【持ち家や空き家の活かし方】「売却」か?「賃貸」か?、悩んだら賃貸に出すべき理由

まず、賃貸に出すと継続的に手間や費用が発生します

家を賃貸に出すということは、大家さんになるということです。
言い換えれば、賃貸という新たな事業を始めるということでもあります。

家を賃貸に出している間はずっと賃貸事業が継続していることになりますので、事業者として継続的に手間や出費が必要になってきます。

代表的なものとしては、管理の委託費用や修繕、確定申告などがあります。
このうち、管理の委託費用についてはオーナー自身で管理業務を担当すれば支払額を抑えることができますが、修繕や確定申告は費用よりも手間の負担となる部分が大きいでしょう。

とはいえ、一般に賃貸経営が不労所得の典型として挙げられるように、他の事業一般に比べれば比較的小さなものにとどまります。

次に、賃貸に出すと様々なリスクが発生します

家を賃貸に出す際には空室リスクをはじめとする様々なリスクがあると言われています。

例えば、借り手がつかない、家賃を滞納するといったものがその代表例ですが、実はそれらのリスクはそう頻繁に起こるものではありません。

確かに賃貸物件における空室率は増加傾向にありますが、最新の調査でも8割以上の物件に借主がいます。 不相当な家賃を設定した2割だけが空室になっているということです。

また、家賃滞納についても、借主の契約時の審査や連帯保証人の設定により回避できます。
連帯保証人に連絡して支払いを求める、これだけで家賃は回収できるのです。

家賃の滞納は大きなリスクではありますが、それは家賃を回収できないということを指しているわけではありません。

実は、経済的には賃貸に出す方が得

項目別で見ると、賃貸に出す方が多くの出費があるように見えます。
しかし、もちろん項目数イコール出費額ではありません。

売却に関連して必要な出費は金額がケタ違いに多くなります。

例えば税金で見ても、家を売却した際の税金（所得税・住民税）は5年超所有した場合で20%、5年以下の所有の場合は39%にもなります。
高額の売却代金が入った直後に4割が税金で持っていかれる、なんてケースもあるかも知れません。
世の土地持ちと呼ばれる人たちが何故賃貸を行っているのかを考えれば、答えはおのずと出るはずです。

「売るより賃貸に出す方が儲かる」から多くの人が賃貸に出し、大家さんとしてゆとりのある生活を送っているのです。そして、もう一つ。今のこの低金利がつづき、円高が継続的につづく時代では、不動産を持ち続けられるのであれば、それが資産防衛につながる、つまりインフレ対策にもなるということも大きなメリットです。

家を売却する場合のリスク「瑕疵担保責任」

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約の解除または損害賠償請求を求めることができるとされています（民法570条、瑕疵担保責任）。

家の基礎が腐っていたりシロアリに侵食されているといった建物の問題の他、近隣に不審者がよく出没したり暴力団事務所がある、 家が設道要件を満たしておらず建て直す際に制限が加わるといった環境の問題も多くのトラブルを引き起こしています。

法律上、不動産業者による仲介では最低2年は解除や損害賠償のリスクが続くことになります。
家の売却代金を2年使わずに置いておくこともできませんので、事前に家を調査する、瑕疵担保責任追求に備えて保険に入るなど想定外の出費が必要になることもしばしばです。

精神的には「賃貸に出す」方がよい

そもそも、その家は最近買ったものでしょうか？
先祖から代々受け継がれてきた土地に、戦後を生き抜いた親が建て、ご自身でリフォームした家であったりしませんか？

家には人の人生が刻み込まれており、数多くの思い出が詰まっています。
当たり前ですが売却すると他人の手に渡ります。
賃貸であれば所有権はオーナーのままです。

事情があって住まなくなったとしても、売って他人の手に渡ってしまっては心の引っかかりがずっと残ってしまうかもしれません。
後からやはり売却するという選択は取れますが、売却してしまってから後悔しても取り返しがつきません。

やはり、少しでも気持ちに迷いがあるのであれば、今取るべき選択は賃貸に出すということでしょう。

この記事のまとめ

賃貸に出すことは事業を始めることになりますので、手間や費用が継続的に発生し、賃貸特有のリスクを抱えることになります。

しかし、多くの大家さんがそれらの手間や費用、リスクを抱えつつ賃貸経営を行っているという現実は、経済的なメリットがそれ以上にあるということでもあります。

そこには、単に経済的に売却より賃貸が有利であるのみならず、瑕疵担保責任をはじめとする売却特有のリスクや売却して他人の手に渡ることへの抵抗感も、賃貸に出すのならば抱え込まなくて済む、という理由もあるのです。

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