【転勤・家を貸したい】リロケーションとサブリースはどう違う？

リロケーション、サブリースはどう違う？

上述した通り、自宅を賃貸に出したい場合、その活用方法として、不動産管理会社では、リロケーションやサブリースといったサービスを提供しています。

この2つの違いですが、まず、リロケーションの場合、自宅の所有者が貸主となり、直接、不動産管理会社と管理委託契約を結びます。そして、多くの場合、不動産管理会社が貸主の代理で入居希望者を募って賃貸借契約を交わします。

一方、サブリースの場合は、自宅の所有者が不動産管理会社に家賃保証型の一括借り上げ契約を行ってもらい、その管理会社が貸主となって入居希望者を募って賃貸借契約を交わします。このサブリースは、空室時であっても一定の家賃収入を確保できることなどがメリットですが、リロケーションよりも管理料が高く、また、万が一、想定外の空室が続いてしまった場合は、管理会社が保証している家賃の減額要求をされることがあります。

双方とも、自宅を貸す上では、入居者の確保が何より大切になるわけですが、一般的に転勤者が家を貸したい場合は、サブリースよりも契約的な自由度があるリロケーションを選択することが多いと言えます。

リロケーションが生まれた背景

急な転勤などで「一時的に2～3年くらい持ち家が空き家になってしまいそう」という悩みを抱える転勤者が、自宅を賃貸物件にして有効利用できるリロケーションいう方法が一般的になりました。

リロケーションを利用できれば、せっかく苦労して手に入れた自宅を売らずに済むことは何よりのメリットでしょう。また、転勤などによって空室のままにしてしまうと色々な意味で心配事も募ります。また、空き家状態で長年放置してしまうと、意外と建物が劣化しやすい状態になる場合がありますが、大事に住んでもらえる入居者が見つかればそうしたデメリットが避けられます。

自宅の住宅ローンを返済中の場合、会社が転勤先で借りる賃貸物件の家賃を持ってくれるなら良いですが、そうでない場合だと、2つの住宅の家賃を同時に払うことにもなり兼ねず、返済に困ってしまうケースもあるでしょう。しかし、リロケーションを使って、一時的にでも自宅を第三者に貸し出すことができれば、その間は、家賃収入を確保しながら、住宅ローンの返済に充てることができるのもメリットです。

不動産管理会社に、入居希望者の募集や審査、入居契約手続きを代行してもらったり、同時に、自宅の管理全般も一緒に委託ができれば、留守中の自宅のケアもタイムリーに行ってもらえるので安心感が得られます。

リロケーションで収支が出る仕組み

住宅ローンを利用して購入した自宅の場合は、長期ローンを利用している方々が殆どなので、所有者にとってはローン残債を返済していくことが最優先事項になります。

リロケーションを利用する場合、必ずローンを融資してくれた金融機関へその旨の事情を話した上で相談をする必要がありますが、住宅ローンの返済中でも、金融機関が理由を聞いて承諾をしてくれれば、自宅を貸すことが可能です。

空き家のまま放置してしまうと、何も収益を上げることができませんが、リロケーションを選択すれば毎月に決まった家賃収入を確保できます。また、自宅を賃貸物件にすると、管理会社に支払う管理委託料などの運営上のコストが発生してしまいますが、それに関しては経費として計上できる項目もあるので、結果的には、節税効果を生み出すことにもなり、収支のバランスを取ることができます。

一般的に、入居者の取り扱いに問題がない限り、自宅の建物や設備に何らかの損傷が発生した場合は、所有者が修理修繕を行うことになりますが、この費用に関しても、確保できる家賃から修理代を差し引くことなどもできるので、大きな負担がない状態で自宅を守ることができることも収支的にはメリットになります。

▶-----以下の記事は、アパート経営の経費について解説をしていますが、自宅を賃貸に出す際の経費項目として確認できる部分もありますので、参考にしてみてください。

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