アパート・マンション経営の減価償却費の計算方法を分かりやすく解説

アパート・マンション経営で得られた収入については、不動産所得として確定申告をする必要があります。

減価償却費はその確定申告での収支内訳の費目のひとつであり、これは数ある費目の中でも、アパート・マンション経営をするにあたっては特に重要な費目となります。だからこそ、減価償却費に関する知識を得ておくことは大切です。

今回は、アパート・マンション経営における減価償却について、基礎知識や計算方法、減価償却をよりお得に活かすためのポイントなど、減価償却に関する幅広い情報をお届けします。

1.アパート・マンション経営に関わる「減価償却」の基礎知識

減価償却について、まずは減価償却とは何かということ、減価償却にはどんな種類があるかということを知っておきましょう。

1-1.減価償却とは建物や設備などの取得費用を「耐用年数」で分割して計上するもの

減価償却とは、建物や設備などの資産が購入後の年数経過とともに、その資産価値が経年劣化などによって目減りしていくものの取得費用(購入費用)を、購入年に経費として全額計上するのではなく、資産の種類によって決まっている『耐用年数』で分割して減価償却費として計上していくことです。

つまり、減価償却費の概念は「対象となる資産(建物や設備など)の価値が経年劣化によって毎年目減りし、損失していく分の経費計上を認める」ということです。 そのため、たとえ高額なものであっても、経年劣化による資産価値の損失とは縁遠い土地や骨とう品などについては、この減価償却の対象にはなりません。

これを聞くと「土地は昔より値が下がっているのだから、減価償却されないのはおかしいじゃないか」と思われるかもしれませんが、これには理由があります。

土地の値下がりはあくまで不動産市場などの動向からくるものであり「土地が経年劣化したから、それが理由で価値が下がった」というものではありません。何百年経とうが、そこに家を建てることは可能、つまり土地としての機能そのものは落ちない、という意味で減価償却の対象とはされないのです。

1-2.減価償却の種類には「一括減価償却」「少額減価償却資産の特例」などもある

アパート・マンション経営にも関わってくる減価償却には、ごく一般的な減価償却だけでなく、「一括減価償却」「少額減価償却資産の特例」といった種類もあります。

減価償却 対象となる資産(建物や設備)の耐用年数に応じて、毎年分割して償却していく、もっとも一般的な減価償却方法。
一括減価償却 取得価額(購入費用)が10万円以上20万円未満の資産を一括償却資産とし、取得日や耐用年数とは関係なく、使用開始年から3年間で償却する方法。
少額減価償却資産の特例 青色申告者のみ適用を受けることができる。
取得価額が30万円未満の資産が一定の要件を満たしていれば、使用年に取得価額の全額を経費として計上できる特例。

実際のところ大半の減価償却の取り扱いは、一番上に挙げた、「もっとも一般的な減価償却」に該当します。


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2.何年かけて減価償却できるのかが決まる「耐用年数」の基礎知識

アパート・マンション経営において「この建物を、この設備を何年かけて減価償却できるのか」というのは、それぞれの資産の法定耐用年数によって決まります。
法定耐用年数とは何か、その年数の基準はどのように決められているのかをご説明しましょう。

2-1.法定耐用年数とは建物の構造(種類)別に国が一律で設定した年数

減価償却と大きく関わってくる「法定耐用年数」は、建物や設備の一般的な保証期間や、建物の寿命とはまるで異なるものです。
建物の法定耐用年数とは、新築されてから年数がたつにつれて経年劣化により価値が下がっていく建物に対して、評価額を公平にするために、建物の構造(種類)別に国が一律で設定した年数を指します。

たとえば木造アパートが2棟あった場合、その両者に見た目の印象や規模などに大きな違いがあろうと、木造アパートの法定耐用年数は国によって決められています。そのため、両者の法定耐用年数、つまり減価償却できる期間に差はないのです。

次に建物の構造によってそれぞれどのように法定耐用年数が定められているかを具体的にご説明しましょう。

2-2.建物の構造ごとの法定耐用年数の基準

建物の構造ごとの法定耐用年数は次の通りです。アパート・マンションがどの構造を利用するかによって、何年に分割して減価償却できるかが一目で分かります。

木造 22年
軽量鉄骨造 鉄骨の厚さ3mm以下の場合:19年
鉄骨の厚さ3~4mm以下の場合:27年
※鉄骨の厚さが4mmを超えているものは鉄骨造
鉄骨造 34年
RC(鉄筋コンクリート)造 47年

ちなみに、新築物件を購入してアパート・マンション経営をする場合は、この法定耐用年数=減価償却できる年数、とそのまま考えてもらってかまいませんが、中古物件を購入する場合は少し考え方が違ってきます。

たとえば、築25年の木造アパートを購入した場合、この物件は木造の法定耐用年数である22年を経過している状態です。

しかし、この場合でも実は減価償却に使える耐用年数はゼロにはなりません。中古物件に対する耐用年数の決め方が別途あるため、古い物件であっても、ある程度の期間は減価償却に使うことができるのです。

そのための計算式は、以下の通りです。

法定耐用年数切れの物件 法定耐用年数×20%
法定耐用年数の一部が経過した物件 (法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

たとえば前述の築25年の中古木造アパートの場合、上記の「法定耐用年数切れの物件」の計算式に当てはめると「22年×20%=4.4年」となります。ここから1年未満の端数を切り捨てた「4年」が、この中古木造アパートに新たに認められた耐用年数となるのです。

他にもたとえば築10年の中古鉄骨造マンション(重量鉄骨造)なら「法定耐用年数の一部が経過した物件」の計算式に当てはめてみると、「(27年-10年)+10年×20%=19年」が新たな耐用年数となることが分かります。

3.減価償却費の計算方法2種類の違いと計算方法を紹介

減価償却の金額は「耐用年数の期間で分割する」ということは知られていますが、実はこの分割の仕方、つまり計算方法はひとつではなく、「定額法」と「定率法」の2種類があります。定率法と定額法の違いや、その計算方法などについてご説明します。

3-1.減価償却の際の計算方法「定率法」と「定額法」の違い

アパート・マンションの建物を減価償却する際に使う計算方法は、定額法と定率法の2種類がありますが、それぞれの特徴は以下の通りとなります。

定額法 減価償却の対象となる金額=建物の取得価額を、耐用年数の期間、毎年均等額で償却していく方法。
定率法 減価償却を耐用年数期間「毎年一定額」ではなく「毎年一定率」で行う方法。

このように、定額法と定率法では計算方法そのものが異なります。同じ減価償却期間(法定耐用年数)の建物であっても、各年度にいくらずつ減価償却費を計上するのかは、両者で大きく違ってきます。

ただし、平成28年4月1日以降に取得したアパートやマンションの建物については、原則として定額法のみ適用されることとなりました。
基本的にはアパート・マンション経営において使用する減価償却法=定額法になると考えておいて問題ありません。

3-2.定額法を用いた減価償却費の計算方法

アパートやマンションを定額法で減価償却する場合、減価償却費は以下の計算式を適用します。

償却率というのは国税庁が定めたもので、簡単に言えば「取得価額を1とし、それを法定耐用年数で割った数字」です。たとえば法定耐用年数が22年である木造アパートの新築物件の償却率を計算すると、

となりますが、端数は切り上げとなるため、0.046となります。
国税庁が発表している「減価償却資産の償却率表」でも、この切り上げた数字が示されています。

さて、この償却率をもとに、3,000万円で建てた新築木造アパート(法定耐用年数22年)の定額法での減価償却費を計算すると、

これが減価償却費として毎年経費計上できる金額となります。

参考までに、他の構造のアパートやマンションの償却率もご紹介しておきましょう。

構造 償却率
軽量鉄骨造
※鉄骨の厚さが3mm以下の場合、法定耐用年数19年
※鉄骨の厚さ3~4mm以下の場合、法定耐用年数27年
法定耐用年数が19年のもの:0.053
法定耐用年数が27年のもの:0.038
鉄骨造(法定耐用年数34年) 0.030
RC造(法定耐用年数47年) 0.022

ただし、ここまでの例はあくまで新築のアパートやマンションを前提にしたものであり、中古アパートや中古マンションの場合は、同じ構造であっても、認められる耐用年数が新築とは異なってくるため、償却率についても違いがあります。

まず、中古アパート・マンションの耐用年数についての計算は「2-2. 建物の構造ごとの法定耐用年数の基準」でもご紹介した、以下の計算式を当てはめて下さい。

法定耐用年数切れの物件 法定耐用年数×20%
法定耐用年数の一部が経過した物件 (法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

この計算式で、取得した中古アパート・マンションの耐用年数が計算できたら、次は国税庁が発表している「減価償却資産の償却率表」を参照して、計算で出た耐用年数に該当する定額法償却率を当てはめます。

たとえば築10年、5,000万円で買った中古鉄骨造マンションなら、耐用年数は「(27年-10年)+10年×20%=19年」となり、19年の耐用年数に該当する定額法償却率は0.053とりますから、19年間の耐用年数の期間、毎年減価償却できる金額は、

という計算になります。

4.減価償却費が多い方がお得な理由

アパート・マンション経営において減価償却費は、できるだけ多く計上できたほうがお得です。ここからはその理由と、「トータルで同じ減価償却費なら、期間は長い方がいいのか短い方がいいのか」についてもご説明しましょう。

4-1.確定申告で家賃収入から減価償却費を差し引くことができる

アパート・マンション経営において減価償却費を多く計上できたほうがお得なのは、確定申告でアパート・マンション経営の家賃収入から減価償却費を差し引くことができるというメリットがあるからです。

たとえば、築15年の中古木造アパート(総戸数6戸、各戸家賃60,000円)を2,000万円で購入した場合、この中古木造アパートの耐用年数は

となります。

そして、国税庁が定めた定額法償還率は、耐用年数14年の場合は0.100。
つまり、この物件で10年間にわたって毎年減価償却できる金額は、以下のようになります。

このアパートで得られる年間家賃収入432万円(60,000円×12ヵ月×6戸)から、半額近い200万円もの金額を、10年間にわたって減価償却費として経費計上できるということになります。このように減価償却できる額が大きければ大きいほど利益がぐっと抑えられ、節税につながるのです。

だからこそアパート・マンションの経営においては、建物だけではなく設備などについても、減価償却できるものは漏れなく計上していくことが大切です。

ちなみにアパート・マンション経営において減価償却が可能なものとしては建物本体の他にも、

  • * 電気設備・給排水設備・ガス設備・消火設備・エレベーターなどの建物附属設備
  • * 駐車場舗装・門・塀、側溝・植木などの緑化設備・フェンス・自転車置場・ごみ置場などの構築物
  • * エアコン・郵便受け・宅配ボックスなどの器具・備品

といったものが挙げられます。

4-2.余裕ができた分のお金を投資に回せるため減価償却年数は短い方が良い

減価償却は節税につなげられるありがたい存在ですが、気になるのは「減価償却の年数は長いほうがいいのか、短いほうがいいのか」ということです。
「長い期間減価償却したほうが、ずっと長く節税をすることができる」と考えてしまうかもしれませんが、実は減価償却はなるべく太く(1年間あたりの金額を多く)、短く済ませるのがおすすめです。

たとえば2,000万円分を減価償却するとしても、それを10年で済ませれば年間あたり200万円を経費として扱えますが、40年かけた場合、年間の計上はたったの50万円です。

トータルでの減価償却額は変わりませんが、減価償却の短い方が短期間でできるだけ多くの経費を計上して徹底的に節税できる分、お金に余裕ができはじめるのも早く、余裕ができた分のお金をさらに投資に回せるといったメリットを生みやすくなります。そのため、「太く短く」のほうがおすすめなのです。

5.減価償却費を多く計上するためのポイント

アパート・マンション経営における減価償却費は、なるべく太く短く済ませることが節税のためにおすすめですが、具体的にどんな手を使えば、少しでも太く・短くできるのでしょうか。それには、2つの方法があります。

  • * 建物はできれば、中古の木造アパートを選ぶ
  • * 減価償却費を建築費用一式で考えるのではなく細かく分類する

5-1.建物は中古の木造アパートを選ぶのがおすすめ

アパート・マンションの建物本体の法定耐用年数は構造によって決められており、たとえば木造・鉄骨造・RC造の中でもっとも法定耐用年数が短いのは、22年の木造です。(鉄骨造は34年、RC造は47年)

しかし、建物としては法定耐用年数が短い木造であっても「22年という期間は長い」と感じてしまうのが現実です。
そこで、新築木造アパートよりもさらにおすすめしたいのは、中古木造アパートを購入することです。

中古物件を購入した場合、その物件の新しい耐用年数は、法定耐用年数切れの物件は「法定耐用年数×20%(端数切捨て)」となり、法定耐用年数の一部が経過した物件は「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」とされます。

たとえば法定耐用年数の22年を超えた築年数の木造アパートの場合、購入した際に認められる新しい耐用年数は4年となり、築15年の木造アパートなら耐用年数は10年となります。
法定耐用年数を超えた木造アパートを買えば、その金額がたった4年間で減価償却できるため、1年あたりの減価償却額も非常に大きくなるということです。

こうして見ると、中古物件は新築物件よりもはるかに「太く短く」減価償却ができるということが分かります。特に、法定耐用年数が他の構造と比べて短い木造アパートは、こうした恩恵を受けやすいためおすすめなのです。

5-2.建物と附属設備を分けてそれぞれの設備の法定耐用年数を適用させる

減価償却のお得さを考えるなら中古木造アパートがおすすめですが、「建てたいアパート・マンションは新築の鉄骨造」といった場合もあるはずです。中古木造アパート購入という手を取りたくない場合は、減価償却を太く短くするためのもうひとつの方法を使いましょう。

もうひとつの方法とは、建物本体とは分けて、建物附属設備や構築物・器具備品などの設備部分などを細かく分類し、それぞれの設備の法定耐用年数を適用させるという方法です。

具体的にどういうことかというと、新築したアパートやマンションの建築総額を「建物の減価償却」とするのではなく、工事明細書から細かく分類して、各種設備それぞれにかかった金額を明確にし、さらに各設備の法定耐用年数を確認して、それぞれにその耐用年数を適用して減価償却していくという方法です。

工事明細から細かく分類し、ひとつひとつの法定耐用年数を調べなければいけないため、手間がかかります。しかし、設備部分が占める金額の割合は総額の1~3割ほどもあるため、その設備部分の減価償却だけでも太く短くできれば、年間の減価償却額も変わってきます。


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まとめ

アパート・マンション経営で少しでも得をするためには、アパート・マンションに大きく関わってくる減価償却についてしっかり理解したうえ、十分に活用することが大切です。
建物以外にどんなものが減価償却で経費計上できる対象になるのかを調べた上で、法定耐用年数が短い中古木造アパートの購入を検討し、新築アパート・マンションの場合は工事明細の内訳をチェックして建物とその他の設備部分を細かく分類していきましょう。

なるべく数多くの「減価償却ができる対象」を見つけて、減価償却期間を短くできるところは短くする。それを徹底すれば大きな節税効果につながります。

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