サブリース方式と管理委託方式の違いを比較しよう

サブリース方式と管理委託方式は別物ですが、賃貸オーナーのなかには区別しきれていない方も多いようです。
両者の違いを明確にするとともに、それぞれのメリットや問題点をお伝えします。
サブリース方式が「問題」となっている理由も合わせて説明します。

この記事を読むのにかかる時間:5分

サブリース方式とは?

賃貸住宅などの不動産オーナーが不動産業者とパートナーを組む場合、代表的な2つの方法があります。

それが、「サブリース方式」と「管理委託方式」です。違いはどんなところなのか。
それぞれ、どのような方式なのか。デメリットはどんなところにあるのかを考えてみましょう。

サブリース方式とは、賃貸マンション経営において「不動産業者(以下、業者)」が賃貸マンションオーナーから全戸を借り上げ、居住者に「転貸」することです。
賃料は業者がオーナーに対して支払い、居住者は業者に対して家賃を払うというシステムです。 大手の不動産会社が導入し、日本全国へと広がっています。

「サブリース方式」と「一括借り上げ方式」の違い

厳密にいうと、サブリース方式と一括借り上げ方式は違います。

不動産所有者に対し、不動産会社や建築会社が全部屋の「借主」となって賃料を払うことを「一括借り上げ方式」といい、対して前項の通り、 借りた部屋を入居者に転貸(てんたい)することを「サブリース方式」といいます。

図表

両者は直線状に繋がっているため、一般的にはこの図全体のことを指して、一括借り上げ方式、サブリース方式といいます。
土地オーナーのみならず、実際にこの方式を採用している不動産会社や建築会社も一緒くたに使用しているところが多いようです。
当記事も同一の意味で「サブリース方式」として表記します。

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管理委託方式とは何か?

管理委託方式とは、「賃貸マンションに発生するさまざまな管理業務を委託する会社」です。
賃貸物件に入居者が増えてくると、賃貸収入も安定してきます。
その段階から大切なのは、「管理会社の存在」です。賃貸マンションには様々な問題があります。

1.ゴミや騒音の問題
2.生活スタイルの問題
3.外国の方との生活習慣の違い


これらの問題を、賃貸オーナーが単独で対応するのはとても困難です。
対応を間違えたり、トラブルとなっている片方に入れ込んだりするような状況だと、別の入居者の退去を招き、「入居率減少」という結果でオーナー自身の首を絞めます。

そこで対応のプロが必要となってきます。
これが「管理委託方式」のメリットです。現在の不動産経営には、なによりも「管理体制」が重要といわれています。入居者同士のトラブルは近年様々なかたちで複雑化し、管理会社が活動する機会も増えているといいます。

近所付き合いの薄い単身入居者や、外国人入居者との問題を解決するのも管理会社の重要な仕事です。
そのため最近増加している中国やアジアの言葉を話せる職員を管理会社が求めている、という話を聞いたことがあります。

オーナーの家賃収入から一定分を「管理委託費」として支払い、管理全般を管理会社に任せる方式を「管理委託方式」といいます。

サブリース方式と管理委託方式の違い

サブリース方式も基本的には以下の形です。

不動産オーナーの家賃収入 = 家賃収入 - 借り上げ会社の手数料(約10%※)

一般的なサブリース方式では、不動産会社は一度「立替える」全体の家賃収入から約10%を手数料として請求します(各個の契約により変動あり)。
一方で管理委託方式も同様の計算式から、不動産オーナーが賃貸経営の諸業務を管理会社に委託している場合、「委託費」として5%前後が引かれることがあります。

サブリース方式を採用している場合は、この委託費と借り上げの手数料を合わせて10%請求する「良心的な」会社と、合計15%と別々に請求するところとがあるようです。
利用する際は、手数料の内訳を入念にチェックすることが大切です。

なぜサブリース方式が問題となっているのか

サブリース方式が社会問題となっているのは、この制度を「どのような建築地にもメリットがある」と一部の不動産業者や建築会社が誇張し、 市場調査を十分に行わない営業スタイルによって先祖代々の土地を持っていた土地所有者にアプローチをかけたことです。

そして土地所有者がそれを信じてしまったことです。
この「高い入居率が『まず』見込めない土地へのマンション建築」により、多くのオーナーが家賃収入では到底返せない返済義務を負ってしまい、生活に負担がかかることが問題としてテレビの特集で取り上げられました。

なかには更に悪質なサブリース方式の被害も報告されています。
建築時には「30年家賃保証」と唱えておきながら、途中で家賃を下げてくるサブリース会社もあるということです。
不動産会社は「借主」にあたるため、「家賃の減額請求」ができます。
この権利を悪用し、当初約束した「家賃保証」を反故にする、というサブリース方式まであるようです。

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