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【イエカレ】自宅の賃貸管理の依頼で気を付けたいこと｜依頼する際の注意点とその後気をつけるべき点【イエカレ】

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【イエカレ】自宅の賃貸管理の依頼で気を付けたいこと｜依頼する際の注意点とその後気をつけるべき点【イエカレ】

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更新日2023年5月16日

このコラムのポイント物件の管理を依頼する場合、賃貸管理業務を行う不動産会社へ相談することになります。
ただ初めてだと、どのような管理依頼やサービスを受けることが可能で、その際の管理費がどの程度必要なのかなど、分からないことだらけではないでしょうか。
管理を依頼する際の注意点やその後気をつけるべき点は何か。
場面に沿って具体的に紹介しながら、要注意のポイントを押さえていきます。

管理会社の業務1：物件（ハード面）の管理

物件（ハード面）に関する管理は、大きく以下のように分かれます。

点検・清掃

退去対応

リフォーム・修繕

点検・清掃は、日常的な掃除やごみ出しのチェック、設備機器等に異常がないかなどについて定期的に管理員を派遣するものです。頻度や範囲は契約内容によって異なりますが、通常はごみ収集の回数に合わせて週2回などとなることが多いようです。

退去対応は、入居者が退去する時の原状回復に関連する室内確認およびクリーニング、次の入居者を迎えるために必要な修繕といったものです。

リフォーム・修繕は、建物全体の長期的な維持や価値向上のための診断、修繕・リフォーム計画の策定、施行管理などです。

管理会社の業務2：入居者（ソフト面）の管理

入居者（ソフト面）に関する管理には、主に以下の様な項目があります。

募集・契約

賃料徴収

苦情対応

清算処理

募集・契約は、入居者募集のための広告や内覧対応、審査を経て賃貸借契約を締結するなどの仲介業務です。

賃料徴収は、家賃を集金するのですが、管理会社の場合は現金や銀行引き落とし以外にもカードが使えるなど借主により多くの選択肢を提示することが可能になります。

苦情対応は、入居者のトラブル対応にあたるもので、管理会社では他の管理物件と共通窓口を設定することで24時間対応が可能な会社などもあります。

清算処理は、退去時の明渡し対応や退去対応における原状回復工事と敷金返還の清算事務等を行うものです。

管理を依頼する場合の費用

管理費は、基本的な管理に関する費用として家賃の3～5％程度であることが多いようです。
もっとも、管理の範囲や頻度、オプション的な管理サービスの追加等に応じて金額は変わり、それらを総合して考えると、相場としては4～7%程度となるのではないかと思われます。

ポイントは、単に費用の割合のみで判断することなく、どのようなサービス、管理内容が含まれているのか？を見定めることです。

また、管理費を広さで算定する計算方法を採用している管理会社もあります。
広さ基準での管理費については、平均額のデータが存在しますので、それを参考に判断するとよいでしょう。

なお、管理費には修繕費用やクリーニング代は含まれていないことが通常ですので、これらについては別途支払う必要があります。

管理を依頼する際に気をつけること

上記ハード面、ソフト面の全ての管理を依頼して相場上限の7%程度が実際の費用です。
いわゆる大手の管理会社は管理業務をパッケージ化して家賃の5%など設定としているところが多いようです。

従って、Webサイトなどで「5%～10%が相場です」などと記載している業者は、虚偽の情報を提示しているか、自身の業界のことすら分かっていない劣悪業者ということですので避けたほうがよいでしょう。

一括見積等で複数の管理会社に見積を依頼することで、自然にこのような劣悪業者を避けることができますので、複数の見積を取得し、費用と管理内容をよく見比べるのが依頼する管理会社を選ぶにあたっての賢いやり方です。

管理を依頼した後のポイント

ポイントですが、すべてを管理会社に任せっきりは良くありません。 オーナーが全く口も出さず関与もしてこない場合、管理会社は対応の優先順位を下げたり、新人の練習台に使ったりすることがあります。

「任せることが信頼をしている証し」と言えなくはないのでしょうが、管理依頼後も、管理会社のやりたい放題にさせるのではなく、仕事ぶりを監視し管理費分キッチリ適切な仕事をさせる程度の関与は間違いなく必要です。

また、実費請求となる修繕工事等に関しては、管理会社の提案を蹴って別の施工業者等に委託することも可能です。一般論でいえば、管理会社は修繕工事に関しても利益を乗せて施工価格を算出していますので、信頼できる工務店等がある場合には、修繕等はそちらに直接依頼した方が安く済むのではないかと思われます。そうしたことは承知でもしっかりと対応をしてくれる管理会社なら言うことはないのでしょうが...。

この記事のまとめ

管理会社には管理に必要な一切を依頼することができますので、オーナーは管理費を支払えばほぼ何もしなくてよくなります。しかしながら、管理会社の選択に際しては、複数の見積を取得するところからはじめ、物件に合った管理内容と適正な管理費を提示する業者に管理を依頼すべきです。

さらに、依頼後は定期的に管理会社の仕事を監視し、管理会社を監督していくことが必要になります。これらの管理会社の選定や管理内容の比較検討、管理依頼後の管理会社の監視等、いくつかのポイントについては細心の注意を払えば、管理の依頼により大きく手間は軽減される上、入居者へも高品質のサービスを提供することが可能となります。