【イエカレ】家を貸すとき管理形態で損をしないために｜一般管理と一括借上（サブリース）の違いを比較

管理委託契約には2種類ある

不動産を賃す場合、実際に家を管理するのは、家のオーナー自身ではなく、不動産管理会社へ依頼するパターンが一般的でしょう。 もちろん自主管理を選ぶこともできますが、お客さんになる入居者相手に自分で何もかもやろうとすると、やはり大変です。

そこで、不動産管理会社と家の管理委託をする契約を結ぶことになります。 ここで覚えておいていただきたいのは、この契約＝管理委託契約には2種類あるということです。

一つは一般管理契約です。 家のオーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶものの、入居者の募集など実際の管理業務は管理会社に委託する形の契約です。 言い換えれば、オーナーのサポートを行うのが管理会社、と考えればわかりやすいでしょう。

図表に表すと、次のようになります。

もう一つは、一括借上管理契約です。サブリース契約とも言います。 先ほどの一般管理契約と大きく違うのは、管理会社とオーナーとの関係です。管理会社はオーナーから家賃保証付きで家を賃貸で借り上げて、自らが貸主となって入居者に転貸するのがこの契約の最大の特徴と言えます。

つまりオーナーの代わりを務めるのが管理会社、と考えればわかりやすいでしょう。

一般管理契約のメリット

では、不動産管理会社と一般管理契約を結んだ場合、どんなメリットがあるのでしょうか。考えてみましょう。

やはり、一番大きなメリットとして指摘できるのは、オーナーの裁量で決められる部分が大きいということです。基本的に、賃料の設定はオーナーが主導権を握って決めることができます。

また、敷金、礼金などの収入も得られるので、早い時期から賃貸収入を得ることが可能です。

主体的に物事に関わりたい、というオーナーだったら、こちらの方式がおすすめかもしれません

一般管理契約のデメリット

一方で、一般管理契約のデメリットは何でしょうか。

まず指摘しておきたいのが、入居者が現れない、家賃滞納、入居者トラブルなどのリスクが少なからず付きまとうことです。

原則、家を他人に貸し出す場合、あくまで、一般管理契約ではオーナーと入居者が直接契約を結びます。そのため、借手（入居者）が原因で生じるリスクはすべて引き受ける覚悟でいないと難しいのも現実です。

また、費用が掛かるのも見逃せないポイントでしょう。入居者を募集するにしても、管理会社がただで代わりにやってくれるわけではないので、入居者が見つかるまでの時間と仲介手数料や物件を宣伝してもらう広告費などのお金が必要になります。

そして、入居者が退去した場合の原状回復、設備の故障などの修繕費用は、借手の問題でない以上、オーナーが費用負担するのが基本です。

家を貸した際、ある程度、そうした費用が発生することを念頭に置きながら、収支計画を考えないといけない契約形態である、という点は覚えておいたほうがいいでしょう。

一括借上管理契約のメリット

それでは、一括借上管理契約のメリットは何でしょうか？

一言でいえば、「一般管理契約のデメリットがすべて解消される」ということでしょう。 これだけだとわかりにくいので、さらに解説します。

基本的には、オーナーは不動産管理会社に家を貸すこと全部を任せればいいだけです。入居者への対応はほとんど管理会社がやってくれます。そのため、入居状況に関わらず、ある程度の家賃収入が入ってくるのが魅力です。

また、入居者がトラブルを起こしたとしても、ほとんどの対応は管理会社がやってくれます。

オーナー自身が「不動産賃貸で苦労したくない」と思っているならおすすめです。

一括借上管理契約のデメリット

では、一括借上管理契約のデメリットは何でしょうか？

一番のポイントは、お金の問題です。 この契約を採用した場合、管理会社からオーナーには「保障賃料」という形で毎月賃料が払われます。

そして、保障賃料の相場は、管理会社の査定した相場賃料の9割程度が一般的です。不動産賃貸に初めて取り組む、という人にとっては、この金額が妥当かどうか判断するのはなかなか難しいでしょう。 つまり、金額に対する裁量権がほとんどない、といってもいいのです。

また、裁量権がない、ということは別の問題も引き起こします。少し考えればわかると思うのですが、不動産の場合、建物が老朽化すると賃料は一般的に下がります。 そのため、管理会社から不動産の老朽化を理由として、賃料の値下げ要求をされる可能性もあるのです。

家賃保証で、安定して家賃収入が入ってくることはやはり魅力ですが、自分の納得いく値段で家賃収入を得たい！という人は考え直したほうがいいかもしれません。

この記事のまとめ

今回の記事では、家を貸す際の一般管理契約と一括借上管理契約の違いについて、解説しました。

一般管理と一括借上（サブリース）には、「収益最大化」「契約の自由度」「管理の手間」「安定収入」のバランスがそれぞれ異なります。

一般管理はオーナーが裁量を持ちやすく、手数料を抑え収益を高める可能性が高いですが、空室や滞納などのリスクも自分で負う必要があります。

一括借上は空室リスクの軽減や管理業務をほぼ任せられる安心感がありますが、手数料率が高くなることや家賃の見直し・契約期間の制限などの不透明さがネックになる場合もあります。

どちらの方法にも、それなりにメリットとデメリットがあります。「自分はどっちの契約だったら、納得がいくかどうか？」をしっかり考えましょう。考えた末で決めた結論であれば、不動産賃貸における後悔も少ないはずです。

もし「どちらの契約形態が自分にとって損がないか」「契約条件や保証内容を見比べたい」「管理会社がどの程度サポートしてくれるかを知りたい」という不安があるなら、まずは無料で複数社の管理会社の資料を請求してみてください。複数の見積もりを比較することで、あなたの物件とスタイルに最も合う契約タイプが見えてくるはずです。