自己負担はあるの?サブリースで実際にかかる費用

一定の家賃収入が保証される「サブリース」。手数料など、実際オーナーが負担する費用はどれくらいなのでしょうか?

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サブリースにかかる費用

サブリース契約を結んだ場合、家賃保証率は規定した家賃の80・90パーセントといわれます。 通常家賃の金額設定は、周辺の相場に従って決定されます。しかしサブリースにする場合は、入居者をできるだけ入れやすくするため、相場より低めの金額設定にする場合が多いようです。 では実際どのくらいの金額がオーナーの手元に入るのか見てみましょう。

図

単純計算をすると上記の金額になります。もしもこれが、サブリースではなく管理委託のみであった場合は、下記のようになります。

図

金額だけ比較すれば、管理委託だけのほうが手元に入る収入は高くなると言えます。
これはあくまでも一般的な管理のみの委託です。一方サブリース契約をしておくと、さまざまなメリットがあります。まず家賃保証のサービスです。
安定的な収入を見込みたいのであればやや割高になってもサブリース契約をしておいたほうが安心かもしれません。ただし、数年毎に契約更新が行われます。
管理会社によってその期間は変わりますが、2年毎の契約も多いようです。その際に家賃の減額を求められる場合もあります。家賃が減額になれば手元に入る収入も減ることになります。
減額を拒否した場合、管理会社によってはその後の契約を受け付けない場合もあるようですので、できるだけ話し合いをもつようにしましょう。
サブリースのどのメリットを選択するかは所有する物件の条件によります。管理会社の資料などを取り寄せ、よく検討しましょう。

入居者からの敷金と礼金はどうなる?

物件の契約時に入居者は通常、家賃のほか「敷金」や「礼金」を支払います。
サブリース契約の場合、「敷金」は退去時のリフォーム代として管理会社がプールすることが多いようです。
また場合によっては「礼金」も管理会社で取得してしまうことがあるようです。
リフォームや設備の修繕をこの敷金からまかなってくれていればいいですが、給湯器やエアコンなどの大きな設備の不具合に関してはオーナー側で費用負担することもあります。
またサブリース契約が終了した時点で、敷金や礼金の引継ぎがうまくいかない場合もあるようですので、契約時によく確認しておきましょう。
さらにサブリース契約中のメンテナンスを管理会社が怠っていたりすると、その後の修繕費用はすべてオーナー負担となってしまいますので、 管理を任せっきりにせずに自身の目で物件の確認をして、こまめに状況報告をもらうようにしましょう。

将来的に見たサブリース

今後、長期的に賃貸経営を行う中で、本当にサブリースは必要なのでしょうか。さまざまな視点で見てみます。

不動産売却時に一番大事なこと

手数料が高い!?

サブリース契約の手数料は、通常の管理委託のみの手数料と比べると少し高いように思うかもしれません。それは実際にオーナーの手元に入る金額ではっきりするでしょう。やはりサブリース契約を選択するには、所有する物件の周辺環境や築年数などを総合的にかんがみる必要があるかもしれません。ですがサブリースであるがゆえのメリットもあるのです。

メリットを有効的に

サブリースにはたくさんのメリットがありますので、そのメリットを有効的に利用することを考えましょう。そのひとつが「家賃保証」です。サブリースにしておけば、空室であっても家賃収入は得られるのです。これは通常管理ではありえないことです。ローンが残っているようであればなおさら、ゼロよりは少しでも収入があったほうがありがたいことでしょう。若干手数料が割高であってもサブリース契約をし、毎月一定額の収入が得られるほうが返済は滞らずにすむのではないでしょうか。また数年後の家賃減額まで念頭にいれておけば、さらに焦らずにすむでしょう。

どの物件でもいいわけではない

どんな物件でもサブリース契約をしてもらえるとは限りません。管理会社も利益を出さなくてはなりませんので、査定基準をクリアした物件でないとサブリースは難しいのです。サブリース契約ができるということはそれなりに入居者も見込める優良物件です。管理会社の方と相談しながら理想的な賃貸経営を進めていきましょう。

この記事のまとめ

サブリース契約をしたからといって、賃貸経営がうまく回り続けるわけではありません。あくまでもオーナーの所有物件だということを忘れず、積極的に管理会社の方と連携をとりたいものです。また通常管理の委託よりも手数料が多めになることもあります。手元に実際に入る収入も少ないと感じるかもしれませんが、サブリースの良さをうまく利用して競合に負けない賃貸経営を目指したいものですね。

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