【個人でもOK？】一軒家を賃貸するコツと手順をプロが伝授

国土交通省のデータによれば「一軒家の賃貸」は、賃貸物件全体の中ではわずか2％程度にすぎません。最も人気がある運営方法は、やはりマンションやアパートなどの「共同住宅」です。しかしながら、近年は少しずつではありますが、「一軒家の賃貸」を選ぶ人も増えてきています。

以下で借りる側、貸す側双方のメリットを紹介します。

借りる理由として挙げられる共通点は「一軒家ならではの快適さ」です。
以下のようなメリットがあります。

・騒音トラブルが起こりにくく、小さな子どもがいても安心
・収納スペースがたっぷりあり、物を片付けるのに困らない
・のびのびとした広い空間で暮らせる
・夜に洗濯機を回しても、真夜中にお風呂に入っても平気

また、一戸建ては貸す側にとっても大きなメリットがあります。
近年、高齢化が進み、空き家問題がクローズアップされていますが、例えば「実家を相続したけど、自分は住まないし、もう売る以外ないかも…」と諦めている方もいるのではないでしょうか。

しかし、ご自身の意向は当然あるでしょうが、条件次第では、そうした大切な家を手放すことなく「貸すことで賃料収入を得る」といった活用方法があります。

一軒家の賃貸は、基本的に家庭持ちの人が好む物件です。
そうした身元がしっかりしている人に貸すことができれば、多くの方が長く住み続ける可能性があります。定着率の高さを考えれば、一戸建てを貸すという選択は、非常に安定した収益を得ることが可能と言えます。

一軒家の場合、もともと住んでいた人が退去すると、売却されるか、空き家となることが殆どです。

もし空き家になった場合、家は、誰も住んでいない状態で放置されてしまうと想像以上に劣化が進んでしまうことが大半です。しかし反対に、自分の代わりに誰かが住んでくれる、つまり、賃貸物件として他の人が入居すれば、居住者が換気や掃除などをすることで、しっかり管理がされることになります。

また、間に管理会社が入る場合は、管理会社によって適切な管理がなされます。そうすることで綺麗な状態を保つことができるため、将来的に見て、それは大きなメリットです。

一軒家が空き家になった場合、誰も管理していない状態で放置されたままの空き家には様々なリスクがあります。まず、明らかに放置されていることが分かる空き家の多くはいたずらの対象となります。放火されたり不法侵入されたり、不法投棄の場所として使用される可能性もあります。

また、人の手にかけられるリスクだけでなく、害獣や害虫が寄ってくることがあったり、草木や雑草が伸びたままになったりすることも考えられます。一軒家の賃貸は、そのようなリスクを無くすことにも繋がるおすすめの賃貸経営です。

たくさんの思い出を作ってきた一軒家を、何らかの事情で手放さなければならなくなった時、人は皆、大きな喪失感を感じることになるでしょう。

大きな覚悟で購入した一軒家が、自分の所有物ではなくなるのはとても寂しいことです。
しかし、賃貸の一軒家として貸すことができれば、自分自身は居住ができないにしても、財産として継続して所有できます。 ご自身の思い出も、色あせることなく残せるでしょう。

家を完全に売却するわけではなく、賃貸の一軒家として自己所有物のままにしておけば、将来のことを考えたとき、例えば、自分や自分の子供、親族などがその家に住むことも可能です。

その家を手放す理由が一時的な転勤や長期の出張などの場合、売却するわけではなく賃貸物件として他の人に貸すことが最適です。

その際、自分が戻るタイミングに合わせて契約期間を設定しておくとよいでしょう。
そうすることで、自分が帰ってきた時に間隔を空けずに自分の家に住むことが可能です。

一軒家は「空き物件」にしたままでは非常に大きな痛手も伴います。

具体的には、所有しているだけで固定資産税などの納税や、家の維持費用が掛かる上、また誰かが住むことになった場合に備えて、資産価値が下がらないようなメンテナンスも欠かせません。

自分が所有している物件を他人に貸すということは、併せて入居者の管理が必要です。
借り主の入居時は、その入居者の審査をしますが、審査の際に良質だと判断しても、入居後にトラブルがないとは限りません。

運悪く、家賃の滞納があったり、退去の際に費用で揉めたりする可能性も考えられなくはありません。

また、近隣の住民とトラブルになる場合もあります。そのようなさまざまなトラブルが起きた場合に、すべて自分で対処することが可能でしょうか？
恐らくそれは、想像以上に大変なことでしょう。

従って、保証会社の利用を考えたり、契約書を作成する段階でトラブルに関する内容を詳しく記載しておくといった、契約前にできる限りの工夫をする必要があります。

自己所有の一軒家を賃貸物件として貸し出す場合、これまでの居住年数や築年数、内装の状態などによっては、貸し出す前にリフォームが必要になるケースがあります。

また、事前のリフォームだけでなく、貸し出した後もそれなりの修繕費用は掛かります。

以上は、理解しておきましょう。

入居者が、普段通り、普通に生活をしてくれたとしても、どんな家でも年数が経てば、クロスや床が汚れたり、軽微なものも含めて修繕は必要になるものです。

その際の修繕に掛かる費用は、オーナーである自身が負担しなければなりません。そのほかにも地震や火災など、予想していなかったことが起きる可能性もあります。

そうした対応が可能な様に、家賃収入の一部を修繕用に積み立てるといった資金は必要経費と捉えましょう。

自己所有の物件を貸すということは賃貸事業となり、それによって得た収入はすべて不動産所得です。不動産所得については確定申告の対象となっているため手間が掛かります。

また、確定申告をすると、併せて所得税も納める必要があります。
所有している物件を賃貸物件として貸し出して収入を得ようと試みた時点で、不動産所得に所得税が上乗せされることを覚えておきましょう。

自分自身が居住する場所が遠くて自分で確定申告できない場合は、税理士や親族に納税管理人として代わりに納税を依頼することができます。覚えておいて頂ければと思います。

さて、ここからは「もし、ご自身が所有をしている一軒家に、何らかの事情で住めなくなった場合、貸し出すことと、売却することではどちらがよいのか？」をケース別に比較します。

将来のことを考えた時に、自分や家族、親族などが再び居住する可能性がある場合は、売却ではなく、賃貸物件として貸し出す方が良いです。

その場合、使用しない期間のみの定期借家契約として貸し出す方がおすすめです。
売却をしてしまうと、再度その家に住むことは不可能に近くなります。

また、数年後という短いスパンではなく、老後をマイホームで過ごしたいと考えている場合も、賃貸物件として貸し出した方が融通は利きやすいでしょう。

将来的に再び居住する可能性がない場合は、売却した方がよいでしょう。

築年数が経過するごとに、物件の価値はどんどん下がってしまいます。この先、今の家に再度住む予定がないようであれば、価値があるうちに売却する選択肢も入れておいてください。

もちろん、売却するか？をためらった場合、ひとまず賃貸に出してみたいという考えはあります。 何らかの理由で「そこには住めないんだけど、でもどうしても今すぐに家を売ることを決断できない」という方もいるでしょう。

その場合は、固定資産税が掛かったり、管理費が必要だったりもするため、今一度、収支を良く検討した上で判断しましょう。 その検討の結果、収入よりも支出が多くなる可能性もあるかもしれません。

しかし、それでもご自身のライフプランの中で、その家を残す明確な目的や理由があり、賃貸に出すことで問題解決が図れるなら、もちろん問題はないでしょう。

一軒家を賃貸物件にする場合、どのようにお金の管理をしたらよいのでしょうか？ 複数の観点から見ていきます。

不動産の場合、利回りが高い物件だったとしても、最終的には利回りが低くなってしまうということは珍しくありません。

その理由としては、管理費用が必要だったり、急な修繕が必要になったり、様々な経費が掛かるためです。

不動産における収入は、主に家賃収入となりますが、家賃として入ってきた金額のすべてが実際の収入になるわけではありません。先述したように、管理や修繕などに費用が掛かるため、実際に手元に残る金額はそれほど多くない場合もあります。

自己所有している一軒家を賃貸住宅として貸し出すには、思っているより費用が掛かります。
貸し出しを始めて、借り主が決まるまでの間も厳密には維持費が掛かっていますし、借り主が決まってからも、先述した管理費用や修繕費、固定資産税などが掛かります。

特に修繕費ですが、家はいつどのような修繕が必要になるか分からない面もあるため、余裕を持った費用が準備できるように工夫しなければなりません。

また、家賃を安く設定し過ぎると、最低限必要な支出に回す分も足りなくなる場合があります。きちんと回せるように、ある程度しっかりとした収支計画シミュレーションしておく必要があります。

一軒家を賃貸物件として貸し出す場合でも、自分で所有している限り税金の納付が必須です。
家を貸すことは賃貸事業となるため、それによって得た収入は所得税の対象となります。

また、家を貸すことで所得が上がると、住民税の金額も上がることになります。

そのほかに固定資産税も掛かります。地域によっては併せて都市計画税の課税対象にもなるため、確認が必要です。税金の種類によって確定申告が必要なので注意しましょう。

住宅ローンが残っている状態で家を貸し出したい場合、住宅ローンから事業用ローンへ切り替えることが一般的です。

基本的に住宅ローンは、契約者がそこに住んでいることが契約の条件となっています。

事業用ローンに切り替えた場合、住宅ローンよりも金利が上がるだけでなく、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。

ただ、状況によってはローンの切り替えが必要ないケースもあります。
例えば、期間が決まっている転勤や出張で不在の間のみ家を貸し出したい場合などです。
その場合は、金融機関へ相談してみると良いでしょう。

一軒家を賃貸する契約には2種類あり、それぞれ内容が異なります。
内容を比較して、自分の状況に合った経営方法を選びましょう。

1つ目の「普通借家契約」とは、数年間の契約で賃貸する方法です。契約には更新制度があり、最低でも1年以上の契約が必要です。

基本的には2年契約となり、その後は自動的に更新されるようになります。そのため、入居者が退去しない限りは長期的な収入が見込める契約方法です。

ただし難点があり、正当な理由がなければ、貸主（オーナー）側の都合で解約することができません。 いずれ再び居住する可能性がある場合は、この契約方法は避けた方がよいでしょう。

一方「定期借家契約」の場合は、契約の更新がなく、契約期間を自由に決めることができます。期間が満了になると同時に契約も終了となり、その後の更新は不要です。

そのため、借主は必ず退去しなければなりません。確実に自宅の明け渡しがされるため、一定の期間のみ家を貸し出したい場合には最適の契約方法です。

しかし、契約期間が定まっていて更新がされないことを嫌う借り主もいることから、多くの場合、普通借家契約と比べて、入居者が見つかり難い面があります。
また、賃貸借契約の期間に縛りを掛ける分、家賃を安く設定せざるを得ないため、収益面で不利になることは覚えておきましょう。

一軒家の賃貸は、管理方法が主に3種類あり、それぞれ比較をして、自分に合う方法を選ばなければなりません。

一つ目は、いわゆる「自主管理」です。
家賃を回収したりトラブルの対処をしたり、入居者とのさまざまなやり取りについて自分で対応する方法です。

不動産会社を通さないため、管理費用が掛かりません。その分のコストを抑えられることが大きなメリットです。

入居者を募集するところから、賃貸借契約を結ぶまでの業務は、不動産管理会社に依頼することになります。

デメリットは、いつでも入居者の要望やトラブルなどに対応しなければならないことです。
手間や時間がかかる上に、自分の居住地が遠すぎると対処できないことがあります。

二つ目は、入居者を募集したり、賃貸借契約を結んだりするだけではなく、家賃を回収したり清掃の管理をしたり、物件の管理に関する業務をすべて不動産管理会社に任せる方法です。

それぞれの管理会社で可能なサービスの内容が異なるため見極めが必要ですが、貸し主の管理の手間を省くことができます。

当然ながら、不動産管理会社にを管理委託費として支払わなければなりません。そのため、手元に残る金額は自主管理の場合より少なくなります。

その管理委託費ですが、一般的には家賃の5％～15％で設定されていることが多いです。
ただし、そのパーセンテージについては、単純に「高い」「安い」の比較をするのは早計です。管理業務の基本プランの中に含まれている業務内容が各社違うため、必ず確認が必要です。

三つ目は、不動産会社が所有者から家を借りた上で、借主との賃貸契約を結ぶ方法で「また貸し」を指します。
貸し主にとっては、3つの中で最も労力や手間がかからない管理方法です。

しかし、オーナーである物件の所有者と借主の間に不動産管理会社が介在することで、不動産会社への利益が賃料から差し引かれます。

そのため「賃料の面」からみると、一般的な賃料の相場よりも安くなってしまうことが殆んどです。

自己所有の一軒家を貸し出す場合、どのような流れになるのでしょうか？
事前の準備から契約に至るまでの流れを大まかに確認します。

管理委託の場合、管理会社を選ぶことから始めます。

賃貸住宅を取り扱っている不動産会社を探し、その中から「一軒家に関する賃貸管理に定評のある会社」を見極める必要があります。

ご自身の大切な家の管理を頼むことになるわけですから、実際に契約する際は、可能な限り良い条件の会社と契約しなければなりません。

そのためには、複数の会社から管理プランを取り寄せて比較をして検討をすることが重要です。各社の担当者やスタッフの雰囲気はもちろん、実績、サービスの内容、入居者の募集方法、その他サポート業務の範囲などを中心に確認をして実力を測るようにしましょう。

自分に合った条件の良い会社が見つかれば、次は管理業務委託契約を結ぶ流れとなります。

管理を委託する会社が見つかったら、次は家を貸し出す際の条件を決めなければなりません。

家を貸し出す際は、付近にある似たような物件の相場を調べた上で、家賃や入居する場合の条件などを具体的に設定していきます。

家賃のほかにも、敷金や礼金、保険など、費用に関することは特にしっかり考え、管理会社と相談しながら話を詰めていくことになります。また、契約期間や契約更新などについても忘れずに決めておきましょう。

あまりにも条件が多いと、物件を探している人も入居を迷ってしまうので気をつける必要があります。

家を貸し出す際、事前にリフォームをするかしないかは大事なポイントです。
リフォームが済んでいる物件の方が人気の出ることは当然ですが、問題は費用です。

もちろん、設備が故障している場合は、それを修理しておかなくてはなりません。

すべてをリフォームすると、当然出費がかさみます。入居者にとって必要な部分を重視して修繕しましょう。

大がかりではなくても、目立つ汚れや傷については可能な限り事前に綺麗にしたり直したりしておくことをおすすめします。

家を貸し出すために必要な準備が終わったら、管理会社を通した入居者の募集です。

入居希望者には、実際に家を見てもらいます。これは内見と呼ばれますが、入居希望者への案内は、管理会社がセッティングをしてくれます。すでに空き家の場合は管理会社に鍵を預けておき、まだ自分が入居中の場合は内見を可能とするか決めておくようにしましょう。

内見後、実際に申し込みがあったら入居者の審査をして契約という流れです。審査の最終判断はオーナーが行いますが、もちろん管理会社に任せても問題ありません。

▶以降の章では、入居者が集まりやすい一軒家づくりのコツを２つご紹介します。

広くてきれいな家は、やはり人気の物件です。特に小さいお子さんをお持ちのご家庭の場合は、内装の良し悪しを気にすることでしょう。

そのため、家の中をリフォームし、美しく住みやすい環境にしておくことは非常に重要です。初期投資は掛かりますが、乾燥機があったり、食器洗い機が標準装備でついていたり、段差が少ない部屋の間取りだったりすれば、その分だけ借り手側からの評価が上がります。

「お子さん向けの部屋」を作ることを前提とするのであれば、ふすまや障子を多用した部屋ではなく、張り替えのしやすいクロスを壁紙として使用すると良いでしょう。
小さなお子さんは、クロスを破いてしまったり汚してしまったりすることが多いため、その手入れやリカバリーがしやすいようにしておくことも非常に重要な要素です。

また、お子さんがいる家庭はその成長とともに、必要となる間取りも変わってくるものです。ある程度フレキシブルに対応できるような間取りにしておく（引き戸の開け閉めによって部屋の大きさを調整できるなど）のも良いでしょう。

「治安の良さ」も物件選びを左右する重要な要素です。何を重要視するか？は人によって異なりますが「何でも調査団」が3,290名を対象として行ったアンケートによれば「周辺環境や立地が良いこと」が、引っ越しのときに重要視するポイントの1位として挙げられていました。特に、お子さんがいる家庭の場合は、「治安が良いこと」を重要視するでしょう。

既にに建っているマンションの場合、今から「周辺の治安や環境」をどうこうすることは現実的では難しいでしょうが、家をリフォームやDIYで工夫することにより、貸しやすい家にできます。

1階の部屋であれば、貸す前に窓に鉄格子を入れたり、カギを防犯性の高いものに付け替えたり、窓を3重ロックのものに変えたりしましょう。そうすることによって、防犯性を高めた家を作ることができます。また、庭にも工夫をしたいものです。家の裏手側には音の出る砂利を敷き詰めるなどして、防犯性を高めましょう。

「貸す前に家を見直すこと」は、賃貸物件を運用するうえで非常に大切なことです。特に、家族で住む人が多いであろう一戸建ての場合は、十分に意識したいものです。

【一戸建てを貸すときに取り組みたいこと】

・一軒家の賃貸は、少しずつ増加している
・一軒家の賃貸は空き家リスクや建物の劣化のみならず思い出を残すことができるなどさまざまなメリットがある
・一軒家を売却するか？貸し出すか？は、場合によって異なる
・賃貸は、普通借家契約と定期借家契約の2種類
・管理方法として手間のかかる順（利益率の高い順）に、自主運営、管理会社に委託、サブリースがある
・クロスや間取りを工夫して、家族持ちが住みやすい家にしよう
・防犯性を高めるための対策もお忘れなく

「家庭を持つ人」を対象として、リフォームやアピール方法を考えるようにしましょう。