リロケーションにおいての収支計画と利回りの考え方

リロケーション場合、通常の賃貸の場合とは異なり、数年後に戻る自宅を留守の期間だけ賃貸するすることになります。 収支計画や利回り、価値に対する見方や考え方にもリロケーション特有のものがあります。通常の賃貸の感覚では判断を誤ってしまいがちな点を説明していきます。

この記事を読むのにかかる時間:5分

リロケーション、すなわち「家を貸して賃料収入を得る」ということは、賃貸経営を始めるということです!

一時的なものではなく少なくとも数年単位の経営に踏み出すことになります。
何となく儲かるっぽいといったイメージのみで始めてしまい、後からこんなはずではなかったということにならないよう、 事業開始にふさわしい収支計画を立てることが重要になってきます。

収支計画においては、得られる収入と支払うべき支出を想定し、必要に応じて経験者や専門家、 業者等の意見を取り入れながら具体的な計算ができる程度に落とし込んでおくことが必要になります。

収支計画はリロケーション経営で得られる収入と支払うべき支出を項目ごとに計算し、収益額を具体的に想定するものです。

年単位で計算するのが一般的ですが、リロケーション期間が決まっている場合には、期間トータルの計算も効果的です。

収支計画の項目としては、家賃、駐車場代、礼金が収入、住宅ローン、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費の積み立てなどが支出となります。

希望的な数字を入れてしまっては収支計画ではなく収支願望になってしまいますので、ややシビアすぎるぐらいの感覚で想定しておくのがよいでしょう。

利回りがよくない場合には、リロケーションはやめるべき!?

利回りがよくない場合は?

結論的には、「やめるべきでない場合が多い」ということになります。

リロケーションを考える上で、もうひとつの考え方としてご紹介するのは、利回りや利益額は最重要項目ではないと言う方もいます。
どういうことかと言いますと、何もしないで留守宅のままにしておく状態に比べて、どれくらいのメリットがあるのか?も総合的に検討することがポイント。ということなのです。

収支計画においては、キャッシュフローが苦しくなり生活に支障が生じることはないか?、 賃貸期間が終了し自宅に戻るまで収支が破綻することはないか?を判断することに主眼が置かれるべきという考え方です。通常の賃貸経営とリロケーションで重要視すべき点は異なっています。

仮にリロケーションをせず、留守宅のままにしておいた場合、全く収入は発生しないので利回りはもちろんゼロです。

住宅ローンや火災保険、固定資産税等のリロケーションに関係ない支出は留守宅のままにしておいても当然発生しますので、収支は一方的にマイナスになります。これが本来の姿です。

リロケーションにおける収支計画で利回りや利益額を見るにあたっては、 「元々は大きくマイナスのところ賃料収入で多少なりとも足しになった」と言えれば十分な手ごたえであると考えるべきということなのです。

利回りや利益額に現れない価値とは?

利回りや利益額に現れない価値

防犯・防災上の不安解消や、自宅を管理できます!

リロケーションで借り手が居住するすることにより、建物の劣化速度を遅らせることができ、防犯・防災上の不安も解消されます。

留守宅で管理が行き届かないことが原因になって近隣へ迷惑をかけてしまうことも予防できます。
これらは一般には留守宅や空き家の管理として、お金を払って依頼すべきことですが、リロケーションでは借り手として家賃を払って管理人が住んでくれるのです。

こういった通常の賃貸ではあまり考慮されることがなく、また利回りや利益額に表れない価値を正しく考慮要素とできるかが極めて重要なカギとなります。

また、重要なこととして、リロケーション期間だけ民泊にすると儲かるらしい、などという噂に惑わされてはいけません。
民泊は宿泊者のマナー違反が日常的に繰り返され、近隣トラブルが恒常化しています。
そもそも、東京都大田区や大阪府など限定的な一部地域を除いて民泊は違法行為です。

つまり民泊管理会社は全て違法業者なのですから、適切な対応など期待できるはずもありません。
リロケーションから戻ったら近隣で嫌われていることはほぼ確実です。
リロケーションで民泊という選択肢は絶対に避けなければなりません。

この記事のまとめ

リロケーションも賃貸経営を始めることですから、収支計画を作成すべきです。しかしながら、リロケーションの真の価値は金銭的利益にあるのではなく、建物を守り近隣に迷惑をかけないことで自宅を保全する点にあります。 収支計画が破綻しているなどでなければ、利益が低かったとしてもリロケーションを進める価値は十分に見出すことができます。
すなわち、留守宅のままの状況を前提に、保全のための管理人が家賃を払って住んでくれるようなものだと考えれば、金銭面においても通常の賃貸にはない特別な価値が見えてくるでしょう。

*あわせて読みたい:テレワークが不動産業に与える影響とは?

*あわせて読みたい:自宅の賃料相場を調べる

*あわせて読みたい:一戸建ては貸すのがおすすめ。戸建ては意外と人気が高い!

*あわせて読みたい:家を貸す注意点って何?初心者必見!3つの落とし穴

*あわせて読みたい:マンションを賃貸に出す時、住宅ローンが残っているとダメ?

*あわせて読みたい:不動産の賃貸-収支のシミュレーションを立てる

*あわせて読みたい:不動産の賃貸-管理委託の手数料について

*あわせて読みたい:転勤者必見。定期借家のオススメポイント

*あわせて読みたい:賃貸査定を依頼する時は何から始めたらいいの?

*あわせて読みたい:不動産の賃貸-リロケーションの一括家賃査定について

*サブリース新法:賃貸住宅管理業法で賃貸経営はどう変わる?貸主が知るべき注意点とは

*あわせて読みたい:不動産査定書はどうやって入手するの?見るべき項目は?

*あわせて読みたい:不動産査定価格に影響するポイントは何か?まとめて解説

*あわせて読みたい:不動産の相続をする人が知っておきたい家族信託・民事信託

リロケーションの基礎知識の関連記事

マンションをストレスフリーで貸す方法!管理業務を徹底調査
マンションをストレスフリーで貸す方法!管理業務を徹底調査 公開
家を貸す時のコツとは!?自宅の有効活用術
家を貸す時のコツとは!?自宅の有効活用術 公開
家賃がクレジットカードで支払える時代に!導入のメリットとは?
家賃がクレジットカードで支払える時代に!導入のメリットとは? 公開
一戸建ては貸すのがおすすめ。戸建ては意外と人気が高い!
一戸建ては貸すのがおすすめ。戸建ては意外と人気が高い! 公開
マンションの賃貸収入を増やしたい!着目すべきはかかる税金や経費
マンションの賃貸収入を増やしたい!着目すべきはかかる税金や経費 公開
相続で受け継いだ物件……リロケーションで賃貸物件として利用したい
相続で受け継いだ物件……リロケーションで賃貸物件として利用したい 公開
空き家を賃貸で貸し出そう!リロケーションで家の管理を
空き家を賃貸で貸し出そう!リロケーションで家の管理を 公開
安易に始めるのは危険?民泊のリスク・問題点とは
安易に始めるのは危険?民泊のリスク・問題点とは 公開
リロケーションの具体的な方法を事例で学ぼう
リロケーションの具体的な方法を事例で学ぼう 公開
リロケーションにおいての収支計画と利回りの考え方
リロケーションにおいての収支計画と利回りの考え方 公開
リロケーションにかかる費用の総まとめ!
リロケーションにかかる費用の総まとめ! 公開
不動産のリロケーションって何?どんな意味?
不動産のリロケーションって何?どんな意味? 公開
ライフプランに大きく影響する、自宅賃貸。
ライフプランに大きく影響する、自宅賃貸。 公開
リロケーションの確定申告のための基礎知識
リロケーションの確定申告のための基礎知識 公開
家をいくらで貸せるか知るテクニックと高く貸すための注意点
家をいくらで貸せるか知るテクニックと高く貸すための注意点 公開
古い持ち家を賃貸に出す際の建物の問題・リスク
古い持ち家を賃貸に出す際の建物の問題・リスク 公開
リロケーションを始めるまでの期間
リロケーションを始めるまでの期間 公開
賃貸に適したリフォームとは?
賃貸に適したリフォームとは? 公開
リロケーションに関係する法律知識
リロケーションに関係する法律知識 公開
定期借家と普通借家の違いとは?
定期借家と普通借家の違いとは? 公開