アパート建築業者・メーカーの特徴と選び方

アパートの建築業者や施工会社には複数のタイプがあり、それぞれ特徴や強み・サービスが異なります。
そのため、不動産投資を考えている方の中には、どの建築業者に依頼すれば良いのか迷っているという方も多いのではないでしょうか。
また、悪質業者に引っかかってしまわないか不安な方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、建築業者の種類・特徴やメリット・デメリットの紹介に加え、優良建築業者の選び方とアパート経営における業者選びの重要性について解説していきます。

1.アパート建築はどこに依頼すれば良い?ハウスメーカー・工務店・建設会社の違い

アパートの建設依頼には、ハウスメーカー・工務店・建設会社といった複数の選択肢があります。 どの依頼先も「家を建てる」会社で、明確に線引きがある訳ではないため、当項では一般的な各会社の特徴や強み、メリット・デメリットを紹介していきます。

どのような建物を建築するかはアパート経営において特に重要な要素となるため、最適な業者選びを行うためにも、まずはそれぞれの特徴を理解していきましょう。

1-1.ハウスメーカーの特徴

ハウスメーカーは一戸建てからアパート・マンションなど主に住宅建設を行う会社で、都道府県内もしくは全国的に事業展開している規模の大きな会社です。

住宅建設を行うと言っても、実際の施工の多くは下請け会社や工務店に発注されており、ハウスメーカー自体は「家を売る」ことを得意としています。
特に評判の高いアパート建築のハウスメーカーはライフスタイル・ニーズからオリジナルの住宅をブランド化・シリーズ化している場合が多く、そのバリエーションは豊富です。ただ、利用者は用意されたプラン内でのオーダーに限られてしまう傾向があります。

1-2.工務店の特徴

一部の大企業を除き、多くの工務店は、ハウスメーカーと比べて小規模で地域密着型の事業を展開しています。そして、自社で施工を行う「家を建てる」ことを得意としている傾向にあります。

ハウスメーカーから施工の依頼を受けている工務店も多いですが、直接消費者や不動産オーナーから家やアパートの建設を依頼されるケースもあります。メーカー側の制約がないため、建設に関して自由にオーダーができることが特徴です。

1-3.建設会社の特徴

建設会社はゼネコンとも呼ばれ、一戸建てや小規模の共同住宅を建てるよりも、大きなマンションやビル・公共施設・球場・テーマパークなど大規模な建設を得意とする会社です。

自社内で設計・施工に加えて研究まで行っているケースが多く、大規模な都市計画・建設計画もこなすことができます。特にスーパーゼネコンと呼ばれる大手ゼネコンは、日本だけではなく世界に事業活動の範囲を広げています。

1-4.各業者を選ぶメリット・デメリット比較

各業者の特徴を理解できたところで、次はアパート建築を依頼する上でのメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット デメリット
ハウスメーカー ・大企業が多く倒産のリスクが低い
・経験や実績が多く品質の差が少ない
・モデルハウス等完成イメージを見学できる
・専門デザイナーが在籍するなどデザイン力が高い
・知名度が高いため集客に効果的
・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高め
・建設プランの規格化により自由度が低い
・建設プランの規格化により土地を活かした建設が難しい
・契約や建物の希望に関する融通がききにくい
工務店 ・広告費や営業活動費等を含まず工事費が安い
・建設やデザインの自由度が高い
・狭小地等でも土地を活かした建物の依頼が可能
・地域の評価を大切にするため高サービスが期待できる
・中小企業が多く、信用に不安が残る
・技術力や品質は工務店や担当者によって差がある
・モデルハウス等がなく完成イメージが難しい
建設会社 ・経験や実績が多く信頼できる
・知名度が高いため集客に効果的
・一戸建て住宅や小規模の共同住宅などは扱っていない
・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高い
  • ハウスメーカー
  • メリット
    ・大企業が多く倒産のリスクが低い
    ・経験や実績が多く品質の差が少ない
    ・モデルハウス等完成イメージを見学できる
    ・専門デザイナーが在籍するなどデザイン力が高い
    ・知名度が高いため集客に効果的

    デメリット
    ・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高め
    ・建設プランの規格化により自由度が低い
    ・建設プランの規格化により土地を活かした建設が難しい
    ・契約や建物の希望に関する融通がききにくい

  • 工務店
  • メリット
    ・広告費や営業活動費等を含まず工事費が安い
    ・建設やデザインの自由度が高い
    ・狭小地等でも土地を活かした建物の依頼が可能
    ・地域の評価を大切にするため高サービスが期待できる

    デメリット
    ・中小企業が多く、信用に不安が残る
    ・技術力や品質は工務店や担当者によって差がある
    ・モデルハウス等がなく完成イメージが難しい

  • 建設会社
  • メリット
    ・経験や実績が多く信頼できる
    ・知名度が高いため集客に効果的

    デメリット
    ・一戸建て住宅や小規模の共同住宅などは扱っていない
    ・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高い

よほど大きなマンションを建てる場合でない限り、ハウスメーカーか工務店への建設依頼が現実的な依頼先となります。

住民同士の距離が近い地域では土地柄を理解した工務店への依頼が適切であったり、全国的な知名度や信用度を重視しやすい地域ではハウスメーカーの知名度が入居率を高める鍵となる場合もあります。

そのため、ハウスメーカー・工務店の選択は、どのようなアパートを建てたいのか、ターゲット層は誰なのか、信頼できる業者なのかなど、総合的に見て判断しましょう。


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2.メーカー・業者選びで確認が必要な「家賃保証システム(サブリース)」とは?

建築業者の目星を付けた後、具体的な業者選びを始めることとなります。

業者を選ぶポイントは多数ありますが、まず注意深く確認すべき点が、業者が用意している「家賃保証システム(サブリース)」に関してです。

業者の一部、特にハウスメーカーでは、建設後の経営・賃貸管理も合わせて請け負うことが多いため、賃貸住宅経営のリスクを軽減する特典が用意されています。

この経営のリスクを軽減する特典が、「家賃保証システム(サブリース)」となります。

それでは、なぜ賃貸住宅経営のリスクを軽くするための「家賃保証システム」に注意が必要なのでしょうか。

2-1.家賃保証システム(サブリース)の仕組み

家賃保証システムとは、サブリースや一括借り上げ、空室保証システムなどとも呼ばれている「転貸借」のことを指します。

アパート経営には、家賃設定や入居者の募集・建物の修繕・設備の整備といった業務が発生し、本来それらの業務はオーナー自身が行います。
しかし、業者と一括借り上げ契約を結んだ場合は、業者側がオーナーから物件の管理に関する権利を借り上げ、物件は業者が入居者に又貸しします。家賃収入は、一部を業者が代行費用として受け取り、残り分をオーナーが受け取ることとなります。

オーナーは業者に業務を委託することで、実務を行わずに家賃収入を得られ、業者は業務代行による利益を得られます。「オーナーと業者がウィンウィンの関係」に見えることから、多くの業者で採用されているシステムです。

2-2.家賃保証システムの注意点

それでは、なぜ家賃保証システムが広く採用されているにも関わらず、注意が促されているのでしょうか。

大きな理由の一つとして、家賃保証システムがウィンウィンの関係ではなく、業者側のメリットが大きいことが挙げられます。
なぜ物件を所有するオーナー側のメリットが薄くなってしまうのか、その詳細について見ていきましょう。

●将来的に家賃が減額する可能性がある

アパートに関わらず、建物の経年劣化は避けられません。築年数が古くなればなるほど、物件の価値は低下し、入居者を集めることが難しくなります。

家賃保証システムでは、「15~30年間の家賃保証」といった契約条件が一般的ですが、「同一条件で同額の賃料保証」と謳ってはいません。 そのため、物件の価値の低下に合わせて数年に1度家賃が見直され、その度にオーナーは収入が減らされてしまう可能性があります。

家賃の引き下げを拒んだ場合、業者によっては家賃保証の契約を解除してしまう事もあるため、多くのオーナーが家賃引き下げを受け入れざるを得ない状況となっています。

●本来の収入を100%の金額で受け取ることができない

契約の多くは新築から2ヶ月程度の免責期間が設けられており、その間オーナーは家賃収入を受け取ることができなくなっています。

オーナーの家賃の受け取り率は85%前後が一般的です。これは、15%もらえるはずの収入がなくなることを意味します。 新築である数年間は特に物件の魅力があり、入居率が高い時期でもあるため、この時期に収入がない期間があったり、得られる全ての収入を受け取れないことは大きな痛手と言えるでしょう。

また、現在、家賃保証システムが始まってから20年も経っていない状態です。
30年間の保証契約をしても、本当に30年間家賃が保証される証明がまだなされていません。契約している会社が倒産してしまえば、受け取ることができなくなる可能性があります。

●建設費用に見込みの損益が含まれている可能性がある

業者によっては、将来入居者が減った際、オーナーに家賃保証を続けることで発生し得る損益を建設費用に含ませている場合があります。

築年数が古くなれば、入居者が増えづらくなり、アパート経営は困難になります。一部の悪質なケースでは、「建築・管理委託の受注のみ」が目的で、建物の価値が低くなってきた場合にはオーナーに物件の売却を迫るケースもあるようです。

●改修工事を求められ、費用を請求される可能性がある

家賃保証システムでは、基本的に家賃のみが保証の対象です。アパート経営に必要な修繕・改修費や光熱費、共有部の管理費や清掃費は保証されていないため、オーナーが支払う必要があります。

このような諸経費は、業者の見積もりよりも多く必要となるケースが多く、オーナーの出費が当初の予定を上回る場合もあるようです。

また、外装の塗り直しや新しい設備投資を強要する悪質な業者も存在しており、建築業者がそのまま管理を行っている場合、業者の利益創出に使われるケースもあります。

3.アパート建築メーカー・業者のサービス内容比較ポイント

家賃保証システムの他にも、建築業者を選ぶ際に注意が必要なサービス内容が存在します。

・管理システム
・建築物
・入居率・集客力
・保証期間

上記のポイントを比較することで、自身の状況や理想とするアパートに合った建築業者を選ぶことができるでしょう。

3-1.管理システム

建築業者のアパート管理業務代行は、業者によってその管理システムが異なります。 建築業者がそのまま管理会社を兼ねるケースもありますが、アパート建築の大手メーカーなどでは、指定の管理会社やグループ会社に物件の管理や入居募集を任せる傾向にあります。

また、建設した建物の無料メンテナンスを定期的に行ったり、退去時の修繕費用をサポートしたりと、経営の負担を軽くするシステムが各業者に用意されています。家賃保証システムもこの管理システムの一部として導入されてきました。

より自身にあった建設業者を選ぶために、管理システムがどのようになっているのか、またその内容について確認を行いましょう。

3-2.建築物

建築業者には、それぞれ得意の建物構造や性能があります。特に規格化されたプランを利用した依頼をする場合は、希望するオーダーができない可能性も考慮しなければなりません。

業者指定の建物構造・工法があるのか、どのような性能を付属させることができるのか、デザインに関して提案ができるのかなど確認しましょう。

●木造

木造建築は建設費用が安く、間取りを自由に設計しやすいため、低層アパートに向いた建物構造と言えます。一方で、断熱性には優れますが、耐火性や耐久性など性能面では不安が残ります。

●RC造

RC造の「RC」は鉄筋コンクリートを意味しています。 RC構造は鉄筋とコンクリートの2つの素材を使っているため、耐火性・耐久性・断熱性や遮音性の多方面への性能に優れており、中高層マンションに採用されている建物構造です。デメリットとしては、建築費用が高くなる点が挙げられます。

●S造

S造の「S」は鉄骨のスチールを意味しています。S造は重量鉄骨造・軽量鉄骨造の2種類に分けられ、建物構造もどちらかが記載されており、違いは「鋼材の厚み」によるものです。 重量鉄骨造はより大規模な建物に、軽量鉄骨造は戸建てや小規模の建物で採用されています。
建築費は木造よりも高くなりますが、RC造よりは低く抑えられます。その他の性能も木造とRC造の中位と考えて良いでしょう。

●SRC造

SRC造の「SRC」は鉄筋鉄骨コンクリートを意味します。鉄筋コンクリート造に加えて、骨組みを鉄骨にすることで、RC造よりも耐久性が高まった建物構造です。大型マンションや大規模な施設を建設する場合に多く採用されています。

3-3.入居率・集客力

ハウスメーカーにプランニングされたアパートを建設する場合は、そのメーカー・ブランドの入居率・集客力について確認する必要があります。

高い入居率を謳っている業者であっても、アパート周辺の人口や立地によって、必ずしも自身のアパートでは同様の入居率を確保できるわけではありません。

そのため高い入居率を維持できる業者は、防音性に優れた建物が建築できる、女性専用のアパートで成功している、入居者に対する手厚いサポートで退去が少ないなど様々な工夫をしていることが考えられます。

建設業者を選ぶ際は、立地条件や入居率の数字のみではなく、どのような集客方法を行っているのか・なぜ人気があるのかについても着目すると良いでしょう。

3-4.保証期間

メーカーによって、建てた建造物に対する保証期間が異なるため注意が必要です。

新築住宅に関しては、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)という法律があります。 これは新築の建造物に関する瑕疵(隠れた欠陥)に対して、建築業者が負うべき責任について定めた法律で、10年間の瑕疵担保期間が義務付けられています。

建築業者は、この義務化されている10年は最低限保証を担保しなければなりません。 しかし、業者によっては20年保証を設定していたり、有料定期メンテナンスを受けることで保証期間が延ばせるシステムを採用するなど、他社との差別化やオーナーの信頼を獲得するための工夫を行っています。

ただ、保証期間で保証される対象は決まっているため、「何がいつまで保証されるのか」といった部分は、しっかりと確認しておきましょう。

4.建築業者選びを間違うとどうなる?悪質業者による施工トラブル事例

建築業者の違いが理解できたところで、次は悪質な業者に依頼してしまった場合、どのようなトラブルが発生する可能性があるのか、そのリスクについて事例から考えていきましょう。 悪質業者の常套手口についての知識を持っているだけで、被害を防止する一因となります。

●事例1:地域性やニーズに合わないアパートの建設

アパート経営を成功させるためには、建物の外見や性能面だけでなく、入居希望者のニーズに合ったアパート建築を行うことが重要です。

建築業者はアパートを建てることで収益を得ているため、建設アパートが土地柄やニーズに合っているかどうか等を無視して建設することを迫る悪徳業者も存在します。

もし仮に、地域性やニーズを考慮せず、一部屋の家賃相場が5万円の地域に家賃10万円のアパートを建てた場合、どのような結果になるでしょうか。
ニーズを無視した物件は当然入居希望者も少なく、入居されなければ空室対策として最終的に「家賃を下げざるを得ない」状況になってしまう可能性があります。 当初想定していた収益を確保することができず、ローン返済が追い付かなくなるなどアパート経営において深刻な影響が出てしまいます。

●事例2:建物建設後の物件管理を放置

「30年保証」などの特典付きでアパート建築を契約する際、その契約を解除することを前提として考えている悪質な建築業者も存在します。もともと業者都合で解除できるような文言が入った契約書を用意されている場合もあります。

30年家賃保証などを守らなくても、アパートを建てたことで建設費は入っているため、建築業者の利益自体はある程度確保されています。この場合、契約解除をされても痛手がないため、契約している物件を管理せず放置している例が見られます。

●事例3:何度もリノベーションさせ、工事費用を何度も請求

特に高齢者が被害に遭いやすい手口で、まず土地活用や相続税対策としてアパート建築の契約を行い、建設後は空室を理由に無意味な改修工事やリフォーム・リノベーション工事を強要する悪徳業者も存在します。 家賃保証の解約や、工事をしないと空室が続くという脅しをかけるケースもあるようです。

5.失敗しないアパート建築メーカー・業者の選び方

それでは最後に、家賃保証や悪徳業者とのトラブルを避け、安心してアパート建築を依頼するための「失敗しない業者の選び方」についてご紹介します。

悪徳業者とトラブルになる契約を結んでしまわないよう、具体的にどのような業者を選べば良いのか、前項までに紹介してきたポイントを踏まえながら見てきましょう。

5-1.誠実・丁寧な対応をしてくれる

建築業者を選ぶ際は、担当者の対応が「誠実かつ丁寧であること」は、欠かせない条件と言えるでしょう。

この「誠実かつ丁寧であること」は、単に耳あたりの良い話ばかりをされることで得られる気持ちの良さではありません。判断のポイントは「担当者の質」「希望の建築物が本当に得意な業者か」「実績等数字の信憑性」の3つです。

●担当者の質

親身になってこちらの要望を聞いてくれているか、希望に対する明確な返事があるのか等の対応で、担当者が本当に誠実で丁寧な対応をしているのかどうかがわかります。
質問に対する回答で多方面の長い話をされ、納得した気になっても、後からよく考えてみると明確な答えがもらえていないこともよくあります。
また、予算やオーナー側の希望を聞かずに、おすすめのプランや工事の導入ばかりを強要する担当者は質が良いとは言えません。

●希望の建築物が本当に得意な業者か

先述したように、建物構造はいくつもある上、希望によっては重視したい性能や設備があり、デザイン性についても考えなければならないなど、アパート建築は多様なニーズに応えなければなりません。
1つの建築業者が全てのニーズに対して十分に応えることは難しく、業者によってある程度の得意・不得意があります。

そのため、「希望の建築物を建築できる十分なノウハウを持った建築業者なのか」を確認することが大切です。

●実績等数字の信憑性

業者の得意・不得意を見分ける1つのポイントとして、実績等の数字を提示してもらう方法があります。

「年間〇件」「入居率〇%」など、実績を具体的理由と共にまとめた資料があれば、信用度は高くなります。 また、資料内に実際の物件の写真や予算、特筆すべき問題点など詳細な情報があったり、担当者がしっかりと実績について説明できる場合は、なお良いといえるでしょう。

5-2.家賃保証システムの正しい説明がある

先述した家賃保証システム自体は、広く浸透していることもあり、多くの建築業者や管理会社で採用されています。物件のオーナーからすれば、アパート経営を始めるための安心材料ともなっています。

問題は、家賃保証システムでトラブルになりやすい注意点に関して、契約時に詳しい説明がないケースです。 オーナー側のメリットの他に、将来的にどのようなリスクがあるのかなど、デメリットについてもしっかりと説明してくれる業者を選ぶことが、トラブルの回避につながります。

家賃保証システムについてある程度知識があるオーナーに対して、デメリットを強く否定したり、不安な点や疑問を解決してくれない業者は避けるようにしましょう。

5-3.将来を見据えた計画を立ててくれる

オーナーとしては、長期的に利益を生む、費用対効果の高いアパートの建築を望みます。しかし、「建てたら終わり」という考えがある一部の建築業者も存在します。

将来を見据えたアパート建築にフォーカスしている業者を選ぶことは、長期的なアパート経営に欠かせないポイントと言えるでしょう。

契約の際に、どれくらいの期間で物件の価値が下がりだすのか、その時の対応方法についての案内があったり、建設後も定期的なメンテナンスやコンサルティングなどアフターフォローがしっかりとした業者を選ぶことがおすすめです。

5-4.地域に特化した「地元の工務店」か全国規模の「大手」か

「地域密着型の工務店」か、「全国規模の大手住宅メーカー」のどちらに依頼すべきか迷った際には、所在地の地域性や競合賃貸住宅を調べてみましょう。
アパート建築に強い大手メーカーの方が安心感はありますが、地域密着型の工務店は地元の人しか知らないコアな土地情報を持っている可能性もあります。

アパートを建てたい土地の地域性や、周辺の成功している競合物件を丁寧に調べ、どちらのタイプの建築業者へ依頼するのが適切なのかを判断していきましょう。 どちらにも建設の相談・見積もりを依頼して比較することも有効です。


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まとめ

今回は、アパート建築業者の選び方や優良業者の見分け方、悪質業者の事例など、アパート建設を依頼するにあたり知っておくべき情報を広くご紹介しました。

業者の種類や特徴、サービス内容や建設業者の利益の上げ方など、アパート建築に関わる知識や情報を持っていることで、実際に依頼する前に建築業者へ様々な質問ができ、現実的な情報をしっかりと得ることができます。 知識が少なければ、悪質業者に引っかかりやすくなるため注意が必要です。

アパート建築の優良業者に依頼ができれば、家賃保証システムも有効に利用することができ、将来的な資産形成にもつながります。
まずは依頼を考えている建設業者の情報収集から始めてみましょう。

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