【家を貸す】賃貸管理会社の選び方!代理契約とは?トラブル事例と対処法を解説します【イエカレ】


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このコラムのポイント

今回のコラムでは、これから家を貸し出す際に管理会社の選定をお考えの皆さまへ、賃貸オーナーが賃貸管理会社と取り交わす「代理契約でのトラブル対処法」ということについて解説したいと思います。

家を貸し出すときはもちろん、アパートやマンション経営で部屋を貸し出す際、いかに高い家賃で貸し出せるか?を考えることは、収入面を考える上で重要です。大切なことをもう一つあげると、いかに質の良い入居者を集めるか?ということも重要です。そこをおざなりにしてしまうと大失敗をしてしまうこともあります。

ここでは賃貸管理会社と取り交わす代理契約の内容と入居者集めで失敗をしないための知識をお伝えしたいと思います。賃貸管理会社と賃貸借契約を結ぶときの参考になれば幸いです。


「自宅を賃貸物件にしたい」「賃貸アパート・マンション経営を行っている」という場合、賃貸オーナー様の多くの方が、不動産管理会社へ管理業務委託の依頼を検討していると思います。その委託管理の契約内容によっては、管理会社へ入居者管理や建物管理等も含めた管理業務全般を任せることができます。

そして、管理業務の委託管理を依頼する場合、多くの賃貸オーナー様が気になる関心事の一つに「(ご自身の賃貸物件に)どんな人が入居してくれるのか?」ということがあるのではないでしょうか。

本来、入居者の入居審査は貸主である賃貸オーナー様が行うものですが、多くの場合、不動産管理会社が入居審査や入居者選定を行っているのは、賃貸オーナー様(貸主)と不動産管理会社の間で取り交わされる委託管理契約に「賃貸の代理契約」という条項を含んでいるからです。

この代理契約は、貸主目線で見れば、管理会社に入居者管理や建物管理等も含めた管理業務全般を任せることができるため、一見すると非常に便利ですが、管理業務のほぼ全てを管理会社に任せてしまったことで、入居者に関する「思わぬトラブル被害」に遭ってしまった貸主もいます。

こうした代理契約を取り交わしたことで逆にトラブルに遭ってしまうことについて、賃貸オーナー様が契約を交わす際に回避できる手段はあるのでしょうか?トラブルに合わないためには、どのようなことを知っておけば良いのでしょうか? この記事でご確認いただけますと幸いです。


代理契約とは?一般の賃貸管理委託契約との違いについて説明します!

まず初めに、賃貸オーナー様がご所有の賃貸物件の管理業務を不動産管理会社へ委託管理する際に取り交わすことになる契約形態について解説します。

不動産管理会社へご自宅やアパート等の管理業務を委託する場合、その契約書の表紙に書かれている形式が「代理および管理委託契約」となっている場合が多いことに注目です。

何が注目なのか?は詳しく後述しますが、これは「単なる管理委託契約ではないですよ。代理契約も含まれていますよ!」ということが書かれています。ここでは「代理」というキーワードを頭のなかに入れておいて下さい。


●誰でもできる!?「純粋な」管理業務とは???
驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、家を賃貸物件にした場合やアパート等の賃貸住宅での「純粋な」管理業務というものは、実は特に宅地建物取引関連の登録免許は不要なのです。

極端な話し、経験や管理ノウハウ、そして時間さえあれば、宅地建物取引業者以外の賃貸オーナー自らが自主管理で行うこともできますし、一般の人でも信用されれば受託(受注)することは可能です。

ここで言う「純粋な」管理業務とは「家賃の入出金管理」「入居者から出るトラブル対応」「不払い家賃の入居者への督促等」の3つの業務を指します。



●「空室対策」や「入居者仲介」の管理業務を行うには宅地建物取引業の免許が必要
しかし、良く見て頂きたいのですが、上記の純粋な管理業務の中には「空室対策」や「入居者を仲介・斡旋(あっせん)」する内容が含まれていません。

ポイントとしては、空室に入居者を斡旋する行為は「賃貸仲介業」に該当しますので、これを仕事として請け負うためには宅地建物取引業の免許が必要になってきます。

多くの貸主は「万が一、自分の賃貸物件に空室が生じたなら、それは管理業務の委託管理を請け負った不動産管理会社が入居者を斡旋するのが当然でしょ?」と考えている人が大半だと思います。

上述した通り、賃貸仲介は宅建取引業の免許を持っている宅地建物取引業者しかできないことから、世の中の多くの賃貸オーナー様(貸主)の頭の中では「管理会社=(イコール)不動産会社」という図式になっているのは当然かもしれません。

入居希望者をその物件の部屋へ入居させるかどうか?を審査して決める際、宅地建物取引業の免許を保有している不動産会社は「媒介」と「代理」の2つの契約形態のいずれか一方で貸主へ入居者の斡旋をします。

ここは非常に重要なポイントになりますので下記でもっと詳しく説明します。


●代理契約の但し書きが”無い”管理委託契約~貸主が入居審査を行う~

まず一つ目です。「代理契約の但し書きが無い管理委託契約」であれば、物件に空室が発生したら、その不動産会社は管理会社へ入居希望者の媒介(仲介)の依頼を行います。

媒介は仲介の意味で代理ではありません。従って、この契約形態でしたら、管理会社(不動産会社)は「貸主と借主の間を取り持つ調整役」であるに過ぎません。媒介(仲介)の立場である不動産会社は調整役ですから、当然、入居希望者を空室物件に入居させるかどうか?の判断を下すこともできません。

要するに、媒介契約の入居審査では、入居希望者が現れるごとに、毎回、不動産会社が貸主に入居審査のお伺いを立てて、貸主が入居希望者の審査を行い「入居するに値する人物だ」と判断した場合に限り、入居希望者との賃貸借契約が締結されることになります。


●代理契約の但し書きが”有る”管理委託契約~管理会社が貸主の代理で入居審査を行う~
一方「代理契約の但し書きが有る管理委託契約」であれば、管理会社(不動産会社)が貸主の代理人になる契約形態になるため、貸主本人に成り代わることになります。

貸主本人に成り代わるということは、貸主に代わって入居希望者の入居審査を行い、入居許可の可否判断を管理会社ができるということです。

要するに、代理契約であれば、入居審査時に管理会社が貸主に入居審査のお伺いを立てる必要は一切なく、管理会社の独自の基準で判断をして入居審査を終わらせて、入居希望者と賃貸借契約を締結できることになります。

このように「代理契約の但し書き」が有るか?無いか?によって、入居者を決めるための過程が大きく変わります。この違いをご理解頂きたいのです。

代理契約におけるトラブル事例

代理契約は、管理会社が貸主本人に成り代わって任された管理業務を代行してくれるため、その管理会社が”たいへん優秀であれば”、賃貸オーナー様(貸主)にとっては「とても便利で頼りになる存在」になります。

経験豊富で優秀な管理会社が、自分の物件に関する管理業務を自分に成り代わってケースに応じた適切な判断をしながら物件の賃貸経営に協力してくれるわけですから、貸主に管理業務の専門的な知識が多少不足していたとしても立派に賃貸経営を行うことができます。こんなに心強いことはありません。

しかしながら、代理契約では、貸主のフィルターをあまり通さずに管理会社が殆ど全てを判断することになることから、委託管理契約を結んだ管理会社やその担当者が、例えば、テキトーに仕事をやっていたと言うことになると、貸主が迷惑を被るトラブルに発展してしまうことがあるのです。

その代表的なトラブルが「入居者トラブル」です。
管理会社が選定した入居者が、入居後、悪質な属性の人物だと分かった場合は、立派な賃貸経営とは逆に、貸主がたいへん苦労してしまうことになります。

これでは本末転倒もいいところです。貸主が管理業務の委託管理先を選ぶ「管理会社選び」は非常に重要なのです。

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代理契約のトラブル対処法として注意すべきこととは?

では、貸主が本末転倒の委託管理契約を結ぶことなく賃貸経営で苦労をしなくて済むために管理会社選びの時に役立つ知識やポイントがあるのでしょうか?

大切な家や賃貸物件を他人に貸して賃料収入を得るのが賃貸経営です。その経営に関する管理業務を専門の管理会社に委託することでスムーズな賃貸経営にしてもらうことこそが真の委託管理です。

この章では、代理契約のトラブル対処法について解説したいと思います。

1.媒介契約を選択する

「媒介契約を選択」すれば、入居審査では貸主がすべての入居希望者のチェックを必ず入れることになります。

貸主に入居希望者を適切に判断できる目と自信があれば、代理契約ではなくこちらを選ぶのが賢明です。不動産会社が悪質な入居者だと見破れずに入居許可を出してしまう流れも回避できるでしょう。


2.「丁寧な担当者がいる管理会社」へ代理契約を依頼する

2つ目は「丁寧な担当者がいる管理会社へ代理契約を依頼する」です。

上述した媒介契約を選択すると、退去者が出て空室になった場合、入居希望者が現れるごとに管理会社から貸主へ入居審査の依頼が来ることになります。

入居希望者は1つの空室に対して一人ではなく何人か訪れる場合があるため、その都度、貸主が入居者審査の対応をすることになります。確かに毎日発生することではないのでやる気があればできるでしょう。

しかし、例え自信があったとしても、家を貸す場合などは転勤で物件のある場所から遠く離れたところで仕事をしているでしょうし、仕事のスケジュールの都合によっては入居希望者の対応が後手に回ってしまうことも考えられ、現実的にはその対応が厳しい場合が考えられます。

また、対応が出来たとしても、貸主によっては、入居させるにあたっての判断基準に迷いが出てしまうなどで、かえって適切な判断を下せない可能性も考えられます。

こう考えてしまうと難しいところですが、代理契約ではなく媒介契約を選んだことでスムーズに入居者を迎え入れられなくなってしまうのも考えものです。

無理をして貸主自身がそれを行うよりも実績豊富な管理会社に任せた方が現実的で効果の高い対処法となる場合もあります。貸主が頑張って入居者審査を行ったとしても100%完璧ということはないかもしれません。


●担当者との相性も重要な要素
それは管理会社が行ったとしてもある意味同じかもしれません。しかし、管理会社は仕事としてそれを引き受ける以上は貸主から100%の完璧さを期待されますし、それを目指さなければなりません。

もちろん入居者審査の相手である入居希望者も生身の人間ですから、その人物が悪質か否かはどうしても見抜けない部分は出てしまうでしょう。

しかし、管理会社が貸主と違う点は、適切な入居審査を行うための豊富な経験や実績、ノウハウを持っていることだと言えます。

管理会社によって実績やノウハウは違いますから、ご自身の大切な賃貸物件の委託管理先である管理会社を選定することは尚更に重要になります。

管理会社を選ぶ際は、規模感や知名度を判断材料にするのはもちろん有りだとは思います。しかし、それだけではなく担当者との相性も重要な要素です。

貸主の期待に応えようと一生懸命に管理業務や賃貸経営に関する良い提案をしてくれそうか?貸主からの素朴な質問にも面倒臭がらずにレスポンス良く丁寧に応対をしてくれるか?は「最低限、管理会社を極める上での判断基準」にした方が良いと言えます。

担当者の態度にほんの少しでも気になる点があった場合は、後々悔やまないためにも、すぐその場で契約を交わすといった結論は出さないことが重要です。


3.サブリースを選択する

代理契約を選択した場合の入居者トラブルの弊害を防ぐためには「サブリースを選択する」ことも一つの対策手段になり得ます。サブリースは転貸による入居者管理になるため、

  • 貸主(物件オーナー様):賃貸人
  • サブリース会社(管理会社):賃借人兼転貸人
  • 借主(入居者):転借人

という関係になります。

この構図をもっとシンプルに言い換えれば「入居者にとっての”直接の貸主”は、上記2のサブリース会社」になるため、入居者トラブルに関するリスクはサブリース会社が直接負うことになります。

確かにサブリースは一般の管理委託契約よりも収益性が劣るというデメリットはあります。

しかし、建物所有者である物件オーナー様は、媒介契約を交わして、各入居希望者ごとに入居審査を行い賃貸借契約を締結しなくても良い点がメリットです。サブリースを選択することで、入居者トラブル等の貸主リスクを回避することができます。

この記事のまとめ

この記事では、これから家を貸し出す、アパート・マンションなどの賃貸物件の経営を考えているなどで、管理会社の選定をお考えの皆さまが不動産管理会社と取り交わす際に「代理契約」でトラブルにならないための内容について解説してきました。

代理契約では、管理会社が貸主に成り代わって賃貸借契約を締結できる管理契約のため、貸主の判断を直接伺うことなく管理会社が独自に入居希望者の入居審査を行い、入居許可判断ができます。

そのため、管理会社がしっかり見破れないと、誤って悪質入居者を入居させてしまう危険性があり、入居後になって貸主がトラブルで悩み、泣かされることになります。

そうなってしまうと、本来スムーズに賃貸経営を行うために管理会社と交わしたはずの委託管理契約が本末転倒の代物に変わってしまいます。管理会社の選定は非常に重要になります。


管理会社へ賃貸物件の委託管理を依頼している貸主の大半はこの代理契約を選択していると思いますが、代理契約のトラブルを回避する方法として、
・「貸主は媒介契約を選択する」
・「管理実績が豊富で丁寧な担当者がいる管理会社」へ代理契約を依頼する
・「サブリースを選択する」

の3つを挙げました。

しっかりとした管理会社を選択するにあたり、是非、今回の記事をご参考にして頂けると幸いです。皆様の賃貸経営が滞りなくスムーズに進むことを願ってやみません。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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