賃貸経営でお困りなら「土地活用プランナー」の活用がおすすめ

先祖代々から伝わる土地という資産。土地を相続すると、毎日のように営業マンからのアプローチを受ける地主の方も多いでしょう。
業者と直接土地活用を考えていく方法がある一方で、土地活用は、専門知識を持ち、かつ客観的に土地活用事業を俯瞰できる「プランナー」を活用してみる方法もあります。
今回は、土地活用の専門家と繋がることのメリットや、信頼関係を築く方法を解説します。

1.電話と飛び込み訪問による土地活用の提案

都市部でおよそ100坪以上の土地を所有していると、様々な不動産会社や建設会社から「ここに賃貸マンションを建設しませんか」というアプローチを受けるそうです。
たとえば自身でセミナーに赴いた会社などであるでしょうが、法務局にて土地所有の登記情報を調べ、平日や休日を問わず飛び込み訪問や頻繁な電話があることもあります。

ところで、このような会社の営業マンは、土地活用におけるどのようなメリットを伝えるのでしょうか。賃貸マンション建設による賃料の発生はもちろん、「固定資産税・都市計画税の削減」と「借入金による相続資産の削減」について、伝えられるケースが多いようです。

1-1.土地活用による固定資産税の削減と相続税

土地活用で所有地に建築物(上物)を建てると、以下のメリットが発生します。

(1)固定資産税・都市計画税の軽減
所有地は「資産」のため、土地を所有していると固定資産税が課税されます。同様に都市計画税も課税され、地主の方にとっては大きな負担になっています。
この土地に上物を建設すると、以下のように固定資産税と都市計画税が軽減されます。

●固定資産税:住宅用地の特例
①200㎡以下の小規模住宅用地・200㎡を超える住宅用地のうち200㎡までの部分→台帳価格の1/6
②200㎡を超える住宅用地のうち200㎡を超える部分→台帳価格の1/3

(2)借入金は相続資産額を引き下げる?
同じように土地活用会社の営業マンが提唱するする土地への上物建設のメリットに、「借入金による相続資産額の引き下げ」があります。賃貸マンション建設は1億を超えるケースも珍しくありません。
オーナーとなる地主の方は、この資金を銀行などの金融機関から借り入れ、建築資金の原資とします。会社員の方が銀行から借りる「住宅ローン」に対し、このように賃貸物件建築のため借りるローンを一般的に「アパートローン」と言います。

このアパートローン、20年や30年のように長期で借入するのが一般的です。借入期間内に相続があり地主の代替わりとなった場合、次世代への相続資産において、この借入金は「負債」となり、課税対象額を引き下げます。よって相続税が低くなる、といった特徴があります。

参考:
相続税の計算:国税庁
三井住友銀行アパートローン

1-2.土地活用に重要なのは、「資金計画書」が現実的なこと

ただ、この「固定資産税・都市計画税」や「相続税」のメリットは、土地活用において副次的な効果でしかありません。

最も重要なのは、上物建築による現金の発生です。前項でもお伝えしたように、アパートローンの返済があるため、オーナーは毎月の賃料から金融機関への返済額を引き、残った金額を収益として受け取ります。

マンション建設を進める営業マンは、よく「入居率100%で進んだ場合」として資金計画を提案してきます。このような「バラ色収支」には注意が必要です。よく営業マンが提案しているような、入居率100%で何十年も続くマンション経営は、とても現実的なものとは言えません。土地の周辺環境は常に変わっており、絶対と言える根拠はほぼ作り得ないためです。

必然的に入居率が下がると、オーナーはそれまでの収益や、マンション経営以外の「自己資金」をあてて月次の返済額を確保する「持ち出し」を迫られることになります。では、こうならないためにはどうすればよいのでしょうか。

有力な解決策として、「土地活用プランナー」の活用が挙げられます。

2.土地活用プランナーとは?依頼できる5つの業務

土地活用プランナーは、資産運用に関して幅広い見識を持ち、形状や立地に応じた土地活用計画の立案・実行を支援する専門家です。土地活用のブレーンとしてオーナーに寄り添い、プランの選定から実行まで含めた総合的なサポートを行います。

土地活用プランナーに依頼できる業務は主に5つです。

2-1.土地活用プランを評価

不動産の一括比較情報サイトを通じて集まった複数の土地活用プランを評価し、オーナーの利益につながるパートナー選びを支援します。

最終的な意思決定者は、あくまでもオーナー自身です。土地活用プランナーは、土地所在地の特性や法律の規制、リスクと利回りの予測など、意思決定を行うために必要な情報を提供し、意思決定を後押しします。

2-2.スケジュール管理

土地活用全体のスケジュール管理も土地プランナーに依頼できます。

スケジュールに遅れはないか・設計通りの構造や仕様になっているかといった観点から、建築会社を監視する業務です。初めて土地活用する方は、スケジュールに遅れが出ている時の対応などに経験がなく不安になることも多いでしょう。土地活用初心者が、把握しにくいイレギュラー時の対応方法などの相談先としても活用できます。

2-3.資金調達のための交渉

土地活用に必要な資金を「どこで」「どのように」「いくら」借りるかを検討し、金融機関と交渉します。

●どこで
借入先候補には、都市銀行・地方銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・生命保険会社・地方自治体などがあります。各金融機関が扱うローンの貸付条件や審査傾向もふまえて、十分な検討が必要です。

●どのように
オーナーの人生観や土地活用目的に従い、固定金利・変動金利を選択します。毎月の返済負担や収支予測から逆算した返済期間の検討も必要です。

●いくら
借入金額が少ないほど総返済額を圧縮でき、利回りが高くなります。ただし、借入金額が少なすぎると、経営が不安定になる要因です。土地活用プランナーの経験をもとに過不足ない水準を推測し、借入金額についてのアドバイスを行います。

2-4.建設会社を選定

不動産プランナーは、建設会社選びについてのアドバイスも行います。重視するポイントは、次のような基準です。

  • 会社の利益を優先することなく、顧客本位のアドバイスができる業者
  • 適正コストによって、質の高い工事を担当できる業者
  • 経営状態が安定していて、倒産リスクが低い業者
  • 提示した計画に沿って、確実に工事を進めることができる業者
  • アフターメンテナンスとして、定期的な点検制度がある業者

これらの条件に合致する建設会社を選定し、設計内容や見積もりに問題がないことを確認したうえ、オーナーの意思決定を後押しします。

2-5.工事現場を監視&統率

定期的に工事現場を訪問し、施工品質を確認します。建設会社とは異なる組織に所属する第三者が監視・統括するメリットは、欠陥工事の予防ができる点です。必要に応じて、建築中や完成後の品質検査も行います。

問題箇所が見つかった際には、対応策の交渉が必要です。最終的には、土地活用プランナーのお墨付きを得た建築物が引き渡されます。

3.土地活用プランナーを依頼するときの注意点

土地活用プランナーに相談する際には、次のことに注意しましょう。

●任せきりにしないで主体的に考える
土地活用プランナーは、あくまでも「支援者」です。すべてをまかせきりにするのではなく、土地活用の目的やライフスタイルを明確化し、オーナーの主体的な判断が求められます

これは、株式投資や投資信託など、土地活用以外の資産運用でも共通するルールです。証券会社や銀行の担当者から得られた情報を参考にするとしても、最終的な意思決定は自分自身が行います。

マンションやアパート、駐車場経営など、どのような土地活用方法を選択するにしても、土地所有者が社長となって経営していくビジネスです。
ビジネスを軌道に乗せるための経営努力を怠らず、主体的に行動しましょう。

●事業計画を体系的に理解する
土地活用プランナーの支援は、建物完成までをひと区切りと考えます。入居者募集や修繕計画、管理会社とのコミュニケーションといった運用開始後のイメージを頭に入れておかないと、安定的な経営は困難です。土地活用プランナーとともに作成した事業計画をきちんと読み込み、建物完成後に行うべきことを整理しましょう。

賃貸経営は「建物を作って終わり」というものではなく、安定収益を得ながらローンを返済し、売却もしくは相続するといった長期的な見通しが求められます。土地活用プランナーとの契約を終えた後に困らないレベルの知識をオーナー自身が身に付け、長期安定経営を目指しましょう。

まとめ

土地活用プランナーを「活用」する際、最も重視したいことは、「本音で話せるようになること」です。現在の土地の状況や資産状況をありのまま話すことができないと、信頼関係も醸成しません。
さらに、プランナー側から時に「マイナス色の強い指摘」をされることもありますが、これを受け入れる空気を作ることもオーナーの大切なお仕事です。

土地活用のリスクと収益性を良くするために、よりよいパートナーシップを形成していきましょう。

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