リロケーションにおいての収支計画と利回りの考え方


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このコラムのポイントリロケーション場合、通常の賃貸の場合とは異なり、数年後に戻る自宅を留守の期間だけ賃貸するすることになります。 収支計画や利回り、価値に対する見方や考え方にもリロケーション特有のものがあります。通常の賃貸の感覚では判断を誤ってしまいがちな点を説明していきます。


リロケーション、すなわち「家を貸して賃料収入を得る」ということは、賃貸経営を始めるということです!

一時的なものではなく少なくとも数年単位の経営に踏み出すことになります。
何となく儲かるっぽいといったイメージのみで始めてしまい、後からこんなはずではなかったということにならないよう、 事業開始にふさわしい収支計画を立てることが重要になってきます。

収支計画においては、得られる収入と支払うべき支出を想定し、必要に応じて経験者や専門家、 業者等の意見を取り入れながら具体的な計算ができる程度に落とし込んでおくことが必要になります。

収支計画はリロケーション経営で得られる収入と支払うべき支出を項目ごとに計算し、収益額を具体的に想定するものです。

年単位で計算するのが一般的ですが、リロケーション期間が決まっている場合には、期間トータルの計算も効果的です。

収支計画の項目としては、家賃、駐車場代、礼金が収入、住宅ローン、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費の積み立てなどが支出となります。

希望的な数字を入れてしまっては収支計画ではなく収支願望になってしまいますので、ややシビアすぎるぐらいの感覚で想定しておくのがよいでしょう。


利回りがよくない場合には、リロケーションはやめるべき!?

結論的には、「やめるべきでない場合が多い」ということになります。

リロケーションを考える上で、もうひとつの考え方としてご紹介するのは、利回りや利益額は最重要項目ではないと言う方もいます。
どういうことかと言いますと、何もしないで留守宅のままにしておく状態に比べて、どれくらいのメリットがあるのか?も総合的に検討することがポイント。ということなのです。

収支計画においては、キャッシュフローが苦しくなり生活に支障が生じることはないか?、 賃貸期間が終了し自宅に戻るまで収支が破綻することはないか?を判断することに主眼が置かれるべきという考え方です。通常の賃貸経営とリロケーションで重要視すべき点は異なっています。

仮にリロケーションをせず、留守宅のままにしておいた場合、全く収入は発生しないので利回りはもちろんゼロです。

住宅ローンや火災保険、固定資産税等のリロケーションに関係ない支出は留守宅のままにしておいても当然発生しますので、収支は一方的にマイナスになります。これが本来の姿です。

リロケーションにおける収支計画で利回りや利益額を見るにあたっては、 「元々は大きくマイナスのところ賃料収入で多少なりとも足しになった」と言えれば十分な手ごたえであると考えるべきということなのです。


利回りや利益額に現れない価値とは?

防犯・防災上の不安解消や、自宅を管理できます!

リロケーションで借り手が居住するすることにより、建物の劣化速度を遅らせることができ、防犯・防災上の不安も解消されます。

留守宅で管理が行き届かないことが原因になって近隣へ迷惑をかけてしまうことも予防できます。
これらは一般には留守宅や空き家の管理として、お金を払って依頼すべきことですが、リロケーションでは借り手として家賃を払って管理人が住んでくれるのです。

こういった通常の賃貸ではあまり考慮されることがなく、また利回りや利益額に表れない価値を正しく考慮要素とできるかが極めて重要なカギとなります。

また、重要なこととして、リロケーション期間だけ民泊にすると儲かるらしい、などという噂に惑わされてはいけません。
民泊は宿泊者のマナー違反が日常的に繰り返され、近隣トラブルが恒常化しています。
そもそも、東京都大田区や大阪府など限定的な一部地域を除いて民泊は違法行為です。

つまり民泊管理会社は全て違法業者なのですから、適切な対応など期待できるはずもありません。
リロケーションから戻ったら近隣で嫌われていることはほぼ確実です。
リロケーションで民泊という選択肢は絶対に避けなければなりません。


この記事のまとめ

リロケーションも賃貸経営を始めることですから、収支計画を作成すべきです。しかしながら、リロケーションの真の価値は金銭的利益にあるのではなく、建物を守り近隣に迷惑をかけないことで自宅を保全する点にあります。 収支計画が破綻しているなどでなければ、利益が低かったとしてもリロケーションを進める価値は十分に見出すことができます。
すなわち、留守宅のままの状況を前提に、保全のための管理人が家賃を払って住んでくれるようなものだと考えれば、金銭面においても通常の賃貸にはない特別な価値が見えてくるでしょう。


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