アパート建築成功のカギは坪単価！必須の成功ポイントとは？

2008年から続いている建築費の高騰！いつまで続くのでしょうか？

現在、東日本大震災から続く住宅や公共施設の復興工事、それにともなう公共事業の増加、2020年の東京オリンピック招致決定などにより、建築工事全体の需要が高まっています。
また、建築業に対する総合的な需要が高まっているにも関わらず、業界全体が深刻な人手不足状態に陥っているのもまた、ひとつの現状です。
このことが建築業における人件費の増加にもつながっており、結果として全体的に割高傾向が生まれているという状況となっているのです。

これがアパート建築に限らず、建築費用が高騰している主な原因となっているのですが、それに加えて、日本経済自体がインフレ傾向にあることも、もう一方の要因でしょう。

そのため、同じスペックの工事をする場合であっても、「どのようなタイミングで見積もりを取るか」「いつごろ工事を着工したいか」によって、まったく建築費が違うという場合もありえるのです。
このため、基本的な考え方として、アパート建築の見積もりを取るときは、まず初めに「いつごろ工事に着工したいか」を考えるといいかもしれません。

では、見積もりの大枠を占める「アパートやマンション建築の坪単価」は、どのような要因で決定されているのでしょうか。

アパートやマンション建築費の坪単価を決定する要因には、具体的にどんなものがあるのでしょうか？

アパート建築やマンション建築費の坪単価を決定する要因は大きく3つあります！

1）工法の違い
まず、耐久性と金額は比例するものと思っていてください。
そもそも、建物としての耐久性が上がれば上がるほど、坪単価も上がるのが通常です。
このため、現在用いられている建物構造の種類を表にまとめてみました。

2）付帯建築費の扱い
坪単価の計算の基礎がどうなっているかもチェックしたいポイントの一つです。
建物本体のみの建設費を基礎としているか、付帯建築費も含めて算定しているかによって、結果は大きく異なります。
さらに、混乱しやすい要因として、マーケティング戦略の一環として、坪単価を低く表示できるよう、建設費のみを基礎として坪単価を表示している業者も多いのです。
なお、そのような業者の場合、付帯建築費も含めて費用の見積もりをしないと、あとであまりの費用の高さに驚く可能性もありますので、あらかじめ注意が必要です。

3）下請業者との関係
大手ゼネコンでもない限りは、建物の基礎から屋根まで、すべての工程を自社のみで施工することは稀であるといえるでしょう。
そこで考えたいのが、下請業者との関係です。
安く仕事を請け負ってくれる下請業者をどれだけ抱えているかどうかで、坪単価も大きく左右されます。

アパート建築やマンション建築でコストを抑えるためのポイントは？

高く安定した家賃収入を得たいなら、それなりの投資をおこなうべきです！

アパートやマンションを建築するにあたっては、誰しもコストは抑えたいと思うはずです。
しかし、アパート建築、マンション建築の場合、費用を抑えるだけが正しい選択だとは限りません。

出来上がったアパートやマンションは、最終的には賃貸物件として、お客様（入居者）に利用していただくものです。
そのため、外観・設備が十分なクオリティを有していないと、賃貸物件としての魅力が薄れてしまうことになります。

アパートやマンションを建てたものの、入居率が芳しくなければ、当然ながら利回りも下がってしまうのです。
投資した金額よりも、家賃収入が多くなければ、不動産投資として成功したとはいえません。

また、むやみに建築費用を抑えることは、別の弊害も引き起こします。
いい加減な工事をしたために、その後に大規模な修繕工事が生じた場合、そこにかかる修繕費用は家主が負担しなければいけません。
入居者の資産に損害が生じた場合にも、損害賠償をしなければいけないケースも発生しうるでしょう。

やはり、アパート建築やマンション建築にあたっては、ある程度の初期費用は見込んでおく必要があります。
つまり、賃貸経営において、高く安定した家賃収入を得たいのであれば、それなりの費用を投資するべき、と考えていただくことが重要です。

では、実際に建築を依頼する業者選びポイントとは？

アパート・マンション建築・経営では、坪単価調査に加え、建築業者選びも重要なヒントです！

まかり間違って信頼できない（あるいは悪徳な）業者に建築を任せてしまっては、結果としてアパート・マンション経営も失敗に終わってしまう可能性がありえます。そうなれば、後に残るのは、多額の借金だけ......という悲惨な状況が待つのです。
そこで、失敗しない賃貸経営のために以下のポイントに着目するといいでしょう。

1）提案力
アパートやマンションを建築するにあたっては、「想定する顧客層」「建物の耐久性」など、さまざまな希望が頭の中にあるはずです。
そういった希望を汲み取りつつ、定められた予算の中で最善のプランを提案してくれるかどうかが重要な要素となります。

2）数字の信ぴょう性
アパートやマンションに限らず、建物を建築する場合、さまざまな参考数字が出てきます。
想定利回り、入居率、礼金、リフォーム想定費など、「こんなにいろいろな種類の数字があるの！？」と驚くかもしれません。
建築業者はこういった数字に基づいて収支シミュレーションを作成し、プランを提案してきます。
しかし、残念ながら、実態と大幅にかけ離れた数字で収支シミュレーションを作成する業者がいるのも事実です。

もし、打ち合わせのときに、少しでも数字に疑問を感じた場合、率直に質問をしてみましょう。
他の施工例など、具体的なデータに裏打ちされた回答がもらえるかどうかも判断の基準になるはずです。

3）人柄
最後はやはり担当者の人柄です。
当たり前といえば当たり前ですが、そりの合わない営業担当者に、アパート建築・マンション建築という人生における重要な案件を任せることは心情的にもあまり気持ちのよいものではないでしょう。
信頼して話をできるか人物・人柄かどうか、というのも大きな判断のポイントにしていただければと思います。 

この記事のまとめ

アパートやマンション建築、そしてその後の経営を成功させるには、建築坪単価の決定要因について正しく知ること、そして、費用と家賃の収入バランスを考えた計画を立てること、優れた業者を選定することが重要な成功要因になってきます。

それにはやはり、綿密な情報収集が必要です。クチコミ、インターネット上のサービス、雑誌などを活用して、納得がいく選択をしてください。

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