない経費についても把握しておくことが大切です。

アパート経営で計上できないのは以下のような経費です。

  • ・アパート経営と直接関係がない支出
  • ・プライベートと混在している支出
  • ・不動産投資ローンの元本部分

それぞれの経費を詳しく解説していきます。

2-1.アパート経営と直接関係がない支出

アパート経営と直接関係がない支出を経費として計上することはできないので要注意です。

例えば、固定資産税や不動産取得税、印紙税といったアパート経営と直接関係がある税金は経費として認められましたが、所得税や住民税、法人税などの税金は認められません。

税金に限らず、自己使用のために買ったものに対する購入費用も同様です。認められるのはアパート経営に関する費用に限られている点に注意してください。

2-2.プライベートと混在している支出

プライベートと混在している支出は、全額ではなく家事按分が適用されます。家事按分とは、プライベートとアパート経営とで使用している割合に基づいて経費計上する仕組みです。

例えば、物件の見回りや下見で使用する車とプライベートでも使用する車が同じとします。家事按分が折半の場合、年間のガソリン代の半分を経費として計上できます。

家事按分は自由に決められるわけではありません。実態とかけ離れた家事按分の場合には、税務署の指摘が入る可能性があるので注意が必要です。

2-3.不動産投資ローンの元本部分

不動産投資ローンの元本部分の支払いもアパート経営に対する支出ですが、借りたお金を返しているだけで、特別に支払いを要していると判断されないので経費計上できません

あくまで経費計上できるのは特別に支払いを要する利息部分に限られているということを覚えておきましょう

3.アパート経営で経費計上する際の節税ポイント

アパート経営では、うまく経費計上することにより所得税・住民税の節税効果が得られます。そのため、節税ポイントを押さえながら経営に臨むことが大切です。

アパート経営で経費計上する際の節税ポイントとして、以下の2つが挙げられます。

  • ・不急の修繕はタイミングをうまくずらす
  • ・税理士に相談する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

3-1.不急の修繕はタイミングをうまくずらす

設備の故障の対応が遅くなった場合、入居者満足度の低下につながるので早急に取り組む必要があります。

しかし、防水工事や外壁塗装などの不急の修繕や工事についてはタイミングをずらしても問題ありません。

入居者の入れ替わり、更新時期が重なって礼金や更新料による収入が増えるタイミングに合わせて修繕を行えば、所得税をうまく抑えられるでしょう。

3-2.税理士に相談する

経費(税金)に関する知識がきちんと身に付いていない場合は、税務署から指摘が入り追徴課税の対象となるリスクが高まります。また、節税対策をうまく取り入れられずに損をする可能性も。

リスクを避ける、節税効果を高めるためには、税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

税理士に相談すれば、節税効果が期待できる青色申告や法人化などに関するアドバイスが得られます

また、サラリーマンの場合、会社の年末調整によって確定申告をしたことがないという人も多く、確定申告の仕方が分からない人も珍しくありません。税理士に相談すれば確定申告も行ってくれるため、手間を省ける点もメリットと言えるでしょう。

4.まとめ

アパート経営では、経営により得られた収入が不動産所得として扱われるため、どのような収入があるのか、経費として何が認められるのか把握しておく必要があります。

特に経費として何が認められるのかという点は、経費として認められない支出を計上して税務署から指摘が入るリスクもあるため、きちんと把握しておかなくてはなりません

リスクを回避する、節税効果を最大限に活かす、確定申告の手間を省きたい人は、税理士に相談することをおすすめします。

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