【アパート建築費】成功のカギは坪単価!坪単価を決定する要因を解説します【イエカレ】

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このコラムのポイント土地の有効活用の方法は誰に相談していいか悩むものです。 業者や専門家の力を借りたいところですが、適切な相談相手がなかなか見つからないのが実情です。 インターネットを活用することで、手軽に業者や専門家を探すことができる時代になっています。

建築費の高騰!いつまで続くのでしょうか?

2008年から続いている建築費の高騰!いつまで続くのでしょうか?

この10年余り、東日本大震災から続く住宅や公共施設の復興工事、それにともなう公共事業の増加、2021年の東京オリンピック開催などにより建築工事全体の需要が高まってきました。

また、新型コロナの影響もあり、建築業に対する総合的な需要が高まっているにも関わらず、業界全体が深刻な人手不足、さらには輸入資材の不足状態に陥ってしまったのも大きな原因です。

こうしたことが建築業における人件費の増加にもつながっており、結果として全体的に割高傾向が生まれているという状況となっているのです。アパートやマンション建築に限らず、さらに建築費用が高騰している主な原因となってしまったのが、円安進行に伴う輸入資材の価格高騰、世界経済自体がインフレ傾向になってきたことも要因となっており、複雑な状況が絡みあった結果とも言えます。

そのため、同じスペックの工事をする場合でも「どのタイミングで見積もりを取るか?」「いつごろ工事を着工したいか?」によって、建築費が違うという場合もありえるのです。 このため、基本的な考え方として、アパート建築の見積もりを取るときは、まず初めに「いつごろ工事に着工したいか」を考えることが重要になっています。

では、見積もりの大枠を占める「アパートやマンション建築の坪単価」は、どのような要因で決定されているのでしょうか。以下で詳しく解説します。

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アパートやマンション建築費の坪単価を決定する要因には、具体的にどんなものがあるのでしょうか?

アパート建築やマンション建築費の坪単価を決定する要因は大きく3つあります!

1)工法の違い
まず、耐久性と金額は比例するものと思っていてください。 そもそも、建物としての耐久性が上がれば上がるほど、坪単価も上がるのが通常です。

このため、現在用いられている建物構造の種類とそれぞれの坪単価を表にまとめてみました。

構造建築費の坪単価相場
木造坪70〜100万円
軽量鉄骨造坪80〜110万円
重量鉄骨造坪90〜120万円
鉄筋コンクリート造坪100〜130万円

この表の坪単価は「延べ床面積」に対する坪単価を記載しています。

2)付帯建築費の扱い
坪単価の計算の基礎がどうなっているかもチェックしたいポイントの一つです。 建物本体のみの建設費を基礎としているか、付帯建築費も含めて算定しているかによって、結果は大きく異なります。

さらに、混乱しやすい要因として、各建築会社のマーケティング戦略の一環として、坪単価を低く表示できるよう、建設費のみを基礎として坪単価を表示している業者も多いのです。

なお、そのような業者の場合、付帯建築費も含めて費用の見積もりをしないと、後であまりの費用の高さに驚く可能性もありますのであらかじめ注意が必要です。

3)下請業者との関係
大手ゼネコンでもない限り、建物の基礎から屋根まで、すべての工程を自社のみで施工することは稀です。そこで考えたいのが、その建築会社の下請業者との関係です。 安く仕事を請け負ってくれる下請業者をどれだけ抱えているかどうかで坪単価も大きく左右されます。

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アパート建築やマンション建築でコストを抑えるためのポイントは?

高く安定した家賃収入を得たいなら、それなりの投資をおこなうべき理由!

アパートやマンションを建築するにあたっては、誰しもが建築コストを抑えたいと思うはずです。 しかし、アパート建築、マンション建築の場合、費用を抑えるだけが正しい選択だとは限らないのが実情です。

なぜなら、あなたが建てて出来上がったアパートやマンションには、最終的に賃貸物件としてお客様(入居者)に借りて住んでいただくものになります。 そのため、外観・設備が、入居者満足を満たす十分なクオリティを持っていないと、賃貸物件としての魅力が薄れてしまうことになるからです。

アパートやマンションを建てたものの、入居者の入居率や定住率が芳しくなければ、当然ながら利回りも下がってしまい安定した収益が得られなくなってしまいます。 せっかく投資をしても、その結果、投資金額よりも家賃収入が多くならなければ不動産投資として成功できたとはいえなくなります。

また、むやみに建築費用を抑えこもうとすると、別の弊害も引き起こします。 これは有りがちなことなのですが、建築業者へコストダウンを強要して、その結果、いい加減な工事をされてしまうケースです。

建築後に瑕疵が見つかった場合、10年間は建築業者の瑕疵担保責任があるにせよ、その後については大規模な修繕工事をせざるを得ない状況が生じた場合、それにかかる修繕費用は家主が負担しなければならない危険性があります。さらに、瑕疵のせいで、入居者の資産に大損害を与えた場合は、損害賠償をしなければならない危険性もあるのです。

やはり、賃貸アパートやマンション建築にあたっては、他人に貸す物件になりますから、安全性や入居者満足度も考慮した上で、ある程度の初期費用は見込んでおく必要があります。

つまり、賃貸経営において、高く安定した家賃収入を得るためにも、それなりの最低限の費用は投資するべきだと考えていただくことも重要だと思います。

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では、実際に建築を依頼する業者選びポイントとは?

アパート・マンション建築・経営では、坪単価調査に加え、建築業者選びも重要なヒントです!

まかり間違って信頼できない(あるいは悪徳な)建築業者にあなたのアパート建築を任せてしまった場合、結果としてアパート・マンション経営も失敗に終わってしまう危険性がありえます。万が一、そんなことになれば、後に残ってしまうのは「多額の借金だけ......」という考えたくもない悲惨な状況が待つことにもなります。

そうなると必ず「やっぱりアパート経営なんてやめておけば良かった」と自分自身で後悔をしたり、外野である他人からも「だからアパート経営なんてやめとけと言っただろ」などと酷いことを言われる結果にもなります。ですから、簡単に考えてしまう人もいるのですが、最初の建築業者選びは本当に重要です。

そこで、安心して失敗をしない賃貸経営を行うためには、以下のポイントに着目するといいでしょう!

1)提案力
アパートやマンションを建築するにあたっては、あなたの頭の中にも「想定している入居者像」「建物のデザインや設備」など、さまざまな希望が浮かんではいるはずです。

1度や2度の商談だけで簡単に決められるようなものでないのがアパートやマンション経営です。そういったあなたの希望や状況を汲み取り、定められた予算の中で最善の経営収支プランを、熱意をもって我慢強く提案してくれる建築業者かどうかは、業者選びの第一の重要な要素になります。

2)数字の信ぴょう性
これはアパートやマンションの建築だけに限りませんが、建物を建築する場合、様々な参考数値が出てきます。 賃貸経営については「想定利回り(表面利回り?それとも実質利回り?)「入居率」「礼金」「定期メンテナンスや定期修繕」「将来のリフォーム想定費」などなどです。

「こんなにいろいろな種類の数字があるの!?」と驚くかもしれません。各建築業者はこういった数値に基づいて建築費や収支シミュレーションを作成して、あなたへ賃貸経営プランを提案してきます。各社、思考を凝らした様々な提案を持って来くることでしょう。

しかし、残念ながら、実態と大幅にかけ離れた数値で収支シミュレーションを作成する業者や担当者がいるのも事実です。もし、打ち合わせのときに、提示された数値に少しでも疑問を感じた場合、率直に質問をしてみましょう。自社の施工実績例など、具体的なデータに裏打ちされた納得ができる回答を得られるかどうかは、業者選びの二つ目の判断基準にして頂きたいことになります。

3)人柄
三つ目の判断基準は、やはり担当者の人柄になります。建築業者選びと言えば、そちらばかりに目が行ってしまいがちですが、これも本当に重要です。

考えてみて頂ければ「当たり前といえば当たり前の話し」と思って頂けると思うのですが、ソリの合わない営業担当者に、アパート建築やマンション建築という人生における重要な案件を任せることは心情的にもあまり気持ちのよいものではないでしょう。

ましてや賃貸経営ともなれば、賃貸物件を建てた後も何十年も付き合うことになる可能性もあるわけです。信頼して話を聞いてもらったり、話をしてもらえる人物・人柄かどうか?というのも大きな判断材料にしていただきたい点になります。

あと、これは補足になりますが、あの手この手を使って、執拗にあなたの結論を急がそうとする担当者もやめたほうがいいでしょう。大抵このような場合、その担当者は「自社の売上」や「自分の営業成績」のことしか考えていないと言えます。ご注意ください。


この記事のまとめ

今回は「アパート建築成功のカギは坪単価!」というテーマで解説をしました。

アパートやマンション建築と、その後の賃貸経営を成功させるためには「建築坪単価の決定要因について正しく知ること」「費用と家賃収入バランスを考えた収支計画が必要なこと」「そのために、優れた建築業者を選定すること」が成功率を上げる重要な要因になってきます。

それにはやはり、綿密な情報収集が必要です。クチコミ、インターネット上のサービス、雑誌などを活用しながら、納得がいく選択をしてください!

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