契約までのおおまかな流れ

サブリース会社とサブリースの契約をする際にはどういった流れになるのでしょうか。一例ではありますが、おおまかな流れを見ていきましょう。

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サブリース会社との契約・家賃支払までの流れ

一般的なサブリース契約から家賃支払いまでのおおまかな流れは次のとおりになります。各サブリース会社により内容が変わってきますので、詳細は必ず依頼をするサブリース会社に問い合わせましょう。

資料を取り寄せる

気になるサブリース会社があればそれぞれの資料を取り寄せ、検討しましょう。候補が絞れたら実際問い合わせをし、担当者の方から詳細を聞きましょう。

現地調査をしてもらう

サブリース会社を決めたら、現地調査をしてもらいます。所有物件の立地条件や周辺の競合状況などを確認してもらい、提案書を作ってもらいましょう。この調査の結果によっては、サブリース契約(一括借上げ)が難しいと判断される場合もあります。その場合は別の管理方法を相談しましょう。

提案書をもらう

現地調査を基に、家賃の設定、入居者の募集方法、管理の具体的な内容、リノベーション(リフォーム)が必要かどうかなどをまとめた提案書をサブリース会社から受け取り、検討します。

契約書作成、契約締結

提案書である程度サブリース会社とすり合わせができたなら、提案書を基に契約書を作成してもらいます。再度契約内容が確認し、正式に契約します。

入居者募集、入居開始

サブリース会社が入居者の募集をし、入居が始まります。

賃料の支払い

手数料を引いた金額がオーナーに振り込まれます。

リノベーションが必要な場合

すでに既存の物件である程度築年数が経っている場合は、リノベーション(リフォーム)が必要となる場合があります。その場合は、建築会社とオーナーでリノベーション工事の請負契約を締結してから、一括借上げの契約の締結となります。その後工事が着工し、入居者募集という流れとなっていきます。この場合、サブリース会社のグループ会社、もしくは提携している建築会社などで工事となるかと思います。必ず見積もりを提出してもらい、納得した形で工事を進めるようにしましょう。

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家賃の入金

入居が始まったからといってすぐに家賃保証をしてもらえるわけではありません。たいてい「免責期間」というものが存在します。
免責期間が3カ月であればその間は、保証はなく入居している分だけの家賃収入が入金されることになります。この場合でも同じ手数料は支払うことになります。
各サブリース会社でシステムが異なるかと思いますが、入金の一例を見てみます。

下記のようにサブリース契約時にすでに入居している場合、空室の場合、入居していたけれど退去した場合の入金状況は下記になります。

1号室 サブリース契約時に入居中。リノベーションがいらない場合。
2号室 サブリース契約時に空室状態。契約時に指定のリノベーションを行った場合。
3号室 サブリース契約時に入居中で、翌月退去し指定のリノベーション(原状回復)を行った場合。

図

こうしてみると既存の物件であった場合、現状の入居状況によっても家賃収入、免責期間、保証期間がだいぶ異なります。もともと入居中であればそのまま収入が入りますが、契約にて指定のリノベーションなどを行うとあれば、3号室のように退去後1カ月の無収入期間(原状回復期間)を経てからの免責期間となってしまう場合もあるようです。

新築の場合

新たに土地を購入し物件を建築する場合や、所有している土地を活用して新築物件を建てる場合であれば、信頼できるサブリース会社に物件の用途、設計など一から相談することが可能になります。新築であればリノベーションなどは必要なく、入居者募集も一斉にスタートとなりますので、キャッシュフローも立てやすくなるでしょう。

条件によっては委託管理を

物件の条件によっては一括借上げが難しい場合もあります。その場合は委託管理にし、家賃の滞納保証のみのサービスを受けるなど別な方法で管理をお願いすることもできます。必ずしもサブリースが必要ということもありませんので、サブリース会社とよく相談をして自身の物件にあった管理サービスを受けましょう。

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この記事のまとめ

新築物件や既存物件によってサブリースの契約手続きは若干異なります。また既存物件の場合、サブリース契約時に入居者があるかどうか、いつ退去するかによっても家賃保証の期間が変わってきます。さまざまな設定でシミュレーションをしてみるといいでしょう。

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