【イエカレ】転貸借契約とは何か？初心者でもわかる家を貸し出して収益を得る仕組みと活用法

一般的な契約になってきた『代理委託方式』

アパートやマンションの賃貸借契約において、かつては大家さん（オーナー）と借主の直接契約で成立していましたが、最近は管理専門の不動産会社が大家さんの代理人になる代理委託契約が結ばれていることが多くなっています。

この代理委託は、賃貸借契約自体を借主と大家さんで取り交わし（不動産会社が仲介することがほとんどです）、管理に関しては管理専門会社が大家さんの代わりに行うものです。

代理委託では、管理自体は管理専門会社が行うため、大家さんは基本的に庭掃除やごみ置き場の管理などはしなくて良いというメリットがあります。

その一方で、管理専門の不動産会社はあくまで大家さんの代理人としての立場になりますので、クレームが発生し裁判沙汰になった場合のトラブルなどが発生した際は、当事者である大家さんが対応しなければなりません。

また、入居者募集やトラブルの対応に費用が発生するなどのデメリットもあります。

『転貸借方式』とは

これに対して、転貸借契約は、契約の当事者が借主と管理会社になり、大家さんは契約の当事者にはなりません。

つまり、借主と管理する会社側で問題が起きた時でも大家さんに連絡をせずに解決をしても問題ないということです。

この転貸借契約がよく使われるのがリロケーションです。リロケーションとは、長期間の留守中に家を第三者に貸し出すことです。

例えば、家の持ち主が数年間海外に行く場合に、その家は空き家になってしまいます。空き家にすると家の中が劣化し、戻ってきた頃には住めなくなっているという事態にもなりかねません。それを防ぐためにも、家を第三者に貸し出すのです。

この場合、トラブルが起きた場合に毎回管理する会社が海外にいる家の持ち主に電話をするのも大変ですし、持ち主としても煩わしく感じるでしょう。

そこで、リロケーションの場合は転貸借契約を結び、大家さんに許可を得ずともトラブルを防ぐことができるのです。

『代理委託方式』と『転貸借方式』の違い

大家さんにとってこの転貸借方式のメリットは、賃貸借契約の当事者にならないという点です。

当事者にならないということは、アパート・マンション経営で起こり得るトラブル（裁判など）に直接対処しなくてもよいのです。

したがって、持ち主・大家さんは経営のトラブルを抱えて夜も眠れなくなるような事態から解放され、負担の少ない経営をすることができるのです。

これに対して、代理委託契約は大家さんが直接の当事者になり、管理専門会社はあくまで代理人ですので、限られた権限しか行使できません。

大家さんからすれば、もしトラブルが発生したら自分で解決しなければならないことになります。

ただ、すべての大家さんがトラブルには一切かかわりたくないと考えているわけではありません。

どちらの契約方法が正しいかの決まった正解はありません。自分の持ち物のトラブルは自分が直接出て行ってトラブルを解決に導きたいという考えの人もいるので、個々の事情に合わせた自分にあった方式を選ぶと良いでしょう。

賃貸管理会社を選ぶ時、この知識は役に立つと思います。何となくでも「自分ならこっちかな」といったイメージは持っておくと良いでしょう。

まとめますと、もしリロケーションを検討するなら、転貸借契約は「オーナーの負担を抑えながら収益を得たい人」にとって非常に有効な選択肢です。

代理委託方式と比較したときの契約のメリット・デメリットを理解し、家賃収入・管理費・空室リスクなど収支の見込みをしっかり立てることが成功の鍵になります。

また、契約書の内容や法律上の要件、地域の賃料相場など、意外と盲点になりやすい点を押さえておくことが、後悔しない貸し出しにつながります。

「どの管理会社なら信頼できるか」「転貸借方式がうちの物件に適しているか」「見込める収入とコストはどれくらいか」など、具体的なプランが気になる方は、イエカレで管理会社の無料一括資料請求を活用しましょう。複数社を比較することで、無理のない形でリロケーションを始められるプランが見つかります。