規制緩和でマンション民泊が可能になった?


民泊は儲かる」との噂が絶えない昨今、規制緩和で民泊経営を始めるという選択肢が増えることになりそうです。
そこで、その規制緩和の内容と、従来から言われていた民泊問題との関係、具体的なポイントをあらためて整理いたします。

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※本記事は2016年10月現在の情報となります。
最新の民泊業法等に関する情報は「厚生労働省」のホームページで「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」が公開されています。気になる方はそちらもご参考になさってみて下さい。
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html


民泊についてあらゆる角度から検証してみます!

マンションで民泊は違法?

これまで、民泊という言葉は旅館業法の許可のない違法営業を指す言葉として使われてきました。
料金を取って客を宿泊させることは「旅館営業」に該当し、旅館業法の許可がないと行ってはなりません。
旅館営業の中でも最も小規模の「簡易宿所」でも10人以上が宿泊できる施設を想定した制度であり、客室が33平方メートル(20畳)以上、玄関帳場(フロント)が必須であるなど、 マンション一棟ならともかくマンションの一室のみで旅館業法の許可を取得することは要件上ほぼ不可能な状態でした。

したがって、これまでマンションでの旅館営業は全て違法民泊であったと言うことができます。
ちなみに、許可を受けないで旅館業を経営した者は、6ヶ月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処することとされています(旅館業法10条)。


規制緩和によりマンションで民泊が可能に?

2016年(平成28年)4月1日施行の「旅館業法施行令の一部を改正する政令」及び厚生労働省通知により、簡易宿所は客室が3.3平方メートル(2畳)以上、客数10名以下の施設では玄関帳場(フロント)設置不要となりました。
違法営業の巣窟であったマンション民泊に合法化の道を開くことで許可を促し、管理できるようにしたいという思惑によるものです。

しかし、既存の違法民泊業者のみならず、これまで違法ゆえに民泊営業をしなかったオーナーにとっても、マンションの一室で簡易宿所許可取得が可能になったことを受けて、 賃貸に出すか売却するかの選択肢に加えて簡易宿所許可を取得して適法に旅館業を始めるというマンション活用の新たな選択肢が増えたということになります。


法的な問題のほかにも確認しておくべき問題があります!

マンションにおける民泊営業の壁

マンションの場合、たいていはマンションの管理規約などで用途が制限されています。
まずは管理規約や細則などを改めて確認し、居住専用であったり事業利用禁止となっていないかを確認すべきでしょう。

また、民泊問題は新しい問題ですので、管理規約等に民泊営業を想定した記載がない場合が多いのではないかと思われます。
近隣トラブルを防止し、オーナーとしての最低限近隣住民に配慮する必要性から事前に管理組合に相談すべきです。
管理規約上は旅館営業が可能であっても、マンションの立地自体が旅館営業禁止の場合があります。

また、建築基準法の用途変更の建築確認手続が必要になる場合もあります。
条例によって民泊営業を一切認めない自治体や、今後も引き続き玄関帳場(フロント)設置を義務付ける自治体も存在しています。


民泊問題の本質とマンション

従来からあったいわゆる民泊問題というのは、実は旅館業の許可がない無許可の違法営業の問題ではなく、騒音やマナー違反といった近隣トラブルの問題でした。

この「民泊問題の本質が近隣トラブルである」という点から見れば、マンション民泊が無許可であろうが簡易宿所許可を取っていようが関係ない、ということになります。
とはいえ玄関帳場(フロント)がなく管理者が常駐していない違法民泊が近隣トラブルの中心であったことも事実です。

マンションは戸建てと異なり、両隣をはじめ階上や階下と壁一枚を隔てたのみの関係であり、共用部分の利用も含め近隣トラブルの起こりやすい環境にあります。
エントランスにオートロックがあるマンションで暗証番号を公開するなど、他の部屋の価値を著しく毀損して莫大な損害賠償責任を負うことも有り得ます。


トラブルを避けたいのであれば賃貸に出すべき

民泊営業では、賃貸に出す場合と比べて利益は倍以上になると言われています。
他方でマンション民泊が近隣トラブルなしで住むことは有り得ませんので、そのマンションにオーナー自身や家族が再び住むことはできないほど嫌われます。

その後自己使用の予定や可能性があるのであれば賃貸に出すべきです。
元より旅館業法の規制緩和は住民の平穏な生活や住みやすさ、暮らしやすさよりも、外貨を獲得し経済を活性化させることを優先した政策です。

身近な隣人たちの平穏を極力犠牲にしないよう、オーナー自身が細心の注意を払わなければなりません。


ここで参考コラムを3つご紹介します。

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このコラムでは民泊のメリット・デメリットについて詳しくご紹介します。ホテルや旅館などの宿泊施設ではなく民家に宿泊するのが民泊です。Airbnbというサイトがメジャーになったことでここ数年で多くの方が関心を抱くようになっています。

この記事のまとめ

2016年(平成28年)4月1日施行の政令及び通知により、従来許可取得不可能であったマンションの一室で旅館業法の簡易宿所許可取得、マンションで民泊営業ができる可能性が出てきました。

もっとも、民泊問題の本質は近隣トラブルであり、これは許可を取得した適法営業でも変わりません。 常時管理人が付くことができない民泊営業においては、近隣トラブル不可避ですので、高い利益のためトラブル対応に追われる覚悟が必要です。

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