【イエカレ】戸建てを貸したい初心者必見の上手に賃すコツ｜家を貸し出して賃料収入を得る不動産活用のはなし

まずこの章では、増加傾向にある一軒家の賃貸について「借りる側」「貸す側」双方の視点でメリットをご紹介します。

国土交通省のデータによれば「一軒家の賃貸物件」は、これまで賃貸物件の市場全体の中では、わずか2％程度の占有率に過ぎませんでした。

賃貸物件を借りる入居者から最も人気があるのは、やはりマンションやアパートなどの「共同住宅」です。しかし、冒頭で述べた通り、近年は少しずつ「一軒家の賃貸物件」を選ぶ人が増えています。

「一軒家の賃貸物件」を選んだ人達が挙げた共通メリットしたメリットは「一軒家ならではの快適さ」です。

主な理由は以下の４つです。

• 騒音トラブルが起こりにくく、小さな子どもがいても安心
• 収納スペースがたっぷりあり、物を片付けるのに困らない
• 家族がのびのびとした広い空間で暮らせる
• 夜に洗濯機を回しても、真夜中にお風呂に入っても平気

一方、貸す側のメリットは、以下の２つです。

• 家を貸すことで賃料収入を得られる
• 空き家対策が不要になる

日本は今、少子高齢化が急速に進んでいる際中で、全国的に空き家件数も増加しています。空き家対策に関する問題がニュースでも良く取り上げられるようになったので、そうしたニュースをご覧になった方も多いのではないでしょうか？

そうした背景のなか実家を相続する人も増加傾向にあり、以下のような人が次第に増えています。

• 自分では住まないし維持費や固定資産税などの税金も掛かる→「売る以外ないかぁ？」
• 自分は住まないけど思い出の家だから手放したくはない→「良い解決方法はないか？」

空き家になってしまう実家を相続したことがある人なら理解をして頂けると思いますが、空き家の管理や活用方法について悩んでいる方は本当に多いです。

「そうなったら売るしか方法はないでは」と思っている方々も多いかもしれませんが、そうした大切な思い出の詰まった実家を条件次第では手放すことなく「貸すことで賃料収入を得る」ことができるかもしれません。そうした有効活用をする方法が「一軒家の賃貸化」です。

一軒家の賃貸物件は独身者よりも「共働き世帯」や「お子様を持つご家庭の夫婦」が好む賃貸物件です。貸主側も、例えば「身元がしっかりしていて、きちんと仕事を持っている夫婦や家族」といった人たちに貸し出すことができれば安心でしょう。

そうした属性の入居者（借主）なら、気に入って入居をしてもらえれば大事に長く住み続けてくれる可能性もあります。

定住率が高まれば、一戸建てを貸すという選択は非常に安定した収益につながる可能性があるので大きなメリットになります。

「住まない家は傷む」という言葉を聞いたことはないでしょうか？一軒家の場合は一般的に、住んでいた人たちが退去をすると「売却されるか」「空き家になるか」二つのうち一つでしょう。

もし、空き家のままにする選択をした場合、誰も住まない家を空き家状態で放置してしまうと、想像以上の速さで家の劣化が進んでしまいます。 人が住んでいた時よりも、空き家で放置される家の方が家の劣化が急速に進むと言われています。

空き家にしたまま劣化が急速に進むと「固定資産税や都市計画税の支払い」といった家を維持する経費以外に「修繕費・清掃費」といった余計な費用が加わる危険性があります。

しかし、ご自身の代わりに誰かに住んでもらえれば、家の換気や掃除などが自然に行われ、家の状態が維持されやすくなります。仮に家の持ち主（貸主）が遠く離れた場所に住んでいても、借主が変わって家を綺麗な状態に保ってくれるのです。これは貸主にとっても安心できる大きなメリットと言えないでしょうか？

誰も住まずに管理もがされない状態で放置される空き家には、様々なリスクを誘発する危険性もあります。

具体的には、長い間、放置されていることが明らかだと分かる空き家は、次第に悪質なイタズラの対象になります。酷い場合は「放火」「不法侵入」「ゴミの不法投棄」の場所にされたり、「犯罪の温床」として利用されてしまう危険性もあります。

また、「草木や雑草が伸びたまま」になってしまい、「害獣」や「害虫」が寄ってきた結果、隣家に迷惑を掛けてしまうなど、周辺環境の悪化を招く一因にされてしまいます。

一軒家の賃貸化で優良な借主が見つかれば、そうしたリスクを無くすことに繋がります。

家族とのたくさんの思い出を作ってきた一軒家を、何らかの事情で手放すことになりそうな時、それを考えると大きな喪失感を感じることはないでしょうか？

大きな覚悟で購入した一軒家が自分たちの所有物ではなくなるのは、誰にとってもとても寂しいことだと思います。「思い出が詰まった一軒家を手放して良いのか？」とお悩みになる方もいるでしょう。

しかし、一軒家を賃貸として他の方に貸すことができれば、たとえご自身は居住しなくても不動産資産として継続所有ができ、ご家族との思い出も色褪せることなく残せます。

上述した通り、一軒家を完全に売却するのではなく、一軒家の賃貸として継続所有できていれば、将来、どこかのタイミングで再び住むことも可能です。 ご自身はもちろん、ご自身の子供、親族などがその家に住むことも可能です。

その家を手放そうとした理由が「一時的な転勤」や「長期の出張」などの場合、売却ではなく賃貸物件として貸すことが最適な場合が多いです。

こうしたケースでは、ご自身が戻るタイミングに合わせて貸し出す期間を設定することもできます。これについては、後程、詳しく解説します。

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前項では「一軒家の賃貸化」のメリットを中心に解説をしましたが、この章では一軒家を貸し出す場合の注意点について見ていきます。

前項でも触れた通り、一軒家を「空き家」にしたまま放置すると、所有者にとって非常に大きな痛手を伴う場合があります。

具体的には、家は所有をしていれば、たとえ空き家であっても所有しているだけで、家の維持費用として固定資産税・都市計画税の納税が必要であることは上述しました。

そして、一軒家を賃貸物件として貸し出して入居希望者を募る場合は、賃貸物件の貸主の責任として、耐震診断や水回りの設備を整備するなど、賃貸物件としての体裁を整え入居者が安全に住めるように「メンテナンス」する必要があります。それに伴い、家の資産価値を下げない「建物管理」も必要になってきます。

一軒家の賃貸化で、入居希望者を募る場合は、その入居者管理も必要です。

入居者を決める時は、家を安心して貸せる人かどうか？「入居審査」を行います。良くあるトラブル例は、入居審査時は「大丈夫」だと判断しても、入居後にトラブルがないとは限らないことです。

このあたりは考えだせばキリがなくなるので判断が難しいのですが、例えば、以下の様な例が「入居者リスク」として考えられます。

• 素行が悪いなどで近隣の住民とトラブルになるケースが出始めた
• 騒音トラブルや嫌がらせなどを引き起こすトラブルメーカーとなる
• 入居後に借主の経済事情が悪化して家賃の滞納をされてしまう
• （将来の退去の際に）家の現状回復のクリーニング費用などで揉めてしまう

「考えだせばキリがなくなる」と述べましたが、こうしたトラブルが起きた場合は、原則的には貸主として、すべてご自身で問題解決に対処する必要が出てきます。

しかし、こうしたトラブルをご自身で適切に処理することは、精神的にも時間的にも想像以上に大変だと思います。

このような入居者リスクに備えて、一軒家の賃貸化の場合は、信頼できる不動産管理会社へ、家の建物管理と入居者管理を業務委託することを考えた方が無難です。その方が、貸主の日常生活も守られます。

また、一軒家の賃貸化の場合は、入居者が家賃滞納をすると貸主の収入が全くゼロになることを意味します。

不動産管理会社へ入居者管理を含めた管理業務を委託する際は「借主との賃貸借契約書を作成する段階でトラブルに関する内容を詳しく記載しておく」「賃貸保証会社を利用する」などの入居者管理に関する相談をすると良いです。

これは、上述した家の「建物管理」と関連しますが、一軒家の賃貸化の場合は「居住年数」「築年数」「内装の状態」などによっては、貸し出す前に「リフォーム」が必要になるケースがあります。

例えば、よくリフォームの対象にされる水回り設備だけに限らず、外壁や屋根、フローリング、なども対象です。

もちろん、そのままで貸せるならそれに越したことはありませんが、事前のリフォームだけでなく、貸し出した後もそれなりの修繕費用は掛かりますので、こうした内容はあらかじめ理解しておきましょう。

入居者がとても丁寧に家を扱って生活してくれたとしても、どんな家でも年数が経てば、クロスや床が汚れたり、軽微なものも含めて経年劣化は起こります。また予測がつかない地震や大雨洪水などの自然災害で建物が損傷する可能性もあります。

その際の修繕に掛かる費用は貸主が負担するのが一般的ですので、損害保険への加入や、家賃収入の一部を修繕用に積み立てるなどの資金計画を立てておきましょう。

ただ、明らかに入居者のせいで家の一部や設備が壊れた場合は、入居者に弁済をしてもらわないと困るケースがありますので、入居契約時に「どのようなケースの場合、弁済をしてもらうことになるか？」を必ず細かく取り決めておく必要があります。

また、そうしたことを細かく取り決めておくと、借主に「家を大事に取り扱わなければいけない」という意識が芽生える効果に繫がります。

一軒家の賃貸化は、家を貸して家賃収入を得ることになりますから、厳密には「賃貸事業」をすることになります。

それによって得た収入はすべて「不動産所得」の扱いとなり、確定申告の対象になりますので、基本はご自身で家賃収入や税金を計算して税務署に確定申告をする必要があります。

また、確定申告をすると、併せて所得税も納める必要が出ますので「不動産所得に所得税が上乗せされる」ことを必ず覚えておきましょう。

補足になりますが、賃貸化した家から遠く離れて居住している場は、ご自身で確定申告ができないことも考えられます。

その場合は、税理士やご親族に納税管理人として代わりに納税を依頼することができますし、管理会社でも相談ができる会社がありますので、管理業務の委託を検討する際にそうしたことも確認すると良いでしょう。

このコラムは「一軒家の賃貸化」について解説をしていますが、それでも「貸すべきなのか？それとも売るべきなのか？の境界線が今一つピンと来ない」という方もいらっしゃると思います。

この章ではそうした方々へ向けて、ケース別にどちらが良いのかを解説したいと思います。

まず、貸す方が良いケースからです。

結論から申し上げますと「将来、ご自身を含めたご家族やご親族などが再びその家に居住する可能性がある場合」は、売却ではなく「一軒家の賃貸化」を行って貸し出す検討をすべきでしょう。

当然ですが、家を売却してしまうと、将来再びその家に住むことは不可能になります。 このケースの場合は、その家を使用しない期間のみ家を貸す契約ができる「定期借家契約」を使って貸し出すことをおすすめします。

定期借家契約とは、貸主が家を貸し出す契約期間を決められる賃貸借契約です。 契約で取り決めた契約期間が終われば、借主は契約更新や再契約をすることはできず必ず退去しなければなりません。 ですから、契約満了後、貸主は安心して自分の家へ戻って来ることができます。

また、数年後という短い期間ではなく「老後をマイホームで過ごしたい」と考えている場合も、賃貸物件として貸し出した方が良いでしょう。

こちらも結論から申し上げますと「将来、再び戻って住む可能性がない場合」は、売却を検討した方が良いでしょう。

その理由として、どんな不動産物件でも築年数が経過すれば物件の価値は下がります。将来、その家に再び住む予定がないのであれば、物件の価値があるうちに売却をする選択肢も考えておきましょう。

こうした話を聞くと「売却をするか？」をためらった時に「ひとまず、賃貸に出してみよう！」と考える人も多いかもしれません。

また、何らかの事情が重なり「今はそこには住めないけど、どうしても今すぐにその家を売ることを決断できない」という方もいるでしょう。

これも本当に難しい判断になるのですが、一般論として、不動産物件は所有しているだけで固定資産税や維持管理費が掛かりますから、今一度、収支を良く検討した上で判断しましょう。

検討の結果、収入よりも支出が多くなる可能性があるかもしれません。 しかし、そうだとしても、ご自身のライフプランの中で、どうしてもその家を残したい明確な理由や目的があり、その家を賃貸化することで問題解決が図れるならもちろん問題はないでしょう。

一軒家を賃貸化する場合「家賃の収支管理など、お金の管理をどのようにしたら良いのかわからない」と思う方も多いでしょう。

以下で複数の観点から、一軒家を貸した場合の「お金の管理」についてご説明します。

まず、賃貸物件は、仮に「利回りが高い（収益性が良い）物件」だったとしても、最終的には「利回りが低くなってしまう」ということも珍しくありません。

その理由は賃貸物件を経営する場合は、物件の「管理費用」「修繕費用」「メンテナンス費用」などの経費も必要になるからです。

賃貸物件における収入源は、主に入居者から支払ってもらう「家賃収入」になりますが、家賃として入ってきた金額の全てが実際の収入になるわけではありません。

上述したように、様々な経費が必要になるため、実際に手元に残る金額はそれほど多くない場合もありえますので、なるべく無駄な経費が発生しないように工夫をする必要があります。

上述した賃貸物件の経営に掛かる経費は、大なり小なり、一軒家の賃貸化でも同様に掛かる経費です。

貸し出しを始めて、入居者（借主）が決まるまでの間も家の維持費は掛かかりますし、借主が決まった後も「管理費用」「修繕費用」「固定資産税」などの費用が掛かります。

特に修繕費については、いつ何時どのような修繕が必要になるか？予測がつかない場合が多いため、多少余裕を持った費用を準備できるように、家賃収入のなかから定期的に修繕費を積み立てておくと安心でしょう。

そうしたこともあり、家賃を安く設定し過ぎてしまうと、最低限必要な支出に回すお金が足りなくなる危険性があります。

きちんと運営費を回せるように、なるべく正しい情報をもとにしっかりとした収支計画シミュレーションを行っておきたいところです。

また、スマートフォンが定着した現在では、家を貸す場合の収支計画シミュレーションがスマホ上で確認できるアプリがあるのをご存じでしょうか？

アプリをダウンロードし、必要項目を入力することで簡単にシミュレーションの結果がわかります。

初めて一軒家の賃貸化を検討されているの方はこうした便利なツールを活用してみるのも収支計画を練る上で一つの手段になり得ると思います。

ただ、やはり、より正確な家賃設定をもとに収支のシミュレーションをしたい場合は、専門の賃貸管理会社へ訪問査定を依頼して、実際に物件や周辺環境をみてもらい、希望したい家賃を伝えた上で家賃査定をしてもらうことを、おすすめします。

入居者を付けられやすいと判断された場合は、ツールで調べた簡易査定よりも高い家賃が付く場合があるからです。

一軒家を賃貸化する場合、一軒家をご自身で所有している限り税金の納付は貸主自身が行う必要があります。

また、家を貸すことは賃貸事業になるため、それによって得た家賃収入は「所得税」と「住民税」の対象になります。

また、家を貸すことで所得が上がると、所得税と住民税の金額も併せて上がることになります。

その他「固定資産税」も家を貸している・貸していないに関わらず貸主に掛かってくる税金になります。

また、市街化区域内に家を所有していた場合は、併せて「都市計画税」の課税対象にもなるため、ご自身が所有している家が市街化区域内にあるのかどうかを改めて確認しておくことが必要です。

税金の種類によって確定申告が必要なので注意しましょう。

住宅ローンが残っている状態で、一軒家の賃貸化をしたい場合は、一般的には住宅ローンを「事業用ローン」へ切り替えることが必要があるケースがあります。

理由としては、基本的に住宅ローンは、契約者が住宅ローンを組んだ対象の家に住み続けることがローン契約の条件となっているからです。

その家に契約者以外が住む場合は、住宅ローンの対象外になってしまうので事業用ローンに切り替えなければならないわけです。 事業用ローンに切り替えた場合は、住宅ローンよりも金利が上がってしまうだけでなく、住宅ローン控除の対象外にもなってしまいますので、そこは予め考慮しておく必要があります。

ただ、状況によってはこうしたローンの切り替えが必要のないケースもあります。例えば、「期間が決まっている転勤」や「長期出張で不在の間のみ家を貸し出したい場合」などです。

この場合でも、上記のことがあるため、必ずローンを返済している金融機関へ相談してから一軒家の賃貸化を行う様にしましょう。