【イエカレ】アパートローン審査を徹底解説！融資を有利に進めるための審査対策10個のポイント

アパートローンは、居住目的の住宅ローンとは異なり、アパート経営を目的とした事業用ローンであり、個人の返済能力に加えて物件の収益性が審査の核心となります。このローンの性質を理解することは、アパート経営の成功に不可欠です。住宅ローンが個人消費のための「借金」であるのに対し、アパートローンは家賃収入というキャッシュフローを生み出すための「投資」と位置づけられ、金融機関も収益事業への融資として評価しています。

アパートローンは、アパートやマンションなどの賃貸物件の購入、または新築・建て替えに必要な資金を借り入れるための事業用ローンです。このローンの最大の特徴は、返済の原資が主に入居者からの家賃収入となる点にあります。借り入れを行う個人（事業主）の年収や勤務先といった個人属性も審査されますが、取得する物件が将来的にどれだけの家賃収入を生み出し、ローンを確実に返済できるかという収益性が厳しく評価されます。万が一、返済が滞った場合には、購入したアパートの土地・建物が担保として差し押さえられる仕組みです。

アパートローンと住宅ローンは、その用途・金利・審査基準において根本的に異なります。

アパートローンの金利は、住宅ローンよりも高めに設定されているものの、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによって、将来的な金利上昇リスクと支払総額が大きく変動します。また、借入期間は建物の構造や法定耐用年数によって上限が定められる点が特徴です。

アパートローンの金利相場は、概ね年率1.5%から4.5%程度の幅で推移しています。

アパートローンの借入期間は、税法上の法定耐用年数に大きく影響されます。

金融機関は、この法定耐用年数から築年数を差し引いた残存期間を、融資期間の上限とするのが一般的です。長期の融資を希望し、毎月の返済額を抑えたい場合は、法定耐用年数が長いRC造を選ぶことが有利になります。

変動金利を選ぶ場合、将来的な金利上昇リスクへの備えとして返済比率を適切に設定することが重要です。

適切な返済比率： 家賃収入の40%〜50%以内が目安。

リスクヘッジ： 返済比率が40%未満であれば、金利が1.0%〜2.0%上昇しても、残りの家賃収入で管理費や修繕費などの事業経費を賄う余裕が生まれます。

アパートローンの審査では、個人の属性だけでなく、融資対象となる物件の収益性が最重要視されます。

借入時年齢： 概ね20歳以上70歳未満。
完済時年齢： 多くの金融機関で75歳〜80歳を上限としています。若いうちから融資を受ける方が、長期の借入期間を設定でき、月々の返済負担を抑えられます。

金融機関は、事業が一時的に悪化した場合に個人資産で補填できるかを判断します。

• 年収： 700万円以上が目安となることが多い。
• 勤務先・勤続年数： 公務員や上場企業社員など、安定した給与所得が見込める勤務先が有利。勤続3年以上を条件とする金融機関が多い。
• 既存の借入状況： 住宅ローンやカードローンなどの既存借入が多いと、返済能力を圧迫すると見なされ、審査でマイナス評価となります。

頭金が多いほど、金融機関のリスクが低減され、審査に有利になります。

• 頭金の目安： 総事業費（物件購入費＋諸費用）の1割から3割程度。
• LTV（借入比率）の低減： 頭金が多いほどLTV（Loan to Value：物件価格に対する借入金額の割合）が低くなり、審査に通りやすくなります。LTVは80%以下に抑えることが推奨されます。

融資の可否を分ける最も重要な要素です。

• 担保評価： 土地の路線価や建物の再調達価格など、物件の「資産価値」の評価。法定耐用年数が長いRC造は高い評価を得やすい。
• 収益還元法による評価（収益性）： 立地条件、築年数、間取りなどから、将来的な空室率と家賃下落の可能性を厳しく分析。
• 利回り： 年間家賃収入を物件価格で割った指標。金融機関は、利回りが一定水準（例えば5%〜8%）以上であることを求めます。

アパートローンの融資プロセスは、物件の収益性を証明する事業用ローンならではの書類が必要です。

特に重要な事業用ローン特有の書類は以下の通りです。

• 事業計画書： 想定される家賃収入、諸費用、修繕計画、返済予定表などを含め、事業の実現可能性を論理的に説明する最重要書類。
• レントロール： 賃貸物件の入居者情報（賃料、空室率など）を一覧にした書類で、現在の収益性を証明する。
• 返済予定表： 毎月の返済額と残高の推移をシミュレーションした表。返済比率が健全であることを示す。

借入可能額は、個人の年収よりも、物件の収益性と返済比率によって決定されます。

住宅ローンのように単純に年収の倍率で決まるわけではありません。年収は、家賃収入が減少した場合の補填余力として有利に働く要素ですが、融資額の算出においては、物件の収益性をベースとします。

融資可否を判断する目安は返済比率50％以下です。借入可能額は、「返済比率が50％以内」という条件を満たす最大の金額として導き出されます。

• 自己資金（頭金）の増額： LTVを下げ、金融機関のリスクを低減する。
• 収益性の高い物件の選定： 高い利回り、低い空室率が見込める優良物件を選ぶ。
• 法定耐用年数の長い物件を選ぶ： RC造など、融資期間が長期化し、月々の返済額が減少することで返済比率が改善される。

アパート経営に伴うリスクを正しく認識し、適切なリスクヘッジを講じることが成功には不可欠です。

最大のリスクであり、家賃収入が減少し、ローンの返済が滞る可能性があります。

リスクヘッジ（具体策）：

• 事業計画書に空室率10%〜20%に上昇した場合のシミュレーションを含める。
• 修繕積立金を適切に確保し、定期的なリフォームで物件の競争力を維持する。

団体信用生命保険（団信）： 債務者に万が一のことがあった場合、ローン残高が保険金で完済されます。家族に負債を残さないための最良のリスクヘッジであり、任意の場合でも加入を強く推奨します。
連帯保証人： 属性が低い場合などに求められます。可能な限り頭金を増額し、連帯保証人を不要とするよう交渉すべきです。

物件価格以外に、総事業費の5%〜10%程度の諸費用が発生します。これらの費用を見落とすと資金計画が破綻するリスクがあります。

リスクヘッジ（具体策）： これらの諸費用を全て含んだ総事業費を算出し、頭金とは別に自己資金の準備に余裕を持たせる。

LTVが90%を超えるなど高すぎる場合は、金利上昇や空室率の変動に対して非常に脆弱になります。

• 頭金を増額し、借入比率を80%以下に抑える。
• 経営開始後、利益が出た時点で積極的に繰り上げ返済を行う。
• 経営開始後1〜2年分のローン返済額に相当する予備資金を確保しておく。

8-1.Q1. アパートローンは会社員でも借りられますか？

8-2.Q2. 新築と中古で審査の通りやすさは違いますか？

8-3.Q3. 複数の金融機関へ同時申請しても大丈夫？

アパートローンを利用した安定した資産形成には、事業用ローンとしての特性を深く理解し、計画的な資金戦略と審査対策が不可欠です。審査の核心は個人の属性だけでなく、物件の収益性と返済比率にあります。

成功の鍵は、総事業費を正確に把握した上での頭金（LTV 80%以下）確保と、返済比率50%以下を遵守した無理のない事業計画です。また、空室率や金利上昇リスクに備えた予備資金の確保や団信への加入を徹底しましょう。

最終的に、融資の成功と安定経営は、論理的な事業計画書と、金融機関の担当者との信頼関係という総合的な準備にかかっています。本記事の10のコツを実践し、堅実なアパート経営を実現してください。