マンション建築のメリット・相場|満室経営に有効な3つの方法とは?

不動産投資として賃貸経営を始めてみたいけど、知識がないためにきちんと収益が得られるのか、という不安を抱いたまま、なかなか一歩踏み出せないという方はいませんか?

まだまだ賃貸経営に対して前向きに検討しておらずとも、賃料収入だけで暮らしているマンションオーナーを、経営センスに恵まれた人だとまぶしく感じることもあるでしょう。しかし、誰もが最初は知識ゼロのところから出発しています。

すでに土地オーナーであるのなら、マンションオーナーとなるために必要なのは「一歩踏み出す勇気」です。まず、マンションとはどういった建物を指すのか、どんなメリットがあるのかを知るところから始めましょう。

今回は、マンション建築のメリットや建築費用の相場、さらに満室経営に有効な方法まで詳しく解説します。マンション建築から賃貸経営による利益を得たい方は、必見です。

1.「マンション」の定義|アパートとの違いから特徴まで

日本には「建築基準法」や「宅地建物取引業法」といった、マンション・アパートにかかわる法律が存在します。
しかし、法律の中でこの二つは明確に区別されていません。
築造した賃貸建物をアパートと呼ぶかマンションと呼ぶかは、施工主である賃貸オーナーの裁量次第です。

とは言え、区別できる基準がまったくもって存在しないわけではありません。
マンション建築のゼネコン各社は、建物設計の構造からマンションとアパートの呼称を使い分けて、想定される居住者のニーズに合ったイメージを作り出しています。

マンション・アパートの主な構造の違いと与えるイメージは以下の通りです。

マンション アパート
階層数 3階以上 主に2~3階まで
構造 重量鉄骨造(S造)
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
木造(W造)
軽量鉄骨造(S造)
屋上階 基本的にあり 基本的になし
耐火性 中~高 低~中
耐震性 中~高 低~中
防音性 中~高

マンションは高級感があるからアパートと差別化しなくてはならないと思われがちですが、実際は名前から違いが生まれているわけではありません。

高層建築にする以上、構造を丈夫なものにして、耐火基準も満たす必要があります。
骨組みに鉄骨や鉄筋コンクリートを使用することで耐震・防音性が高くなり、その分だけ建築費用も増します。
費用分を回収するためには家賃水準も自然と高くなるため、アパートよりもイメージの良いマンションという呼称がつけられる理屈です。

なお、重量鉄骨造・軽量鉄骨造はどちらもS造という略称で呼ばれていますが、マンションを建てるのであれば重量鉄骨造の方がおすすめです。
厚さ6mm未満の鉄骨を使用する軽量鉄骨造に対し、重量鉄骨造は厚さ6mm以上の鉄骨を使用しています。
そのため、地震などの災害に対する安全性が高く、法定耐用年数も軽量鉄骨造の27年に比べて34年と長くなっています。
使用する鉄骨本数を少なくできるため、間取りの自由度が高いこともマンション向きと言えるポイントです。

2.【土地活用】マンション建築のメリットとは?

マンションとアパートの違いが分かったところで、マンション建築にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
空き地の活用方法のランキングでもマンション建築・経営は上位に入るため、利益率が高いことは分かるものの、具体的には知らない方もいるでしょう。
ここからは、集合住宅であるマンションを経営することで生まれるメリットと、収益につながるポイントを解説します。

2-1.3階以上の建物を建設できる

限られている敷地面積に賃貸・分譲物件を建ててなるべく多くの利益を生み出すためには、建物を高層にして床面積を増やす必要があります。
この点で、3階以上もの居住スペースを確保しているマンションは高い利益率が見込める土地活用法です。単純に戸数が多いほど、得られる最大の利益は大きくなります。

近年は、駅周辺にも高層建築物が建てられるようになりました。
このような場所では住居としての需要とともに地価が高いため、アパートのように戸数が少ないものより、マンションで戸数を増やすことで土地面積を有効に活用できます。

駅から遠い立地であれば、2階建ての店舗や一軒家が並んでいる中に丈の高いマンションが建っていることで、地域のランドマークのような印象を与えられます。
高層階の部屋には景観の良さというステータスが付与され、より大きな賃貸料収入にも繋がるでしょう。

2-2.比較的高い家賃を設定できる

防音性・耐火性・耐震性の高い構造材を使用しているマンションは、居住する方の暮らしに安心感を与えてくれます。居住者数が多くなると見込めるからこそ共有部分の設備充実を図って投資し、その分だけ付加価値として家賃を高くできる点は、マンションの大きなメリットだと言えるでしょう。

アパートなどの共有住宅では壁が薄く、隣接した部屋間での騒音問題が起こることもあります。しかし、マンションは構造材に鉄骨や鉄筋コンクリートを使用して遮音率が高いため、住民間での騒動に繋がりません。
その上に災害への対策もできているため、家賃が比較的高くても居住者にとっては代えがたい魅力があると言えます。

また、共有エントランスにオートロックドアを採用し、上り下りが楽なようにエレベーターを設置、防犯カメラで犯罪発生を抑える、という工夫もできます。

2-3.耐用年数が長いため長期的な経営ができる

基本的にマンションは耐用年数が長いことが特徴で、特にRC・SRC造であれば47年にも及びます。アパートとの耐用年数の違いは以下の表をご覧ください。

構造 耐用年数
W造アパート 22年
S造(軽量鉄骨)アパート 27年
S造(重量鉄骨)マンション 34年
RC造・SRC造マンション 47年

このように、軽量鉄骨でできたS造アパートに比べ、マンションは約20年も長持ちすることが分かります。

なお、耐用年数とは年ごとに減価償却したときに建築物の資産価値・固定資産税がゼロになる年数のことで、建物としての寿命のことではありません。
国土交通省が発表した研究結果によると、物理的な寿命は100年以上、適正な管理をしていれば150年にも伸ばせるとされています。

減価償却による耐用年数が過ぎても、リノベーションを施すなどの対策を行うことで長く経営ができます。建築したマンションは自分の代だけでなく、子どもにまで相続させられる資産となるでしょう。


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3.【規模別】マンションの特徴・建築にかかる費用相場

マンションに構造ごとの違いがあれば建築費用も変わるのでは、とお気付きの方もいるでしょう。
建築単価は採用した構造によって異なり、1坪あたりの差額はわずかでも、築造する床面積が増えるほどにコストの違いが明確になります。
構造ごとの坪単価の違いだけでなく、規模ごとの特徴や費用相場もよく踏まえておきましょう。

ここからは、ローンを組むために欠かせない情報となるマンションの建築費用について詳しく解説します。

3-1.S造・RC造・SRC造で異なる一坪あたりの単価について

まずは構造別での坪単価に、どの程度違いがあるかを知る必要があります。
マンション建築に使われる構造は先述したように、「S造(重量鉄骨造)」「RC造(鉄筋コンクリート造)」「SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)」の3種類があります。

一般的にはS造が安く、RC造・SRC造と工程が複雑になるほど高いと言われていますが、実際はどうなのでしょうか。
2018年次の建築着工統計調査から、住居専用住宅でのS造・RC造・SRC造の坪単価を表で見てみましょう。

■1坪あたりの価格 S造 RC造 SRC造
全国平均 76.8万円 80.29万円 80.1万円
東京都 93.6万円 102.5万円 83.9万円

参考:国土交通省/建築着工統計調査報告(平成29年度分)
http://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000754.html

1坪あたりの全国平均を見るとS造は76万円程度、RC造・SRC造は多少の価格差があるものの80万円程度です。
仮に延床面積100坪であれば、S造とRC造・SRC造では300万円の価格差があることになります。

人口密集地である東京都で見ると、S造は93万円程度、RC造は102万程度と全国平均よりもかなり高くなっていました。
一方でSRC造は83万円となっており、全国平均とそこまで差がありません。費用対効果で考えるなら、都内でマンションを建てる場合はSRC造、地方はRC造がお得だとも言えるでしょう。

ただし、この数字はあくまでも統計によるものであり、正確な坪単価はマンションの建設プランが完成するまでは把握できません。
複雑な間取りにしたい・特徴的な外観をもたせたいといった希望や、土地ごとの立地条件によっては大きく値上がりすることもあります。
また、マンションの建設規模をどの程度にするかによっても変動するものです。

3-2.【~50戸程度】小規模マンション

50戸程度までを収容する小規模マンションは、3階建ての建築構造となっている場合がほとんどです。周囲から目立つほどの高さはありませんが、高さ制限がある低層住宅地にも建設できるメリットを持ちます。
高層ではないためエレベーターなどの設備がいらず、共用設備もそれほど導入する必要がありません。

小規模マンションでは高度な耐震設計が要されないため、SRC造で建てられることはあまりありません。そのため、建設費用はS造・RC造のみで考えてみましょう。
建築面積を50坪、階数を3階までとしたとき、上記表の全国平均で計算してみるとS造は1億1520万円、RC造は1億2043万円です。

なお、この数字はあくまでも本体工事費の推算です。水道・ガス・電気設備・外構工事費などには別途工事費が発生し、必要資金はさらに膨らむことに注意してください。

3-3.【50~100戸】中規模マンション

中規模マンションは都市部郊外などに建てられるタイプで、5~10階程度の高さを持っています。高層マンションと呼べるほどではありませんが、周辺に高い建築物がない建設地では十分に目立つ建物となるでしょう。
ただし、昇降を楽にする・安全対策のためにエレベーターを設置しなければならないことや、駐車場の適切な面積など、考えるべき点も増えます。

中規模マンションはどの構造もよく使われていますが、S造については耐久性・耐震性の面から軽量鉄骨ではなく重量鉄骨を使用することとなります。
建築面積を50坪、階層を10階とした場合の建設金額は、S造が3億8400万円、RC造は4億145万円、SRC造は4億50万円です。

3-4.【100戸以上】大規模マンション

100戸以上ものキャパシティを誇る大規模マンションは、高さ10階を超えるタワーマンションや複数の棟を持つ団地型マンションといった形態が見られます。
都心部や駅前といった人口密集地に建てられることが多く、エリアのランドマークと見なされるケースもあるでしょう。上層階はとても景観がよく、高所得者に人気が出やすいことが特徴です。
ただし、エレベーターや非常用設備の設置・平面駐車場のみならず立地駐車場・地下駐車場など、中規模マンションよりも共用部分にはさらに力を入れる必要があります。

建築面積を50坪、階層を20階とした場合、S造は7億6800万円、RC造は8億290万円、SRC造は8億100万円です。
S造は耐久性に不安があるため、タワーマンションでは使われることがありません。また、S造の大規模マンションは入居者から敬遠される可能性もあります。
高所得者をターゲットとするのであれば、目に見えない部分まできちんとコストをかけましょう。

4.建築できる面積は限られる?「建ぺい率」と「延床面積」について

マンションのような高層建築物は、周辺環境や都市の景観に大きく影響を与えるため、自治体ごとの都市開発計画により建築できる面積が限られています。
その制限を示す用語が「建ぺい率」と「延床面積・容積率」です。

建ぺい率とは、土地の総面積に対して、建物を建てられる割合のことです。
用途地域ごとに30~80%程度の数字で示されていて、商業地域・工業地域では建ぺい率が高く、住宅地域では低くなっています。
マンションを建てる住宅地域であれば50~60%がよく見られる数字です。

たとえば100坪の土地があっても、所在地域の建ぺい率が50%であれば、50坪分以下の建築面積しかとれません。

そして延床面積は、建物の総床面積を指しています。
平屋であれば建築面積とほぼ同じですが、多階層となっているマンションでは各階の床面積を足していかなければなりません。
延床面積を単純計算する場合は、以下の計算式で算出しましょう。

ただし、奥行き2m未満のバルコニー・玄関や、床部分がない吹き抜けなどは除外できるとされています。

この延べ床面積が大きいほど戸数も多くなるため最大利益も見込めるのですが、容積率という数値によって制限がされています。
容積率は200~400%程度の数字が多く、200%なら土地総面積の2倍、400%なら4倍の延べ床面積までが取れる計算です。

例として東京都北区の建ぺい率を見てましょう。
東京都北区の第一種住宅地域は建ぺい率60%、容積率が最大で400%となっています。
100坪の土地があった場合、建物に使える面積は60坪、延床面積は400坪までです。上限まで使うと、6階建てのマンションが建てられることとなります。

一方で、北区の第二種中高層住居専用地域では、建ぺい率は同じく60%ですが、容積率は200%となっています。100坪の土地で建物に使える面積が60坪に対し、延床面積は200坪に抑えなくてはいけません。
これでは3階建てのマンションになり、第一種住宅地域の例と比較しても単純な利益率は半減してしまうでしょう。

このように、建ぺい率と容積率によってマンションの広さ・規模は制限されています。
建設地域の建ぺい率・容積率は役場の都市計画課で調べられるため、建設計画を立てる前によく調べておくことをおすすめします。

5.満室を目指すために有効な3つの方法

マンションを建築するのであれば入居率100%、つまり満室契約の状態で最大の利益回収を目的にしたいもの。しかし、満室で入居者募集を出す暇がないマンションは、どのような点に気を遣うべきなのでしょうか。

ここからは、空室を出さないために有効な方法を3つご紹介します。

5-1.①エレベーターの設置

建築基準法では、高さ31メートルを超える建物は非常用昇降機(エレベーター)を設置しなければならないと規定されています。
高さ31メートルというとマンションであれば10階相当であり、実際は中規模以下のマンションなら設置しなくて良いケースもあります。

確かに3階建て程度であれば、エレベーターが設置されていなくても問題はないでしょう。
しかし、5階を超える階数を持つマンションの場合はエレベーターを設置していた方が入居者を集めやすくなります。
入居者視点で考えると、4階建てのエレベーターがないマンションよりも、5階建てのエレベーターがあるマンションの方が階段の上り下りを行う頻度が少なくなるため、イメージが良いものです。

なお、自治体によっては条例で一定規模・階数以上の建築物にエレベーターの設置を義務づけていることがあります。一般的には6階以上ですが、大阪府では2階以上かつ床面積500平米以上で設置義務が生じるなど、条件が異なります。
小規模・中規模のマンションを建てたいと思っているなら、自治体にエレベーターに関する条例・制度がないか確認をしておきましょう。

5-2.②駐車場・駐輪場・バイク置き場の設置

マンションを経営するというと、マンションを建てることばかりに目が向いて、駐車場や駐輪場の設置にあまり関心がない方もいるでしょう。しかし賃貸入居者にとって、マンション備え付けの駐車場が使えるかどうかは大きな問題です。
もしも駐車場が狭くて利用できないとなれば、月々の駐車場料金がかかることを嫌う方やファミリー世帯からは魅力の低い物件となってしまいます。

基本的に戸数が多いほど、駐車スペースの数も多く必要です。
ただし、駐車場を広げるとマンションの建築面積が狭まり、戸数を保つために建物を高層にするだけ費用負担がかかります。
土地面積の建ぺい率から空いているスペースを活用するだけでなく、マンション地下に駐車場を設置するなどの対策も考えておきましょう。車路のためのスペースも含めて、おおよそ7坪で1台分が目安です。

駐車場の広さは、地域の交通事情やマンションの立地もよく考えて決める必要があります。
駅近くのマンションであれば交通機関を利用する入居者が多いと想定されるため、少なめに見積もっても良いでしょう。
逆に、駅から遠いマンションであれば自動車を利用する入居者は多くなるため、駐車場の面積も広めにとる必要があります。マンション建築大手の建設会社なら駐車場についての知見も持っているため、相談してみると良いでしょう。

5-3.③ターゲットに適した設備の導入

大規模マンションの3LDKから小規模に見られる1Kやワンルームまで、マンションの規模によってターゲットとなる入居者には違いが見られます。
単身者とファミリーでは求める住宅設備が異なりますから、ターゲットにあわせた魅力ある設備の導入を考えてみましょう。

ファミリー向けには、毎日の暮らしを楽にする設備が人気です。
生ごみをシンクで簡単に処理できるディスポーザーや、衣類乾燥に便利な浴室乾燥機能、床暖房完備などが人気設備として挙げられます。
暮らしやすい住まいであれば、子供が社会人になるまで定住することもあるでしょう。

単身者がターゲットの場合、1階にコンビニを設置しておくと良いでしょう。
深夜帰宅の入居者にとっては買い物がしやすいため便利です。騒音や害虫問題が起こりやすく、ターゲット設定を誤ると入居者が減ってしまう点には注意しておきましょう。

また、女性を居住者として想定しているなら、共用玄関にはオートロックドアがあると防犯性が高いマンションと見てもらえます。あわせて防犯カメラやモニター付きインターフォン、ロック付き宅配ボックスも人気の設備です。

このような設備は入居者のターゲット設定をしっかり考えることで高い効果を期待できます。
後付けで設置する場合、すでに入居している方からクレームがくる可能性もあるため、構想段階でプランをよく練っておきましょう。


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まとめ

マンションは、アパートよりも構造がしっかりしており、入居する方にとって安心感と一定のステータスを覚えさせる集合住宅です。1坪あたりの建設費用は高くなってしまうものの、アパート経営よりも効率的に収益をあげることが見込めます。

使っていない土地があるのなら、マンションを建築して経営することは、大きな利益を生み出す資産のベストな活用法となるでしょう。しかし、満室経営を安定させて利益を最大にするためには、設備の導入のほかに空室対策・適切な家賃設定・維持管理など、やるべきことが多岐にわたります。

不動産投資における知識のない方が、自分ひとりですべて行うよりも、経営サポートを事業にしている管理会社に頼ることがおすすめです。管理会社を今すぐ見つけたいのであれば、各社の費用や評判を一目で比べられる不動産・管理会社の一括比較サイトを利用してみてはいかがでしょうか。

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