【家を貸し出したい】定期で貸せるリロケーションの収支計画と利回りの考え方


この記事を読むのにかかる時間:5分


このコラムのポイントリロケーション場合、通常の賃貸の場合とは異なり、数年後に戻る自宅を留守の期間だけ賃貸するすることになります。 収支計画や利回り、価値に対する見方や考え方にもリロケーション特有のものがあります。通常の賃貸の感覚では判断を誤ってしまいがちな点を説明していきます。
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リロケーション、すなわち「家を貸して賃料収入を得る」ということは、賃貸経営を始めることです!

一時的ではなく少なくとも数年単位の経営に踏み出すことになります。
何となく儲かるっぽいといったイメージのみで始めてしまい、後からこんなはずではなかったということにならないよう、 事業開始にふさわしい収支計画を立てることが重要になってきます。
収支計画においては、得られる収入と支払うべき支出を想定し、必要に応じて経験者や専門家、 業者等の意見を取り入れながら具体的な計算ができる程度に落とし込んでおくことが必要になります。

収支計画はリロケーション経営で得られる収入と支払うべき支出を項目ごとに計算し、収益額を具体的に想定していきます。 年単位で計算するのが一般的ですが、リロケーション期間が決まっている場合には、期間トータルの計算も効果的です。

収支計画の項目としては、家賃、駐車場代、礼金が収入、住宅ローン、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費の積み立てなどが支出となります。 ここでは、希望的な数字を入れてしまっては「収支計画」ではなく「収支願望」になってしまいますので、ややシビアすぎるぐらいの感覚で想定しておくのがよいでしょう。


利回りがよくない場合には、リロケーションはやめるべきか!?

結論的には「やめるべきでない」場合が多い!

リロケーションを考える上で、もうひとつの考え方としてご紹介するのは「利回りや利益額は最重要項目ではない!」と言い切る方もいます。 どういうことかと言いますと「何もせず留守宅のままにしておく状態に比べて、どれくらいのメリットがあるのか?も総合的に検討することがポイント」ということなのです。

収支計画においては、キャッシュフローが苦しくなり生活に支障が生じることはないか?、 賃貸期間が終了し自宅に戻るまで収支が破綻することはないか?を判断することに主眼が置かれるべきという考え方です。通常の賃貸経営とリロケーションで重要視すべき点は異なっています。

なるほど。もし仮にリロケーションをせず、留守宅のままにしておいた場合、全く収入は発生しないので利回りはもちろんゼロです。 住宅ローンや火災保険、固定資産税等のリロケーションに関係ない支出は留守宅のままにしておいても当然発生しますので、収支は一方的にマイナスになります。これが本来の姿です。

リロケーションにおける収支計画で利回りや利益額を見るにあたっては 「元々は大きくマイナスのところ賃料収入で多少なりとも足しになった」と言えれば十分な手ごたえであると考えるべきという考えです。

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利回りや利益額に現れない価値とは?

防犯・防災上の不安解消や、自宅を管理できます!

リロケーションで借り手が居住するすることにより、建物の劣化速度を遅らせることができ、防犯・防災上の不安も解消されます。

留守宅で管理が行き届かないことが原因になって近隣へ迷惑をかけてしまうことも予防できます。
一般に、留守宅や空き家の管理を頼むことも可能ですが、その場合は当然お金を払って依頼することになります。しかし、リロケーションでは、借り手として家賃を払ってくれる「管理人が住んでくれる!」と言い換えても言い過ぎではないでしょう。

こういった通常の賃貸ではあまり考慮されることがなく、また利回りや利益額に表れない価値を正しく考慮要素とできるかが極めて重要なカギとなります。

また、重要な補足として「リロケーション期間だけ民泊にすると儲かるらしい」などという噂には惑わされてはいけません。 民泊は民泊としての健全な運営方法が別にあると考えた方が良いです。安易に手を出してしまい、宿泊者のマナー違反が日常的に繰り返されたり、近隣トラブルが恒常化してしまうことも十分注意しましょう。リロケーションの契約が満了して自宅に戻ったら、近隣住民から嫌われてしまっていては目も当てられません。「リロケーションで民泊」という選択肢は絶対に避けなければなりません。

この記事のまとめ

リロケーションも賃貸経営を始めることですから収支計画は作成すべきです。
しかしながら、リロケーションの真の価値は金銭的利益だけにあるのではなく、建物を守り近隣に迷惑をかけないことで自宅を保全する点にあります。
収支計画が破綻しているなどでなければ、利益が低かったとしてもリロケーションを進める価値は十分に見出すことができという考え方もあります。
すなわち、留守宅のままの状況を前提に、保全のための管理人が家賃を払って住んでくれるようなものだと考えれば、金銭面においても通常の賃貸にはない特別な価値が見えてくるでしょう。【初回公開日2017年2月2日】


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