アパートを建てるなら絶対に知っておきたい5つのキホン

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土地をお持ちの方や、購入した土地を活用したいという思いがある方のなかには、一定の家賃収入を継続的に得られるとともに節税対策にもなる「アパート経営」に興味があるという方も多いかもしれません。

ただ、初心者のうちはアパート経営にかかる費用や、アパート経営を中古物件で行うべきか新築物件で行うべきか…とわからないことも多く、なかなか本格的に踏み出すことができない方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、アパート経営を検討している方に向けて、絶対に知っておいていただきたい5つのキホンについて解説していきます。

目次(読みたい項目をクリック頂くとスキップできます)

1.アパート経営を新築で始める場合のメリット・デメリット

もしアパート経営を始めるとなると、新築でアパートを建てるのか、もしくはすでに存在する中古アパートを購入するのかという選択肢があります。両者ともにメリット・デメリットがありますが、アパート経営初心者の場合は新築アパートへの投資をおすすめします。なぜなら新築アパートの方が中古の場合に比べて、経営のノウハウや経験がなくてもスタートさせやすいからです。

中古物件でアパート経営をすることは、初期投資が少なく済むなどのメリットもありますが、修繕費やリフォームの費用がかさんでしまうことや、購入後になかなか入居者が決まらないケースも多く、それなりのリスクがあるとされています。
ここでは新築物件でアパート経営を始める場合のメリットやデメリットを解説していきます。

1-1.新築で始める場合の4つのメリット

まずは新築でアパート経営を始める場合のメリットを4つみていきましょう。

1-1-1.故障や修繕にかかるコストが抑えられる

新築物件は、中古物件に比べて建物はもちろん設備も新しいため、故障や修繕にかかるコストが抑えられます。また、各種保証期間中の設備の故障や不具合は補償対象となりますので安心です。

新築物件を一から経営していくことは、大規模な修繕が発生しないようにメンテナンスをすることで、物件をよい状態で維持していけるということです。
中古物件を購入した場合は、それまでどのようなメンテナンスがされてきたのかという詳細がわかりにくい場合が多く、一見なにも問題のないように見えて、蓋を開けてみたらかなり老朽化が進んでいたというケースも多いのです。

そのほかのメリットについてもみていきましょう。

1-1-2.好条件の融資を受けやすい

アパートを建てる際にはアパートローンを組む方が多いかと思いますが、その際借主の方の属性や物件の収益性がとても大きく影響するとされています。新築アパートの場合、経営をスタートさせた際の収益が中古物件に比べてかなり見込まれると同時に、その後の安定した経営がしやすいとされています。そのため中古物件に比べて頭金や金利、返却期間などを好条件で提示されるケースも多く、高待遇な融資を受けることができるのです。

1-1-3.入居者が決まりやすく賃料を高めに設定しやすい

新築アパートは、中古物件に比べて入居者からの人気も高く、空室リスクが抑えられます。空室を回避するためのリサーチなどばかりに力を入れることなく、専門的な知識や経験がなくてもアパート経営をしていきやすいのです。また、入居者が多く見込まれる物件の場合は、周辺の相場の家賃よりも少し上乗せした金額を設定することもできるでしょう。

1-1-4.瑕疵担保責任が10年のため安心

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、新築物件を購入してから10年の間になにか欠陥が見つかった場合、売主に対して損害賠償請求ができるという制度です。中古物件の場合、
瑕疵が見つかってから1年間の間に損害賠償請求ができると民法で定められています。

たとえば、購入してから5年後に瑕疵が見つかったのなら、そこから1年以内であれば請求が可能です。売主からすればいつまでも請求される可能性がつきまとうため、これを解消するべく不動産会社は取引の際に瑕疵担保責任の期間を引き渡してから2〜3ヶ月として契約することが一般的です。

なので、結果的には新築の方がリスクを回避できるといえるでしょう。

1-2.新築の3つのデメリット

新築にはメリットもありますが、次のようなデメリットもあります。

1-2-1.初期投資金額がかなり高くなる

中古物件に比べて物件価格が高いため、初期投資金額はかなり高くなります。また土地を新たに購入する場合は、それ以上のコストがかかってきてしまいます。頭金が少なくてもアパート経営ができる場合もありますが、ある程度頭金を用意しておいたほうが後々の返済で苦しまずに済むでしょう。

1-2-2.利回りが低く返済比率が高い

新築アパートは中古物件に比べて物件価格が高いため、月々の返済額も中古物件に比べて高くなります。また、新築物件は利回りが5〜7%ほどと低いのが現状です。入居時に高い家賃で契約ができた場合は利回りがとても高くなりますが、なかなか入居者が決まらなかった場合は家賃を下げなくてはならないため、利回りが安定しにくいといわれています。そのため、大規模修繕などに備えてきちんと資金計画をしてく必要があります。

1-2-3.運用が始まるまでに手間と時間がかかる

新築アパートの場合、土地の選定や物件の設計、入居者の募集、家賃収入までにかなりの時間と労力がかかってくるものです。また建築業界の繁忙期と言われる年度末などにアパートの建築工事が重なると納期が遅れてしまう可能性があり、空室を作る事態を招きかねません。予定していたとおりにいかない場合もありますので、余裕を持ってスケジュールを立てることをおすすめします。

2.アパートを建てるためにかかる費用について

実際に新築のアパートを建築するとなると、どの程度の費用がかかってくるのでしょうか。自己資金や実際にかかるおよその費用の算出方法について解説していきます。

2-1.初期の自己資金の目安は建築費用の5〜10%

新築アパートを建てるための自己資金の大まかな目安は「建築費用の5〜10%」とされています。例えば、5,000万円のアパートの場合、250〜500万は工面する必要があります。
できることならば、自己資金を使わずに100%借入をしたいと考える人も多いでしょう。しかし、現実的にはそう簡単に金融機関もお金を貸してはくれません。アパートローンの審査を無事にクリアするためにも、最低限用意しておきたい金額といえます。

2-2.実際にかかる建築費用を算出する方法は坪単価×延べ床面積

大まかな建築費は、「坪単価×延べ床面積」で計算ができるとされています。もちろん、実際の建築物件のつくりや規模によって異なってはきますので、あくまで目安として捉えていただければと思います。

坪単価とは、建物の床面積1坪あたりの費用のことをいいます。坪単価の相場は「40〜100万円」といわれています。かなりの幅があるように見えますが、立地条件や、建物の構造(木造、鉄骨造、また鉄筋コンクリート造など)によっても大きく変わってくるものです。

また延べ床面積は、実際に業者からの提案があって初めてわかるものなので正確な面積を知ることは難しいですが、建ぺい率から推測することが可能です。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物が占める割合のことをいいます。用途地域によって、この建ぺい率の上限が決められているのです。
例えば、あなたの所有している土地が100坪で、建ぺい率の上限が60%だとしましょう。その場合、各階の延べ床面積は【100坪×60%=60坪】です。坪単価の平均は40〜100万円のため、およその建築費用は以下のとおりに計算することができます。

なお、4階建ては軽量鉄骨造、5階建ては重量鉄骨造で建築することが多いため、それぞれの構造で算出しています。

2階建て 4,800万円〜1億2,000万円 40〜100万円×60坪×2階
3階建て 7,200万円〜1億8,000万円 40〜100万円×60坪×3階
4階建て 1億2,000万円〜2億4,000万円 50〜100万円×60坪×4階
5階建て 1億8,000万円〜3億円 60〜100万円×60坪×5階

延べ床面積にも、用途地域によって上限が定められており、これを容積率(延べ床面積÷敷地面積)といいます。
先ほどの5階建てを例にとって考えると、【60坪×5階÷100坪=300%】です。もしもこの物件の容積率の条件が250%だった場合、5階建てにすると上限を超えてしまうため4階建てまでの物件しか建築できません。

3.狭い土地でもアパート経営を行う方法

「相続した小さな土地や駐車場はあるけれど、こんなに狭い場所にアパートなんて建てられるの?」といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
実は30坪ほどの狭い土地でも、条件さえクリアすればアパートを建てられます。その条件とされているのが「建築基準法」です。その具体的な条件や、プランニングをみていきましょう。

3-1.狭い土地に建てるには条件がある!接道義務・建ぺい率・容積率

次の条件が満たされていた場合は、たとえ狭い土地でもアパート経営を行えます。

  • * 接道義務
  • * 建ぺい率と容積率

接道義務とは、物件の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというルールのことを指します。道路幅が4m未満の場合は、道路中心線から2m後退したところからが敷地という扱いなので注意が必要です。

次に重要になってくる条件は先ほどもご説明した建ぺい率と容積率。これらは建物の大きさや階数に大きく関わってきます。地域によって異なりますが、建ぺい率は30〜80%、容積率は50〜1,300%とかなり幅があります。それらの上限を超えない範囲内であれば条件をクリアしていると言えるでしょう。

実際に約15坪という狭い土地に、いわゆる「狭小アパート」と呼ばれる新築アパートを建築し成功しているオーナーの方も少なくありません。

3-2.狭い土地でも入居者ニーズのあるアパートを建てるためのプランニング

大きな土地に比べて狭い土地でのプランニングは、様々な制約があることが多いです。採算面に注意する必要があるため、効率のよい間取りを考えることが必要不可欠といえるでしょう。特に間取りに関してはかなり制約が多いとされています。1LDKほどの広めの間取りを確保することも難しいため、基本的に1Rや1Kなど単身者向けの物件となることが想定されます。

駅から比較的遠い立地の場合、家賃相場よりも低い金額を設定せざるを得ないこともありますが、高い家賃をキープするなら、付加価値をつけていくという手が挙げられます。
例えば、最近人気のペット共生型賃貸住宅やセキュリティを強化した物件、そして充実した収納が備わっている物件など、ターゲットとなる入居者のニーズにあった付加価値をつけることを念頭に置いておくとよいでしょう。

4.ローコストでアパートを建てるために重要な3つのポイント

できるならば低予算でアパートを建築していきたいと誰もが願うはずです。しかし必要な経費や施工にお金をかけなかった場合、取り返しのつかない事態に陥る可能性があるため、細心の注意を払う必要があります。そこでローコストでアパートを建てる上で重要となるポイントをご紹介いたします。

4-1.複数業者で見積もりを比較し建築費用に余計なものが入っていないか確認する

始めから1社に絞り込むことはせずに、複数の業者で見積もりをとって比較することがとても重要なポイントです。複数の見積もりを比較することで、必要なものとそうでないものが明確化されてきます。必要なところにはお金をかけ、無駄なものは徹底的に省く努力をしていきましょう。

4-2.建物の構造が複雑になっていないかチェックする

建物の構造が複雑になっていればいるほど、コストがかかってきます。例えば、建物の形状をシンプルな四角にするとコストダウンができるとされていますが、複雑な形をしていればしているほど高くなってしまうので注意が必要です。
また階高や天井の高さを低くすると使用する建材の量を減らすことができるためコストダウンにつながります。

そして、外構部分の工事を簡素化することも重要です。例えば、フェンスや門構え、そして中庭や駐車場など、デザインが凝ったものになってしまうとコストがぐんと跳ね上がってしまいます。
また、水回りの設備をまとめるとコストダウンにつながります。

4-3.地元の工務店などローコストでも建築してくれる業者に依頼する

最後に重要なポイントが、低予算で請け負ってくれる業者の選び方です。一般的に広告費や人件費の高い会社の場合は、建築費用もそれなりに高くなってきてしまいます。逆にそういった費用をあまりかけていない地元の工務店などであれば、同じ施工でもかなりコストダウンをすることができるでしょう。

注意していただきたいのが、材料費や人件費を大幅に安く請け負う業者の存在です。こうした業者を利用すると、初期費用がいくら安く済んだとしても、質の悪い材料を使用されたり、施工が雑になったりするリスクが高くなってしまいます。
設備のトラブルが生じてその後の修繕費がかさんでしまうケースもあるため、見極めが重要です。

こうした事態にならないためにも口コミを調べ、業者の対応の仕方を確認するなどして信頼できる業者かどうかを判断してください。決して建築費用の安さだけで決断しないようにしましょう。

5.アパートを建てるなら絶対に知っておきたい5つのリスク

アパート経営には、メリットだけでなく多くのリスクが存在するのは紛れもない事実であり、それらと上手く付き合っていくことで成り立っていくビジネスであることを理解しましょう。どうしても成功例ばかりに目がいってしまいがちですが、失敗例にどのようなものがあるのかを研究し、同じような失敗をしないようにしていくことがとても大切です。ここではアパートを建てる上で知っておきたいリスクをご紹介します。

5-1.空室は収入の減少に直結する

アパート経営において重要な鍵となるのが、いかに空室を作らないかということです。空室がある状況は家賃収入の減少につながってしまいます。ローンの返済や維持費や修繕費を工面していくためにも、空室を埋めるための努力が必要となってきます。

そのうえ日本は少子高齢化がどんどん進んでおり、入居者の数も徐々に減っていくことが予想されます。入居者にとって魅力的な物件とはなにかということを考えていくことで、そういった時代でも需要の高い物件にしていく努力が必要です。

5-2.建物の老朽化や災害による被害

建物の老朽化や修繕費は、アパート経営をしていく上でとても大きな問題となってきます。エアコンなどの設備の取り替えや壁紙などクロスの張替えなどだけでなく、外壁の塗装や水回りの工事など大掛かりな修繕が必要となってきます。

老朽化することで入居希望者も減少していくことも予想されますので、新築のアパートとの競争に負けないように適宜リフォームをしていき、その都度家賃の見直しをしていきましょう。

また起こってほしくない事態ではありますが、災害などで一夜にして大切な資産である建物がなくなってしまうことも考えられます。災害対策として火災保険や地震保険、そして施設賠償責任保険などの保険に入っておくことで万が一の事態に備えておきましょう。

5-3.入居者によるトラブル問題

アパート経営をしていく上で大きな問題となってくるのが「入居者同士のトラブル」です。特に騒音問題はとても深刻なケースになることが多いです。きちんとクレームを伝えてくれる入居者の方もいますが、なかには何も言わずに黙って出て行ってしまう人もいます。そういった場合、トラブルに気づかないままになってしまい、ほかの入居者が退去してしまうことも大いに考えられます。トラブルの芽が見つかった場合は早急に対処していくことで、入居者の方にとっての生活しやすい住環境づくりにつながります。

5-4.立地や周辺の事情に振り回されることもある

物件の周辺の環境が大きく変わってしまった場合、アパート経営に影響を受ける場合があります。例えば近隣の大学などの施設が移転するなどした場合、需要がかなり落ちてしまうことでしょう。そういった事態にならないためにも、アパートを作る前にどういった付加価値をつけていくかを入念にプランニングしていくことが求められます。

5-5.開始時の投資額は慎重に!新築時にできる限り手元にお金が残るようにする

アパートを新築する場合、最初に多額の金額が必要となってきます。アパートを建築する方の多くがローンを組むことになるでしょう。先に触れたとおり、初期の自己資金は総額の5〜10%が求められますが、新築時にできる限り手元にお金が残るような状態を保つことで、何かトラブルが起こった場合に備えることができます。
対策として、次のようなものが挙げられます。

  • * 手元の資金次第では、1〜2割ほど支払いをしておくこと
  • * 修繕費以外の経費はなるべくコストカットする
  • * 借入期間をできるだけ長く、借入金利を低くするように交渉する

まとめ

以上、新築アパートを建てる上で知っておきたいキホンについてご説明しました。
アパート経営はリスクを伴うビジネスではありますが、安定的な不労収入を得ることができるとても魅力的な資産運用です。
なかでも新築で行うアパート経営には、故障や修繕にかかるコストを抑えられるほか、好条件の融資を受けやすい、賃料を高めに設定しやすい、瑕疵担保責任が10年あるといった様々なメリットがあります。

ただ、今回ご紹介してきたように、新築アパート経営にもいくつかのデメリットやリスクがあります。これらを認識しておくことで、いざという時に立ち回れるようにしておきましょう。

ノーリスクというわけにはいかないので、自らも冷静になって情報収集を行い、失敗しないためにも複数の業者から提案を受けるとともに、不動産の専門家の立場からのアドバイスをもらうことで、ご自分の納得のいくプランを組み立てて行きましょう。

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