アパート・マンションの構造を知って最適な物件を選ぶポイント

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このコラムのポイント

引っ越しや賃貸経営のために賃貸物件(アパート・マンション)を選ぶ際には、多くの方が物件情報をご覧になると思います。
その中で、「木造」、「鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造(RC造)」、「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」といった建築構造を選ぶことができます。
木造ならなんとなく想像がつくかもしれませんが、ほかの構造に関しては、分からないという方も多いのではないでしょうか?
しかし、構造について知っておかなければ、物件選びで失敗する確率が間違いなく上がってしまいます。

そこで今回のイエカレ・コラムでは、賃貸経営者と入居者、双方の目線で参考にして頂ける「賃貸物件の構造を知って最適な物件を選ぶポイント」について解説していきます。


1.賃貸物件(アパート・マンション)の構造の種類

まずは、「木造」、「鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造(RC造)」、「鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)」それぞれの構造の特徴とメリット・デメリットについて解説していきます。

1-1.木造:建築物の強度を支える主要部分を木材で建築している構造

木造とは、土台、壁、柱など建築物の強度を支える主要部分を木材で建築している構造のことです。また、日本の建物の約8割は、この木造で建てられているといわれています。

木造のメリットは次の通りです。

  • * 建設コストが低く家賃相場が低い
  • * 吸湿性・断熱性に優れているので通気性が高い

建設コストが低く家賃相場が低いため、家賃をできるだけ抑えて住みたいという方には、木造の物件がおすすめです。
また、吸湿性・断熱性に優れている木造は通気性が非常に高いので、湿気が多い梅雨時期や、夏などには、快適に過ごすことができます。

デメリットは以下の通りです。

  • * 鉄骨造・RC造・SRC造に比べ、強度・耐久性が劣る
  • * 遮音性が低いので、近隣の騒音が気になる

鉄骨造、RC造、SRC造では、鉄やコンクリートを使用していますが、木造では、木材を使用しています。鉄、コンクリートと木材では、強度に差があるので、建物の強度にも差が出てしまいます。
また、木材は吸湿性には優れているものの、湿気によって腐食したり、経年劣化のスピードが早かったりもするので、耐久性も鉄骨造、RC造、SRC造に比べると劣ります。

さらに、通気性が高く快適に過ごせる反面、遮音性は低いので近隣の騒音などに悩まされる可能性があります。また物件によっては、壁が薄いことで生活音に悩まされる場合もあるので、物件を選ぶ際には注意が必要です。

1-2.鉄骨造:建物の骨組みである鉄骨に鋼材を用いる構造

建物の骨組みに鋼材を用いる構造のことを、鉄骨造といいます。鉄骨造と聞くと、建物全体が鉄やコンクリートでできていると思われがちですが、基本的に鉄を用いるのは骨組みのみです。また、使用する鋼材の厚さによって構造名が変わります。厚さが6mm未満のものは「軽量鉄骨造」、6mm以上のものは「重量鉄骨造」といいます。

鉄骨造のメリットは次の通りです。

  • * 震度6の地震にも耐えることができる耐震性
  • * シロアリなどの害虫が発生しにくい

大手ハウスメーカーで鉄骨造の建物と呼ばれているほとんどが、軽量鉄骨造といわれています。また、1995年に発生した阪神・淡路大震災において、軽量鉄骨造の家が倒壊したという例はなかったというほど耐震性の高さがあります。

建築構造の中でもっとも害虫が発生しやすいといわれているのは木造ですが、鉄骨造であれば、害虫は発生しにくいです。もちろん0というわけではありませんが、木造に比べると格段に発生しにくくなります。あくまでも、発生しにくいということなので、発生させないように生活の中で十分な対策をとる必要はあります。

デメリットは次の通りです。

  • * 通気性・断熱性が低いので冷暖房が必須
  • * 耐火性が低く、鉄なので錆びる可能性がある

木造と比べると通気性・断熱性が低く、夏は暑く、冬は寒くなります。そのため、1年を通して冷暖房を使用する頻度が高くなってしまいます。また、断熱性が低いことによって、結露が起こる可能性もあるので、対策が必要となります。

鉄骨造は、耐火性が低く、長時間高温にさらされるために強度が落ちて倒壊する危険があります。また鉄なので、錆びる可能性があることもデメリットであるといえます。物件によっては、耐火対策を行なっているものもあるので、契約する際にチェックしておきましょう。

1-3.RC造:鉄筋で組まれた型枠にコンクリートを流し込んでつくる構造

RC造は、鉄筋で組まれた型枠にコンクリートを流し込んでつくる構造です。主に、マンションやビルなどの中高層の建物に使用されることが多い構造です。ですが近年では、性能やデザイン性などの高さにより、一般住宅でも多く使用されています。

RC造のメリットは次の通りです。

  • * 耐久性が高く法定耐用年数は47年
  • * 耐震・耐火性に優れているので災害に強い
  • * 断熱・気密性が高いので省エネ効果が期待できる
  • * 遮音性の高さにより近隣の騒音が気にならない

法定耐用年数とは、建築の法律で決まっている年数のことです。この法定耐用年数で、木造は22年、鉄骨造は34年、そしてRC造は47年と設定されています。それだけ建物の強度が強く、耐久性が高いのです。

RC造では、人の手で作られている鉄筋、コンクリートを使用しているので、品質が安定しています。さらに構造上、耐震性に優れているので、多少の揺れではびくともしません。またコンクリートは燃えにくい材質なので、建物全体が耐火構造といえます。

コンクリートでつくられているRC造では、建物にスキマがなく気密性が非常に高く、断熱性も高いので、床や天井付近などの温度差が少なくなります。そのため、冷暖房が効率よく部屋全体に循環するので、高い省エネ効果を期待することができます。

RC造では、密度の高いコンクリートが外部からの音を遮断するため、遮音性も非常に高いです。厚さが180mmあるコンクリートは、外が交通量の多い道路であっても、部屋は深夜の住宅街の静けさになるほど、外部からの音を遮断してくれます。またRC造は、床もコンクリートなので、上下階の音も遮断します。

デメリットは次の通りです。

  • * 気密性に優れているので結露が発生しやすい
  • * 木造・鉄骨造に比べて家賃相場が高い

気密性に優れているRC造では、通気性が低いので結露が発生しやすいです。結露の問題を解消するためには、換気システムを導入する必要があります。ですが、その分費用がかかってしまうので、注意しておきましょう。

RC造は構造上、鉄筋にコンクリートを流し込むなどの作業工程に手間がかかったり、使用している材質の金額が高かったりします。そのため、建設にかかるコストが高く、家賃も木造・鉄骨造に比べると高くなってしまいます。

1-4.SRC造:鉄骨造とRC造の特性を併せ持った構造

もう一つ、鉄骨造とRC造の特性を併せ持った構造をSRC造といいます。骨組みとして設置した鉄骨の周りに、鉄筋を配置してコンクリートを流し込んでいきますので、RC造よりもさら耐震・耐火性に優れた構造となります。

SRC造のメリットは次の通りです。

  • * RC造に比べて耐震・耐火性に優れている
  • * RC造よりも優れている建物の強度と耐久性

RC造も耐震・耐火性は優れていましたが、SRC造はそれよりも耐震・耐火性に優れています。また鉄骨造は、あまり耐火性に優れておらず、錆びる可能性がありましたが、鉄骨の周りをコンクリートで包むことにより、その問題を解決しました。さらに鉄骨と鉄筋コンクリートの二重構造により、耐震性も非常に高くなっています。

鉄骨と鉄筋コンクリートの二重構造となっているので、RC造よりも強度、耐久性は優れています。そのため、10階以上の高層・超高層マンション・ビルなどの建築に多く採用されています。

デメリットは次の通りです。

  • * 建築構造の中でもっとも家賃相場が高い

SRC造は、耐震性や耐火性などが高いので安心感はありますが、建設にかかるコストがほかの構造に比べて高いといえます。さらに高層・超高層マンションに多く用いられている構造なので、家賃相場も割高となっています。ですが、デメリットとして挙げられるのは、家賃に関してだけなので、生活面での心配はほぼありません。

2.各構造の建築費・家賃相場を紹介

「木造」「鉄骨造」「RC造」「SRC造」はそれぞれ異なる特徴をもった構造なので、建築費・家賃相場も異なります。
建築費は、「坪数×階数×建ぺい率」で計算します。建ぺい率とは、建築面積が敷地面積に対してどの程度の割合があるのかを示すものです。いくつかの不動産情報サイトを元に、建ぺい率を60%と仮定して各構造の建築費・家賃相場について解説していきます。

2-1.木造の建築費 家賃相場は約50,000円

木造の建築費は建築構造の中でもっとも安く、1坪あたり50万円前後といわれています。仮に40坪の土地に2階建てのアパートを建設した場合には、建築費が約1,200万円かかります。家賃の相場は、約50,000円です。また、木造の耐用年数は22年と設定されています。

2-2.鉄骨造の建築費 家賃相場は50,000円後半

3階建て以上のアパートなどの物件に使用されている構造です。建築資材を工場で作って現場に運び、組み立てる方式をとられることが多く、工事期間が短いです。1坪あたりの単価が80万円前後で、3階建て以上の建物で使用している構造です。坪数にもよりますが、建築費は1億円近くかかる場合が多いです。鉄骨造の家賃相場は、50,000円後半といわれており、耐用年数は34年で設定されています。

2-3.RC造の建築費 家賃相場は約60,000円

RC造は、主にアパートよりも中高層マンションなどの物件で使用されている構造です。RC造の1坪あたりの単価は、80万円前後ですが、建物によっては鉄骨造よりも安い場合があります。ですが、RC造を使用して建設するのは、中高層マンションなどの物件なので、建築面積が鉄骨造に比べて非常に広いです。なので、建築費自体はRC造のほうが高く、家賃相場も約60,000円となっています。

2-4.SRC造の建築費 家賃相場は約70,000円

SRC造では主に、高層・超高層マンションといった20階建て以上の物件で多く使用されている構造です。1坪あたりの単価は、鉄骨造、RC造そこまで変わりませんが、建設面積の広さや、建築資材が多くかかるので、ほかの構造に比べて建築費がもっとも高いです。家賃の相場も、もっとも高く約70,000円です。また、耐用年数は、RC造と同じ47年と設定されています。

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3.物件を探していると気になるアパートとマンションの違い

物件を探していると、「アパート」や「マンション」と表記された物件が出てきます。イメージ的には、マンションのほうがアパートよりも家賃が高く、建物が大きいなどのイメージがあるのではないでしょうか。ですが、具体的になにが違うのか気になる方もいらっしゃるかと思います。そこで、ここからはアパートとマンションの違いについて解説していきます。

3-1.アパートとマンションに法律的な違いはない

結論から言うと、アパートとマンションに法律的な違いはありません。そのため、明確にここが違うといった定義もありません。建物の調査の際に、管理会社が使用する登記簿謄本にも、アパート、マンションといった区分はなく、記載されているのは、建物の構造や階建て、面積などのみです。

ではなぜ、アパートやマンションといった名称が使用されているのかというと、貸主や不動産会社が物件をわかりやすく区別するために命名したからです。ですが、不動産会社によって判断基準が異なるので、1つの不動産会社ではマンションと紹介していても、別の不動産会社ではアパートと紹介している場合もあります。

3-2.アパートは2〜3階・マンションは3階以上のことが多い

アパートとマンションに明確な定義はなく、あくまでも不動産会社が判断していると説明しましたが、不動産会社がアパートかマンションかを判断する際には、いくつかの基準があります。その1つが建物の階数です。

多くの不動産会社では、アパートは2〜3階建て、マンションは3階建て以上の建物として判断しています。ですが、物件の構造の違いによって、判断基準が変わる場合もあります。

3-3.アパートは木造・鉄骨造 マンションはRC造のことが多い

続いての判断基準は、物件の構造の違いです。物件の構造が木造・鉄骨造であればアパート、RC造・SRC造であればマンションと判断される場合が多いです。しかし、鉄骨造には2種類の構造があり、軽量鉄骨造であればアパート、重量鉄骨造であればマンションと判断されることもあります。

先ほど、構造ごとの建築費・家賃相場について説明しましたが、RC造・SRC造のほうが木造・鉄骨造に比べて、建築費が高いです。そのため、マンションのほうがアパートよりも家賃が高いのだといえます。

4.構造によるトラブルを避けるためのポイント

物件に入居した際に、なんらかのトラブルが発生する場合があります。その多くが物件の構造によるものです。そのような構造によるトラブルを避けるためのポイントとして「騒音トラブルの回避法」、「耐震性のある物件の選び方」、「湿気がたまりにくい物件」について解説していきます。

4-1.騒音トラブルを回避するためにできる3つのことを知る

騒音トラブルを回避するためには、まず、遮音性の高い構造で建築されている物件を選ぶ必要があります。遮音性の高い構造は、RC造、SRC造の2つです。どちらの構造でもコンクリートを使用しているので、壁などの密度が高く、周りからの音を遮断してくれます。

ですが、RC造、SRC造は家賃が高いため、なるべく安い物件に住みたい方には、RC造、SRC造の物件に住むのは厳しいかもしれません。
そこで、木造や鉄骨造の物件でも騒音トラブルを回避することができるよう、物件を決める前に確認すべき3つのことを紹介します。

  • * 部屋の真ん中で手を叩いてみる
  • * 四方の壁を軽く叩いてみる
  • * 人が多く集まるような施設はないか、周辺の環境を確認しておく

部屋の真ん中で手を叩いてみて、音の響きが返ってこない場合は、外部に音が漏れている証拠なので、遮音性が低いです。そのため、周りからの騒音が気になる場合があるので、そのような物件であれば、よく検討する必要があるでしょう。

また、コンクリートを使用した遮音性の高い壁の場合、叩くと硬く、詰まった感じの音がします。逆に遮音性が低い壁の場合は、叩いた感じが軽く、裏側に響くような音がします。

住宅の周辺に、駅や商業施設、学校などの施設がある場合には、騒音を避けることは難しいでしょう。なので、実際に物件を見に行って、周辺の環境を確認する必要があります。

4-2.耐震性のある物件は3つの選び方をおさえて見極める

耐震性のある物件の選び方の1つ目は、築年数が浅い物件を選ぶことです。
築年数の浅い物件であれば、アパートであっても最新の建材や技術を用いて建築されている場合が多いので、耐震性が高くなっています。もしも、築年数が古い物件しか見つからなかった場合には、これまで地震の被害がなかったか、耐震性向上のための補修履歴はあるかなどをチェックしておくといいでしょう。

2つ目は、建物のある土地が地震に対してどれだけ強いかをチュックすることです。建物の耐震性が高く、どれだけ頑丈であっても、土地自体が揺れやすい場合には、地盤沈下や浸水が発生する恐れがあります。国土交通省が提供しているハサードマップを確認することで地震が発生しやすい地域かもわかるので、そちらもチェックしておくとよいでしょう。

3つ目は、当たり前のことですが、地震に強い構造の物件を選ぶことです。これまで説明したように、それぞれの構造によって耐震性は異なりますので、可能であれば耐震性の高いRC造やSRC造の物件を選ぶべきでしょう。

4-3.湿気のたまりにくい物件を選ぶには窓枠やサッシの結露・壁紙をチェック

湿気の少ない物件を選ぶ際には、2つのポイントがあります。

  • * 窓枠やサッシに結露がついていないか確認してみる
  • * 湿気により壁紙が浮いていないか

窓枠やサッシに結露がある場合は、外との温度差が激しいということです。その結露が原因で、湿気が高くなるので、窓枠やサッシに結露がついていないか確認しておきましょう。

湿気がこもる物件は、壁紙が浮いてしまっていることが多いです。特に壁紙に不自然な凹凸がある場合は、湿気がこもっている証拠なので、要注意です。

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まとめ

人によって求める物件の条件は違うものです。家賃を重視する人、トラブル回避を重視する人、耐震性や耐火性などの安全面を重視する人、挙げていけばきりがありません。

すべての人が100%希望を満たす物件を見つけることは難しいかもしれませんが、今回ご紹介した構造によっての違いを理解することによって、あなたの希望する条件に合う物件を探すことに役立てみてください。

また、物件オーナーを目指している方は、物件を探す入居者目線を意識して、家賃や間取りの他にも構造についてもしっかりとチェックしてみて下さい。入居者満足が高まり定住率が上がれば、すなわちそれが賃貸経営の安定化に繋がります。

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