賃貸に適したリフォームとは?


今回は、入居者が入れ替わる際、リフォームは必ず必要なのでしょうか。
もしリフォームをする場合、気を付けたいことはどんなものなのかを見ていきます。

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リフォームの必要性について

リフォームは必要?

入居者のみなさんにとって「お引っ越し」とは一大イベントです。新入学や就職、転勤など、引っ越しによって新生活を始めるという方が多いでしょう。
その第一歩は誰しも綺麗な部屋で始めたいと思うはずです。
前入居者の入居期間が極端に短かったとか、特に手を入れなくても大丈夫な場合を除いては退去時のリフォームは必要不可欠でしょう。


賃貸用物件にする場合のリフォームの考え方とは!?

リフォーム費用はどれくらいかかる?

まず忘れてならないのは「賃貸用の物件は収益をださなくてはならない」ということです。
個人の家のリフォームと異なり「費用対効果」を考える必要があります。
リフォームにかける一般的の費用としては「家賃の3年分」が上限と言われています。家賃80,000円の物件であれば、下記の金額が目安になります。

家賃80,000円×12ヶ月×3年=2,888,000円

上記の計算上、約290万円のリフォーム費が妥当ということになります。
この金額はあくまでも目安ですので、もっと費用をかけてグレードをさらに上げる工事をしたり、不具合が出ている箇所だけを直したりするということでもいいのです。
オーナーのさじ加減となりますが、入居者のニーズに合わせてリフォームするということは忘れない方がいいでしょう。


リフォームの有効性を考える!

有効的なリフォーム

物件や設備の経年劣化が激しい場合は、上記の目安費用だけではリフォームが完成しないかもしれません。そういった場合に有効的にリフォームをするには、水回りを綺麗にするといいといわれています。
水回りとは、トイレ、浴室、洗面所などです。それらは肌が触れる場所でもあります。特にそういった部分を清潔にしておくことで部屋がより綺麗に見えるのです。
こういったことに手を抜くと、結果競合物件に入居屋を奪われ空室率を上げてしまうほか、家賃を下げなくてはならなくなってしまいます。必要と思える部分には惜しまず投資をする方がいいでしょう。


長い目でみる場合はリノベーション?

リフォームか、リノベーションか

最近「リノベーション」という言葉をよく聞きます。
「リフォーム」との違いをご存じでしょうか。まず「リフォーム」は改修や改築を意味し、老朽化した建物を元の状態に戻すという意味合いが強いものとなります。
一方「リノベーション」は修復だけでなく、時代に合わせてさらに機能性に富んだ住まいにするという意味となります。
古い団地や古民家などを企業とコラボレーションし、若者向けにオシャレにリノベーションした物件をよく話題に上ります。
駅から遠くても、外観が少し古くても、室内が綺麗で機能的であれば入居者がすぐに入る時代となりまいた。
ちょっとした工夫、例えば壁を1枚取って間取りを変更し、広々とした間取りに変更するだけでだいぶ印象が変わってきます。
長い目で見た場合、思い切ってリノベーションをすることも、賃貸経営をうまくいかせるコツなのかもしれません。


リフォーム業者も様々です

リフォーム業者の選び方

リフォーム業者を選ぶにはどういった点を注意したらいいのでしょうか。リフォーム業者にもさまざまなタイプがあります。主なものを挙げてみます。

水回りのリフォームに強い。 マンション、アパートのリフォームに特化している。 戸建て住宅のリフォームに特化している。
マンション、アパートと戸建てではリフォームの仕方にも違いがあるようです。
特に戸建てほど自由がきかないといわれています。また分譲マンションのリフォームになると、マンションの管理組合の規約でリフォーム自体に制限がある場合もあるようです。
工事に得意不得意があるようですので、マンション、アパートの場合はそのリフォームに特化している業者を選ぶ方がいいでしょう。


工事別に選択すべきリフォーム業者とは?

工事別にみるリフォーム業者

では工事別にマンションやアパートのリフォーム業者を選ぶにはどういった点を押さえておくといいのか見てみましょう。

原状回復 内装の専門業者。
水回り キッチンや浴室、トイレのリフォームが得意な業者。
リノベーション 専門知識と提案力のある業者。

上記のように、それぞれの専門業者に依頼するのが一番でしょう。
特にリノベーションの場合は費用もかかりますので、相談のできる発想力と提案力のあるデザイン事務所や建築事務所、建築会社に依頼するのがいいのかもしれません。
さらにリフォーム業者を選ぶにあたって、新聞折り込みやポスティングされたチラシなどから情報を得たり、業者の戸別訪問を受けたりすることもあるでしょう。
注意したい点は、必ずそれら業者の工事の実績やクオリティをきちんと確認するということです。実際の目で確認できない業者は避けたほうが無難です。
のちのち欠陥工事などのトラブルに巻き込まれないようにしたいものです。


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この記事のまとめ

賃貸物件の建物の維持管理はとても大変です。
時間がたてばたつほど、外観や設備は劣化、老朽化していきます。そのままの状態で放置しておくとさらにひどいことになり、最終的には入居者を集めることが大変になってしまいます。

そうならないためにも事前にリフォームやリノベーションをしながら建物の維持をしていく必要があるのです。
信頼できる不動産管理会社とリフォーム会社を見つけ、理想の賃貸経営を目指しましょう。

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