【イエカレ】アパート建築費2000万は現実的？費用内訳と収益シミュレーションを徹底解説

建築費2,000万円の予算なら、坪単価が比較的安価な木造アパートが中心となります。一般的な木造アパートの坪単価を約60万円から80万円と想定した場合、延床面積は25坪から33坪程度が目安となります。この面積で1Kや1Rの間取りを設計すると、4戸から6戸程度のアパートが実現できるでしょう。

＊お手持ちの土地を活用することが前提になっているため、土地の購入費は考慮されていません。

都市部: 都市部では、狭小地を最大限に活用したコンパクトな設計が主流です。駅からのアクセスや周辺施設の充実度が高いため、単身者向けの1Rや1Kでも高い需要が期待できます。家賃は1戸あたり6〜8万円程度が目安となり、地方に比べて高めの収益が見込めます。ただし、競争が激しいエリアでは、周辺のアパートとの差別化が重要です。例えば、無料Wi-Fiや宅配ボックスといった設備を導入することで、入居者にとっての魅力を高めることが、安定した収益確保に繋がります。

地方: 地方では、都市部よりも比較的広い土地にアパートを建てられることが多く、ファミリー層をターゲットにした1LDKや2DKといった間取りも選択肢に入ります。家賃は1戸あたり4〜5万円程度が目安となりますが、都市部と比較して家賃相場が低い分、空室リスクが大きな課題となる可能性があります。空室期間が長期化するリスクを避けるため、学生や単身赴任者など、特定の入居者層に特化したコンセプトを打ち出すことも有効な戦略です。また、周辺の賃貸市場の動向をしっかりリサーチすることが、適切な家賃設定や入居率維持に不可欠です。

アパート経営の収益性を測る上で、「実質利回り」が最も重要です。

まず、表面利回りは（年間の満室想定家賃収入）を（物件価格）で割ったもので、その物件の収益性を大まかに把握するための初期指標です。しかし、この数字には運営にかかるさまざまな経費が一切含まれていません。あくまで机上での理想値であり、この数字だけで投資判断を下すのは非常に危険です。

そこで重要になるのが、より現実的な実質利回りです。これは（年間の満室想定家賃収入から年間の諸経費を差し引いた純収入）を（物件価格）で割って算出します。ここでいう「諸経費」には、毎年の固定資産税や都市計画税、管理会社への管理費、建物の維持に必要な修繕費の積立金などが含まれます。さらに、想定される空室期間による家賃の減収も考慮に入れることで、より正確な収益性を把握することができます。

2,000万円の予算では、運営費や修繕費を考慮した実質利回りで5%〜8%程度が目安となります。この目標値を達成できるかどうかを、個別の物件で詳細にシミュレーションすることが、将来的な失敗を避ける上で不可欠です。

ここでは、2,000万円のアパートを4戸で建築した場合の年間収支をシミュレーションしてみましょう。

物件価格: 2,000万円
家賃設定: 1戸あたり月額6万円

このシミュレーションからわかるように、表面利回りは14.4%と高く見えますが、諸経費を差し引くと、実質利回りは10.49%に下がります。このように、諸経費を正確に把握することが、アパート経営の真の収益性を見抜く鍵となります。

建築費は、主に以下の3つで構成されます。特に、付帯工事費と諸費用は予算オーバーの原因になりやすいため注意が必要です。

アパート建築におけるコストコントロールは、長期の収益安定に直結します。以下では注意点と具体策を整理します。

資材のグレードや仕様を安易に落とすことは、一見コスト削減に見えますが、将来的なリスクを増大させる最大の落とし穴です。特に、耐久性や入居者の快適性に関わる部分は、安易に削るべきではありません。例えば、外壁材や屋根材といった主要部で費用を節約すると、劣化が早まり、数年後に高額な修繕費用が必要になる可能性があります。

また、水回り設備を安価なものにすると故障が増え、クレーム対応や交換費用、空室リスクの増大につながります。遮音性の不足も早期退去の原因となるため、短期的な削減が長期の損失を生まないよう、品質低下のラインを明確にすることが重要です。

• 間取りのシンプル化： 長方形のプランを基本にし、キッチン・バス・トイレをまとめる水回り集中型で配管を簡素化。建具サイズや種類の統一も有効。


• 規格プランの活用： 施工実績に基づく規格プランは設計・調達が効率的でコストを抑えやすい。ただし不整形地では追加費用の可能性があるため事前協議を。


• 複数社への相見積もり： 総額だけでなく内訳まで比較。地盤調査費や外構工事費が本体に含まれるか等を確認し、建材・設備グレードの根拠もチェック。

予算や土地の形状によっては、アパート建築以外も検討できます。最適解はケースバイケースのため、複数の代替案を比較検討しましょう。

長屋（テラスハウス）

戸建賃貸

中古アパートの購入

A1: この予算帯では、土地の条件や建物の構造によって期待できる利回りは大きく異なりますが、運営費用や修繕費を含めた実質利回りで5%〜8%程度が目安となるでしょう。より正確な利回りを知るには、詳細な収支シミュレーションが必要です。表面的な利回り計算だけでは見通しが甘くなる可能性があることを覚えておきましょう。

A2: 金融機関からの融資を受ける場合、物件価格の2割〜3割程度の自己資金が求められるのが一般的です。2,000万円のアパート建築であれば、400万円〜600万円程度は用意しておきたいところです。自己資金が多いほど、融資審査が有利になり、金利も低くなる傾向にあります。

A3: 失敗しないための最大のポイントは、信頼できる建築会社を見つけ、徹底的に話し合うことです。特に、この予算帯では、規格プランの活用や費用内訳の透明性が重要になります。複数社から相見積もりを取り、付帯工事費や諸費用まで含めた詳細な見積もりを比較することが、失敗を避ける上で最も重要となります。

この記事では、アパート建築費2000万円で何が実現できるのかを、費用内訳、収益性、リスク、そして具体的なコストダウン策から多角的に解説しました。アパート建築は、単に建物を建てるだけでなく、将来の資産形成と本業以外のキャッシュフローを生み出すための重要なステップです。

重要なのは、予算内で何ができるかを正しく理解し、信頼できるパートナー（建築会社）を見つけることです。この記事で得た知識を武器に、相見積もりを徹底し、あなたの土地とライフスタイルに最適なアパート建築を成功させてください。