サブリースってどんなシステム?

一般的に「サブリース」というと、「又貸し」という意味になります。広く不動産業界で使われている「サブリース」とは、管理会社がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、第三者に賃貸するというシステムのことを

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サブリースとは?

一般的に「サブリース」というと、「又貸し」という意味になります。広く不動産業界で使われている「サブリース」とは、管理会社がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、第三者に賃貸するというシステムのことをいいます。このシステムを利用すると、通常管理会社が入居者の募集から入居の際の手続き、物件の管理、退去の手続きまでを行ってくれます。サブリースの場合「空室保証サービス」が付属していることも多くなりました。「空室保証サービス」とは、実際入居者が入らなくても代わりに管理会社が賃料を負担し、管理費などを差し引いた金額をオーナーに支払ってくれるシステムです。その保証があればたとえ空室が出たとしても、安定的な収入を見込めます。さらにサブリースにすることで、入居者と賃貸借契約はもちろんトラブルや家賃滞納の督促なども、直接入居者と対応してもらえますので、オーナーの負担が軽くてすみます。

図

サブリースの手数料は?

サブリースの場合、管理会社に支払う手数料は家賃の10パーセントから15パーセント前後といわれています。この手数料は必要経費として申告することができます。ちなみに通常の委託管理であれば、手数料は家賃の4パーセントから8パーセント前後です。

管理システムのあれこれ

管理会社の管理システムによって受けられるサービスが違ってきます。最近では「サブリース」には「空室保証サービス」がつくというイメージが強いですが、もともとは別のサービスです。
管理システムには「滞納保証サービス」や「集金代行サービス」などがあります。滞納保証については保証会社を間にいれることも多いようです。

<管理内容の違い>

項目 内容 家賃保証サービス 滞納保証サービス 集金代行サービス
空室保証 空室時の家賃まで保証してくれる。 × ×
滞納保証 滞納した際に賃料を保証してくれる。 ×
集金代行 家賃の集金のみ代行してくれる

オーナーにとっては「家賃保証サービス」を受けるのが、一番メリットがあるようです。サービス内容によって手数料などにも差がでてきますので、自身の物件に合う管理サービスを選ぶようにしましょう。

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海外でのサブリースとは

海外でいう「サブリース」とは日本とは少し違う意味合いがあります。アメリカでは、別の誰かが契約したアパートをその契約者に代わって住むことを「サブリース」といいます。日本であれば賃貸契約が残っていても違約金を支払えば退去できますが、契約社会のアメリカではそう簡単に退去などができないため、サブリースを行うことがよくあるようです。また学生が休暇で長期に家を空ける場合にもサブリースをするそうです。「又貸し」という意味では同じですね。

サブリースのメリットデメリット

サブリースを利用することでオーナー側の負担が減ると述べましたが、逆に気を付けなければならないこともあります。確かに一括借り上げをしてもらい家賃保証もしてもらえれば、オーナー側の収入面は安定するといえるでしょう。しかし管理会社も空室が出ないようそれなりに工夫をすることになります。初めに設定する家賃が相場より低かったり、空室率が高いと定期的に家賃の見直しが行われたりします。建物の劣化は否めませんので、家賃の見直しによって家賃設定が下がることもあるでしょう。そうなるとオーナーへの入金額も減ることになりますので、固定の家賃収入で考えているとキャッシュフローにも影響が出てきます。家賃の見直しは2年ごとに行われることが多いようです。管理会社によってシステムに違いがあるようですので、契約の時点で詳細を確認しましょう。 またあまり立地がよくない物件や、周辺に競合が多い場合などは空室リスクが高くなるため、サブリース契約を断られてしまうこともあるようです。自身の所有する物件の規模や条件をよく考慮し、管理会社に相談してみましょう。

メリット デメリット
管理が楽。 相場より家賃設定が低い場合がある。
トラブル時に入居者と直接対応してもらえる。 家賃の80パーセントから90パーセントで借り上げられることもある。
家賃保証により収入が安定する。 家賃の見直しがあり、家賃収入が減ることもある。
積極的に入居者募集をしてもらえる。 敷金、礼金、更新料を管理会社がとることもある。
金融機関からの融資が受けやすい場合がある。

サブリースの契約時に注意すること

サブリースの契約時にいくつか注意することがあります。契約したあとではなかなか条件を変更することはできません。自身の考えも反映できる契約ができるよう心がけましょう。

1、 免責期間について
管理会社と契約したからといってすぐに入居者が決まるわけではありません。入居募集を始めてから一定期間は家賃の保証をしません、という「免責期間」を設ける管理会社が多いようです。
あまり免責期間が長いとオーナーにとって不利になりますので、期間の長さや変更は可能なのかどうかを確認しましょう。

2、 解約について
途中で解約する場合、どういった条件が課せられているか、オーナー側に不利な条件はないのかなどを確認しましょう。

3、 家賃の見直し
家賃については収入に直接かかわりますので、特に注意が必要です。家賃の見直しの期間、減額請求の取り扱いなど、どういう規定になっているか確認しましょう。

4、 修繕、原状回復
通常管理はしてもらえても、設備の不具合の修繕、退去時の原状回復についての取り決めの確認も大切です。オーナーですべて負担しなくてはならないこともありますので細かく確認しましょう。

5、 敷金について
敷金は管理会社で預かることが多いようです。敷金こそ原状回復などに必要なお金です。できればオーナーで預かり、管理できると一番いいでしょう。

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この記事のまとめ

賃貸経営において家賃収入はとても大切なものです。常に満室の状態を保つことが理想ですが、そう簡単にはいかないこともあります。そのときにオーナーの強い味方になるのが、サブリースというシステムです。契約条件をきちんと確認し、信頼できる管理会社と契約を結びたいものですね。そのためには積極的に資料などを取り寄せ、いくつかの会社を比較検討しましょう。

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