【イエカレ】定期借家契約 と 普通借家契約：貸主が選ぶべき契約のポイントと失敗しないコツ

定期借家権とは

上述したとおり、入居者がリロケーションの物件を借りる契約をする場合、一般的な賃貸契約とは異なった契約方法をとります。通常は、普通借家契約と呼ばれる契約をします。

しかしリロケーション物件の場合には、その物件のオーナーが決めた期間に従って、契約を満了し住宅を明け渡す必要があります。 そのため、リロケーション物件の場合、定期借家権と呼ばれる法律に基づいて契約がなされます。

この定期借家権は、借家契約の期間を満了した際に、再度オーナーと入居者の間で契約を交わさないと、その入居者は借りた物件から退去しなければならないというものです。

普通借家契約の場合だと、何らかの理由がない限り契約の更新を拒否できません。 約束した期限をきちんと入居者に守ってもらい、物件を明け渡してもらうために、この法律が生まれました。

定期借家契約の詳細

定期借家権は契約の更新がない契約方法です。ですので、定めた期間が終了すれば入居者から物件を明け渡してもらうことが可能です。

契約の期間に関しては、自由に定めることが出来ます。 途中で解約する場合ですが、入居者が転勤や病気などで借りている部屋に住んでいる状態が困難になった場合に入居者から申請をすることが可能です。

ただ、この解約の申請ができるのは床面積は２００平方m未満の住居に限られるという決まりがあります。

また、契約の終了に関してですが、オーナーは入居者に対して契約が終了するという通知をする義務があります。 通知する期間については、契約した期間の長さによります。

定期借家権の法律が成立する以前の契約に関しては、入居者側を保護する観点から定期借家契約への変更はできません。

定期借家契約の種類と契約内容は？

定期借家契約を結んで借りた物件は、あらかじめ決めていた期間が満了すると必ず契約が終了します。もしも入居者が更新を望み、持ち主が了承する場合は再契約を行います。

・非再契約型

再契約は無いということを前提としています。リロケーション物件はこの契約になります。 もちろん持ち主の帰還が延期になった場合、入居者が更新を望めば再契約しても問題ありません。

また、リロケーション物件以外でも、リフォームや取り壊し時期が決まっている物件は、この契約が利用されます。

募集の際には、一定の賃貸借期間（１年未満の契約も可能）を定め、一般の賃貸借契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了します。 （貸主より契約期間満了日の6ヶ月～1年の期間において借主に対して満了の通知を行うことが必要。）

・再契約未定型

再契約するかどうかは契約終了期限に近づくと、持ち主と入居者が協議して決めることになります。 この場合、双方合意により再契約をすることでそのまま住み続けることも可能です。

定期借家契約には、更新はありませんので、そのまま住み続ける場合にはオーナー様・契約者様の合意の元で再契約をすることができます。

オーナー様の経営方針（転勤・建替え取り壊しなど）により、契約期間を決められているため、一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主様も多いと予測され、周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多いです。

・再契約型

契約期間満了後に、原則的には再契約をすることを大前提とした契約方式。 従来の賃貸借契約の代わりに使うのはこの方式となります。 原則的に、再契約することを保証する契約です。 （ただし、契約違反や家賃滞納があった場合は再契約をしない）

契約が決まったあとの流れはどうなっているでしょうか。

定期借家契約の結び方

定期借家契約は２種類あり、契約の際にはリロケーション物件のオーナー側が、入居者に対して書面でその旨を伝える必要があります。

一つは、定期建物賃貸借契約と呼ばれるもので、この契約を結ぶ際には前述のように書面による契約が必要です。

この時に重要なのが、契約の更新がないことと期間が満了した場合に物件を明け渡すということを、文書によって入居者側に伝える必要があるということです。 これをしなかった場合には、通常の普通借家契約となってしまいます。

もう一つは、取り壊し予定の建物賃貸借契約と呼ばれるもので、この場合の契約期間は対象の建物が取り壊されるまでです。

契約時には、その建物を壊す理由を書面に記したうえで契約を交わす必要があります。 また、取り壊す日程についても書かれているとよいとされます。

リロケーションサービスを使うとどれぐらいかかる？

急に転勤が発生し、せっかく手に入れたマイホームを留守にしなければならない時、 リロケーションサービスを使って空き家にならないようにするのは誰でも考えることでしょう。

人が代わりに住んでくれれば、家賃収入が見込めて空き家にならないので防犯上も安心といったメリットはありますが、 実際リロケーション会社に頼んでリロケーションサービスを利用する場合、どれぐらいの費用がかかるのでしょうか。

実はこの費用はあまり公表されていなく、具体的に知りたい場合はリロケーション会社に問い合わせるしかないのですが、やはりあらかじめ費用を把握しておきたいと思うものですね。 ここでは少しでも参考になるよう、おおよその費用として記載します。

[契約前・契約時]

管理委託申込料
入居者を募集する際にかかってくる手数料のことです。

大体無料の場合が多いようですが、念のため用意しておいたほうが良いでしょう。 入居者を募集する時の着手金のようなものです。 およそ1万円前後といわれています。

契約時の事務手数料
入居者を募集し、審査をした上で入居者が決まった際にかかる手数料のことです。 およそ賃料の1カ月分といわれています。

上記が、いざ入居者が決まり実際に契約する時にかかる費用となります。 賃料をどれぐらいに設定するかによって支払う金額が変わってきます。 賃料の2カ月分を目安に用意しておくとよいでしょう。

[毎月かかるもの]

管理手数料
家を人に貸す際は管理が必要となってきます。 そのためにリロケーション会社に支払う手数料となります。 およそ賃料の10%前後といわれています。 この管理手数料がリロケーション会社の一番の手数料となります。

[毎年かかるもの]

更新料
アパートやマンションで契約更新ごとに更新料を払うように、リロケーションの場合も更新料を支払います。 賃料のおよそ0.5カ月分といわれています。ただし、絶対ではなく無料のリロケーション会社もあるようです。

[その他]

送金手数料や、撮影料、修繕費用などがかかってきます。 送金手数料は、更新料や管理手数料をリロケーション会社の口座に振り込む際にかかる費用のことです。

修繕費用は、入居者の過失によって故障・壊れたもの以外は家の持主が支払うことになっています。

例えば、テレビアンテナやインターフォン、ガス給湯器、建具やドアなどが当てはまります。 これはリロケーション会社によっても該当設備が異なってきますので、問い合わせてみましょう。

賃貸収入について

リロケーションサービスで自己所有の家を人に貸し出した場合、どれぐらいの収入が見込めるのか気になるところです。 リロケーション物件の場合、一般的な物件と比較すると賃料は安くなります。

その理由は入居者の立場に立って考えてみればわかるかと思います。 リロケーション物件で定期借家契約の場合、住める期間が2年なり3年なりと限られてきてしまうからです。

家の持主からしたら定期借家契約により、安心して戻ってこられる利点はありますが、入居者からしたらやっと周辺環境になじんだところで引っ越しせざるを得なくなります。 これがデメリットとなり賃料が周辺の物件と比較して2割ほど安く設定することになる要因です。

また、戸建が多いのもデメリットです。 戸建だと、入居者は必然的にファミリー層が増えてきます。 ファミリー層で期限が決められた家に住むというのは、なかなか難しいのではないでしょうか。

また、駅から離れていると入居者も見つけにくいです。 これらのことを踏まえた上で、リロケーションサービスを利用するのか決めたほうが良いでしょう。

ちなみに契約期間によって物件賃料が変わってきます。 おおよそですが、2年契約の場合だと周辺物件の2・3割ほど低く、3年契約だと1.5・2.5割、4年契約だと1・2割というように、契約年数が長くなればなるほど周辺物件との賃料差の割合が減っていきます。

ただしこれもリロケーション会社との打ち合わせや交渉、また周辺環境やどれぐらい入居率が見込めるかなど総合的に判断した上で賃料が設定されるので、一概にこうとは決めつけず、まずは相談してみてはいかがでしょうか。

家の所有者の希望として賃料を高く設定することも可能といえば可能ですが、先程も申しあげたように、家賃収入を多く欲しいからといって周辺環境や入居率、 土地の相場、駅徒歩圏内なのかどうかなどを全て無視してしまうと、いつまでたっても入居者が見つからず途方に暮れてしまうかもしれません。

かといってあまりに安くしてしまうと、今度は入居希望者が「なぜこんなに安いのか。 何かマイナスな理由があるのではないか」といぶかしむでしょう。

つまり賃料を高く設定しても安く設定してもうまくはいきません。 経験や実績が豊富で良心的なリロケーション会社を探し、相談してみてください。

リロケーションでの税金、どういったものがある？

収入があれば税金が発生してきますが、リロケーションでの税金、経費にはどんなものがあるのでしょうか。

不動産収入での所得税

不動産収入があると所得税がかかってきます。 それにより、毎年税務署で行われる確定申告で申告する義務が発生します。

不動産所得は「不動産収入・必要経費＝不動産所得」 で算出され、この不動産所得に課税されます。

しかし確定申告ではこの課税所得を減額できます。 リロケーションでの経費としてあげられるのは、 固定資産税 都市計画税 減価償却費 ローン返済の利息分 管理手数料 修繕費 火災保険、地震保険料 などです。

気をつけなければならないのは、住宅ローン控除を受けている場合です。 住宅ローン控除を受けている際に家を賃貸に出すと、賃貸期間中は控除適用の対象外となってしまいます。

控除を受ける条件の中に、その家に住んでいるという必要性があるからです。 賃貸契約が終了した後、まだ控除の適用期間が残っていれば、残存期間分の適用は受けられます。

しかし、賃貸期間中の控除は取り戻せないので注意してください。 他にも細かい決まりがあるので、税務署や不動産会社などで確認しましょう。

（まとめ）賃貸物件は、管理会社に代理委託しましょう！

賃貸物件を委託する際は、管理会社（不動産会社）が持ち主の代理で契約代行などを行う「代理委託方式」が一般的です。

通常、賃貸借契約の当事者は「持ち主」と「入居者」ですが、転貸借契約の場合は、持ち主が管理会社と賃貸借契約を締結し、管理会社が入居者へ再貸しします。

この方式の最大メリットは、入居者の有無にかかわらず賃料が管理会社から支払われるため、持ち主にとって安定した収入源となることです。

一方でデメリットは、管理会社の取り分があるため、直接貸すより手取りが減る可能性がある点。ただし、実務上は大きな収入差にはならないことが多いです。

また、管理会社が契約の当事者となるため、遠方に住む持ち主でも現地対応の負担が不要となり、転勤などで管理が難しい場合にも有効です。

普通借家契約は借主の権利保護が強く、長期借用を好む借主に支持される一方で、貸主にとっては更新拒絶などが難しい場合があります。

一方で定期借家契約は、契約期限を明確に定めて貸主の将来的な利用や再契約の自由を確保しやすい契約形態です。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、自分の物件の状況（帰任の有無、建替え予定、収益重視か安定重視かなど）を考慮して選ぶ必要があります。

もし「自分の物件ならどちらの契約形態がメリットが大きいか見てみたい」「どの管理会社が定期借家を扱っており、条件が良いか比較したい」という方は、無料で複数の管理会社のプランを比較できる資料請求を活用してみてください。

比較することで納得のいく契約条件が見えてきます。まずは資料請求から、満足できる契約を選びましょう。